СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-5348/2021-ГК

г. Пермь

04 мая 2022 года

Дело № А60-61628/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Ушаковой Э.А.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ответчика, Администрации г. Екатеринбурга (путем использования систем вэб-конференции): ФИО2, служебное удостоверение, доверенность от 08.12.2021, диплом;

от ответчика, Департамента по управлению муниципальным имуществом: ФИО2, служебное удостоверение, доверенность от 30.12.2020, диплом;

от истца, третьего лица: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, общества с ограниченной ответственностью «Элвис», и ответчиков, Администрации города Екатеринбурга, Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 13 января 2022 года по делу № А60-61628/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 

<

***>), Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321723200018449)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Элвис» (далее – истец, ООО «Элвис») обратилось в арбитражный суд с иском к  Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее – ответчик 1, Департамент, ДУМИ), Администрации города Екатеринбурга (далее – ответчик 2, Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик 3, ИП ФИО3) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда. Истец просит:

1. Принять пункт 1.2. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда – «Нежилое помещение Назначение: Нежилое помещение Площадь, кв.м: 47 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал б/н Адрес: 

<

...> д 99» с кадастровым номером 66:41:0704007:5581, «Нежилое помещение Назначение: Нежилое помещение Площадь, кв.м: 61.9 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал № б/н Свердловская область, Екатеринбург, пр-кт Ленина, д 99» с кадастровым 66:41:0704007:5580»;

2. Признать выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, назначение - нежилое; кадастровые номера 66:41:0704007:5580, 66:41:0704007:5581, в размере 5 464 000 (пять миллионов четыреста шестьдесят четыре тысячи) рублей без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС недостоверной;

3. Обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472) и Администрацию города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) путем заключения с обществом с ограниченной ответственностью «Элвис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) Договора № 2123 купли-продажи нежилого помещения, встроенного в жилое здание по адресу: 

<

...> лит. А, подвал № 1-4, 6, 7, 9-13, 16, 17, в соответствии со стоимостью, определенной в Заключении эксперта № 035/21 судебной экспертизы по делу № А60-61628/2020, равной – 2 293 497 (Два миллиона двести девяносто три тысячи четыреста девяносто семь) рублей без учета НДС,

- принять пункт 2.1. договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «Цена Объекта составляет – 2 293 497 (Два миллиона двести девяносто три тысячи четыреста девяносто семь) рублей без учета НДС;

4. Принять пункт 5.3.3. договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «уведомить Продавца о проблемах, возникших при государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект. В таком случае, Продавец обязан оказать всестороннее содействие Покупателю для осуществления государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на Объект от Продавца;

5. Принять Акт приема-передачи к Договору № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в следующей редакции: «Департамент по управлению муниципальным имуществом, действующий от имени Администрации города Екатеринбурга, в лице начальника Департамента по управлению муниципальным имуществом ФИО4, действующего на основании Решения Екатеринбургской городской Думы от 13.06.2006 № 51/26 «Об утверждении Положения «О Департаменте по управлению муниципальным имуществом» и Распоряжения Администрации города Екатеринбурга от 15.03.2019 № 226рЛС (далее - Продавец), передал, а Общество с ограниченной ответственностью «Элвис» в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава (далее - Покупатель), приняло в соответствии с договором купли-продажи № 2123 от «18» августа 2020 г. объект муниципального нежилого фонда - «Нежилое помещение, назначение: Нежилое помещение Площадь, м2: 47.0 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал № б/н Адрес: 

<

...> д 99» с кадастровым номером 66:41:0704007:5581, «Нежилое помещение Назначение: Нежилое помещение Площадь, м2: 61.9 Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал № б/н Адрес: 

<

...> д 99» с кадастровым номером 66:41:0704007:5580 (далее - Объект)», Техническое состояние Объекта позволяет использовать его в соответствии с назначением»;

6. Принять пункт 5.4.2. Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. в  следующей редакции: «Не препятствовать представителям Продавца как залогодержателя производить осмотр Объекта в период действия настоящего Договора. Осмотр Объекта не может производиться Продавцом чаще, чем 1 (один) раз в течение 6 (шести) календарных месяцев по предварительному согласованию (не менее, чем за 10 (десять) календарных дней до даты осмотра) с Покупателем»; 

7. Исключить пункты 5.2.1, 5.2.5, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9, 5.5.2, 6.2.4 Договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г. (с учетом уточнения исковых требований, принятого в порядке ст. 49 АПК РФ, а также привлечения к участию в деле соответчиков в порядке ст. 46 АПК РФ).

