﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А81-56/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  25 февраля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 февраля 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Демидовой Е.Ю.,

								Севастьяновой М.А. - 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элит» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07.08.2019 (судья Курекова О.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2019 (судьи Грязникова А.С., Сидоренко О.А., Тетерина Н.В.) по делу № А81-56/2019 по иску департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, г. Новый Уренгой, пр-кт Ленинградский, д. 5, корп. Б, ОГРН 1028900625302, ИНН 8904013329) к обществу с ограниченной ответственностью «Элит» (629300, г. Новый Уренгой, мкр. Оптимистов, д. 3, корп. 1, ОГРН 1098904002592, ИНН 8904061467) о взыскании денежных средств.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элит» (далее – ООО «Элит», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с 01.01.2017 по 06.08.2018 в сумме 5 537 495,33 руб. и неустойки в сумме 1 943 874,91руб. за период с 11.01.2017 по 30.09.2018.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2019, с ООО «Элит» в пользу департамента взыскано 5 537 495,33 руб. задолженности по договору аренды, 902 170,86 руб. пени, в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. 

В обоснование жалобы заявитель указывает, что причинами подачи искового заявления об урегулировании разногласий по договору купли-продажи спорного имущества (в рамках дела № А81-1071/2016) явились не только значительные расхождения стоимости объектов с рыночной оценкой, но и грубые нарушения департаментом норм земельного и гражданского законодательства при формировании земельного участка как предмета договора; вследствие виновных действий департамента отношения по договору аренды между сторонами продолжались; суды пришли к ошибочному выводу о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего дела судебных актов, принятых в рамках дела № А81-33/2018, поскольку указанные судебные акты не содержат выводов о ненадлежащем предмете договора купли-продажи; истец злоупотребляет правами; при вынесении обжалуемых судебных актов судами не учтено наличие вины департамента в судебном споре по определению условий договора купли-продажи спорного имущества и длительности арендных правоотношений по причине судебной ошибки по делу № А81-1071/2016; оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени за спорный период не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Суд округа удовлетворил заявленное департаментом ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрена в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО «Элит» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.01.2014 № 03-14 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование муниципальное имущество: здание общей площадью 1 210,90 кв.м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, район Коротчаево, улица Бамовская, дом 3: 1 этаж (площадь 586,9 кв.м); склад, 2 этаж (площадь 624 кв.м).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 31.01.2014 по 31.01.2019.

Согласно пунктам 4.2.3, 5.1 договора арендатор обязался вносить арендную плату в размере 288 508,16 руб. в месяц (без учета НДС), за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа каждого месяца. Первый платеж производится арендатором в течение 50 календарных дней со дня подписания договора, но не позднее 21.03.2014.

На основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) арендатор обратился в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения.

Администрацией города Новый Уренгой принято распоряжение от 24.12.2015 № 1543-р «Об утверждении условий приватизации», в котором установлена цена приобретаемого имущества в размере 35 669 779,66 руб. (без учета НДС) с учетом стоимости земельного участка, определенная на основании отчета от 10.12.2015 № 1075/15 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр» (далее – ООО «ЗСК-Центр»).

Договор купли-продажи спорного муниципального недвижимого имущества от 30.12.2015 № 38 (далее – договор купли-продажи) на условиях, утвержденных указанным выше распоряжением, был отправлен в адрес общества.

Полагая определенную ООО «ЗСК-Центр» рыночную стоимость выкупаемого имущества чрезмерно завышенной, общество направило департаменту договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, содержащим, в том числе предложения об иной стоимости выкупаемого имущества, а также дополнения договора условием об уменьшении стоимости выкупаемого имущества в связи с произведенными арендатором в период аренды неотделимыми улучшениями. 

Письмом от 24.02.2016 № 301-12/1511-02 истец отклонил протокол разногласий и возвратил его без подписания со ссылкой, в том числе, на право арендатора оспорить в судебном порядке отчет оценщика, на основании которого определена рыночная стоимость выкупаемого имущества, а также на отсутствие в департаменте сведений о согласовании им создания арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества.

Урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, рассматривалось судами в рамках дела № А81-1071/2016.

При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.04.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2018 по делу № А81-1071/2016, принят отказ общества от исковых требований в части дополнения пункта 2.1 договора купли-продажи абзацем четвертым и изменения пункта 7.3 указанного договора (подсудность споров), производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования ООО «Элит» удовлетворены.

