Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-18674/2019

09 июля 2020г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 02 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 июля 2020 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 309745105100016, г. Челябинск,

к индивидуальному предпринимателю Сребрянскому Александру Святославовичу, ОГРНИП 316745600210943, г. Челябинск, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Стройлюкс», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о взыскании 12 000 руб., о расторжении договора,

при участии в судебном заседании истца   в лице представителя ФИО4, по доверенности от 28.02.2020, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Емельянов Андрей Николаевич (далее – истец, ИП Емельянов А.Н.), 30.05.2019 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сребрянскому Александру Святославовичу (далее – ответчик, ИП Сребрянский А.С.), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за первый и второй квартал в размере 12 000 руб., о расторжении договора аренды от 02.05.2017 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.11.2017 (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

В обоснование  требования о расторжении договора  истец ссылается на статьи 309, 310,450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

 Определениями суда от 17.09.2019, 21.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Стройлюкс», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 29.06.2020 до 02.07.2020. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

 Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в исковом заявлении и уточненном иске основаниям ( л.д. 59-62 т.1, т.3 л.д. 15-16), представил возражения на отзыв,   объяснения ( т.2 л.д.187-190, т.3 л.д. 24-25).

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ. Судом отклонено ходатайство представителя ответчика об отложении судебного заседания, поскольку каких-либо препятствий в представлении доказательств ответчику  не создавалось, о начавшемся процессе ответчик уведомлен,  в июне 2019 года ответчиком в  материалы дела представлен  первый отзыв ( т.1 л.д. 330-32),  ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения судом отклонено.  По ходатайству ответчика судебные заседания откладывались ранее неоднократно, представители ответчика принимали участие в судебных заседаниях, совершали необходимые процессуальные действия. 

 В отзыве по существу заявленных требований ответчик иск не признал, просил  иск о расторжении договора аренды  оставить без удовлетворения ( т.3 л.д. 17-23). Указал на отсутствие существенных нарушений условий договора аренды.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (части 3, 5 статьи 156 АПК РФ).

 Суд  считает, что  у сторон имелась возможность  реализовать свои процессуальные права  и представить доказательства в обоснование своих требований и возражений в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства истец заявил отказ от исковых требований в части взыскания задолженности в размере 12 000 руб. Заявление подписано уполномоченным лицом, представителем Мирным Н.В.,  действующим на основании доверенности ,  содержащей право на отказ от исковых требований полностью или частично ( л.д.53).

Возражений в связи с поступившим отказом ответчиком не заявлено. 

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Заявленный отказ истца от части требований не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, поэтому принимается арбитражным судом в соответствии с ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принятие отказа от иска, в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для прекращения производства по делу. 

Таким образом, производство по делу в части взыскания задолженности в размере 12 000 руб. подлежит прекращению. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении  требования  о расторжении договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению,  в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, 02.05.2017 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа на срок до 25.04.2025, зарегистрированный управлением Росреестра по Челябинской области 12.05.2017 ( далее – договор, т.1 л.д. 8-12)).

Предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером (далее – КН) 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010  кв.м., категория земель – земли промышленности, разрешенное использование – для строительства кондитерской фабрики, гормолзавода № 3, картофелепродуктов, расположенный по адресу г.Челябинск, район 11, Краснопольская площадка 1, принадлежащий на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2008.

Согласно п. 1.2. договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для проектирования и строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Пунктом 3.1. договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан на основании и в соответствии с условиями настоящего договора произвести выкуп у арендодателя участков путем внесения выкупной цены участков, указанной в пункте 3.3. настоящего договора, в течение 180 (ста восьмидесяти) дней с момента получения арендатором разрешения на строительство соответствующего многоэтажного многоквартирного дома на конкретном арендованном земельном участке. По письменному соглашению сторон указанный срок может быть увеличен.

Арендатор обязуется произвести выкуп участков, арендованных по настоящему договору, в собственность путем уплаты всей выкупной цены в размере и сроки, определенные в разделе 3 настоящего договора (пункт 5.1.3 договора аренды).

