Арбитражный суд Московской области

     107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-64520/22

06 декабря 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 23 ноября 2022

Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2022

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» к ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" 

о признании отсутствующим обременения в виде залога, 

третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, ФИО2,

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» (далее – истец, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ"  (далее – ответчик, банк) с требованиями о признании отсутствующим обременение в виде залога права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 5/15-и от 31.04.2016, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за № 50-50/021- 50/021/001/2016-4421/1                  от 19.04.2016 на срок с 19.04.2016 на 240 месяцев с 19.04.2016 в пользу залогодержателя Публичное акционерное общество «Сбербанк России», а также о взыскании с ответчика уплаченной при подаче иска госпошлины в размере 6 000 руб. 

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик обеспечил явку представителя в судебное заседание, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. 

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом. 

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Между ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) 31.03.2016 заключён договор участия в долевом строительстве                 № 5/15-и, по условиям которого застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 4 110 кв. м с кадастровым номером 50:21:0070106:1705, расположенном по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Горки Ленинские, пос. Мещерино; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - малоэтажное жилищное строительство) и передать участнику объект долевого строительства с характеристиками, указанными в договоре №5/15-и.

Объект долевого строительства подлежит передаче участнику по передаточному акту после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома при условии полной оплаты участником цены договора.

Участник обязуется принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную настоящим договором цену.

В соответствии с пунктом 4.1 цена договора составляет 3 876 006 руб. и состоит из суммы на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства в размере 1 847 500 руб. и суммы на оплату услуг застройщика в размере 2 028 506 руб.

Письмом от 04.12.2017 вх. № 1011 ФИО3 уведомил ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора участия в долевом строительстве от 31.03.2016 № 5/15 и о необходимости перечисления уплаченных по договору денег по указанным в письме реквизитам.

Решением Видновского городского суда Московской области от 19.03.2018, принятым по делу № 2-715/18 договор участия в долевом строительстве № 5/15-и, заключенный между ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ»  и ФИО3 признан расторгнутым, судом взыскано в пользу ФИО3 3 876 006,00 руб., уплаченных по договору участия в долевом строительства, из которых 3 091 006,00 руб. зачислить по реквизитам ПАО Сбербанк в счёт погашения задолженности по кредитному оговору;                   785 000 руб. выплатить ФИО3 Решением с ООО «Южные горки» взыскан штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке 500 000 руб., компенсации морального вреда 60 000 руб., расходы по оплате госпошлины 22 580 руб.

ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» платёжным поручением от 02.07.2019 № 104 уплатило 2 383 399 руб. Из акта сверки расчётов следует, что с депозита УФССП ФИО3 перечислено 1 492 606,70 руб. Уплаченные по договору долевого участия в строительстве 3 876 006 руб. ФИО3 возвращены.

Истец 03.09.2021 обратился в управление Росреестра по Московской области с заявлением № КУВД-001/2021-36573449 о регистрации прекращения записи о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 31.03.2016 № 5/15-и.

Уведомлением от 13.09.2021 № КУВД-001/2021-36573449/1 Управление Росреестра по Московской области приостановило государственную регистрацию. Согласно представленным заявлению и документам необходимо расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 31.03.2016 № 5/15-и. По сведениям ЕГРН право требования по договору обременено ипотекой в силу закона - залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 50-50/021- 50/021/001/2016-4421/1 в пользу залогодержателя Публичное акционерное общество «Сбербанк России». До погашения указанной записи расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 31.03.2016 № 5/15-и не представляется возможным.

Уведомлением от 24.11.2021 № КУВД-001/2021-36573449/4 Управление Росреестра по Московской области сообщило о прекращении государственной регистрации прав в отношении земельного участка КН 50:21:0070106:1705.

Поскольку обременение в досудебном порядке не было снято, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истец обратился в суд с настоящим иском.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1. ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из пункта 2 статьи 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление № 54) в силу пункта 1 статьи 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Истцом 04.12.2017 получено уведомление вх.№ 1011 от ФИО3 об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора участия в долевом строительстве.

Предусмотренный законом порядок расторжения договора (одностороннего отказа) соблюден, решением Видновского городского суда Московской области от 19.03.2018, принятым по делу № 2-715/18 договор участия в долевом строительстве № 5/15-и, заключенный между ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» и ФИО3, признан расторгнутым.

