Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

      г. Калининград                                                            дело № А21-5709/2023

       « 29 » февраля 2024 года

 

        Резолютивная часть решения оглашена « 14 »   февраля    2024  года

        Мотивированное решение изготовлено « 29 »   февраля    2024  года

 

      Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Брызгаловой А.В.,  

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314392626200023, ИНН: 

<

***>), в лице опекуна ФИО3 

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт-Плюс» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

    2) ИП ФИО4 (ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды и возврате имущества 

третьи лица: Отдел опеки и попечительства над совершеннолетними комитета социальной политики Администрации ГО «Город Калининград», УФНС по Калининградской области, ООО «АСБ-Склад», ООО «ПроМонолит»

 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО5 по доверенности от 04.07.2023, паспорту, диплому от ООО Стандарт-Плюс»: ФИО6, по доверенности от 24.12.2020, паспорту, диплому 

иные лица, участвующие в деле - не явилась, надлежаще извещены 

 

       индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) в лице опекуна ФИО3 обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт-Плюс» (далее – ООО «Стандарт плюс», Общество, ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4, ответчик 2) о расторжении договора аренды недвижимости № 3-2018 от 01.06.2018 и обязании ООО «Стандарт-Плюс» передать ИП ФИО2 в лице опекуна ФИО3 и ИП ФИО4 незаконно находящееся у него имущество: 1) Подкрановую разгрузочную площадку, площадью 10000 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

...> д .246 (КН 39:03:090107:99);  2) Здание склада № 3 с навесом, площадью 601,4 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...> (КН 39:03:090107:77)  (далее – Имущество). 

       В ходе рассмотрения дела арбитражным судом третьими лицами без самостоятельных требований относительно предмета спора по делу привлечены: Отдел опеки и попечительства над совершеннолетними комитета социальной политики Администрации ГО «Город Калининград», УФНС по Калининградской области, ООО «АСБ-Склад», ООО «ПроМонолит» (определения от 12.07.2023, от 16.08.2023, 31.01.2024).      

        Ответчик 2 и третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, явку представителей не обеспечили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили.

      Судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

      Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, основывая свои требования на существенных нарушениях договора аренды со стороны ответчика, ссылался на то, что истец и ответчик 2 владеют переданным в аренду ответчику 1 имуществом на праве общей долевой собственности, при этом арендные платежи не вносятся арендатором, что нарушает его имущественные права.

      Представитель ответчика 1 возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что невнесение  арендных платежей было обусловлено наличием корпоративного конфликта, а также отсутствием заинтересованности истца в хозяйственной деятельности Общества, участником которого он является, ссылаясь на погашение задолженности,  и отсутствие иных оснований для расторжения договора, просил в иске отказать.

       В материалах дела содержится письменный отзыв ответчика 2, в соответствии с которым, требования им не признаются, поскольку ответчик 2 возражает против расторжения договора аренды, подписанного сторонами. По мнению ответчика 2, поскольку задолженность по арендным платежам погашена обоим  арендодателям, расторжение договора и возврат имущества истцу  приведет к негативным последствиям для обеих сторон, к потере имеющихся наработанных с годами арендаторов, убыткам из-за прекращения сдачи имущества в аренду. 

     Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд 

 

установил:

решением Центрального районного суда города Калининграда от 20.10.2022 по делу №2-3631/2022, вступившим в законную силу, ФИО2 признан недееспособным. 

       Приказом комитета по социальной политики администрации городского округа «Город Калининград» от 19.12.2022 №п-КпСП-1356 установлена опека над недееспособным ФИО2, опекуном назначена его жена - ФИО3

        ИП ФИО2 (1/2 доли) и ИП ФИО4 (1/2 доли) являются долевыми собственниками имущества: 

- Подкрановая разгрузочная площадка, площадью 10000 кв.м., находящаяся по адресу: 

<

...> д .246 (КН 39:03:090107:99)

-  Здание склада № 3 с навесом, площадью 601,4 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...> (КН 39:03:090107:77). 

        Согласно  договору аренды  № 3-2018 от 01.06.2018 (далее – договор) указанное имущество передано ИП ФИО2 (арендодатель 1) и ИП ФИО4 (арендодатель 2) по акту приема-передачи ООО «Стандарт-Плюс» (арендатор).