Между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1, по условиям которого договор аренды дополнен пунктом 1.3. следующего содержания:

«Стороны пришли к соглашению, что строительство объектов жилого назначения на арендованных участках, а также строительство объектов инженерной инфраструктуры в границах участков запрещено до полной оплаты выкупной цены за соответствующий участок. Арендатор обязуется не осуществлять строительно-монтажные работы на арендованных земельных участках до полной оплаты выкупной цены за соответствующий арендованный земельный участок».

Как указывает истец, далее  в период исполнения договора аренды собственником земельного участка по инициативе арендатора и   для целей получения разрешений на строительство выполнено разделение земельного участка КН 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010  кв.м, на двенадцать земельных участков меньшей площади, имеющих следующие кадастровые номера: КН 74:19:0901002:5245, общей площадью 3 237 кв.м; КН 74:19:0901002:5246, общей площадью 3 459  кв.м; КН 74:19:0901002:5247, общей площадью 1 227 кв.м; КН 74:19:0901002:5248, общей площадью 3 117 кв.м; КН 74:19:0901002:5249, общей площадью 1 806  кв.м; КН 74:19:0901002:5250, общей площадью 2 802 кв.м; КН 74:19:0901002:5251, общей площадью 3 729 кв.м; КН 74:19:0901002:5252, общей площадью 1 496 кв.м; КН 74:19:0901002:5253, общей площадью 3 328 кв.м; КН 74:19:0901002:5254, общей площадью 170 кв.м; КН 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв.м; КН  74:19:0901002:5256, общей площадью 2 001 кв.м.  Разрешенное использование земельных участков -  для строительства многоквартирных- домов в 5 этажей и выше ( т.1 л.д. 89-196).

После осуществления раздела земельного участка КН 74:19:0901002:1708 и регистрации за арендодателем права собственности на двенадцать вновь образованных земельных участков между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 от 01.11.2017 к договору аренды, которым оформлены арендные отношения в отношении указанных земельных участков ( т.1 л.д. 63-69).

Далее с письменного согласия арендодателя между ИП ФИО3 и ООО «Стройлюкс» заключен договор субаренды земельных участков от 20.12.2017 г. на срок  до 20.12.2019 г. (  л.д. 45-46 т.1).

В феврале 2019 года собственником дополнительно выполнено разделение арендованного земельного участка КН 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв.м на семнадцать земельных участков с кадастровыми номерами :  КН 74:19:0901002:8131, общей площадью 13 150 кв.м; КН 74:19:0901002:8132, общей площадью 1 371 кв.м; КН 74:19:0901002:8133, общей площадью 3 732 кв.м; КН 74:19:0901002:8134, общей площадью 3 421 кв.м; КН 74:19:0901002:8135, общей площадью 2 653 кв.м; КН 74:19:0901002:8136, общей площадью 1 538 кв.м; КН 74:19:0901002:8137, общей площадью 1 374 кв.м; КН 74:19:0901002:8138, общей площадью 2 462 кв.м; КН 74:19:0901002:8139, общей площадью 3 314 кв.м; КН 74:19:0901002:8140, общей площадью 347 кв.м; КН 74:19:0901002:8141, общей площадью 2 549 кв.м; КН 74:19:0901002:8142, общей площадью 4 654 кв.м; КН 74:19:0901002:8143, общей площадью 5 824  кв.м; КН 74:19:0901002:8144, общей площадью 1 023 кв.м; КН 74:19:0901002:8145, общей площадью 3 726 кв.м; КН 74:19:0901002:8146, общей площадью 27 775  кв.м; КН 74:19:0901002:8147, общей площадью 2 725 кв.м. ( т.2 л.д. 1-185).

Право аренды ИП ФИО3 на вновь образованные 17 земельных участков не зарегистрировано. 

Истец полагает, что в течение  действия  договора аренды ответчик  существенно  нарушал  условия договора, что выразилось  в фактах невнесения им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а именно – дважды просрочены квартальные платежи – за 1 квартал 2019 года в размере 6 000 руб. и за второй квартал 2019 года в размере 60 000 руб. Просрочки оплаты  пользования земельными участками допускались ответчиком и ранее.

 Также  истец усматривает существенное нарушение условий договора в невыкупе земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках, чем нарушен пункт 3.1 договора.

