АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-13819/2022

г. Барнаул

16 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 09.02.2023. Решение в полном объеме изготовлено 16.02.2023.

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи   Кулика М.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 321547600109917, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 319222500105027, ИНН 

<

***>, г. Барнаул) о расторжении договора купли-продажи бизнеса от 20.03.2022 и о взыскании 1500000 руб. денежных средств, полученных по договору в счет оплаты, 150000 руб. штрафа, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц  общества с ограниченной ответственностью "Дебют" (630001, Новосибирская область, Новосибирск город, Дуси Ковальчук 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска (630004, Новосибирская область, Новосибирск город, Ленина улица, 57, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью "КАУНТ КЭПИТАЛ" (630091, Новосибирская область, Новосибирск город, семьи Ш-ных улица, дом 65/1, этаж 2, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), при участии в судебном заседании: от истца с использованием средств веб-конференции – ФИО4 по доверенности от 10.08.2022, от ответчика – не явились. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с вышеуказанным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик продал истцу имущество, однако не уведомил истца о предстоящем сносе как самовольной постройки павильона магазина, который передан истцу по договору купли-продажи бизнеса. В качестве правового основания требований приведены ссылки на статьи 309, 310, 330, 450-453, 464, 474 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

Копии определений суда, направленные ответчику заказным письмом с уведомлением по указанному в исковом заявлении адресу, совпадающему с местом регистрации, вернулись в Арбитражный суд Алтайского края с отметкой «Истек срок хранения», что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приравнивается к надлежащему извещению ответчика. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Дебют», администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска, общество с ограниченной ответственностью «Каунт кэпитал».

Третье лицо администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска в представленном отзыве пояснило, что земельный участок, на котором расположено спорное здание, был передан в аренду ООО«Тандем», в связи с ликвидацией указанного юридического лица, договор аренды расторгнут. Поскольку на земельном участке выявлен самовольный нестационарный объект (павильон магазина), администрацией принято решение о его сносе, вместе с тем, до настоящего времени решение не исполнено, объект не демонтирован.

Ответчик и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, на основании статьи 123, статьи 156 АПК РФ дело по существу рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу об обоснованности заявленных требований.

Отношения сторон регулируются следующими нормами материального права. 

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, покупателю, имеющему в силу положений действующего законодательства право предъявить продавцу предусмотренные статьей 557 ГК РФ требования, связанные с ненадлежащим качеством переданного недвижимого имущества (при подтверждении указанных обстоятельств относимыми и допустимыми доказательствами), не может быть отказано в защите по причине подписания без возражений акта приема-передачи нежилого помещения.

В силу положений пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 470 ГК РФ, согласно которым товар, подлежащий передаче продавцом, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Отказ от договора купли-продажи с возвратом уплаченных покупателю денежных средств (статьи 450, 475, 557 ГК РФ) не должен влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне последнего (глава 60 ГК РФ), то есть нарушать эквивалентность осуществленных им при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений.

Следовательно, рассматривая спор о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных за объект недвижимости денежных средств, установив предусмотренные пунктом 2 статьи 475 и статьей 557 ГК РФ основания для удовлетворения иска, суд независимо от предъявления продавцом соответствующего требования должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате ему переданного покупателю имущества, поскольку сохранение за последним этого имущества означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений (определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 N 309-ЭС20-9064, от 26.03.2021 N 303-ЭС20-20303).

Как следует из части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По делу установлены следующие фактические обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (продавец) 20.03.2022 заключен предварительный договор купли-продажи бизнеса, по которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 31.03.2022. В соответствии с п. 2.1. договора покупатель передал продавцу в качестве обеспечительного платежа 130000 руб. (л.д. 15-17 – предварительный договор,  л.д. 18 - акт приема-передачи денежных средств от 20.03.2022).

24.03.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи бизнеса, по условиям которого продавец обязался продать бизнес в порядке и роки, установленные основным договором, а покупатель обязался принять бизнес и уплатить за него денежную сумму (л.д. 19-22 - договор).

Согласно пункту 1.2 договора под бизнесом понимается имущественный комплекс, включающий в себя имущество в составе бизнеса по списку согласно Передаточному акту (приложение №1 к договору), принадлежащее на праве собственности продавцу, и право аренды нежилого помещения (павильона) общей площадью 62 кв.м, расположенного по адресу 

<

...>, принадлежащее продавцу на основании договора аренды недвижимого имущества под магазин от 01.11.2020, заключенного между ООО «ДЕБЮТ» (ОГРН 

<

***>) и ИП ФИО3 (ОГРНИП 319222500105027), база поставщиков в электронной форме.

Порядок расчетов согласован в разделе 2 договора. Полная стоимость бизнеса составляет 1500000 руб., включая обеспечительный платеж в размере 130000 руб., (пункты 2.1, 2.2 договора). Оставшиеся денежные средства в сумме 1170000 руб. истец передал ответчику по акту приема-передачи денежных средств от 24.03.2022 (л.д. 23 – акт, л.д. 24, 25 - расписки).

