АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке ст. 163 АПК РФ)

Дело № А66-8586/2020

г.Тверь

05 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения вынесена 29 января 2021 года 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кольцовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Смирновой Н.С., при участии представителей от истца Пойменова А.В.(в режиме онлайн), от ответчика Никитина С.Б., представителя  ответчика Никитина П.С. (в помещении суда), от третьего лица Круковой Н.В. (в режиме онлайн, до перерыва), рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь (ИНН 6950125150, ОГРН  1106952029315, дата гос. регистрации 11.11.2010)

к ответчику Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Тверь (ОГРНИП 304690114800221, ИНН 

<

***>), дата гос. регистрации 01.11.2006,

Третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Твери, г. Тверь

неимущественные требования,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Тверской области, г. Тверь, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Тверь, с требованиями:

- Обязать привести самовольно реконструированные объекты недвижимого имущества, в состояние, существовавшее до реконструкции согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении следующих объектов недвижимого имущества, магазин №7, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:81, общей площадью 84,3 кв.м., расположенных по адресу, 

<

...>, в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу судебного акта. 

- Расторгнуть договор аренды от 30.12.2000 №1190-к и обязать передать объекты недвижимого имущества, магазин №7, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:82, общей площадью 161,6 кв.м., склад, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:81, общей площадью 84,3 кв.м., расположенных по адресу, 

<

...> по акту приема-передачи в пользу Территориального управления.

- Расторгнуть договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 27.05.2002, и обязать передать земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100556:7, общей площадью 438,5 кв.м., категория земель- земли населённых пунктов, расположенный по адресу, 

<

...> по акту приема-передачи в пользу Территориального управления.

 Определением от 25 ноября 2020 года судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении  требований, исковые требования изложены в следующей редакции:

- обязать привести самовольно реконструированные объекты недвижимого имущества, в состояние, существовавшее до реконструкции согласно сведениям, содержащимся в технической документации на объект по адресу: 

<

...>, (выписка Тверского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ от 13.11.2012 г.) и содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении следующих объектов недвижимого имущества: магазин №7, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:82 общей площадью 161,6 кв.м., склад, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:81 общей площадью 84,3 кв.м., расположенных по адресу, 

<

...>, в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу судебного акта.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, ссылаясь на реконструкцию ответчиком  арендованного здания  без получения  соответствующего разрешения, что про мнению истца  является существенным нарушением договоров аренды.

Представитель ответчика заявил ходатайство  о  ведении аудиозаписи судебного заседания. Суд удовлетворил ходатайство.

Ответчик  с  иском  не согласился  по мотивам. изложенным  в  отзыве. ссылаясь на   наличие  разрешения на реконструкцию. что установлено вступившими в силу  судебными актами. 

Кроме того, ответчик  сослался на надуманность  заявленных истцом требований  истца и  уклонение   истца от заключения  договора  купли-продажи спорного здания.

Представитель третьего лица  поддержал позицию истца.

Судом на основании ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв в судебном заседании до 11 час. 00 мин. до 29 января 2021 года 

Информация  о перерыве  размещена  на  официальном  сайте Арбитражного суда  Тверской  области в  сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено 29 января 2021 года в 11 час. 10 мин..

Представитель истца поддержал в полном объеме заявленные требования, пояснив, что ответчик обязан привести самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, в состояние, существовавшее до реконструкции согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН.

Представитель ответчика представил распоряжение №3-р от 19.01.2021 Территориального   управления  ФАУГИ  в  Тверской  области  " Об условиях приватизации  земельного участка площадью 438,5  кв.м, кадастровый  номер 69:40:0100556:7, магазина №;7 площадью 161, 6 кв.м, кадастровый  номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3  кв.м. кадастровый  номер 69:40:0100561:81, расположенные  по адресу 

<

...>". 

Одновременно  ответчик  пояснил,  что истцом   проведена  оценка  существующего объекта, подлежащего приватизации, в  связи с  чем заявленные  в  настоящем  иске  требования не направлены  на восстановление права  истца, а  имеют  целью затягивания формления  купли-продажи  объекта.

