ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8290/2023

10 июля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Семиглазова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповой А.В., 

при участии:  

от истца: ФИО1 – по доверенности от 07.07.2022 (посредством системы «онлайн-заседание»); 

от ответчика: 1) не явился, извещен; 2) ФИО2 – по доверенности от 20.05.2024; 

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО3 – по доверенности от 07.10.2022;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10096/2024) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.02.2024 по делу № А21-8290/2023 (судья С.А. Зинченко), принятое 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (адрес: 236016,  Калининград, ул. Курортная, д. 1, ОГРН 

<

***>);

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт-Недвижимость» (адрес: 236029, Калининград, ул. Стрелковая, д. 19, ОГРН 

<

***>); 2) обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилой комплекс на Новой» (адрес: 236016, Калининград, пл. Маршала Василевского, д. 2, этаж 3, пом. V-III, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области; 2) публичное акционерное общество «Сбербанк России»;

о признании, 

 

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт-Недвижимость» (далее – Общество) и Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилой комплекс на Новой» (далее – Компания) о признании недействительным соглашения от 11.03.2022 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 30.07.2021 № ФС-2021/07-105 земельного участка с кадастровым номером 39:17:010050:12 площадью 3 759 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, и аннулировании (погашении) в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) об обременении договора аренды земельного участка в пользу Компании, основанием для которой явилось соглашение от 11.03.2022, восстановлении регистрационной записи в ЕГРН договора аренды земельного участка в пользу Общества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) и Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – Банк).

Решением суда от 13.02.2024 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просило решение от 13.02.2024 отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что письма от 14.06.2023 №39-АД/03/3789, от 29.06.2023 №39-АД/03/3821 являются сфальсифицированными, в связи с чем не могли быть приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств по делу, также отметив, что заявление о фальсификации не могло быть сделано истцом ввиду представления соответствующих доказательств в судебном заседании, по результатам которого была оглашения резолютивная часть обжалуемого судебного акта.

В апелляционный суд поступили отзывы Банка и Компании, в которых последние просили решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Определением суда от 04.06.2024 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено, ответчикам было предложено представить суду сведения о готовности объекта строительства на спорном земельном участке.

25.06.2024 Компания направила в суд ходатайство с приложением копии акта готовности объекта незавершенного строительства от 21.06.2024, согласно которому общая готовность объекта составляет 71,2%, который приобщен в материалы дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку ранее был запрошен апелляционным судом.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представители Компании и Банка против удовлетворения жалобы возражали.

Общество и Управление Росреестра,  извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, по итогам аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.07.2021 № ФС2021/07-105 (далее – договор аренды), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок, с кадастровым номером 39:17:010050:12, площадью 3 759 кв.м, находящийся в собственности Российской Федерации, на срок с 21.07.2021 по 20.07.2031.

11.03.2022 между Обществом (арендатор) и Компанией (новый арендатор) было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора перешли Компании (далее – договор).

16.05.2022 в ЕГРН также внесены сведения о том, что земельный участок обременен правом аренды в пользу Компании сроком действия с 11.08.2021 по 20.07.2031.

02.08.2023 в ЕГРН внесена запись о том, что земельный участок заложен в пользу Банка.

Ссылаясь на то, что после 01.06.2015 передача победителями торгов своих прав и обязанностей по договору аренды земельных участков по общему правилу недопустима, Управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения ввиду следующего.

Как предусмотрено пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Обращаясь с настоящим иском в суд, Управление, ссылаясь на то, что уступка прав аренды по договору, заключенному по результатам торгов, не допускается в силу закона, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого договора.

При этом, по смыслу статей 166, 168 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 73, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), само по себе нарушение сделкой требований закона или иного правового акта не влечет ее ничтожность. Обязательным условием, при котором такая сделка считается ничтожной, является посягательство при заключении сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в то время как под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Принцип добросовестности участников гражданского оборота при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей относится к основным началам гражданского законодательства (пункт 3 статьи 1, статья 10 ГК РФ). Соответственно сделка, при совершении которой был нарушен данный основополагающий принцип гражданского законодательства, является ничтожной.

Аналогичные разъяснения содержатся и в абзаце пятнадцатом пункта 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.12.2022, в котором указано, что из положений статей 166 и 168 ГК РФ и разъяснений по их применению (пункты 73 и 75 Постановления № 25) следует, что, по общему правилу, сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, что, как установлено судом апелляционной инстанции, не имеет места в рассматриваемом случае.

В пункте 78 Постановления № 25 разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В данном случае Управление не является стороной оспариваемой сделки, однако, как указал истец, обращение с настоящим иском в суд направлено на защиту государственных интересов. 

При этом, как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 Постановления № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Пунктом 5 статьи 166 ГК РФ определено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как разъяснено в пункте 70 Постановления № 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и тому подобное) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Так, в данном случае из материалов дела следует, что 11.03.2022 Обществом было направлено в адрес Управления уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, которое получено последним и зарегистрировано 15.03.2022 под номером 30-2222.

Однако, каких-либо возражений или претензий относительного указанного уведомления, равно как и заключения Обществом и Компанией соответствующего соглашения о переуступке в адрес последних Управлением направлено не было (доказательств обратного истцом в материалы дела представлено не было).