Пунктом 2.5. основного договора было предусмотрено, что ответчик обязуется до момента полной оплаты по договору заключить с истцом договор субаренды на указанное помещение до момента заключения договора аренды непосредственно с ООО «ДЕБЮТ».

В силу пунктов 3.1.2., 3.1.3. договора продавец гарантировал, что бизнес и любое имущество в его составе свободы от прав и притязаний третьих лиц, находятся в состоянии, позволяющем использовать его по назначению, соответствует нормативно-технической документации, действующей на территории РФ, не ограничены в обороте на территории РФ.

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора переход права собственности на бизнес поставлен в зависимость от передачи права аренды на указанное нежилое помещение и заключения договора субарнеды помещения на переходный период, до заключения нового договора аренды с собственником помещения. Пунктом 5.1.2. договора предусмотрена обязанность продавца передать бизнес в соответствии с разделом 4 основного договора.

Согласно пункту 6.2 договора в случае неисполнения продавцом обязательства, предусмотренного пунктом 5.1.2  основного договора, продавец обязуется возвратить покупателю полную стоимость бизнеса, указанную в пункте 2.1 договора, а также выплатить штраф в размере 10% от полной стоимости бизнеса, указанной вы пункте 2.1 основного договора, в течение трех рабочих дней с момента предъявления соответствующего требования.

Как утверждает истец договор субаренды помещения ответчиком с истцом заключен не был, договор аренды помещения, заключенный между ответчиком и ООО «Дебют» также передан не был. 

03.08.2022 представитель администрации Центрального округа г.Новосибирска в устной форме уведомил истца о том, что спорный нестационарный объект установлен самовольно на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности и подлежит сносу на основании решения комиссии мэрии г. Новосибирска от 11.03.2020г. № 111.

Согласно письму мэрии г. Новосибирска от 19.02.2020 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032605:11 для размещения и эксплуатации торгового павильона (общественное питание) по адресу: 

<

...>, передан по договору аренды №121309а от 28.02.2015 ООО «Тандем», который был расторгнут с 29.09.2016 по причине прекращения деятельности юридического лица (л.д. 26 - письмо).

В соответствии с актом № 8 от 03.03.2020 администрацией Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска выявлен самовольный нестационарный объект - павильон (общественное питание) по адресу: 

<

...> (л.д. 27-29 - акт).

Решением мэрии г. Новосибирска № 111 от 11.03.2020 принято решение демонтировать указанный павильон (л.д. 31 - решение).

На момент заключения предварительного договора и основного договора ответчик не уведомил истца о предстоящем сносе спорного объекта, в связи с чем, истец направил ответчику претензию от 10.08.2022 с требованием о возврате перечисленных денежных средств за приобретение имущества, а также с уведомлением об отказе от исполнения договора (л.д. 32 - претензия).

В ответ на претензию ответчик в письме от 23.08.2022 указал, что ему не было известно о сносе проданного по договору торгового павильона, договор со стороны ответчика исполнен надлежащим образом, в связи с чем, отсутствуют основания для его расторжения и возврата денежных сумм (л.д. 33 - ответ).  

Неисполнение требований претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца настоящим иском в суд.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с  частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Давая правовую оценку установленным фактическим обстоятельствам, суд приходит к следующим выводам.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Из материалов дела усматривается, что ответчик допустил существенное нарушение договора, а именно не обеспечил предоставление истцу прав аренды на земельный участок под павильоном, скрыв  от истца информацию о предстоящем сносе постройки. 

В результате действий ответчика истец не может использовать имущество в целях, для которых оно было приобретено.

Данные нарушения ответчика являются существенными и влекут расторжение договора.

Также суд удовлетворяет исковое требование истца  о взыскании с ответчика штрафа в связи с ненадлежащим исполнением договора по указанным выше основаниям.

В случае возврата истцу денежной суммы ответчиком, у истца возникнет обязанность вернуть полученное по договору имущество ответчику.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ 

 

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи бизнеса от 24.03.2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 321547600109917) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП 319222500105027).

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 319222500105027) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 321547600109917) 1500000 руб. в счет возврата ранее произведенной оплаты по договору,  150000 руб. штрафа,  35500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия решения.

 

Судья                                                                                     М.А. Кулик