АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А54-6052/2016

г.Калуга

6 октября 2017г.

Резолютивная часть постановления объявлена 2 октября 2017 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 6 октября 2017 г.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

председательствующего судьи

ФИО1

судей

ФИО2

 

ФИО3

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи 

 

 

ФИО4

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, д.Хирино, Рязанский район, Рязанская область, 390535) – ФИО5 доверенность от 21.04.2017;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ул.Дзержинского, д.14 Б, 

<

...>) – ФИО6 доверенность от 03.06.2017 №ВГ 71-18/41д;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авангард» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.02.2017 (судья Стрельникова И.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 (судьи Тучкова О.Г., Капустина Л.А., Дайнеко М.М.) по делу №А54-6052/2016,

У С ТА Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее – ООО «Авангард», Общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным пункта 2 распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее - Управление) от 23.06.2016 N 136-р "О предоставлении в аренду ООО "Авангард" земельных участков с кадастровыми номерами 62:15:0000000:83 и 62:15:0000000:90" в части решения о проведении рыночной оценки земельных участков с кадастровыми номерами 62:15:0000000:83 и 62:15:0000000:90 для определения арендной платы.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.02.2017,  оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017, требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО «Авангард», ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

29.08.2017 в Арбитражный суд Центрального округа поступило заявление Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях о процессуальном правопреемстве. В заявлении Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областям просит произвести замену стороны ответчика - территориального управления Росимущества в Рязанской области - на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областям, указав, что ТУ Росимущества в Тульской области является правопреемником прав и обязанностей ТУ Росимущества в Рязанской области и ТУ Росимущества в Орловской области. ТУ Росимущества в Тульской области переименовано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областям.

Заявление о процессуальном правопреемстве, учитывая документальное подтверждение факта правопреемства в материальных правоотношениях, отраженного в представленной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) подлежит удовлетворению, производится замена стороны ответчика - территориального управления Росимущества в Рязанской области на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областям.

В судебном заседании представитель ООО "Авангард" поддержал доводы кассационной жалобы. 

Представитель Управления в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, поддержав доводы, изложенные в представленном дополнении. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав мнение представителей сторон, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, исходя из следующего. 

Судами установлено, что 05 июля 2011 года между ТУ Росимущества в Рязанской области и ОНО ОПХ "Подвязье" ГУ РНИПТИ АПК Россельхозакадемии в лице конкурсного управляющего ФИО7 заключен договор аренды от N А008-11 земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Предметом договора аренды выступали: земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 32260852 кв. м, кадастровый номер: 62:15:000000:83, расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, в районе с. Бахмачеево, д. Маточкино, с. Подвязье, д. Киселево; земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 19161403 кв. м расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, с.о. Подвязьевский, в районе д. Казначеево, д. Жукове.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды земельных участков до 04.07.2016.

07 августа 2012 года между ОНО ОПХ "Подвязье" ГУ РНИПТИ АПК Россельхозакадемии, в лице конкурсного управляющего ФИО7 и ООО "Авангард", являющимся сельскохозяйственным предприятием, заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 05.07.2011 N А 008-11.

17.02.2026 ООО "Авангард" обратилось в ТУ Росимущества в Рязанской области с заявлением N 108, в котором просило пролонгировать договор аренды сроком на 49 лет.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области издало распоряжение от 23.06.2016 N 136-р "О предоставлении в аренду ООО "Авангард" земельных участков с кадастровыми номерами 62:15:0000000:83 и 62:15:0000000:90.

Согласно пункту 1 указанного распоряжения ООО "Авангард" передаются в аренду сроком на 49 лет земельные участки с кадастровыми номерами 62:15:0000000:83 и 62:15:0000000:90.

В пункте 2 распоряжения от 23.06.2016 N 136-р в целях определения размера арендной платы за участки принято решение провести рыночную оценку стоимости земельных участков с привлечением независимого оценщика.

Не согласившись с пунктом 2 распоряжения, а именно с решением о проведении рыночной оценки земельных участков с кадастровыми номерами 62:15:0000000:83 и 62:15:0000000:90 для определения арендной платы, Общество обратилось в суд.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 31 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

 Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Разрешая спор, суды удостоверились в праве ООО «Авангард», которому права и обязанности по договору аренды земельных участков перешли в порядке перенайма, на аренду земельных участков без проведения торгов, что в деле не оспаривается, отражено в пункте 1 распоряжения и позволяет разрешать спор о порядке определения арендной платы и ее размере.

При определении этого порядка суды обоснованно сочли подлежащими применению следующие нормы закона.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Установив, что земельные участки находятся в федеральной собственности, суд правильно заключил, что  в рассматриваемом споре Правила подлежат применению.

Вместе с тем, выводы суда о применении норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела и не основаны на доказательствах, поскольку  суд допустил ошибку в определении нормы закона (пункта Правил в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014, действующей на дату возникновения спорных правоотношений – издания оспариваемого распоряжения), что повлекло неверное определение круга значимых для дела обстоятельств и их неисследование.

Так, в соответствии с  пунктом 2 Правил в указанной редакции размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, арендная плата при предоставлении земельных участков без проведения торгов определяется одним из трех названных выше способов.

Выбор способа, подлежащего применению в конкретном случае, зависит от наличия оснований, которые определены в последующих пунктах постановления.