 Кроме того. в  обоснование возражений по иску,  ответчик  указал,  что в ходе рассмотрения гражданского дела №2-1091/2018 в Заволжском районном суде города установлено, что при реконструкция  объекта проводилась при наличии соответствующих разрешений. Судебной   строительно-технической  экспертизой, проведенной  в  рамках названного дела,  установлено,  что демонтаж результатов  реконструкции здания  магазина невозможен без причинения  ущерба  основному строению.

При разрешении спора  суд исходит из следующего.

30 декабря 2000 года между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Тверца-7» (арендатор)  заключен договор аренды №1190-к, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование здание магазина №7, площадью 241,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> инвентарный номер №11966, кадастровый №69:40:01:00:556:0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1.

Срок действия договора устанавливается с 01 января 2001 года по 1 мая 2010 года.

27.05.2002 между Администрацией города Твери (Арендодатель) и ООО «Тверца-7» (Арендатор) заключен договор аренды земель промышленного общественного и иного назначения, по условиям которого арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок  площадью 438,5 кв.м, расположенный по адресу 

<

...> в Заволжском районе, кадастровый номер участка 69:40:01 00 556:0007.

Дополнительным соглашением от 27.04.2004 г. к договору аренды земельного участка от 27.05.2002 г. №305 Администрация города Твери уступила, а Территориальное управление Министерства имущественных и земельных отношений Российской Федерации по Тверской области приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.05.2002 г. №305.

1 декабря 2004 года дополнительным соглашением№2 к договору аренды №1190-к  ООО  «Тверца-7» уступила, а ПБОЮЛ ФИО3 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды  зданий  от 30.12.2000г. Срок  аренды продлен до 2025 года.

31 декабря 2004 года дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка №305 от 27.05.2002 ООО «Тверца-7» уступила, а ПБОЮЛ ФИО3 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 27.05.2002г. №305.

  На основании Распоряжения руководителя Территориального управления Росимущества в Тверской области от 29.12.2011г. №376 «О закреплении имущества казны Российской Федерации» и Распоряжением  руководителя Территориального управления Росимущества в Тверской области от 22.06.2012 №216 «О внесении изменений в распоряжение  ТУ Росимущества в Тверской области №376 от 29.12.2011 г.» за Федеральным государственным унитарным предприятием «Комет» зарегистрировано право хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, в том числе: магазин общей площадью156,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, склад, общей площадью 84.3 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.  

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом территориального управления в Тверской области №132 от 27.05.2014  здание магазина №7 общей площадью 161,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и здание склада общей площадью 84,3 кв.м, расположенное по адресу 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0100561:81 изъято из хозяйственного ведения Федерального государственного унитарного предприятия «Комет», находящееся в федеральной собственности принято в казну Российской Федерации. 

23 мая 2014 года актом проверки использования по назначению и обеспечения сохранности федерального недвижимого имущества, зданий магазина и склада, расположенных по адресу: 

<

...> установлено, что предположительно объект переоборудован, реконструирован.

31 октября 2018 года Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Твери Истцу представлена информация, что разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, расположенных по адресу: 

<

...>, не выдавалась.

Претензией от 21.04.2020 №69-КА-03/2092 Территориальное управление уведомило ответчика о досрочном расторжении договора аренды от 30.12.2000 г. №1190-к   в связи с  переустройством  объекта.

 Одновременно  арендодатель указал на перерасчет арендной  платы  в связи с  увеличением  используемой  площади.

Претензией от 25.05.2020 №69-КА-04/2727  Истец  заявил о  расторжении  договоров аренды  и  потребовал от ответчика в течение месяца привести самовольно реконструированные объекты недвижимого имущества в состояние, существовавшее до реконструкции и передать объекты Территориальному управлению.

В претензионном порядке спор урегулирован не был, что послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением  в арбитражный суд.

