Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград                                                                     Дело № А21-8065/2018

«14»   ноября  2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.11.2018.

В заседании суда объявлялся перерыв с 07.11.2018 по 14.11.2018. 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Надежкиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Государственного бюджетного учреждения социального обслуживания Калининградской области «Центр социальной помощи семье и детям» 

к     Обществу с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис» 

об   урегулировании преддоговорных разногласий, 

при участии в заседании:  

от истца – ФИО2 по доверенности от 07.08.2018, 

от ответчика – не явился, извещен; 

установил:

Государственное бюджетное учреждение социального обслуживания Калининградской области «Центр социальной помощи семье и детям» (ОГРН 

<

***>) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис» (ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом. 

Истец на требованиях настаивал.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзывах (том 1                    л.д. 91-94, том 2 л.д. 46-48). 

Заслушав пояснения истца, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил  следующее.

Как следует из материалов дела, собственниками помещений МКД по адресу: 

<

...> принято решение о выборе в качестве управляющей организации ответчика, с которым заключен договор управления от 05.02.2018 (том 1 л.д. 100-126).

Истцу на праве оперативного управления принадлежит нежилое помещение общей площадью 62,20 кв.м, расположенное на 1-м этаже этого МКД. 

Ссылаясь на необходимость оформления отношений по содержанию общего имущества, истец направил ответчику проект соответствующего договора. 

Поскольку ответчик отказался от подписания договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд признал иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ определены положения о заключении договора в обязательном порядке.

В силу части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с положениями статья 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд констатирует, что заключение договора управления многоквартирным домом для управляющей организации является обязательным в случае выбора собственниками многоквартирного дома такого способа управления.

При этом, действующее законодательство позволяет собственнику отдельного помещения многоквартирного дома обратиться в суд с иском к управляющей организации об обязании заключить договор на условиях договора управления, утвержденного общим собранием собственников помещений в данном доме                       (см. в том числе судебную практику, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2015 по делу № А56-23356/2014). 

Таким образом, в удовлетворении иска не может быть отказано.

Дополнительно истцом обращено внимание суда на то, что заключение договора необходимо ему для размещения документа на официальном сайте Единой информационной системы.  

В ходе судебного разбирательства истец учел часть возражений ответчика и указания суда, в связи с чем скорректировал требования и к заседанию 24.09.2018 представил уточненную редакцию договора управления многоквартирным домом (том 2 л.д. 33-42). 

На урегулирование судом вынесены следующие условия договора управления:

- преамбула договора,

- пункт 3.10. договора,

- раздел 8 договора адрес и реквизиты собственника,

- приложение № 4 к договору,

- приложение № 5 к договору. 

В остальном содержание договора, предложенное истцом, полностью идентично единому договору управления от 05.02.2018. 

В преамбуле и пункте 8 договора истец просил указать его наименование, адрес, реквизиты. Как следует из дополнительного отзыва ответчика от 02.11.2018, возражений у него в этой части не имеется. 

Поскольку договор заключается между конкретными сторонами, а обозначенные уточнения не приведут к внесению изменений в единый договор управления от 05.02.2018, то преамбула договора и пункт 8 (Собственник) подлежат изложению в редакции истца.

Пункт 3.10. и приложение № 5, на включении (дополнении) которых настаивает истец, отсутствуют в договоре управления от 05.02.2018. 

Предложенная истцом редакция пункта 3.10. (том 2 л.д. 38):

«Размер платы за содержание и ремонт нежилого помещения в многоквартирных домах устанавливается равным размеру платы, определенной по результатам конкурса от 17.01.2018г. Протокол № 1. Собственник обязуется в пределах утвержденного плана финансово-хозяйственной деятельности, произвести Управляющей компании оплату работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с расчетом цены договора согласно Приложению № 5, являющемуся неотъемлемой частью настоящего до говора. Источник финансирования: бюджет Калининградской области, расходы Собственника. ИКЗ: Цена договора в год составляет 14031,06 рублей НДС не предусмотрен. В случае, если у Управляющей организации, работающей по упрощённой системе налогооблажения, в течение срока действия договора возникнет обязанность по уплате налога на добавленную стоимость, то Стороны определили, что расходы, связанные с компенсацией НДС по договору, включены в цену договора. Цена на оказываемые услуги остается неизменной в течение действия настоящего договора, за исключением случаев и в порядке, предусмотренных статьями 34, 95 Закона № 44-ФЗ, а также в соответствии с законодательством Российской Федерации по регулированию цен и тарифа. В случае изменения стоимости тарифов (ресурсоснабжающих организаций) по договору управляющая организация производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу, известив об этом собственника не позднее 5 рабочих дней с момента его изменения».

Расшифровка цены договора приведена истцом в приложении № 5 (том 2                л.д. 42). 

Суд не может согласиться с требованиями истца в этой части.

Во-первых, как отмечалось выше, положения жилищного законодательства не предполагают возможности заключения договоров управления с собственниками жилых и нежилых помещений на разных условиях, за исключением случаев, когда такие различия утверждены решением общего собрания собственников помещений МКД. 

Включение в договор управления пункта 3.10. фактически направлено на внесение изменений в заключенный собственниками договор управления от 05.02.2018. 