   Кроме того, ответчиком, по мнению истца, нарушены обязательства, установленные пунктом 10.2. договора аренды, указывающего, что арендатор незамедлительно поставит арендодателя в известность относительно любого события, которое могло бы негативно повлиять на его способность исполнить свои обязательства по  договору. Истец   в обоснование факта нарушения указывает, что ответчик скрыл от него факт возбуждения в отношении ответчика как физического лица уголовного дела.

 26.04.2019  истец направил  в адрес ответчика требование об  устранении допущенных нарушений условий договора аренды земельных участков с правом выкупа  от 02.05.2017 ( исх. № 8), в т.ч. о полной оплате задолженности по арендной плате в сумме 12 000 руб., в срок до 16.05.2019, и предложение расторгнуть договор с приожением проекта соглашения ( т.1 л.д. 41-44). Однако данное письмо  было оставлено ответчиком без ответа.

Полагая, что ответчиком  допущены существенные нарушения условий заключенного сторонами договора аренды, Истец обратился в  арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Суд , исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии между сторонами в данном случае правоотношений в рамках заключенного  в надлежащей форме договора аренды земельного участка с правом последующего выкупа  от 02.05.2017 ,  в том числе с учетом заключенных в дальнейшем дополнительных соглашений к данному договору.

Суд отмечает, что,  согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как разъяснено в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и неоднократно применена при разрешении аналогичных споров.

Следовательно, после состоявшегося раздела земельного участка  арендные отношения продолжились и ИП ФИО3 фактически сохранил право аренды, в том числе, в отношении семнадцати вновь образованных земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ установлены специальные основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя.

Так, согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 Статьей 619 ГК РФ также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

 Истец  полагает, что в период действия договора аренды ИП ФИО3  допущены существенные нарушения его условий.

Так, арендатором были  нарушены сроки внесения арендных платежей за первый и второй кварталы 2019 года.

Оценивая данный довод истца, суд принимает во внимание, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как следует из материалов дела, 26.04.2019 истцом в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения направлено требование об устранении допущенных существенных и неоднократных нарушений условий договора аренды, в том числе о полном погашении задолженности по арендной плате и выкупе земельных участков, на которые получены разрешения на строительство, в срок до 16.05.2019, и предложение расторгнуть договор.

Ответчик на указанное требование не ответил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, однако задолженность  по арендной плате  им погашена   14.05.2019 на сумму 18 000 руб. с указанием назначения платежа – «Оплата по договору аренды с правом выкупа от 02.05.2017 мкр 51А арендная плата за 1,2,3 кварталы 2019 года без налога НДС».

 Таким образом, нарушение условий договора о выплате арендной платы  устранено ответчиком до обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд. При указанных обстоятельствах, принимая во внимание  устранение факта нарушения договорных обязательств ответчиком  после направления  ему  требования 26.04.2019 в разумный срок – менее месяца, суд полагает, что  данное нарушение не может  сам по себе являться достаточным  основанием для расторжения договора аренды.

 Довод о существенном нарушении ответчиком  условий договора  об обязанности  выкупа земельных участков  в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках суд также отклоняет, исходя из следующего.

   Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается,  что в отношении арендованных ИП ФИО3 земельных участков  субарендатором – ООО «Стройлюкс», получено двенадцать разрешений на строительство: RU74315000-21-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:5248); RU74315000-18-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:5250); RU74315000-19-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:5251); RU74315000-20-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:5252); RU74315000-9-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:8132); RU74315000-14-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:8133); RU74315000-15-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:8134); RU74315000-12-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок КН  74:19:0901002:8135); RU74315000-13-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок КН  74:19:0901002:8136); RU74315000-8-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:8138); RU74315000-11-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:8139); RU74315000-10-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок КН 74:19:0901002:8147) ( т.3 л.д. 24-51)

Со ссылкой на статью 190 ГК РФ истец указывает, что с момента получения последнего из указанных выше разрешений на строительство (01.06.18) до настоящего времени прошло более 680 дней. При этом ни один из земельных участков, на которые получены разрешения на строительство в рамках договора аренды, ответчиком не выкуплен, как не выкуплен и субарендатором земельных участков – ООО «Стройлюкс».