       В соответствии с п. 6.3. Договора аренная плата должна вноситься ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до 10 числа каждого месяца. 

       Согласно п. 6.4. Договора арендная плата должна начисляться со дня подписания акта приема-передачи Имущества и до момента подписания Акта приема-передачи Имущества, подтверждающего возвращение данного имущества Арендатором Арендодателям, и распределяется поровну между Арендодателями. 

       Срок действия Договора (п.9.1.) - со дня его подписания по 30 апреля 2019г. По окончании срока аренды, согласно п. 5.1. Договора, Арендатор обязан передать имущество Арендодателю в исправном состоянии по акту приемки-передачи.

        В соответствии с п. 8.3 Договора в случае невыполнения Арендатором условий настоящего Договора арендодатель  праве расторгнуть договор немедленно. 

        В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей  истец  направил претензию от 12.04.2023 с уведомлением о расторжении договора и требованием вернуть Имущество истцу.

       Поскольку требования истца не были удовлетворены, последний обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

         На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. 

        Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. 

         Защита гражданских прав, в том числе права собственности, осуществляется способами, перечисленными в статье 12  ГК РФ. 

       В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора.

       В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

        Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен статьей 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

       Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

       При этом в силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

       Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее  участников, поэтому сособственник объекта вправе сдавать его в аренду или расторгать договор аренды только при наличии согласия всех собственников.

       Как усматривается из материалов дела, истец и ответчик 2 владеют переданным в аренду Имуществом на праве общей долевой собственности, при этом их доли в натуре не выделены, порядок пользования общим имуществом не установлен, и участники долевой собственности совместно выступают на одной стороне арендодателя в договоре от 01.06.2018.

      Доказательств того, что истцом выделена в натуре его доля из общего имущества, а равно, что участниками долевой собственности заключено соглашение о порядке пользования спорным Имуществом, включающее право одного из собственников требовать расторжения договора аренды, заключенного с другим собственником, в материалах дела не имеется.

        Возможность получения дохода от использования имущества, находящегося в долевой собственности, в части своей доли не предоставляет право одному из собственников осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении всего Имущества в целом.

      Истец, заявляя требования о расторжении договора, ссылался на  его условия, согласно которым,  договор может быть расторгнут по желанию любой стороны.

      Однако, в рассматриваемой ситуации,  участники долевой собственности совместно выступают на одной стороне арендодателя в договоре от 01.06.2018, в виду чего их отношения в рамках этого договора должны регулироваться с учетом положений статьи 246 ГК РФ.

      В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец обращался к сособственнику арендованного по спорному договору имущества с предложением о совместном направлении Арендатору требования о расторжении договора, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы.

       ИП ФИО4 после получения претензии от истца не ответила на нее, однако  такое молчание сособственника  не может является выражением согласия на осуществление распорядительных действий в отношении Имущества.

      Основания полагать, что ИП ФИО4 дала согласие на расторжение договора аренды от 01.06.2018, у суда отсутствуют.

      Напротив, из материалов дела, в том числе, из отзыва ИП ФИО4 следует, что против расторжения договора ИП ФИО4, как сособственник Имущества, возражает, поясняя, что до подачи искового заявления и в ходе рассмотрения данного спора истцом не предоставлялось никаких предложений по сдаче имущества в аренду сособственнику. 

       В отзыве ИП ФИО4 поясняет, что спорный договор был подписан по обоюдному согласию лично ФИО2 и ФИО4 объекты недвижимого Имущества, принадлежащие им на праве долевой собственности по 1/2 доли каждому, были сданы ООО «Стандарт-Плюс», где сами же являются учредителями и конечными бенефициарами. Далее ООО «Стандарт-Плюс» сдает имущество субарендаторам.

        Такая схема работы изначально установлена сторонами в связи с тем, что объекты являются производственными, расположены на землях, относящихся к категории промышленности, и используются в качестве производственных (разгрузка, хранение, перегрузка крупногабаритного строительного и иного груза путем использования установленных на площадке подъемных кранов (подкрановый путь), которые в свою очередь принадлежат ООО «АСБ-Склад»).