Возражая против удовлетворения иска ответчик указывает, что он обратился в Территориальное управление Министерства имущественных отношений  Российской Федерации  по Тверской области за разрешением на приведение объекта в соответствие всем требованиям законодательства.

Письмом от 07.10.2004 года №5044-05 Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Тверской области сообщило, что не возражает против проведения реконструкции арендуемого объекта, расположенного по адресу 170007, 

<

...> для приведения его в соответствии с градостроительными, архитектурными, санитарными и художественно-эстетическими требованиями.

Таким образом, по мнению ответчика,  им нарушения норм Градостроительного кодекса не допущено, здание магазина со складами, расположенных по адресу 

<

...> самовольной постройками не являются.

Кроме того, ответчик  в  отзыве  сослался  на  обстоятельства. установленные  судебными актами  по делам, рассмотренным  Арбитражным  судом  Тверской  области (дело №А66-2355/2013), Арбитражным  судом  города  Москвы (дело № А40-181408/2019), Заволжском  районным  судом  г. Твери  (дело №2-1091/2018), а также  заявил об истечении срока  исковой  давности.

Выслушав  доводы лиц, участвующих в  деле, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам: 

Согласно  статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется  судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. 

           Возможность защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. 

          Право на судебную защиту  является правом, гарантированным статьей 46 Конституции Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

  Как указано в ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

В соответствии с п.1ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

 Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Таким образом, обращаясь с исковыми требованиями по настоящему делу, истец обязан  доказать, что сохранение перепланированного объекта нарушает его законные права собственника имущества, переданного в аренду.

В обоснование  иска  истец  ссылается на проведенную  ответчиком  реконструкцию здания  без соответствующих разрешений.

Как  следует из материалов  дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области по делу №А66-2355/2013  (л.д. 80-88 т.2)  по иску   ФГП " Комет" к ИП ФИО3, с  участием  Территориального управления ФАУГИ  в  Тверской   области  в  качестве  третьего лица установлено,  что факты,  связанные с перестройкой объектов недвижимости и изменением функционального назначения  объектов, в ходе судебного разбирательства не нашли надлежащего обоснования и документального подтверждения. 

 В  судебном  акте  отражено,  что  при наличии у ответчика письма  № 5044/05 от 07.10.2004г., подписанного заместителем руководителя территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Тверской области ФИО6 об отсутствии возражений против проведения реконструкции спорного объекта аренды и приведения его в соответствии с градостроительными, архитектурными, санитарными и художественно – эстетическими требованиями  доводы истца не были признаны  обоснованными. Возражения ТУ Росимущества в Тверской области в отношении юридической силы данного документа судом не приняты.  Как  указал,  суд именно данным лицом было подписано от имени собственника спорных объектов недвижимости трёхсторонне соглашение № 2 от 02.12.2004г. к договору аренды № 1190-к от 30.12.2000г. об уступке прав требования арендатора, действительность которого никем не оспаривается. 

Данное соглашение содержит сведения о полномочиях подписанта и прошло государственную регистрацию.

При рассмотрении указанного дела установлено, что переустройство спорного здания магазина, состоявшего из нескольких строений (основного здания, навеса и двух складов) было согласовано арендатором с прежним арендодателем - Комитетом по управлению имуществом Тверской области, в собственности которого находились  объекты  до  передачи в федеральную собственность.

          При рассмотрении дела №2-1091/2018 Заволжским районным судом города Твери по иску ФИО7 к ответчикам ФИО3 и ТУ Росимущества в  Тверской области с требованиями о признании самовольными постройками и сносе здания магазина и склада, расположенные по адресу 

<

...> была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Экспертом установлено, что строение, расположенное, по адресу, 

<

...>, его внутренние системы электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, внутренней пожарной безопасности соответствует действующим правилам, а так же требованиям Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ.

Указано, что  проект производства реконструкции магазина    согласован с Архитектором Заволжского района г. Твери ФИО8, архитектурно-планировочное задание согласовано с  Архитектором города Твери ФИО9.  Так же были согласованы главным специалистом Управление Архитектуры и Градостроительства  красные линии, т.е. была получена вся разрешительная документация на реконструкцию обследуемого строения. Согласно данной разрешительной документации в согласованных границах земельного участка и была выполнена реконструкция объекта.