Во-вторых, цену договора истец рассчитал, исходя из потребления прошлых периодов (см. приложение № 5). Ответчик не выразил согласия с таким «ориентировочным» значением цены договора.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления многоквартирным домом является порядок определения цены договора.

Применительно к рассматриваемому спору состав и порядок определения платы регламентированы в разделе 3 в пунктах 3.1. – 3.9. договора от 05.02.2018. 

Правовые основания и возможность для самостоятельного определения максимального значения цены договора у суда отсутствуют. 

Учитывая изложенное, суд полагает целесообразным включение в договор, заключаемый с истцом, как с конкретным собственником, приложения № 5 следующего содержания:

«Расчет цены договора

1. Адрес оказания услуг: 

<

...>.

2. Площадь помещения – 62,20 квадратных метров. 

3. Цена договора складывается из размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и размера платы за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме. 

4. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома:

16,70 руб. х 62,20 кв.м = 1 038,74 руб. в месяц

1 038,74 руб. х 12 месяцев = 12 464,88 руб. в год,

где 16,70 руб. – стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, руб. на 1 кв.м в месяц,

62,20 кв.м – площадь помещения, принадлежащего собственнику на праве оперативного управления. 

5. Размер платы за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется в соответствии с действующим законодательством». 

Суд отмечает, что дополнение договора с истцом приложением № 5 с подобным содержанием не приведет к изменению единого договора от 05.02.2018, а будет способствовать конкретизации соответствующих положений этого договора применительно к истцу, как одному из собственников помещений МКД.  

Более того, будут учтены и интересы истца, сославшегося на часть 2 статьи 34 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», согласно которой при заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта, а в случаях, установленных Правительством Российской Федерации, указываются ориентировочное значение цены контракта либо формула цены и максимальное значение цены контракта, установленные заказчиком в документации о закупке. 

Приложение № 4 к договору истец предлагает изложить в следующей редакции (том 2 л.д. 41):

«Перечень коммунальных услуг, предоставляемых собственнику помещений в многоквартирном доме № 27 ул. Советская г. Немана.

1. Электроэнергия, потребляемая при содержании общего имущества в МКД.

2. Холодное/горячее водоснабжение, потребляемое при содержании общего имущества в МКД».

Приложение № 4 к единому договору управления от 05.02.2018 имеет иное содержание (том 1 л.д. 126):

«Перечень коммунальных услуг, предоставляемых собственникам помещений в многоквартирном доме № 27 ул. Советская г. Неман.

1. Электроснабжение.

2. Холодное/горячее водоснабжение.

3. Водоотведение.

4. Теплоснабжение.

5. Газоснабжение». 

Суд не усматривает оснований для изменения приложения № 4 к договору от 05.02.2018. 

Истец подтвердил, что в счетах ему выставляется оплата только электропотребления и холодного водопотребления на ОДН. Таким образом, нарушений его прав со стороны ответчика в этой части не имеется.

Приложение № 4 к договору от 05.02.2018 сформулировано в общем виде, содержит указание на предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме в целом.

 

Возражений относительно других условий договора управления истцом не заявлено, поэтому они подлежат изложению в редакции договора управления от 05.02.2018.  

В соответствии с положениями статья 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Расходы истца по уплате госпошлины согласно статье 110 АПК РФ суд относит на ответчика (при частичном удовлетворении требования неимущественного характера расходы по уплате госпошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу).

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Государственным бюджетным учреждением социального обслуживания Калининградской области «Центр социальной помощи семье и детям» и Обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис» при заключении договора управления многоквартирным домом, изложив спорные условия данного договора в следующей редакции:

Абзац первый договора: 

«Государственное бюджетное учреждение социального обслуживания Калининградской области «Центр социальной помощи семье и детям», в лице директора ФИО3, действующей на основании Устава, именуемое далее «Собственник», с одной стороны, и ООО «Жилкомсервис» в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, далее именуемого «Управляющая организация», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», руководствуясь положениями следующих нормативных правовых актов Российской Федерации:». 

Пункт 8 договора, графа «Собственник»:

«Государственное бюджетное учреждение социального обслуживания Калининградской области «Центр социальной помощи семье и детям», ИНН 

<

***>, КПП 390601001, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 236022 

<

...>, фактический адрес:  236022 

<

...>, тел/факс 

<

***>». 

Дополнить договор Приложением № 5 к договору управления многоквартирным домом с собственником помещения: 

«Расчет цены договора

1. Адрес оказания услуг: 

<

...>.

2. Площадь помещения – 62,20 квадратных метров. 

3. Цена договора складывается из размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и размера платы за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме. 

4. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома:

16,70 руб. х 62,20 кв.м = 1 038,74 руб. в месяц

1 038,74 руб. х 12 месяцев = 12 464,88 руб. в год,

где 16,70 руб. – стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, руб. на 1 кв.м в месяц,

62,20 кв.м – площадь помещения, принадлежащего собственнику на праве оперативного управления. 

5. Размер платы за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется в соответствии с действующим законодательством». 

Отказать во включении в договор пункта 3.10. 

Остальные условия договора управления многоквартирным домом и приложения к нему читать в редакции договора управления многоквартирным домом от 05.02.2018, заключенного между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и Обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис». 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис» в пользу Государственного бюджетного учреждения социального обслуживания Калининградской области «Центр социальной помощи семье и детям» расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                      М.Н. Надежкина