ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-34384/2018

28 ноября 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 года 

Полный текст постановления изготовлен  28 ноября 2018 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Денисовой Н.Д., Аталиковой З.А.,

при участии в заседании:

от истца - общество с ограниченной ответственностью «Агрика-104» - ФИО1, ген.директор, протокол №26 от 06.06.2016, ФИО2 по дов. от 10.12.2017 №10,

от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы –ФИО3 по дов. от 12.01.2018 №33-Д-25/18,

рассмотрев 21 ноября 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу – ответчика Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 11 июля 2018 года, 

принятое судьей Пуловой Л.В.,

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 27 августа 2018 года, 

принятое судьями Пирожковым Д.В., Захаровой Т.В., Левченко Н.И.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агрика-104» 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агрика-104» (далее – истец, ООО «Агрика-104», общество) обратилось с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 179,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по цене 11 300 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2018 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление судов отменить ввиду их незаконности и необоснованности. 

Определением от 07.11.2018 судебное заседание было отложено на 21.11.2018.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика настаивал на отмене принятых по делу судебных актов; представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, до начала судебного заседания стороны предоставили письменные позиции по делу, которые приобщены судом к материалам дела. Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, ООО «Агрика-104» является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с договором аренды от 10.02.2004 N 1-173/04, заключенным между обществом и Департаментом, истец является арендатором нежилого помещения площадью 179,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Как указал истец в исковом заявлении, общество неоднократно обращалось в Департамент по вопросу выкупа арендуемых помещений, но всякий раз получало отказ.

Так, 18.08.2011 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, на что получил отказ от 10.08.2012, а также от 23.01.2013.

В письме от 18.07.2013 ответчик указал истцу на наличие задолженности по пени в размере 62,78 руб. на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа за арендуемое имущество, обществу было рекомендовано произвести сверку расчетов.

При обращении истца за сверкой расчетов в 2014 году, им был получен расчет суммы задолженности по арендной плате и пени за период с 01.01.2014 по 31.10.2014 по двум договорам: по договору аренды N 01-1053/06 от 30.08.2006. (основной долг и пени отсутствуют), по договору аренды N 01-001173/04 от 10.02.2004  (основной долг отсутствует, долг по пени - 0,01 руб.).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд. Исковое заявление подано обществом 22 февраля 2018 года.

С целью определения выкупной цены 25.12.2017 истцом в досудебном порядке было получено заключение экспертизы N 191-2017, выполненной ООО "АЛЬФА-ПРОФИТ", об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 18.08.2011 (дату обращения истца с заявлением о выкупе объекта недвижимости), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта установлена экспертом в размере 11 300 000 руб.

Судебная экспертиза по определению рыночной стоимости указанного выше помещения не проводилась.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что заявителем соблюдены требования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Суды сослались на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2017 по делу N А40-206586/2014 были удовлетворены исковые требования ООО "Агрика-104" об обязании Департамента заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 219,60 кв. м, расположенного в том же здании по адресу 

<

...> (1 этаж, пом. 1б, комн. 1-12, цоколь: пом. VIII, комн. 1), по цене 35 317 000 руб.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Между тем судами не дано оценки ни одному отказу Департамента в реализации обществом преимущественного права выкупа арендованного помещения, начиная с даты первого обращения в 2011 года; доводу Департамента о том, что общество до обращения в Департамент 18.03.2015  не соответствовало указанным в законе критериям, в частности, у него имелась задолженность по неустойке, а также тому обстоятельству, что общество ссылается на обращение к ответчику 18.08.2011, определяет цену выкупаемого имущества на указанную дату, однако с требованием о понуждении заключить договор обратилось в арбитражный суд только в феврале 2018 года, не обжалуя до этого ни одного отказа Департамента в установленном порядке.

Таким образом, судом дата обращения общества с заявлением о выкупе, по состоянию на которую ООО "Агрика-104" в полной мере соответствовало бы критериям, указанным в статье 3 Закона №159-ФЗ, не определена.

Более того, из материалов дела следует, что сторонами к договору аренды N01-001173/04 от 10.02.2004 с участием Комитета по культурному наследию подписано Охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия от 17.09.2009 №1623/005-1159/9, из которого следует, что здание по адресу: 

<

...> является Выявленным объектом культурного наследия «Городская усадьба ФИО4, XVIII-XIX вв. – Флигель, XIXв.». 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее -  Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

С учетом этого, если объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона N 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 43 Закона о приватизации предусмотрено, что с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Указанная выше правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 №301-КГ18-753 по делу №А11-10976/2016.

Также судами не учтено, что общество обратилось в арбитражный суд по настоящему делу с требованием о понуждении Департамента заключить договор, ссылаясь при этом на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

С учетом изложенного, судам следует установить, является ли указанный выше объект объектом культурного наследия, применимы ли к нему указанные выше положения законодательства, после чего установить, было ли до 22.01.2015 размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества, соответствовало ли общество указанным в статье 3 Закона №159-ФЗ критериям на указанную дату, соблюдены ли обществом сроки на обращение в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Также судам необходимо учесть, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего дела по существу судом, несмотря на ходатайство Департамента, не была назначена и проведена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Поскольку у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для установления и оценки фактических обстоятельств дела, входящих в предмет доказывания, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законным и обоснованным. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, установить нормы права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2018 года по делу № А40-34384/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья

С.В. Краснова

судья

Н.Д. Денисова

судья 

З.А. Аталикова