В результате обследования экспертом установлено, что все несущие и ограждающие конструкции, фундамент, инженерные сети соответствуют требования строительных правил и соответствуют требованиям Федерального закона №383-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Демонтаж результатов реконструкции здания магазина по адресу 

<

...> без причинения ущерба основному строению эксперт считает невозможен, т.к. все несущие и ограждающие конструкции связаны между собой и представляют единую конструкцию с ребрами жесткости. Стропильная система, кровельное покрытие, инженерные сети так же являются единым целым.

В соответствии с п.2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, вступившими в силу судебными актами установлено, что  нарушений условий договора аренды в  виде  несанкционированного переустройства  объекта,  ответчиком не допущено.

Более того,  как  следует из решения  суда  по делу  № 2-1091/2018 представитель  Территориального управления ФАУГИ   в Тверской  области , действуя на основании доверенности, фактически признал, что реконструкция и перепланировка спорного объекта были произведены законной не  являются  самовольными постройками.

При указанных обстоятельствах, суд  находит несостоятельными доводы    истца, приведенные  в  настоящем  судебном  заседании, об отсутствии разрешительной  документации на  реконструкцию здания.

 Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30 октября 2020 года №305-ЭС20-17737 ( л.д.47-50 т.2)  несостоятелен довод Росимущества о том, что здание магазина полностью видоизменено (перестроено) в результате самовольно проведенной предпринимателем реконструкции.

 В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Полномочия органов местного самоуправления по вопросу законности осуществления реконструкции помещений в соответствии с разрешением на строительство, является одним из элементов системы предупреждения причинения вреда жизни и здоровья граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство .

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 N 13-П). 

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся  самовольной постройки (реконструкции), должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

При  рассмотрении  настоящего дела  истец не представил доказательств, опровергающих доводы ответчика о наличии разрешения  на реконструкцию, а  равно  истец не доказал  наличия  технической  возможности приведения  объекта  в  первоначальное  положение  без причинения  ущерба  строению.

Более  того, из материалов  дела  следует, что вступившим  в  законную силу   решением   Арбитражного суда  города Москвы  по делу № А40-181408/19-17-1551  признано незаконным  бездействие  Федерального агентства  по управлению государственным  имуществом, выразившееся  в  нарушении процедуры  приватизации, предусмотренной  ч.3 ст. 9 Федерального закона  от 27.07.2008г. №159-ФЗ. 

Суд обязал Федеральное  агентство заключить договор на  проведение   оценки рыночной  стоимости  имущества, арендуемого ИП ФИО3 по адресу  

<

...> направить  ФИО3 проект договора  купли-продажи арендованного имущества. 

При этом    суд не согласился  с  доводами Федерального агентства  о видоизменении и самовольной  реконструкции арендатором  объекта и указал на  отсутствие  препятствий  для продажи объектов.

Во  исполнение   указанного решения  Территориальным  управлением  ФАУГИ в  Тверской  области  19.01.2021  года   издано Распоряжение  №3-рроб условиях приватизации объектов  аренды. Следовательно,  истец   приступил к  исполнению  возложенных на  него обязанностей .

         Предъявление  настоящего иска в  данном  случае  не направлено на  защиту  нарушенного прав истца, а  следует расценивать  как  злоупотребление арендодателем своим правом ( ст. 10 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд находит  иск не подлежащим удовлетворению по заявленным  предмету  и основаниям,  а связи с  чем не  рассматривается  вопрос  об исковой  давности, о применении которой было заявлено ответчиком.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец  освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

Руководствуясь ст.ст., 110, 156, 163, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса  РФ  гл. 25.3 НК РФ, суд      

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении  иска  отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в    соответствии со ст.ст. 257, 273, 276   Арбитражного процессуального   кодекса  Российской Федерации  в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                  Т.В.Кольцова