       ООО «АСБ-Склад» является организатором сдачи имущества в субаренду, обеспечивает работу подкрановой площадки необходимыми механизмами и оборудованием, оплачивает электроснабжение, работники Общества осуществляют охранные и производственные мероприятия, обеспечивают технику безопасности и охрану труда на данном небезопасном промышленном участке. Без обеспечения кранами и погрузчиками разгрузки, погрузки, складирования и укомплектования крупногабаритных грузов, сдача в аренду площадки и складов прекратиться из-за отсутствия возможности осуществлять грузовые операции.

        Предложений от истца к ФИО4 по дальнейшей сдаче имущества какому-либо лицу, с определением условий сдачи, сроков сдачи и стоимости, ни разу не поступало. Кроме того, отсутствовали предложения Истца по организации процессов разгрузки, погрузки, складирования и укомплектования крупногабаритных грузов в имущественном комплексе силами иных подрядных организаций.

       Таким образом, ФИО4 не имеет информации от Истца (коммерческого обоснования) в каком объеме чистой выручки она будет получать от имущества в случае передаче его Истцу.

 Вместе с тем, в отзыве, ИП ФИО4 выражает готовность к обсуждению со стороной других условий сдачи в аренду данного имущества на взаимовыгодных для обеих сторон условиях, а также с учетом закрытия необходимых потребностей конечных пользователей имущества и распределения расходов по содержанию данного имущества.

        Основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы.

        Общество поясняло, со ссылками на протоколы собраний, что причины несвоевременного внесения арендных платежей непосредственно связаны с тем, что в Обществе имел место корпоративный конфликт, при проведении общих собраний участников, учредитель ФИО2, в лице своих представителей, отказывался принимать отчет директора о хозяйственной деятельности организации, финансовый отчет за 2022 год, утверждать его и распределять дивиденды участникам Общества. 

        Дополнительно Общество поясняло, что с 2019 года ФИО2 перестал выходить на связь, деятельностью организации не интересовался. Лишь в конце 2022 года стало известно, что ФИО2 признан судом недееспособным. При этом в решении Центрального районного суда города Калининграда указано, что здоровье ФИО2 ухудшалось постепенно и резко ухудшилось начиная с 2021 года.

        В ходе рассмотрения спора ответчиком 1 была погашена задолженность за период с февраля 2022 года по май 2023 года в  размере 565 368 руб., что следует из представленного платежного поручения, и не отрицалось истцом.

        Применительно к требованию о расторжении договора с учетом фактических обстоятельств дела суд  руководствовался следующим. 

       Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды. 

        Соответствующие правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2016 N 306-ЭС16-4828, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2017 по делу N А32- 24213/2016, от 18.01.2017 по делу N А32-4408/2016, от 16.02.2017 по делу N А32- 16655/2016.

       Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела, нарушения условий договора аренды, вменяемые ответчику 1, устранены, задолженность по арендной плате погашена. 

       Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон. 

       Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора аренды. 

       Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом. 

       Довод истца о том, что размер арендной платы, установленный договором, не соответствует рыночной стоимости, со ссылкой на отчет об оценке, судом оставлен без внимания, поскольку установление такого размера предметом спора не является.  

       Как следует из материалов дела, арендная плата в процессе рассмотрения дела ответчиком внесена, следовательно, арендатор сохраняет интерес в использовании Имущества.

      В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец понес какой-либо ущерб в результате указанных обстоятельств, лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

         С учетом изложенного, принимая во внимание то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд признает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

         При вынесении решения суд учитывает также и права долевого сособственника. 

         По мнению суда, сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ, соответствует балансу интересов сторон, как сособственников имущества, в связи с чем, в иске о расторжения договора следует отказать.

        Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования в части истребования (возврата) имущества также не подлежат удовлетворению.

        В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.   

       Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

        Руководствуясь 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

        Возвратить ИП ФИО2 государственную пошлину из федерального бюджета РФ в размере 12 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 9 от 15.05.2023.

        Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

 

Судья                                                                                              А.В. Брызгалова