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (далее – ООО «ГК «Азира»).

Кроме того, в дальнейшем, истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просил указать величину рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 09.10.2018 в размере 2 332 369 руб. 49 коп. без учета НДС. Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.01.2022 в удовлетворении требований к Департаменту по управлению муниципальным имуществом отказано, в остальной части исковые требования удовлетворены частично: признан недостоверным отчет по оценке № 380/79 от 23.07.2020; п. 2.1 договора № 2123 от 18.08.2020 принят в следующей редакции: «Цена  объекта составляет 3 622 033 руб. 90 коп. без НДС.». В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. С ИП ФИО3 в пользу ООО "ЭЛВИС" взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 12 500 руб. 00 коп. расходов на оплату судебной экспертизы. С Администрации г. Екатеринбурга в пользу ООО взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску,        12 500 руб. 00коп. расходы на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчики, Администрация, Департамент, обратились с апелляционными жалобами.

Истец в своей апелляционной жалобе указал, что проведение повторной экспертизы не являлось необходимым, вывод суда о том, что объекты оценки не являются имущественным комплексом или необособленными объектами полагает неверным, поскольку договор аренды ранее заключался в отношении единого имущественного комплекса. По мнению истца, проведение повторной экспертизы вызвано исключительно в связи с несогласием ответчиков с выводами эксперта по первоначальной экспертизе, между тем данные выводы подтверждены в рецензии на заключение эксперта № 035/21 от 30.07.2021 ООО «Оргтранс», в приобщении которой судом необоснованно отказано. Указал, что результаты повторной экспертизы никем не подтверждены. Истец отметил, что обращался в суд с заявлением о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на допущенные экспертом ФИО6 нарушения закона, в частности, истец указал, что экспертом в нарушение п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» не проведен осмотр помещения, ссылку суда  первой инстанции на непредоставление доступа в помещение истец полагает неверной, поскольку эксперт имела возможность воспользовался правом при содействии суда назначить время проведения осмотра помещения. По мнению истца, допущенные экспертом в заключении ограничения повлияли на отклонение цены помещения более чем на 10 %, что составляет более чем 400 000 руб. Истец также ставит под сомнение оценку эксперта помещений № 9, 17 с учетом того, что экспертом осмотр объекта оценки не проводился, а на кадастровом плане не обозначены коммуникации, проходящие через помещение № 17. Отмечает, что доводы истца, изложенные в заявлении от 16.11.2021, о наличии недостатков в заключении повторной экспертизы судом первой инстанции не исследовались. Как отмечает истец, в указанном заключении отсутствует подпись эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того,  указал, что эксперт для дачи объяснений в судебное заседание не явился, при этом судебное заседание не было перенесено и эксперт не был вызван в суд повторно.

Обжалуя решение суда, истец также указал, что по состоянию на 01.02.2019 объект не был включен в единый реестр объектов культурного наследия, следовательно, включение в договор купли-продажи № 2123 условия о том, что объект является объектом культурного наследия, по мнению истца, недопустимо, налагает на истца дополнительное финансовое бремя, выражающееся в заключении договора страхования по более высокой цене, осуществление ремонта с привлечением специализированных организаций с предварительной строительной экспертизой, наличии ответственности за незаключение договора страхования, при этом в ходе рассмотрения дела вопрос о заключении договора страхования не урегулирован. Истец отмечает, что отношения между сторонами в данном случае регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ), который не содержит указаний на необходимость заключения договора страхования выкупаемого имущества.

В апелляционной жалобой истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела Рецензии оценочной компании ООО «Оргтранс» на заключение эксперта № 035/21 от 13.05.2021, список вопросов эксперту ФИО6, которые истец лишен был задать в связи с неявкой эксперта в судебное заседание, копию жалобы председателю Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2021 на судью.

