АРБИТРАЖНЫЙ СУД Челябинской области 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-22926/2016

12 апреля 2017 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена            05 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен                     12 апреля 2017 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Вишневская А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ОФИС-ЦЕНТР "ЖУКОВА", ОГРН 

<

***> к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОЛОГИИ КОМФОРТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, ФИО2, о взыскании 136 935 руб. 13 коп., о расторжении договора,

При участии в деле в качестве представителей:

Истца: ФИО3, действующей на основании доверенности от 09.01.2017 № 01, личность удостоверена паспортом.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ОФИС-ЦЕНТР "ЖУКОВА", (далее – истец), 22.09.2016 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНОЛОГИИ КОМФОРТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА"(далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды помещения под офис № 01 от 12.07.2015 за период с февраля по август 2016 в размере 112 149 руб. 60 коп., пени за период с 01.02.2016 по 08.08.2016 в размере 25 816 руб. 56 коп., а также о расторжении договора субаренды помещения под офис № 1 от 12.07.2015 (л.д. 3-4).

Исковые требования основаны на ст.ст. 450, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 28.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (л.д. 1-2).

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об изменении исковых требований, а именно периода взыскания пени с 02.02.2016 по 08.08.2016 и уменьшения размера пени до 24 785 руб. 53 коп. (л.д.108).

Судом указанное ходатайство рассмотрено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Заслушав пояснения истца, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «ВИДС» и ООО «Технологии комфортного строительства», был заключен договор субаренды (л.д. 19-21), согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду на основании акта приема – передачи нежилое помещение – офис № 202 - площадью 18,3 кв. м., офис № 208 - площадью 18,3 кв. м., офис № 306 - площадью 18,8 кв. м., офис № 504 - площадью 39,0 кв.м. расположенные по адресу: 

<

...>, на втором, третьем и пятом этажах общей площадью 94,4 кв. м, принадлежащий арендатору на основании договора аренды (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора стоимость арендной платы составляет 440 руб. за один кв. м. ежемесячно, что в сумме составляет 41 536 руб., НДС не предусмотрен.

За нарушение сроков внесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0,2 % от суммы месячного платежа за каждый день просрочки внесения арендной платы (п. 2.3 договора). 

Арендатор надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал ответчику по акту приема-передачи от 12 июля 2015 г. нежилые помещения, указанные в договоре субаренды от 12 июля 2015 г.

Стоимость арендной платы составляла 41 536 руб. 

Дополнительным соглашением от 27.11.2015 года стоимость арендной платы составляет 400 рублей, что в сумме за месяц составляет 22 160 рублей. (л.д. 37).

Дополнительным соглашением от 31.05.2016 г. у субарендатора осталось два помещения: офис № 202 - площадью 18,3 кв. м., офис № 306 - площадью 18,8 кв.м., общей площадью 37,1 кв. м., арендная плата 400 рублей за кв. м., итого 14 840 рублей за месяц.

Как установлено судом, между ООО ОЦ «Жукова» и ООО «Технологии комфортного строительства», был заключен договор субаренды (л.д.13-15), согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду на основании акта приема – передачи нежилое помещение – офис № 202 - площадью 18,3 кв. м., офис № 306 - площадью 18,8 кв. м., расположенные по адресу: 

<

...>, на втором этаже общей площадью 37,1 кв. м, принадлежащий арендатору на основании договора аренды (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора стоимость арендной платы составляет 400 руб. за один кв. м. ежемесячно, что в сумме составляет 14 840 руб., НДС не предусмотрен.

За нарушение сроков внесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0,2 % от суммы месячного платежа за каждый день просрочки внесения арендной платы (п. 2.3 договора).

Арендатор надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал ответчику по акту приема-передачи от 12 июня 2016 г. нежилые помещения, указанные в договоре субаренды от 12 июня 2016 г.

Сторонами подписан акт приема-передачи помещения под офис от 12.06.2016 (л.д. 16), от 12.07.2016 (л.д. 22).

По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследовав договор субаренды помещения под офис № 01 от 12.07.2015, суд приходит к выводу о согласованности сторонами его предмета, возможности его индивидуализировать и заключенности представленного договора в силу ст.ст. 432, 607 ГК РФ.

Нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 12.06.2015 (л.д. 16).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 26.05.2016 с требованием оплатить задолженность, которая осталась без ответа (л.д.10).

В связи с образовавшейся задолженностью, истец обратился в арбитражный суд.

На основании п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что договор аренды возмездный и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Истец свои обязательства по передаче ответчику нежилого помещения – офис № 202 - площадью 18,3 кв. м., офис № 208 - площадью 18,3 кв. м., офис № 306 - площадью 18,8 кв. м., офис № 504 - площадью 39,0 кв.м. расположенные по адресу: 

<

...>, выполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 12.07.2015 (л.д. 22). 

Факт наличия задолженности по договору субаренды помещения под офис № 01 от 12.07.2015 в размере 112 149 руб. 60 коп. ответчиком не оспорен.

Ответчик принятые на себя обязательства по договору аренды в полном объеме не исполнил, доказательства оплаты долга в размере 112 149 руб. 60 коп. в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил, возражений относительно исковых требований не заявил.

Учитывая, что задолженность ответчика перед истцом подтверждается материалами дела, доказательств исполнения своих обязательств по внесению арендных платежей в февраля по август 2016 года ответчик не представил, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика 112 149 руб. 60 коп.  долга являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 02.02.2016 по 08.08.2016 в размере 24 785 руб. 53 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 2.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0,2 % от суммы месячного платежа за каждый день просрочки внесения арендной платы.

Поскольку неисполнение обязательств по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, требование о взыскании финансовой санкции является обоснованным.

Судом расчет пени проверен и признан арифметически верным.

Ответчиком контррасчет пени не представлен.

Согласно разъяснениям в п. 71 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В рассматриваемом случае ответчик ходатайство о снижении размера взыскиваемой неустойки не заявил, соответствующих доказательств не представил.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности сторон (ст. 9 АПК РФ).

Следовательно, оснований для снижения неустойки по собственной инициативе у суда не имеется.

Таким образом,  требование истца о взыскании 24 785 руб. 53 коп. пени подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора субаренды помещения под офис № 01 от 12.06.2016.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 6.4 договора по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда субарендатор:

- пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначения здания, либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает состояние помещения;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как п. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

По смыслу п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Таким образом, условием соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора с арендатором является указание в письменном предупреждении разумного срока исполнения обязательства.

Арендодатель направил арендатору претензию с требованием о погашении задолженности в размере 78 640 руб. 00 коп. (л.д. 10), установив трехдневный срок для оплаты задолженности с момента получения претензии, что подтверждается распиской от 26.05.2016 в получении ее ответчиком (л.д. 10).

В данной претензии истец указал, что в случае неоплаты образовавшейся задолженности, ООО ОЦ «Жукова» будет вынуждено обратиться в арбитражный суд для расторжения договора субаренды в судебном порядке.

Истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора 22.09.2016 - по истечении срока для добровольного исполнения ответчиком своих обязательств, чем указано в претензии.

При таких обстоятельствах, установленный истцом для оплаты задолженности срок является разумным.

В связи с чем, суд приходит к выводу о соблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимого в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ для расторжения договора в судебном порядке.

Таким образом, установив наличие задолженности ответчика по внесению арендной платы за 2 месяца, факт получения арендатором письменного предупреждения истца о необходимости исполнения договорного обязательства, суд считает правомерным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора субаренды помещения под офис № 01 от 12.06.2016, в соответствии со ст. 619 ГК РФ.

Доводы ответчика об отсутствии доступа в помещение носил голословный характер, они судом отклоняются как не нашедшие свое подтверждение при рассмотрении спора по существу.

При обращении в Арбитражный суд Челябинской области истцу за рассмотрение дела предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины. 

В связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме, в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, государственная пошлина в размере 5 138 руб. 99 коп. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 01 от 12.08.2016. 

Взыскать с ответчика, ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОЛОГИИ КОМФОРТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА», в пользу истца ООО ОЦ «Жукова»,  сумму долга в размере 112 149 руб. 60 коп., пени в размере 25 816 руб. 56 коп.

Взыскать с ответчика ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОЛОГИИ КОМФОРТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»,  в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 5 138 руб. 99 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.         

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). 

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области. 

Судья                                                                               А.А. Вишневская

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.