Таким образом, просрочка исполнения ИП ФИО3 предусмотренного пунктом 3.1 обязательства по выкупу земельных участков составляет от полугода до двух лет.

Суд отмечает, что  в настоящем случае  разрешения  на строительство получены не арендатором, а иным лицом (субарендатором – ООО «Стройлюкс»). 

 В то же время, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

 Толкование пунктов 3.1, 5.1.3 договора аренды с учетом цели договора (организация строительства объектов жилого назначения с последующим выкупом земельных участков), сопоставления с другими условиями (пункт 5.1.11 договора аренды – об обязанности арендатора обеспечить проектирование и строительство объектов жилого назначения; пункт 8.1 договора аренды – о возможности передачи земельных участков в субаренду), смыслом договора в целом и сложившейся практикой взаимоотношений сторон, указывает на то, что условие о сроках выкупа земельных участков связано с наступлением согласованного сторонами события – получением разрешения на строительство применительно к конкретному земельному участку как самим арендатором, так и иным уполномоченным лицом (которому арендатором переданы соответствующие права в рамках перенайма или поднайма, в данном случае – ООО «Стройлюкс»).

Таким образом, вопреки позиции ответчика, суд признает не имеющим  в данном случае значения, что  разрешения на строительство выданы не  самому арендатору, а субарендатору  - ООО «Стройлюкс». 

В силу положений пункта 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, которым признается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение покупателем недвижимого имущества обязанности по оплате приобретенного товара может являться основанием для расторжения договора по основаниям подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В то же время, в силу вышеприведенных   норм суд не может признать существенным  нарушение условий договора аренды в части несоблюдения сроков выкупа земельных участков, поскольку , как следует из условий договора аренды – а именно, пункта 3.1  договора -    оплата выкупной цены производится путем зачета встречных однородных требований  по договору ( договорам) долевого участия в строительстве многоэтажных многоквартирных жилых домов  и оформляется актом зачета встречных однородных требований, подписанного сторонами настоящего договора. В случае изменения способа платежа иным способом, не предусмотренным настоящим пунктом, такое изменение возможно только по письменному соглашению сторон. 

 Таким образом,  изначально при заключении договора стороны исходили  из  расчетов по договору путем зачета встречных требований, денежных расчетов между сторонами не предполагалось. Предоставление встречного исполнения при этом ожидалось   только на стадии строительства и заключения договоров долевого участия в строительстве, что непосредственно следует из содержания  пункта 3.1 договора.  Также суд отмечает, что  переданный ответчику земельный участок  имел вид разрешенного использования, не связанный со строительством жилых домов.

  Данные обстоятельства  свидетельствуют  об отсутствии  оснований для вывода об ожидании истцом получения  дохода в виде денежных средств от приобретения участков,  в том числе  до  изменения вида разрешенного использования земельного участка (участков) и стадии строительства жилых домов с заключением  договоров долевого участия в строительстве.

 Доказательств заключения указанных договоров и  наличия  у  ответчика требований к истцу  по договорам участия в долевом строительстве многоэтажных многоквартирных домов, уклонения от проведения взаимозачета между сторонами договора,   суду не представлено. Также не представлено доказательств невозможности начала и осуществления жилищного строительства на земельных участках, в том числе  с учетом сроков  действия разрешений на строительство – февраль 2020 года. 

 Таким образом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не представил каких-либо объективных  доказательств   существенного  нарушения ответчиком условий договора  аренды , которое повлекло  бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

  Кроме того, суд учитывает, что в данном случае  в силу положений пункта 3.3 договора аренды  порядок выкупной цены каждого арендованного земельного участка определяется сторонами равной стоимости 15% от площади  всех продаваемых жилых и встроенно-пристроенных  нежилых помещений в соответствующем возводимом арендатором многоэтажном многоквартирном жилом доме на  соответствующем земельном участке.

 Доказательствами, свидетельствующими о возможности формирования  и согласования сторонами выкупной стоимости  земельного участка (участков), являющихся предметом договора аренды, с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения № 2,   и возможности  ее достоверного определения  для каждого земельного участка, суд  в настоящее время также  не  располагает.

