АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-23133/2024

г. Новосибирск

14 марта 2025 года

резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2025 года

решение в полном объеме изготовлено 14 марта 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Громиловой Д.О., рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск

к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск

о признании незаконным решения

третье лицо - Федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Сибирь» Федерального дорожного агентства (ИНН 

<

***>)

при участии в судебном заседании представителей: 

заявителя – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 05.07.2024

заинтересованного лица – ФИО3, служебное удостоверение, диплом, доверенность № 21131-02/38 от 12.11.2024

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным решения №5163-04/38 от 27.03.2024 об отказе в переводе земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4376, площадью 4010 кв.м, разрешенное использование: автомобильный транспорт (7.2). Местоположение: Новосибирскач область, Чулымский район, МО Иткульский сельсовет, из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; об обязании принять акт о переводе земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4376, площадью 4010 кв.м., разрешенное использование: автомобильный транспорт (7.2.). Местоположение: Новосибирская область, Чулымский район. МО Иткульский сельсовет, из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования. 

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявления, поддержал доводы, изложенные в отзыве. 

В отзыве заинтересованное лицо указало на то, что при обращении с заявлением о переводе земель, заявитель представил разрешение на строительство № 25 от 28.06.2014, разрешение на ввод в эксплуатацию № 20 от 02.12.2014, тогда как в соответствии со сведениями из ЕГРН заявитель стал собственником земельного участка только лишь 21.09.2016. Поскольку предприниматель стал собственником только 21.09.2016 правовые основания для выдачи разрешения на строительство № 25 от 28.06.2014, разрешения на ввод в эксплуатацию № 20 от 02.12.2014, отсутствовали. 

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило. 

В отзыве третье лицо указало на то, что обращаясь с заявлением, заявитель пытался привести в соответствие разрешенный вид использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием на протяжении многих лет, а в случае отказа в переводе земель, к заявителю будут применены санкции административного характера за использование земельного участка с нарушением установленного порядка использования земель сельскохозяйственного назначения. Третье лицо просило учесть данный факт при принятии решения, а также просило рассмотреть дело в свое отсутствие, поскольку принятым решением не могут быть затронуты права и обязанности третьего лица.

Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил. 

Предприниматель, согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости, является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4376, площадью 4 010 кв.м., разрешенное использование: автомобильный транспорт (7.2.). Местоположение: Новосибирская область, Чулымский район, МО Иткульский сельсовет.

Право собственности заявителя на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 21.09.2016 за номером 54-54/010-54/010/016/2016-132/2.

На земельном участке находится двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером: 54:30:026601:4377, находящееся в собственности предпринимателя, что подтверждается записью о государственной регистрации права 54-54/010-54/010/016/2016-131/2 от 21.09.2016. Также на земельном участке находится одноэтажное нежилое здание автомастерской, имеющее кадастровый номер: 54:30:026601:4381, на строительство которого предпринимателю администрацией Иткульского сельсовета Чулымского района Новосибирской области 28.06.2014 года было выдано разрешение № 25. 02.12.2014 на данное здание был выдан акт ввода в эксплуатацию № 20 и постановление о присвоении почтового адреса № 118 от 03.12.2014 года. 

28.02.2024 заявитель представил в департамент ходатайство о переводе принадлежащего ему земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (вх.№ 4894/18).

В качестве оснований заявитель указал, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) Иткульского сельсовета Чулымского района НСО, утвержденных решением Совета депутатов Чулымского района НСО от 30.06.2017 № 12/130, земельный участок находится в территориальной зоне ИТ-2 (Зона объектов автодорожного сервиса), для участка установлен градостроительный регламент. В соответствии с данным регламентом земельный участок имеет разрешенное использование - Автомобильный транспорт (7.2.).

По результатам рассмотрения ходатайства заявителем был принят акт об отказе в переводе земельного участка из одной категории в другую №5163-04/38 от 27.03.2024.

Полагая, что оспариваемый акт не основан на нормах действующего законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваем заявлением.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам. 

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Исходя из статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя. 

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статьей 7 ЗК РФ определены категории, на которые подразделяются земли в Российской Федерации по целевому назначению, а также установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель из одной категории в другую, осуществляется Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ №О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую№ (далее – Закон 172-ФЗ).

Из положений, закрепленных частями 1, 2 и 3 статьи 2 Закона 172-ФЗ, следует, что перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется на основании ходатайства заинтересованного лица о переводе земель из одной категории в другую или ходатайства о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, которое направляется в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Согласно пункту 4 статьи 3 Закона 172-ФЗ по результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. Акт о переводе или акт об отказе в переводе может быть обжалован в суд (пункт 8 данной статьи).

В соответствии с требованиями подпункта 4 части 1 статьи 7 Закона 172-ФЗ, перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с Положением о департаменте, утвержденным постановлением Правительства Новосибирской области от 14.12.2016 №428-п (далее - Положение), департамент является областным исполнительным органом государственной власти Новосибирской области, осуществляющим исполнительно-распорядительную деятельность и функции по нормативному правовому регулированию в сфере управления и распоряжения имуществом, находящимся в государственной собственности Новосибирской области (далее - областное имущество), управление и распоряжение областным имуществом в случаях, установленных федеральным законодательством и законодательством Новосибирской области, а также контроль за деятельностью подведомственных государственных унитарных предприятий Новосибирской области и государственных учреждений Новосибирской области.

В соответствии с подпунктом 30 пункта 8 Положения департамент в установленной сфере деятельности наделен полномочиями по подготовке документов о переводе земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, а также об отнесении земель и земельных участков в составе таких земель к определенной категории в соответствии с федеральным законодательством.

