﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

20 января 2021 года

Дело №

А56-136146/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В.,                   Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Монпансье» Бах С.С. (доверенность от 23.03.2020), 

рассмотрев 13.01.2021 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью «Монпансье» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.06.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 по делу № А56-136146/2019, 

 

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144,  Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Монпансье», адрес: 197373, Санкт-Петербург, Планерная ул., д. 59, лит. А, пом. 22, ОГРН 1177847006017, ИНН 7814677732 (далее – Общество), о взыскании 3 126 290 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.02.2017 по 03.05.2018 по договору аренды                   от 29.11.2007 № 00/ЗК-04527, 2 111 367 руб. 07 коп. пеней за просрочку платежей за период с 01.02.2017 по 28.06.2019 и неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности с 29.06.2019 за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендных платежей.

Решением суда от 04.06.2020 с Общества в пользу Комитета взыскано             3 126 290 руб. 73 коп. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                    от 01.09.2020 данное решение изменено, с Общества в пользу Комитета взыскано 2 814 927 руб. 09 коп. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано.     

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит постановление отменить в части взыскания задолженности и принять новый судебный акт, которым отказать Комитету в удовлетворении требований в полном объеме.

Податель жалобы полагает, что требование о взыскании задолженности по арендной плате не подлежит удовлетворению ввиду недобросовестного поведения Комитета, выразившегося в неправомерном уклонении от заключения договора аренды, что было установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-56136/2017.

Помимо этого Комитет также обратился с кассационной жалобой на решение и апелляционное постановление и просил их отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании пеней, ссылаясь на условия пункта 8.3 договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу Общество поддержало доводы, изложенные в своей кассационной жалобе.

В судебном заседании представитель Общества настаивал на удовлетворении своей жалобы и просил отказать в удовлетворении жалобы Комитета.

Комитет, участвующий в деле и надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительное Управление-1 «СТОУН» (арендатором, далее – Управление) заключен договор от 29.11.2007 № 00/ЗК-04527 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 16 977 кв.м с кадастровым номером 78:34:4134В:1, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Планерная ул., уч. 1 (восточнее пересечения с Шуваловским пр.).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству торгово-офисного комплекса с подземным паркингом.

Участок передан арендатору по акту от 29.11.2007 приема-передачи.

В соответствии с пунктом 9.1 договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 22.11.2010.

Срок действия договора неоднократно продлевался, дополнительным соглашением от 17.04.2014 № 6 он установлен до 31.12.2014.

Порядок расчетов между сторонами определен в разделе 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.11.2007 № 1453 составляет 263 500 000 руб. за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.3 договора перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном подпунктом 4.3.1 договора: в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года – не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга.    

Пунктом 6.2.7 установлена обязанность арендатора обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора в сроки, указанные в пункте 4.3 договора и приложении 5 к договору.

Согласно пункту 8.3 договора в случае нарушения арендатором условий пунктов 4.3, 6.2.7 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения                       от 17.04.2014 № 6 предусмотрено, что производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, должно быть завершено получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок до 31.12.2014.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала Управлению разрешение от 23.09.2014 № 78-3915в-2014 на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - торгово-офисного комплекса с подземной автостоянкой, построенного на участке, предоставленном в аренду по указанному выше договору.

Государственная регистрация права собственности Управления на данное здание площадью 59 500,9 кв.м с кадастровым номером 78:34:0413403:1295 по адресу: Санкт-Петербург, Планерная ул., д. 59, лит. А, произведена 29.12.2014.

Общество создано в результате реорганизации Управления в форме выделения, запись о его создании внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 16.01.2017.

В связи с реорганизацией Управления в форме выделения Общества к последнему перешло права собственности на здание с кадастровым номером 78:34:0413403:1295, расположенное на земельном участке, являющимся объектом аренды по спорному договору. 

Государственная регистрация права собственности Общества на здание произведена 07.02.2017.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2017 по делу № А56-81709/2016 установлено, что действие договора аренды от 29.11.2007 № 00/ЗК-04527 после истечения срока его действия было возобновлено на неопределенный срок.

Общество как собственник объекта недвижимости обратилось в Комитет с заявлением от 30.03.2017 о предоставлении земельного участка площадью               16 977 кв.м с кадастровым номером 78:34:0413403:1, на котором расположено принадлежащее ему здание, в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов.

Письмом от 16.06.2017 № 62444-42 Комитет отказал Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду ввиду наличия договора аренды этого же участка, заключенного с иным хозяйствующим субъектом - Управлением.

         Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2018 по делу № А56-56136/2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 03.05.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа                             от 03.09.2019, данный отказ в предоставлении Обществу в аренду указанного земельного участка признан незаконным и на Комитет возложена обязанность направить в адрес Общества проект договора аренды в течение 10 дней после вступления судебного акта в законную силу.