 Кроме того, суд отмечает, что в  направленном ответчику требовании    № 8 от 26.04.2019  ( т.1  л.д. 112)  истцом также не сформулировано конкретное  требование о выплате  выкупной стоимости земельных участков, не указана сумма выкупной стоимости каждого земельного участка и не установлен разумный срок для ее оплаты, в связи с чем по данному доводу суд не может признать соблюденным  досудебный порядок требования о расторжении договора.

   Такое основание  для досрочного расторжения договора,  как нарушение срока выкупа земельных участков, находящихся в аренде  у ответчика,   сторонами  в договоре аренды не указано  и соответствующих доводов истцом не приведено. 

При указанных обстоятельствах  суд приходит  к выводу о том, что, с учетом принципа свободы договора  ( ст.421 ГК РФ) и установленного порядка  толкования его условий,   доводы истца о причинении  ему существенного материального ущерба  и неполучении дохода, на который истец рассчитывал при заключении договора, в настоящее время нельзя признать доказанными.

 С учетом изложенного, само по себе нарушение срока выкупа земельных участков ответчиком  в настоящее время  также не  может быть признано судом достаточным основанием для расторжения договора аренды в силу положений  п.2 ст.450 ГК РФ ,  ст.619 ГК РФ, как и иные приведенные истцом доводы , в том числе о  реальной неисполнимости условий договора аренды , кабальности договора,    с учетом оснований и предмета заявленного истцом требования.

 Суд также отмечает, что истец  в этом случае не лишен  возможности защиты своих нарушенных имущественных  прав иными предусмотренными гражданским  законодательством способами ( ст.12 ГК РФ).

 Также судом отклоняется довод  истца о нарушении истцом  пункта 10.2 договора о том, что арендатор не поставил  его в известность  относительно  любого события, которое могло бы негативно повлиять на его способность исполнить свои обязательства по настоящему договору, поскольку такое основание  для досрочного расторжения договора аренды не предусмотрено ни положениями ст.619 ГК РФ, ни договором,  и не является существенным нарушением договорных обязательств применительно к характеру  спорных правоотношений.

 Таким образом,  нарушения условий договора аренды, о которых заявлено истцом, либо устранены, либо не  могут быть признаны  существенными (задолженность по арендной плате за два платежных периода составила всего 12 000 руб. и погашена ко дню разрешения спора; непредоставление арендатором информации о наступлении событий, которые негативно повлияли на исполнение им условий договора, не явилось самостоятельной причиной утраты возможности исполнения сделки сторонами).

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора проверен судом при разрешении ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения и признан  в целом необоснованным, о чем указано ранее в определении Арбитражного суда Челябинской области от 23.01.2020 об отказе в оставлении искового заявления без рассмотрения.

 С учетом изложенного выше,  суд приходит к выводу о том, что в настоящее время достаточных  оснований для удовлетворения заявленного индивидуальным предпринимателем ФИО2 требования о расторжении договора аренды  от 02.05.2017 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.11.2017   у  суда не имеется. 

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

Расходы сторон по государственной пошлине взыскиваются в соответствии с ч.1 ст.110  АПК РФ   в пользу правой стороны за счет проигравшей.  

При обращении в суд истцом произведена уплата государственной пошлины в размере 8 000 руб., что подтверждается платежным поручением.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, п.п.3 п.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при отказе от иска возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в  размере 1 400 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета в связи с отказом истца от исковых требований в части взыскания задолженности в размере 12 000 руб.

Оставшаяся часть государственной пошлины относится на истца в силу положений ст.110 АПК РФ, поскольку в удовлетворении требования неимущественного характера отказано,  и взысканию с ответчика не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 49, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ индивидуального предпринимателя  ФИО2 от требования о взыскании 12 000 руб. задолженности. Производство по делу в данной части прекратить.

 В удовлетворении  требования о расторжении договора аренды  земельного участка с правом выкупа б/н от 02.05.2017, заключенного индивидуальным предпринимателем ФИО2 и  индивидуальным предпринимателем  ФИО3 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.11.2017, отказать.

 Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1400 руб., уплаченную платежным поручением № 14 от 28.05.2019.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                    И.К. Катульская

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.