В соответствии с пунктом 4.8 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 5/15-и от 31.03.2016 на основании ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» объект долевого строительства будет находиться в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств участника долевого строительства по кредитному договору с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства на основании заявления на государственную регистрацию ипотеки в силу закона на объект долевого строительства в соответствии с п.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 358.1 ГК РФ предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель). Пунктом 1 ст. 341 ГК РФ установлено, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Залог прекращается, в том числе, с прекращением заложенного права (подпункт 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Таким образом, если залог прекратился по предусмотренным законом основаниям, но значится в реестре как существующий для всех третьих лиц, что нарушает права заинтересованного лица, оно вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, в настоящем случае, истец, обращаясь с иском о прекращении залога, должен доказать, что прекратилось заложенное право.

Из пункта 1 статьи 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 5/15-и от 31.03.2016 расторгнут ФИО3 в одностороннем порядке и решением Видновского городского суда Московской области от 19.03.2018, принятым по делу № 2-715/18. Задолженность по ДДУ истцом погашена.

Поскольку обязательства сторон по указанному договору прекратились, в том числе права ответчика ФИО3, являющиеся предметом договора залога имущественных прав, в силу подпункта 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ ГК РФ, залог прекращен.

Сохранение записи об обременении № 50-50/021- 50/021/001/2016-4421/1                               от 19.04.2016 в отношении 1-комнатной квартиры № 15, этаж № 3, секция 1, 36,95 кв. м делает невозможным реализацию истцом имеющихся у него полномочий в отношении этой квартиры, в том числе в части продажи её потенциальным покупателям.

Истец вправе извлекать прибыль от построенного имущества, но обременение в виде залога права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 50-50/021- 50/021/001/2016-4421/1 от 19.04.2016 на срок с 19.04.2016 на 240 месяцев с 19.04.2016 в пользу залогодержателя Публичное акционерное общество «Сбербанк России» делает невозможным в полном объёме осуществлять права, предусмотренные законодательством РФ на владение, пользование и распоряжение построенной квартирой.

Как указывает ответчик, решением Видновского городского суда Московской области от 19.03.2018, суд обязал ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» зачислить 3 091 006 руб. по реквизитам ПАО Сбербанк в счёт погашения задолженности по кредитному договору 

<

***>, заключенного между Банком и ФИО3, а 785 000 руб. выплатить ФИО3

Однако истец перечислил все денежные средства, взысканные Видновским городским судом Московской области, непосредственно ФИО3, тем самым нарушив права и законные интересы ПАО Сбербанк, как кредитора последнего.

Ответчик считает, что задолженность по кредитному договору 

<

***> в настоящий момент не погашена из-за неправомерных действий истца, и таким образом, истец должен нести ответственность за непогашение требований Банка по кредитному договору 

<

***> и, как следствие, непогашение записи об ипотеке на объекте недвижимости, находящейся в залоге у Банка.

Вместе с тем, ответчиком не учтен тот факт, что право залога прекращено на основании действующего законодательства, а погашение задолженности частично производилось в исполнительном производстве. Неправомерные действия третьего лица по непогашению задолженности не могут служить основанием для оставления в ЕГРН записи о несуществующих правах залогодержателя.

При этом суд отмечает, что ответчик не лишен возможности о взыскании с соответствующих лиц убытков в порядке, предусмотренном действующим законодательством вне рамок настоящего дела. 

Исходя из части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 2 статьи 8, часть 2 статьи 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств; лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Системное толкование указанных процессуальных норм свидетельствует о том, что само по себе заявление конкурсного управляющего о наличии каких-либо документов (договоров, оплат, писем), без представления соответствующих доказательств, подтверждающих данное заявление, не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворения исковых требований истца.

Учитывая приведенные правовые нормы, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд, установив, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 5/15-и от 31.03.2016 расторгнут, и, таким образом, обязательства сторон по данному договору прекратились, в том числе имущественные права требования участника долевого строительства, являющиеся предметом залога с ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ", пришел к выводу о прекращении залога в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

При принятии решения судом учтено, что сохранение записи об обременении в отношении спорного имущества делает невозможным реализацию истцом имеющихся у него полномочий в отношении данного имущества, в том числе в части реализации его потенциальным покупателям.

Оценив все доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд установил, что заявленные требования истца о признании отсутствующим обременения в виде залога прав требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Сведения о прекращении договора участия в долевом строительстве и о прекращении обременения на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации при удовлетворении иска расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим обременение в виде залога права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 5/15-и                                  от 31.04.2016, зарегистрированное Управление Росреестра по Московской области за                          № 50-50/021-50/021/001/2016-4421/1 от 19.04.2016 на срок с 19.04.2016 на 240 месяцев в пользу залогодержателя ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ".

Взыскать с ПАО "СБЕРБАНК РОССИИ" в пользу ООО «СЗ «ЮЖНЫЕ ГОРКИ» госпошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья          О.В. Анисимова