Ответчики в своей апелляционной жалобе пояснили, что не согласны с решением суда в части неурегулирования возникших между сторонами разногласий. Полагают, что суд первой инстанции своим решением должен был внести определенность в правоотношения сторон. Просят решение суда изменить, дополнить решение, изложив условия п. 1.2, 5.3.3, 5.4.2, 5.2.1, 5.2.5, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9, 5.5.2, 6.2.4 договора, а также проект акта приема-передачи в редакции Администрации города Екатеринбурга.

От истца, ответчиков поступили отзывы на апелляционные жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков, Администрации г. Екатеринбурга, Департамента по управлению муниципальным имуществом доводы своей апелляционной жалоб поддержал, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, возражал против приобщения к материалам дела представленных истцом дополнительных доказательств.

Истец, третье лицо, о месте и времени рассмотрения дела извещенные надлежащим образом в порядке ст. 121, 123 АПК РФ, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 25.04.2022 в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, представленных истцом с апелляционной жалобой, отказано на основании ч. 2 ст. 268, ч. 5 ст. 159 АПК РФ. 

В приобщении к материалам дела Рецензии оценочной компании ООО «Оргтранс» от 21.07.2021 на заключение эксперта № 035/21 от 13.05.2021 судом первой инстанции отказано на основании ч. 3 ст. 65 АПК РФ в связи с отсутствием доказательств направления данной рецензии ответчикам (определение суда от 02.08.2021).

В силу ч. 5 ст. 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Из материалов дела следует, что первоначальное заключение эксперта № 035/21 поступило в суд 14.05.2021, в материалах дела имеются заявки истца на ознакомление с материалами дела от 31.05.2021, от 10.06.2021, предоставлен в электронном виде доступ для ознакомления, имеется расписка представителя истца о том, что с материалами дела он ознакомился 10.06.2021 (т. 3 л.д. 10), Рецензия оценочной компании ООО «Оргтранс» на заключение эксперта № 035/21 от 13.05.2021 составлена  21.07.2021, представлена истцом непосредственно в судебное заседание 02.08.2021.

Выбор истцом процессуального поведения в виде представления дополнительного доказательства непосредственно в судебное заседание имеет соответствующие процессуальные риски, которые истец несет самостоятельно (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств того, что у истца имелись какие-либо препятствия для формирования позиции по заключению судебной экспертизы и заблаговременному предоставлению доказательств материалы дела, а также апелляционная жалоба истца не содержат. 

В приобщении списка вопросов эксперту ФИО6, которые истец лишен был задать в связи с неявкой эксперта в судебное заседание, судом апелляционной инстанции отказано, поскольку не представлялся в суд первой инстанции, в суде апелляционной инстанции настоящее дело не рассматривается по правилам первой инстанции, опрос эксперта не производится.

Копия жалобы на судью, адресованная председателю Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2021, не имеет отношению к рассмотрению спора по существу, к рассмотрению апелляционной жалобы, в связи с чем не подлежит приобщению к материалам дела. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ООО "Элвис" является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, встроенное в жилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> литер А, подвал - помещения N 1-4, 6-13, 16-18, 144 на основании договора аренды от N 39000492 от 15.04.2014. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Свердловской области. Помещение передано заявителю. Срок действия договора установлен с 15.04.2014 по 14.04.2019 (п. 1.2 договора).

09.10.2018 общество «Элвис» направило в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга запрос о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества и заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург»: нежилое помещение, встроенное в жилое здание по адресу: 

<

...> лит. А, подвал № 1-4, 6, 7, 9-13, 16, 17.

29.10.2018Департаментом в адрес ООО «Элвис» направлен ответ, в котором содержалась информация об отказе в предоставлении ООО «Элвис» преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого муниципального недвижимого помещение.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.03.2019 по делу № А60-66868/2018 признан незаконным отказ Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга в реализации ООО "Элвис" преимущественного права на выкуп (приобретение) арендованного нежилого помещения, встроенного в жилое здание по адресу: 

<

...> лит. А, подвал N 1 - 4, 6, 7, 9 - 13, 16, 17, выраженный в письме № 2.12-15/1/02.12-15/003/1310 от 29.10.2018. На Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга возложена обязанность совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению ООО "Элвис" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, встроенного в жилое здание по адресу: 

<

...> лит. А, подвал № 1 - 4, 6, 7, 9 - 13, 16, 17.