Как указывает истец, ответчик пользовался зданием на условиях договора аренды в срок до 06.08.2018, обязательства по внесению арендных платежей не исполнял.

По расчету истца, сумма задолженности по договору аренды за период с 01.01.2017 по 06.08.2018 составила 5 537 495,33 руб. 

Ненадлежащее исполнение обществом принятых на себя обязательств послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суды руководствовались статьями 8, 10, 307, 329, 330, 331, 333, 446, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями Закона № 159-ФЗ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», учитывали вступившие в законную силу судебные акты по делам № А75-1071/2016 и № А81-33/2018, исходили из наличия оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендой плате за заявленный период.

Кроме того, суд первой инстанции, признав обоснованным заявление общества о несоразмерности взыскиваемой неустойки, произвел снижение ее размера до средней двукратной ставки Центрального Банка Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

По смыслу вышеизложенных норм ГК РФ, арендатор, не являющийся собственником имущества (спорного помещения), но использующий такое имущество (помещение) на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование таким имуществом до момента прекращения означенного обязательства в соответствии с законом, в том числе при приобретении лицом арендуемого имущества в собственность по договору купли-продажи.

В пункте 5 постановления № 73 также указано, что в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором, то заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

Законом № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие статье 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 названной статьи (пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества.

Судами установлено и следует из материалов дела, что преддоговорной спор между сторонами по размеру рыночной стоимости выкупаемого имущества, с учетом земельного участка, а также спор относительно учета улучшений спорного объекта при определении цены выкупа, разрешен решением арбитражного суда по делу № А75-1071/2016, вступившим в законную силу 07.08.2018. 

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая вступившие в законную силу судебные акты по делам № А75-1071/2016 и № А81-33/2018, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора, установив наличие оснований для применения положений части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а также принимая во внимание, что ответчик до заключения с департаментом договора купли-продажи не мог использовать спорное имущество на иных условиях, кроме как на условиях аренды, а значит до момента заключения с департаментом договора купли-продажи, то есть до 07.08.2018 (вступление в законную силу судебного акта по рассмотрению преддоговорного спора), обязательство общества по внесению арендных платежей за пользование таким имуществом не прекращалось, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ООО «Элит» задолженности по арендной плате за данный период, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требования департамента о взыскании задолженности в заявленном размере. 

Поскольку ненадлежащее исполнение обязанностей по своевременному внесению арендных платежей за период с 11.01.2017 по 30.09.2018 подтверждается материалами дела, суд первой инстанции в силу статей 329, 330, 333 ГК РФ обоснованно удовлетворил требования департамента о взыскании неустойки, уменьшив ее размер исходя из критерия соразмерности.

Ссылка общества на противоречие выводов судов по настоящему делу его фактическим обстоятельствам и судебным актам, принятым по делам № А81-1071/2016 об урегулировании разногласий по договору выкупа арендованного имущества и № А81-33/2018 о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору за период с 31.01.2014 по 31.12.2016 и пеней за период с 22.03.2014 по 31.12.2016, подлежит отклонению, поскольку несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах и судебных актах по указанным делам, фактическим обстоятельствам настоящего дела, судом округа не установлено.

Доводы подателя кассационной жалобы о злоупотреблении правом со стороны департамента и о наличии вины истца в судебном споре по определению условий договора купли-продажи спорного имущества судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку обстоятельства законности действий (бездействия) собственника при рассмотрении спора об урегулировании разногласий выходят за пределы исследования по спору о взыскании задолженности по договору аренды. Равно как выводы, сделанные судами при рассмотрении спора, вытекающего из обязательственных отношений, не могут предрешить исход спора, возникшего из деликтных правоотношений.

Со встречным иском о взыскании убытков ответчик в рамках настоящего спора не обращался. 

Ссылка заявителя на иную судебную практику не свидетельствует о неправильном применении судом в настоящем деле действующего законодательства, поскольку судебные акты по указанным делам приняты по требованиям о применении гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков, для удовлетворениях которых требуется исследование совокупности иных обстоятельств, по сравнению с требованием о взыскании задолженности по договору аренды.

В целом доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой судов относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07.08.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2019 по делу № А81-56/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										Е.Ю. Демидова

											М.А. Севастьянова