16.05.2022 сведения о том, что земельный участок обременен правом аренды в пользу Компании, также внесены в ЕГРН.

Более того, в период с 11.03.2022 (дата заключения соглашения) и до обращения Управления с настоящим иском в суд каких-либо возражений относительно заключения сторонами оспариваемого договора Управлением заявлено не было.

Кроме того, как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, кроме уведомления о переуступке в адрес Управления неоднократно направлялись и другие уведомления/письма, а именно: от 24.03.2023 исх. № 14, от 03.04.2023 № 18, от 19.06.2023 № 20, от 28.06.2023 № 21 с указанием на то, что новым арендатором земельного участка является именно Компания, которая намерена использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием.

Письмом от 14.10.2022 Компания также подтвердила свои обязательства по договору аренды, в том числе по уплате арендных платежей, при этом в течение более года новым арендатором производилась оплата по договору аренды, которая принималась арендодателем (Управление) в отсутствие каких-либо возражений.

Также в целях заключения договора проектного финансирования, Компанией 03.04.2023 было направлено в адрес Управления письмо исх. № 18 по вопросу возможности передачи прав по договору аренды в залог Банку. 

При этом в ответ на указанное заявление Управление письмом от 14.06.2023 №39-АД/03/3789 сообщило об отсутствии каких-либо возражений относительно передачи прав по договору аренды в залог Банку.

17.07.2023 между Компанией в целях строительства многоквартирного жилого дома был заключен с Банком договор проектного финансирования от 17.07.2023 №550B00KE4MF.

Также материалами дела подтверждается, что 19.06.2023 Компанией направлен в адрес Управления запрос исх. № 20 с просьбой предоставить разъяснение о возможности осуществления строительства среднеэтажного жилого дома по договору от 30.07.2021 №ФС-2021/07-105, в ответ на который последнее в письме от 29.06.2023 исх. №39-АД/03/3821 сообщило, строительство многоквартирного дома не противоречит условиям договора.

Довод подателя жалобы о том, что письма от 14.06.2023 №39-АД/03/3789, 29.06.2023 №39-АД/03/3821 являются сфальсифицированными, в связи с чем не могли быть приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств по делу, отклоняется апелляционным судом как необоснованный, поскольку в суде первой инстанции заявление о фальсификации представленных документов в порядке статьи 161 АПК РФ Управлением не подавалось, при этом, в данном случае каких-либо препятствий заявить соответствующее ходатайство в суде первой инстанции у Управления не имелось, в том числе с учетом представления всех доказательств в электронном виде 05.02.2024, то есть до судебного заседания суда первой инстанции от 07.02.2024.

Сторона, обладая процессуальными права, перечисленными в статье 41 АПК РФ, принимает самостоятельное решение об их реализации и в силу части 2 статьи 9 АПК РФ несет риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

С учетом приведенного, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что новый арендатор (Компания), равно как и прежний арендатор (Общество), после заключения оспариваемого договор действовали по отношению к арендодателю (Управлению) открыто, согласовывали с ним свои намерения и действия, при этом последнее, будучи уведомленным о произведенной уступке каких-либо возражений не заявило, в течение более года принимало арендную плату от нового арендатора, согласовывало действия с правом аренды Компании на земельный участок, что подтверждается и тем, что в рамках дела № А21-14889/2022 Управление отказалось от иска о взыскании с Компании долга по договору аренды и его расторжении, а также давало согласие на сдачу спорного земельного участка в залог Банку, то есть своими действиями однозначно давало основание другим лицам полагаться на действительность спорной сделки.

Следовательно, в данном случае из материалов дела однозначно усматривается, что поведение Управления после заключения Обществом и Компанией договора, давало основание полагаться на действительность сделки, так как фактически свидетельствовало о последующем одобрении спорного договора, что, исходя из положений пункта 5 статьи 166 ГК РФ, свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Управления. 

Более того, из материалов дела следует, что Компанией было получено разрешение на строительство на спорном участке на основании соответствующего договора аренды, а также заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: Калининградская область, Светлогорск, ул. Новая, д. 108,110,112,114, а именно: от 03.11.2023 № 16/07/23 (участник долевого строительства ФИО4), от 06.12.2023 №24/11/23  (участник долевого строительства ФИО5), по условиям которых дольщики приняли на себя обязательства осуществлять оплату долевого взноса в строительство многоквартирного дома. 

Согласно представленному Компанией и приобщенному апелляционным судом в материалы дела акту готовности объекта незавершенного строительства от 21.06.2024 общая готовность строящегося многоквартирного жилого дома составляет 71,2%.

Вышеозначенные обстоятельства в свою очередь также свидетельствуют о том, что в данном конкретном случае признание оспариваемого договора недействительным и применение последствий недействительности такой сделки, фактически не приведет к восстановлению каких-либо прав Управления, а равно не будет способствовать балансу публичного и частного интересов, в том числе с учетом сроков строительства многоквартирного дома, а также выполнения большей части соответствующих работ, а напротив в большей мере приведет к нарушению прав третьих лиц, нежели уже сложившиеся по факту правоотношения сторон.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано обоснованно и правомерно, а потому апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 13.02.2024 Арбитражным судом Калининградской области  также не допущено, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Управления и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 13.02.2024 по делу №  А21-8290/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. А. Семиглазов