09.10.2020  ООО «Элвис» в адрес ДУМИ направило договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2123   от 18.08.2020 с протоколами разногласий.

19.11.2020 ООО "Элвис" получен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2123   от 18.08.2020 с приложением протоколов разногласий, в протоколе разногласий № 3 от 08.10.2020 содержалась информация об отказе в принятии договора в предложенной обществом «Элвис» редакции.

В связи с тем, что при заключении договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 18.08.2020 стороны  не достигли соглашения по выкупной стоимости объекта, вышеуказанным пунктам договора, содержанию акта приема-передачи к договору № 2123, ООО "Элвис" обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, по результатам проведенной судебной экспертизы установил, что отчет от 23.07.2020 № 380/79 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам профессиональной практики, данные несоответствия повлияли на определение рыночной стоимости указанных объектов оценки в сторону завышения итоговой стоимости на 50%, рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.10.2018 определена в размере 4 274 000 руб. с НДС, в связи с чем удовлетворил исковые требования в части признания недостоверным отчета об оценке от 23.07.2020 № 380/79. Исходя из определенной экспертом стоимости объекта суд, выделив сумму НДС в размере 18 %,  принял п. 2.1 договора № 2123 от 18.08.2020 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 3 622 033 руб. 90 коп. без НДС».

Принимая во внимание, что приказом № 560 от 04.06.2020 Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области спорный объект включен в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения, суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований в части принятия п. 1.2 договора, акта приема-передачи в редакции истца отказал. Учитывая отсутствие несоответствия остальных спорных пунктов договора положениям действующего законодательства, право ответчика при реализации муниципального имущества самостоятельно определять условия договора, прямо (императивно) не урегулированные действующим законодательством, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в остальной части. Отказывая в удовлетворении исковых требований к Департаменту по управлению муниципальным имуществом, суд исходил из того, что в спорных правоотношениях Департамент не является самостоятельным участником, а действует от имени Администрации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на апелляционные жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в связи со следующим.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости выкупаемого истцом имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении спора судом первой инстанции в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы «Профит» ФИО7.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела 14.05.2021 поступило экспертное заключение от 25.02.2021 № 035/21, экспертом сделан вывод о несоответствии отчета от 23.07.2020 № 380/79 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам профессиональной практики, указано, что данные несоответствия привели к существенному завышению стоимости указанных объектов оценки. Рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.10.2018 определена в размере 2 752 196 руб. 

Установив, что при проведении судебной экспертизы объектом исследования выступали обобщенно нежилые помещения общей площадью 108,9 кв.м. как единый объект оценки, а не два обособленных объекта с кадастровыми номерами 66:41:0704007:5580,66:41:0704007:5581, суд первой инстанции согласился с доводами ответчика о том, что применение такого подхода с учетом применения единого корректировочного коэффициента на площадь повлекло неверное определение общего размера рыночной стоимости. 

В связи с наличием сомнений в достоверности выводов эксперта ФИО7, отсутствием оснований полагать, что объекты оценки являются имущественным комплексом, либо необособленными объектами, судом определением от 02.08.2021 по делу назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» ФИО6, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли выполненный ООО «ГК «Азира» отчет от 23.07.2020 № 380/79 об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами: 66:41:0704007:5581, 66:41:0704007:5580 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы? 

2. В случае выявления несоответствия требованиям, указать, каким именно. 

3. В случае выявления несоответствия требованиям - указать, повлияли ли они на определение рыночной стоимости указанных объектов оценки и каким образом, а также определить рыночную стоимость данных объектов недвижимости по состоянию на 09.10.2018.

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение эксперта ООО «УРБЭ» ФИО6 № 58-10/21, экспертом сделан вывод о несоответствии отчета от 23.07.2020 № 380/79 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, указано, что данные несоответствия привели к завышению стоимости указанных объектов оценки на 50%. Рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.10.2018 определена в размере 4 274 000 руб. (с учетом НДС).

Установив, что указанное экспертное заключение № 58-10/21 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, выводы эксперта согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное заключение эксперта надлежащим доказательством, в связи с чем правомерно  удовлетворил исковые требования в части признания недостоверным отчета об оценке от 23.07.2020 № 380/79.

