ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17094/2022

город Ростов-на-Дону

29 декабря 2022 года

15АП-20387/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 10.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапы

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 29 сентября 2022 года по делу № А32-17094/2022 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования города-курорта Анапы 

о внесении изменений в договор аренды, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, истица) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление, ответчик) об обязании в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с ИП ФИО3 дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 3700003388 от 24.04.2008, содержащее следующие условия:

– пункт 3.1 договора аренды читать в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок составляет: кадастровая стоимость участка 11 855 732 руб. 60 коп., процентная ставка – 1,5 %, 11 855 732 руб. 60 коп. х 1,5 % = 177 835 руб. 99 коп. (расчет арендной платы) (сто семьдесят семь тысяч восемьсот тридцать пять рублей девяносто девять копеек) (сумма арендной платы прописью), расчет годовой арендной платы за участок представлен в приложении № 2 к договору»;

– пункт 3.2 договора аренды читать в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора»; 

– дополнительное соглашение №1 является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № 3700003388 от 24.04.2008 и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:575, с «24» июля 2021 года; 

– приложение № 1 к дополнительному соглашению № 1 к договору аренды земельного участка № 3700003388 от 24.04.2008 «Расчет арендной платы к договору аренды от «№ 3700003388 от 24.04.2008» составлен на основании Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте).

- в случае уклонения ответчика от заключения дополнительного соглашения считать дополнительное соглашение заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 56)).

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:575 относится к землям курортов, ограничен в обороте (не подлежит предоставлению в частную собственность), в связи с чем размер арендной платы за использование данного участка не может превышать ставки земельного налога.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2022 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Судебный акт мотивирован тем, что управление необоснованно указало в договоре ставку арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, т.к. последний ограничен в обороте, в связи с чем ставка арендной платы не может превышать ставку земельного налога.

С принятым судебным актом не согласилось управление, в порядке предусмотренном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что истица не представила доказательства отнесения спорного земельного участка к особо охраняемым природным территориям и его ограниченности в обороте. Если на дату заключения договора земельный участок входил в зону горно-санитарной охраны курорта, то он относился к федеральному уровню собственности, в связи с чем администрация была неуполномочена распоряжаться земельным участком, что свидетельствует о ничтожности договора аренды № 3700003388 от 24.04.2008, в недействительный договор изменения вноситься не могут.

В судебном заседании представитель истицы доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик в судебное заседание представителей не направил, будучи извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей указанного лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истцы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.04.2008 № 37000033888, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: г. Анапа, 

<

...>, вид разрешенного использования земельного участка – размещение малой гостиницы, площадью 821 кв.м., кадастровый номер 23:37:0107003:575.

Соглашением о переуступке от 04.09.2019 права и обязанности по вышеуказанному договору переданы истице. 

ИП ФИО3 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 23:37:0107003:2111 - малая гостиница, площадью 2 199,7 кв.м., г. Анапа, 

<

...>, право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах. Данное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:575.

В соответствии с приложением № 2 к решению Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов, определен для объектов гостиничного назначения в размере - 1,7% от его кадастровой стоимости. 

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 № 164 внесены изменения в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов». В соответствии с пунктом 7 приложения к указанному решению для земельных участков с видом разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц и баз отдыха, установлена ставка 5%. 

На основании решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 23.12.2021 № 257 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов» размер арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц и баз отдыха, установлен вразмере 2,5%. 

18.01.2022 предприниматель направила в адрес ответчика заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды участка № 3700003388 об установлении ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. 

В ответ на указанное заявление от 09.02.2022 управлением отказано в заключении дополнительного соглашения. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Суд первой инстанции, руководствуясь абзацем 3 пункта 2 статьи 3Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и установив факт того, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:575 относится к числу ограниченных в обороте, пришел к выводу о том, что годовой размер арендной платы должен быть установлен в размере 1,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Между тем судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.

Внесение в судебном порядке изменений в договор аренды земельного участка № 3700003388 от 24.04.2008 возможно только в том случае, если такой договор является заключенным и действительным.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Суду при рассмотрении дела об исполнении договора необходимо оценить обстоятельства, свидетельствующих о его действительности (пункты 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей дату заключения договора аренды, к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены были, в том числе, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996№ 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон«Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) названные участки находились в собственности Российской Федерации.

Границы и режим округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 № 45 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае».

Факт расположения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:575, предоставленного первоначальному арендатору по договору аренды земельного участка № 3700003388 от 24.04.2008, в пределах особо охраняемой природной территории (курорта) федерального значения (вторая зона горно-санитарной охраны курорта, утв. постановлением Совета Министров РСФСР № 45 от 10.01.1985) подтверждается письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 08.12.2022 № 17-20-3796/22, содержащим выкопировку из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что муниципальное образование город-курорт Анапа на момент заключения договора аренды земельного участка № 3700003388 от 24.04.2008 с первоначальным арендатором не являлось собственником земельного участка.

Поскольку администрация распорядилась земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, не имея на это полномочий, указанный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса). Отсутствие у администрации прав в отношении земельного участка (ничтожность договора аренды) исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ФИО4 (лицо, изначально подписавшее договор аренды) по сведениям ОАСР УВМ ГУ МВД России по КК умер 12.02.2020, в связи с чем он не может быть привлечён к участию в деле.

Обстоятельство того, что в настоящее время администрации предоставлены полномочия по распоряжению спорным участком, не имеет правового значения для, поскольку Федеральный закон от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон«Об особо охраняемых природных территориях», регулирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, вступил в силу 20.12.2008 и обратной силы не имеет. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2018 по делу № А32-9690/2017, от 12.08.2021 по делу № А32-12813/2020.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истицы о том, что решением Анапского городского суда от 04.02.2015 по делу № 2-582/2015 удовлетворен иск ФИО4 о признании недействительным постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 12.08.2011 «Об отмене разрешения на строительство от 10.06.2011», выданного администрацией на строительство малой гостиницы по адресу: г. Анапа,

<

...>, решением Анапского городского суда от 12.05.2015 по делу № 2-782/2015 Анапскому межрайонному прокурору отказано в иске к ФИО4 о запрете деятельности. 

Истица не учитывает, что в рамках указанных дел предметом рассмотрения судом общей юрисдикции не являлся вопрос о действительности  договора аренды земельного участка № 3700003388 от 24.04.2008, оценка договору аренды земельного участка № 3700003388 от 24.04.2008 судами не давалась, каких-либо преюдициальных обстоятельств в этой связи не устанавливалось. Более того, правовая квалификация сделки по смыслу норм статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не образует преюдиции. 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку недействительность сделки означает ее юридическую несостоятельность, истица не вправе требовать от ответчика заключить дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка№ 3700003388 от 24.04.2008, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать. Вместе с тем, изложенное не лишает истицу права на получение спорного земельного участка в аренду в установленном действующим законодательством порядке.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для верного разрешения спора, неправильно применены нормы материального права (пункты 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде первой инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истицу как на проигравшую сторону.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 сентября 2022 года по делу № А32-17094/2022 отменить, принять новое решение, в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

О.А. Сулименко