/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-5114/2017

г. Краснодар

26 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие истцов: администрации городского округа «город Дербент» (ИНН 0542009356, ОГРН 1020502003356), муниципального казенного учреждения «Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент"» (ИНН 0542033052, ОГРН 1100542000569), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Оздоровительный комплекс "Оазис"» (ИНН 0542026464, ОГРН 1030502000363), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации городского округа «город Дербент» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 по делу № А15-5114/2017 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.), установил следующее.

Администрация городского округа «город Дербент» (далее – администрация) и МКУ «Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент"» (далее – учреждение) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «ОК "Оазис"» (далее – общество) о взыскании 2 522 176 рублей 25 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.03.2010 № 23 и 1 012 653 рублей 76 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 02.03.2018 (судья Гридасова К.С.) исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу учреждения взыскано 1 738 576 рублей арендной платы и 217 861 рубль 26 копеек пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. Решение мотивировано наличием на стороне общества задолженности по арендной плате. Поскольку договор аренды от 24.07.2009 № 50 заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), арендная плата по договору является регулируемой и подлежит начислению исходя из нормативно установленных ставок. Применив постановление Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан» (далее – постановление от 31.01.2013 № 13) и решение Собрания депутатов администрации от 24.01.2014 № 4-5 «Об аренде земельных участков на территории городского округа "город Дербент"» (далее – решение от 24.01.2014 № 4-5), с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, суд установил наличие на стороне общества задолженности.

Апелляционным постановлением от 03.08.2018 решение от 02.03.2018 изменено, с общества в пользу учреждения взыскано 331 659 рублей арендной платы и 46 500 рублей 86 копеек пени. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции относительно обоснованности исковых требований по праву и размеру, а также подлежащими применению правовыми нормами. Однако установил, что при осуществлении расчетов арендной платы суд первой инстанции допустил арифметическую ошибку, которая повлекла за собой ошибку в наличии долга по арендной плате и пене.

В кассационной жалобе администрации просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции правильно произвел расчеты. Размер годовой арендной платы за земельный участок с 01.01.2014 составляет 605 292 рубля (395 рублей 21 копейка х 13 649 кв. м х 1,5% х 2), ежеквартальные платежи – 151 323 рубля.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 30.03.2010 № 25 Комитет по управлению имуществом г. Дербента (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 31.03.2010 № 23, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 13 649 кв. м (кадастровый квартал № 27), для использования под оздоровительный комплекс с устройством берегозащиты, сроком на 49 лет.

Земельный участок передан по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 44).

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 38 650 рублей, сумма ежеквартальных платежей – 9674 рубля. Расчет арендной платы определен в приложении № 2 к договору. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца отчетного квартала на счет арендодателя для аккумуляции платежей по аренде (пункт 2.2 договора). Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующих актов органами государственной власти об изменении базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента введения нормативных актов (пункт 2.3 договора).

Земельный участок площадью 13649+/-41 кв. м (местоположение: г. Дербент, ул. Локомотивная, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства») сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 13.04.2010 с кадастровым номером 05:42:000027:224, кадастровая стоимость земельного участка составляет 30 264 610 рублей 15 копеек (по состоянию на 16.02.2017 и на 07.11.2017).

Кадастровая стоимость земельного участка изменилась и по состоянию на 21.11.2017 составляет 5 394 221 рубль 29 копеек.

Письмом от 11.03.2014 № 504 управление сообщило обществу, что согласно постановлению от 31.01.2013 № 13 и решения от 24.01.2014 № 4 условия договора арендыот 31.03.2010 изменяются в части, годовая арендная плата с 01.01.2014 составляет 605 292 рубля (т. 2, л. д. 70).

Истцы, полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендный платежей, обратились с исковым заявлением в арбитражный суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что поскольку спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой. Наличие и размер задолженности подтверждены документально.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации от 30.03.2010 № 25 обществу по договору от 31.03.2010 № 23 предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 649 кв. м (кадастровый квартал № 27), для использования (строительства) оздоровительного комплекса с устройством берегозащиты (раздел 1 договора; т. 1, л. д. 41 – 48).

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2017 № 99/2017/3438069 расположение земельного участка с кадастровым номером 05:42:000027:224 установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: Республика Дагестан, г. Дербент, ул. Локомотивная. Вид разрешенного использования «для размещения строительства спортивно-оздоровительного комплекса с устройством берегозащитного устройства».

Согласно разделу 4.1 «Содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости» земельный участок с кадастровым номером 05:42:000027:224 имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса (приказ от 31.08.2015 № 46-П об установлении границ части водоохраной зоны и части прибрежной полосы Каспийского моря на территории Республики Дагестан; т. 2, л. д. 5 – 8).

Анализ представленных в дело документов позволяет сделать вывод о возможном нахождении спорного земельного участка в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

В этой связи судам надлежало дать правовую оценку договору аренды от 30.03.2010 № 25 на предмет соответствия закону, с учетом принципа, закрепленного статьей 1 Земельного кодекса. Без исследования данных обстоятельств состоявшиеся по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Поскольку выводы судов основаны на неполном выяснении фактических обстоятельств, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, то в силу статьи 288 Кодекса решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать вопрос об отнесении спорного земельного участка к федеральному уровню собственности, определить собственника спорного земельного участка, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле федерального собственника рассматриваемого земельного участка, дать оценку договору аренды от 30.03.2010 № 25 на предмет его действительности, проверить соблюдение процедуры предоставления спорного земельного участка для строительства, исследовать все представленные доказательства с учетом аргументов сторон, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 02.03.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018 по делу № А22-1936/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                          Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                        В.Е. Епифанов

Н.С. Мазурова