Исходя из определенной экспертом в заключение № 58-10/21  стоимости объекта, выделив сумму НДС в размере 18 % - в соответствии со ставкой, действующей на дату оценки, суд первой инстанции обоснованно  принял  п. 2.1 договора № 2123 от 18.08.2020 в следующей редакции: «Цена объекта составляет 3 622 033 руб. 90 коп. без НДС».

Рассмотрев изложенные истцом в его апелляционной жалобе доводы о несогласии с выводами, изложенными экспертом ФИО6 в экспертном заключении № 58-10/21, суд апелляционной инстанции считает подлежащими отклонению данные доводы истца с учетом следующего.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав указанное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Сомнений в обоснованности заключения и компетенции эксперта у суда апелляционной инстанции не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта ФИО6 не опровергнуты.

Ссылка истца на отсутствие в указанном заключении подписи эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения является несостоятельной, опровергается соответствующей подпиской эксперта ФИО6 от 20.10.2021, содержащей подпись ФИО6 (т. 6 л.д. 13).

Доводы истца о том, что изложенные им в заявлении от 16.11.2021 возражения относительно заключения повторной экспертизы и наличии недостатков судом первой инстанции не исследовались, подлежат отклонению, поскольку неотражение всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения № 58-10/21, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Само по себе несогласие истца с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, а также то обстоятельство, что эксперт не явился в судебное заседание, не является основанием для критической оценки экспертного заключения и не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что эксперт исследовал все обстоятельства, необходимые для разрешения поставленных перед ним вопросов, выводы эксперта построены на результатах исследования, которое содержится в исследовательской части заключения.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что заключение экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, оснований для назначения повторной экспертизы, ходатайство о назначении которой заявлял истец в суде первой инстанции, не имеется.

Доводы истца о том, что заключение повторной судебной экспертизы составлено экспертом в отсутствие осмотра объекта оценки, являлся предметом исследования суда первой инстанции и получил надлежащую оценку. Оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Как следует из материалов дела и заключения повторной экспертизы № 58-10/21, данное экспертное заключение составлено без осмотра помещений по причине того, что эксперту не был предоставлен доступ в помещение (стр. 29 заключения). При этом экспертом дважды 03.09.2021 и 25.09.2021 по юридическому адресу истца направлялись телеграммы с вызовом на осмотр объекта оценки, которые истцом получены не были.

В силу пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,  юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. 

Следует отметить, что ненадлежащая организация деятельности общества в части получения поступающей по его адресу почтовой корреспонденции является риском самого истца, все неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности несет само юридическое лицо. 

Действия лица, уклоняющегося от получения корреспонденции по адресу его регистрации и впоследствии ссылающегося на ненадлежащее его извещение, следует квалифицировать как недобросовестное поведение, влекущее риск наступления неблагоприятных последствий.

В силу ч. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, риск проведения экспертизы без осмотра помещений суд обоснованно отнес на истца, уведомленного о производстве судебной экспертизы в отношении объектов, находящихся в его пользовании и владении, и фактически уклонившегося от обеспечения осмотра объекта оценки, в связи с чем доводы об оценке объекта без осмотра судом правомерно отклонены.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, истцом не доказано, что отсутствие осмотра при проведении экспертизы существенно повлияло на результат экспертного исследования (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Изложенные истцом в апелляционной жалобе доводы о несогласии с назначением повторной экспертизы судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны подлежащими отклонению, поскольку с учетом заявленных ответчиками возражений судом первой инстанции установлено, что  экспертное заключение от 25.02.2021 № 035/21 имеет недостатки, экспертное заключение содержит несоответствия, экспертом применены некорректные данные, в частности, судом установлено, что при проведении судебной экспертизы объектом исследования выступали обобщенно нежилые помещения общей площадью 108,9 кв.м. как единый объект оценки, а не два обособленных объекта с кадастровыми номерами 66:41:0704007:5580,66:41:0704007:5581, являвшихся предметом экспертизы, при этом применение такого подхода с учетом применения единого корректировочного коэффициента на площадь повлекло неверное определение общего размера рыночной стоимости.

Поскольку имелись сомнения в обоснованности выводов эксперта, которым применены не соответствующие действительности исходные данные, судом первой инстанции обоснованно назначена повторная судебная экспертиза на основании ч. 2 ст. 87 АПК РФ.