Из материалов дела следует, что заявитель 28.02.2024 обратился в Правительство Новосибирской области с ходатайством от 28.02.2024 №4894/18 о переводе земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4376 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земель иного специального назначения, для организации станции технического обслуживания, размещения предприятия общественного питания.

К ходатайству приложены в том числе: разрешение на строительство № 25 от 28.06.2014, выданное Администрацией Иткульского сельсовета Чулымского района застройщику ФИО1, в отношении здания для организации технического обслуживания автомобилей и пункта общественного питания на земельном участке 54:30:026601:4376; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 20 от 02.12.2014, выданное Администрацией Иткульского сельсовета Чулымского района застройщику ФИО1, в отношении здания для организации технического обслуживания автомобилей и пункта общественного питания площадью 219 кв. м.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН, имеющейся в материалах дела, предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4376 с 21.09.2016. 

В обоснование заявление предприниматель ссылается на то, что им получены от администрации Иткульского сельсовета Чулымского района Новосибирской области разрешение на строительство № 25 от 28.06.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 20 от 02.12.2014, в отношении здания для организации технического обслуживания автомобилей и пункта общественного питания площадью 219 кв. м.

В отзыве на заявление заинтересованное лицо указало на то, что предприниматель стал собственником только 21.09.2016 правовые основания для выдачи разрешения на строительство № 25 от 28.06.2014, разрешения на ввод в эксплуатацию № 20 от 02.12.2014, отсутствовали. 

С целью проверки данного факта, арбитражным судом направлен запрос главе Иткульского сельсовета Чулымского района Новосибирской области о предоставлении сведений: выдавалось ли разрешение на строительство №25 от 28.06.2014 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №20 от 02.12.2014 на имя предпринимателя.

Согласно ответу Администрации Иткульского сельсовета Чулымского района Новосибирской области №18 от 03.02.2025, вышеперечисленные разрешения на имя предпринимателя не выдавались. 

При этом, согласно сведений ЕГРН право собственности ФИО4 на Земельный участок было прекращено 21.09.2016 (номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права: № 54-54/010-54/010/0, договор купли-продажи).

Согласно сведениям ЕГРН право заявителя на земельный участок возникло 21.09.2016 (номер государственной регистрации 54-54/010-54/010/016/2016-132/2).

Таким образом, поскольку органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, вышеуказанные разрешения заявителю не выдавались, такие разрешения правового значения не имеют.

Кроме того, согласно приказу департамента от 20.10.2022 № 3017 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» (далее -Приказ № 3017) кадастровая стоимость данного земельного участка составляет: 

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость,

руб.

УПКС, руб./кв. м.

54:30:026601:4376

3 055 388,86

514,38

Согласно письму ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 20.08.2024 №9-11-954-КО в связи с изменением в 2023 году вида разрешенного использования земельного участка 54:30:026601:4376 на «Автомобильный транспорт (7.2)» в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке», письмом Управления Росреестра по Новосибирской области от 06.10.2023 №01-01-54-9471/23 изменена кадастровая стоимость вышеуказанного участка с 3 055 388,86 руб. на 2 062 660,24 руб. на основании Акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-54/2023/0004741 от 18.10.2023.

Таким образом, на момент подачи ходатайства (24.02.2024), принятия решения об отказе в переводе (27.03.2024) и по текущую дату кадастровая стоимость земельного участка 54:30:026601:4376 составляла 2 062 660,24 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.08.2024 № КУВИ-001/2024-2013855360, от 06.09.2024 № КУВИ-001/2024-224547935, КУВИ-001/2024-224548715.

В соответствии с Приказом № 3017 средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по Чулымскому району Новосибирской области (Приложение № 2 к приказу) по сегменту 7 «Транспорт» - средний уровень кадастровой стоимости составляет 221,01 руб. кв. м.

То есть, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4376 превышает средний уровень кадастровой стоимости земельных участков по Чулымскому району Новосибирской области, что в свою очередь является основанием для применения подпункта 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 172-ФЗ не допускается.

Статьей 7 Федерального закона № 172-ФЗ установлен истрепывающий перечень случаев перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу! а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи:

5)с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственногопроизводства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда илиземель запаса;

6)со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

На основании изложенного, учитывая положение Федерального закона № 172-ФЗ отказ департамента в переводе земельного участка из одной категории в другую правомерен.

Довод заявителя об отсутствии сведений в выписке ЕГРН на земельный участок 54:30:026601:4376 о нахождении земельного участка в зоне с особыми условиями является несостоятельным, поскольку согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок полностью расположен в зоне с особыми условиями использования территорий - придорожная полоса автомобильной дороги общего пользования федерального значения Р-254 «Иртыш», Челябинск - Курган - Омск - Новосибирск в границах Чулымского района Новосибирской области. Ограничения использования земельных участков, расположенных в границах таких зон установлены в соответствии с частью 8 статьи 26 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку (514,38 руб./кв.м.) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4376 превышает (221.01 - сегмент «Транспорт», так и 109.82 - сегмент «Отдых») средний уровень кадастровой стоимости по Чулымскому району, то нарушений требований ст. 7 Федерального закона № 172-ФЗ при принятии оспариваемого нормативного правового акта департаментом не допущено.

Таким образом суд пришел к выводу о том, что департамент на законных основаниях принял решение №5163-04/38 от 27.03.2024 об отказе в переводе земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4376, площадью 4010 кв.м, разрешенное использование: автомобильный транспорт (7.2). Местоположение: Новосибирская область, Чулымский район, МО Иткульский сельсовет, из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, а заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья

Е.В. Пащенко