         Данными судебными актами установлено, что Общество является собственником здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, и в силу статей 39.6, 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у него имеется право на предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов, в связи с чем требования Общества признаны обоснованными и удовлетворены судами.

Как указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2019 по делу № А56-56136/2017, в материалах данного дела имеется письмо Управления от 19.07.2017 в адрес Комитета с просьбой расторгнуть договор аренды от 29.11.2007 № 00/ЗК-04527 и, поскольку в указанном письме арендатор не заявлял об одностороннем отказе от договора и иных доказательства соответствующего волеизъявления на одностороннее его прекращение не представлены, у судов не имелось оснований считать спорный договор аренды расторгнутым в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В связи с уклонением Комитета от добровольного исполнения указанных судебных актов на основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом 09.06.2018, было возбуждено исполнительное производство                              № 25620/189/78021-ИП.

Во исполнение судебных актов по делу № А56-56136/2017 новый договор аренды был подписан сторонами лишь 07.10.2019.

Комитет направил в адрес Общества претензию от 28.06.2019                      № 4749-пр./19, в которой указал на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора от 29.11.2007 № 00/ЗК-04527 и потребовал оплатить  задолженность по арендной плате за период с 07.02.2017 по 03.05.2018 и пеням за просрочку внесения платы по договору аренды.

Поскольку указанные в данной претензии требования не были исполнены Обществом в добровольном порядке, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что в спорный период ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы в предусмотренные договором сроки, взыскал с Общества задолженность в размере 3 126 290 руб. 73 коп за период с 07.02.2017 по 03.05.2018. При этом, учитывая обстоятельства, установленные судебными актами по делу № А56-56136/2017, в частности недобросовестное поведение Комитета, а также то, что договор аренды был заключен Комитетом с Обществом спустя 2,5 года после соответствующего обращения собственника здания, суд признал недоказанными недобросовестность поведения Общества и его уклонение от исполнения обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем отказал в иске в части взыскания неустойки.

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда в части размера задолженности по арендной плате, поскольку посчитал, что, вопреки доводам Комитета, при ее расчете за период с 20.03.2017 подлежит учету ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.03.2017 № 46717Г-17/1, составленная по состоянию на 20.03.2017 и представленная в Комитет при обращении Общества с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на срок 49 лет, а за период с 07.02.2017 по 19.03.2017 - ведомость от 22.03.2016 № 419414Г-15/1. В связи с указанными обстоятельствами апелляционный суд принял во внимание справочный расчет Комитета, составленный с учетом указанных ведомостей, и признал, что подлежащая взысканию задолженность Общества по арендной плате за период с 07.02.2017 по 03.05.2018 составляет 2 814 927 руб. 09 коп. При этом апелляционный суд отказал в иске о взыскании неустойки.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

По смыслу статьи 552, пункта 2 статьи 271 ГК РФ и пункта 1 статьи 35                   ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Приобретая право на использование соответствующего земельного участка, новый собственник соответственно приобретает и обязанность по оплате соответствующих платежей.

Проанализировав приведенные правовые положения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к Обществу перешло право аренды земельного участка, на котором это здание расположено, на тех же условиях и в том же объеме, в каком оно ранее принадлежало Управлению.

Судами установлено и представленными в материалы дела документами подтверждается, что Общество является собственником здания, для строительства которого спорный земельный участок был предоставлен в аренду по спорному договору.

Поскольку в силу приведенных обстоятельств Общество как собственник здания, расположенного на участке, является пользователем земельного участка и, как установлено решением суда по делу № А56-81709/2016,  договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, суды обоснованно исходили из того, что ответчик обязан вносить плату за пользование участком.

При определении размера арендной платы и подлежащей взысканию задолженности Общества апелляционный суд  правомерно применил за период с 20.03.2017 по 03.05.2018 ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.03.2017 № 46717Г-17/1, составленную по состоянию на 20.03.2017 и представленную Обществом в Комитет при обращении с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на срок 49 лет, а за предшествующий составлению указанной ведомости период с 07.02.2017 по 19.03.2017 - ведомость                          от 22.03.2016 № 419414Г-15/1.

Вопреки доводам Общества, апелляционный суд правильно посчитал, что не имеется законных оснований для освобождения ответчика от обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание. 

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, учитывая обстоятельства, установленные судебными актами по делу № А56-56136/2017, суды обоснованно посчитали, что в данном случае не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате неустойки.

Оснований для иного вывода у кассационной инстанции не имеется.

Суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по переоценке установленных судами обстоятельств и исследованию доказательств, в связи с чем доводы Комитета не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения судебных актов об отказе во взыскании неустойки.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, их выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб.

Поскольку суд апелляционной инстанции, правильно применив нормы материального права, обоснованно изменил решение суда, в данном случае подлежит оставлению без изменения апелляционное постановление.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                          от 01.09.2020 по делу № А56-136146/2019 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью «Монпансье» – без удовлетворения.

 

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

 

А.В. Кадулин

 

И.В. Сергеева