Ссылки истца на рецензию на заключение эксперта № 035/21 от 30.07.2021 ООО «Оргтранс» подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку указанная рецензия является мнением отдельного лица относительно результатов экспертизы, не может являться безусловным доказательством правильности выводов эксперта, изложенных в заключении № 035/21.

Рассмотрев имеющиеся между сторонами разногласия по пункту 1.2 договора и акту приема-передачи в части указания на вхождение спорных помещений в состав объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой с магазином», доводы истца о том, что данную оговорку необходимо исключить из описания объекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в указанной части иск удовлетворению не подлежит, поскольку приказом № 560 от 04.06.2020 Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области объект культурного наследия «Дом жилой с магазином», расположенный по адресу: 

<

...>, включен в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения. 

Как верно указал суд первой инстанции, данное обстоятельство налагает на собственника помещений в объекте культурного наследия публично-правовые обязанности по сохранению и содержанию объекта в соответствии со ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Отказывая в удовлетворении требований истца принять пункты 5.3.3, 5.4.2  договора в предложенной истцом редакции, об исключении пунктов 5.2.1., 5.2.5., 5.4.7., 5.4.8., 5.4.9., 5.5.2., 6.2.4. договора № 2123 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от «18» августа 2020 г., суд первой инстанции верно указал, что истец не представил суду правового обоснования заявленных им требований в части урегулирования разногласий по п. 5.3.3, 5.4.2 договора в спорной редакции, доводов о  невозможности заключения договора по данным пунктам в предложенной ответчиком редакции и нарушения этой редакцией прав истца последним не приведено, соответствующих доказательств не представлено.

Ответчики, настаивая в своей апелляционной жалобе на необходимости дополнить решение суда условиями п. 1.2, 5.3.3, 5.4.2, 5.2.1, 5.2.5, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9, 5.5.2, 6.2.4 договора, также не привели соответствующих доводов и обоснования своих требований, изложенных в апелляционной жалобе, не мотивировали необоснованность либо обоснованность требований истца по пунктам 5.3.3, 5.4.2, 5.2.1., 5.2.5, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9, 5.5.2, 6.2.4 договора № 2123.

Следует отметить, что несогласие с предъявленными требованиями не освобождает сторону от обязанности в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подтвердить свои возражения соответствующими доводами и надлежащими доказательствами. Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по приведению доводов и правового обоснования данных доводов в подтверждаение своей позиции по предмету спора лежит на этой стороне. Последствием несовершения стороной процессуальных действий, не представления обоснования своей позиции, является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (пункт 2 статьи 9, статьи 65, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Рассмотрев требования истца по вышеприведенным пунктам договора, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 3.2. договора, объект находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Пункт 5.2.1 договора, предусматривающий, что продавец вправе проводить проверки наличия, состояния и условий использования объекта и требовать в этих целях предоставления покупателем необходимых документов, направлен на реализацию прав залогодателя по проверке состояния предмета залога, что соответствует п. 2 ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорные пункты 5.2.5., 5.4.7., 5.4.8., 5.4.9., 5.5.2., 6.2.4 договора  предусматривают обязанности покупателя, вытекающие из договора страхования объекта купли-продажи (залога), что  прямо предусмотрено частью 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая отсутствие противоречий спорных пунктов положениям действующего законодательства и право ответчика при реализации муниципального имущества самостоятельно определять условия договора, прямо (императивно) не урегулированные действующим законодательством, суд первой инстанции обоснованно не установил основания для удовлетворения иска в указанной части.

Отказывая в удовлетворении иска к Департаменту по управлению муниципальным имуществом, суд исходил из того, что в спорных правоотношениях данное лицо не является самостоятельным участником, а действует от имени Администрации. В данной части решение суда не обжалуется, соответствующих доводов в апелляционных жалобах не приведено.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и признаны подлежащими отклонению с учетом вышеизложенного.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, их соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам. 

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, с учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Основания для отмены или изменения решения  суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы  по  уплате государственной  пошлины по апелляционной жалобе истца относятся на истца. Администрация, Департамент от уплаты государственной пошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 января 2022 года по делу № А60-61628/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Э.А. Ушакова  

 

Судьи

 

М.А. Полякова 

 

В.В. Семенов