Так, основания применения кадастровой стоимости, как способа определения арендной платы, и конкретный размер (ставки арендной платы) для разных случаев определены в пункте 3; по ставкам арендной платы (или в соответствии с методическими указаниями по ее расчету) – в пункте 5 Правил; рыночной стоимости – в пункте 6 Правил.

В частности, в подлежащей применению в настоящем деле редакции Правил, согласно подпункту «д» пункта 3 Правил, на применении которого настаивает заявитель по делу, размер арендной платы рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" данного пункта и пункте 5 Правил.

Изложенное требовало проверки, подпадает ли заключение договора аренды на новый срок с заявителем по делу, под названные в подпунктах "а" - "г" данного пункта и пункте 5 Правил случаи.

Из обстоятельств дела следует, что ООО «Авангард», которому в порядке перенайма перешли как обязанности, так и права прежнего арендатора, в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет ту же правосубъектность, что и первоначальный арендатор - ОНО ОПХ "Подвязье".

Следовательно, суду следовало исходить из того, в каком порядке и на каких основаниях был передан из федеральной собственности в аренду земельный участок указанному лицу.

В договоре аренды данного лица с Управлением А008-11 от 05.07.2011 не содержится сведений об основаниях предоставления земельных участков в аренду, однако в пункте 1.1 имеется ссылка на то, что он заключен в порядке реализации распоряжения Управления от 04.07.2011 №206-р.

С учетом того, что возникновение арендных прав на земельные участки из земель государственной и муниципальной собственности в названный период представляло собой двухэтапную процедуру – издание  уполномоченным органом распорядительного акта, а затем заключение договора аренды,  изложенное требовало приобщения в материалы дела названного документа и исследования судом указанного существенного для дела доказательства.

На вопрос кассационной коллегии о содержании названного распоряжения представители сторон пояснили, что в нем управление указало на приобретение ОНО ОПХ "Подвязье" арендных прав в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по Вводному закону к Земельному кодексу Российской Федерации. На это же указал суд апелляционной инстанции, не сославшись, тем не менее, на соответствующие доказательства.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды не перечислено в подпунктах а)-г) пункта 3 и пункте 5 Правил, и, соответственно, единственно возможным в этом случае является применение подпункта д) пункта 3 Правил.

Однако суды эти обстоятельства не установили, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствует возможность самостоятельно определить и применить нормы материального права, подлежащие применению в указанном случае и влечет по результатам отмены судебных актов направление дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1статьи 287, часть 1 статьи 288 АПК РФ).

Судами не учтено, что издавая оспариваемое распоряжение, Управление не указало конкретные основания, по которым избрало способ определения арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости земельных участков (подпункт д) пункта 2 Правил).

В отзыве на кассационную жалобу Управление указывает, что применило пункт 6 Правил, согласно которому предусмотрено два самостоятельных основания расчета арендной платы на основании оценки рыночной стоимости: а) наличие на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, б) иные случаи, не указанные в пунктах 3-5 Правил. 

Однако указанная позиция, которую разделяет и суд первой и второй инстанции в настоящем деле, не основана на исследовании фактических обстоятельств дела -  оснований возникновения первичного права аренды у ОНО ОПХ "Подвязье", которые позволили бы прийти к выводу о неприменении пунктов 3-5 Правил.

Более того, названная позиция не основана на буквальном толковании указанной нормы. 

Так, в силу пункта 6 Правил в редакции, действовавшей в рассматриваемый период (Управление ошибочно в отзыве анализирует редакцию нормы от 05.05.2017)  арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, пункт 6 Правил применяется только в том случае, если на земельном участке имеются здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и при этом отсутствуют основания, позволяющие применить пункты 3-5 Правил.

Позиция судов, которые полагают, что факт приобретения права на заключение договора аренды на новый срок в порядке перенайма представляет собой случай, отличный от приобретения права аренды вне торгов (абзац 2 лист 7 решения, абзац 2 лист 6 постановления), не основан на приведенных выше нормах закона. Указанная позиция противоречит собственному выводу судов, признающих наличие у нового арендатора права на заключение договора аренды в том порядке, который определен в пункте 1 оспариваемого распоряжения.

Таким образом, по результатам отмены судебных актов при новом рассмотрении дела суду следует установить, в каком порядке и по каким основаниям у прежнего правообладателя - ОНО ОПХ "Подвязье" ГУ РНИПТИ АПК Россельхозакадемии – возникли арендные права на земельные участки, для чего предложить сторонам представить (при необходимости истребовать в порядке части 6 статьи 200 АПК РФ у Управления) надлежащую копию распоряжения  Управления от 04.07.2011 №206-р.

По результатам исследования доказательств, с учетом толкования норм материального права, изложенным в настоящем постановлении, судам необходимо проверить обоснованность пункта 2 распоряжения от 23.06.2016 N 136-р и позиции заявителя, настаивающего на применении к рассматриваемому в деле случаю подпункта д) пункта 3 Правил в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014; решить вопрос о наличии (отсутствии) оснований для удовлетворения заявленных требований с определением способа восстановления нарушенных прав заявителя в случае удовлетворения требования.

На основании изложенного, руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Ходатайство о процессуальном правопреемстве удовлетворить, произвести  замену стороны ответчика - территориального управления Росимущества в Рязанской области - на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.02.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу №А54-6052/2016 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Судьи    

ФИО1

 

ФИО2 

                                                                                                         ФИО3