ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А62-11274/2018

Резолютивная часть  постановления объявлена 22.05.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме 29.05.2019 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Большакова Д.В., судей Стахановой В.Н. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании от заявителя – администрации города Смоленска (г. Смоленск,               ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 29.03.2019  № 213), в отсутствие ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск,                            ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.02.2019 по делу                                        № А62-11274/2018 (судья Красильникова В.В.),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (далее – администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – управление Росреестра по Смоленской области, управление) о признании незаконными действий государственного регистратора управления Росреестра по Смоленской области, выраженных в уведомлении от 29.09.2018 № MFC-0235/2018-34916 о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – магазин, общей площадью 479,1 кв.м (1 этаж: номера на поэтажном плане 28-40, 40*,     41-43, 45-48, 58-61), с кадастровым номером 67:27:0031926:264, расположенный по адресу: 

<

...>, и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, права собственности общества с ограниченной ответственностью «Вектор» и ипотеки в пользу муниципального образования город Смоленск на объект недвижимого имущества – магазин, общей площадью 479,1 кв.м (1 этаж: номера на поэтажном плане 28-40, 40*, 41-43, 45-48, 58-61), с кадастровым номером 67:27:0031926:264, расположенный по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – ООО «Вектор»).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.02.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Управление возражало против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Управление и ООО «Вектор» в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Смоленск (далее – МО г. Смоленск) на праве собственности принадлежит недвижимое имущество – магазин, общей площадью 479,1 кв.м (1 этаж: номера на поэтажном плане 28-40, 40*,     41-43, 45-48, 58-61), с кадастровым номером 67:27:0031926:264, расположенное по адресу:             

<

...> (нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264), о чем 16.11.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации                                              № 67-67/001-67/001/003/2015-2770/1.

Между МО г. Смоленск и ООО «Вектор» 01.03.2016 заключен договор аренды указанного имущества сроком действия до 28.02.2013.

В адрес администрации 30.07.2018 от ООО «Вектор» поступило заявление с просьбой реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого по договору от 01.03.2016 № 3537/16 имущества, площадью 479,1 кв.м (1 этаж: номера на поэтажном плане 28-40, 40*, 41-43, 45-48, 58-61), являющегося частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

По результатам рассмотрения заявления администрацией принято решение продать ООО «Вектор» нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264, являющееся частью объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Жилой дом», с условием выполнения требований, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в отношении указанного объекта культурного наследия, по цене 25 519 354 руб. с правом выбора покупателем порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (постановление администрации города Смоленска от 13.08.2018 № 2127-адм).

Во исполнение данного постановления администрацией в адрес ООО «Вектор» направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Между МО г. Смоленск (продавец) и ООО «Вектор» (покупатель) 31.08.2018 подписан договор купли-продажи недвижимого имущества № 836.

Стороны по договору 06.09.2018 обратились в управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ипотеки на нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264. В качестве документа-основания с заявлениями был представлен подписанный сторонами договор купли-продажи от 31.08.2018 № 836.

От управления поступило уведомление от 29.09.2018 № MFC-0235/2018-34916, в котором указано, что в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) было принято решение о приостановлении, начиная с 29.09.2018, действий по государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно, в нарушение статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001   № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) не представлены документы, свидетельствующие о проведении конкурса (аукциона).

Указанным уведомлением осуществление действий по государственной регистрации права приостановлено до 29.12.2018.

Администрация, не согласившись с приостановлением государственной регистрации, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1  статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания приостановления осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено названной статьей (часть 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорного помещения (магазина) имеются следующие записи:

– от 16.11.2015 № 67-67/001-67/001/003/2015-2770/1 о государственной регистрации права собственности муниципального образования города Смоленск, внесенная на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2005 по делу № А62-3373/2005, решения Арбитражного суда Смоленской области от 18.02.2011 по делу № А62-8604/2009, акта приема-передачи нежилых помещений от 03.11.2011;

– от 16.11.2015 № 67-67-01/103/2007-438 о государственной регистрации ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, согласно охранному обязательству на пользование недвижимым памятником истории и культуры, оформленному Смоленским областным государственным учреждением культуры «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры» от 24.08.2007 № 332, внесенная на основании Решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 «О сохранении культурного наследия Смоленской области»;

– от 15.01.2019 № 67:27:0031926:264-67/056/2019-3 о государственной регистрации ограничения (обременения) прав, внесенная на основании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 № 3537/16, заключенного между муниципальным образованием города Смоленска и ООО «Вектор»;

– от 15.01.2019 № 67:27:0031926:264-67/056/2019-4 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.03.2016 № 3537/16, заключенного между муниципальным образованием города Смоленска и ООО «Вектор».

В управление с заявлением о государственной регистрации перехода права, права собственности, ипотеки в силу закона на объект 06.09.2018 обратились ФИО3, действующая в интересах администрации г. Смоленска, и директор ООО «Вектор» ФИО4

На государственную регистрацию заявителями представлены следующие документы: заявление от 06.09.2018 о переходе права собственности                                    (№ MFC-0235/2018-34916-1), о праве собственности (№ MFC-0235/2018-34916-2), об ипотеке (№ MFC-0235/2018-34916-3); договор купли-продажи от 31.08.2018 № 836; доверенность от 14.03.2018 № 062; постановление администрации г. Смоленска от 13.08.2018 № 2127-адм «Об условиях приватизации магазина по улице Ленина, дом 7/2 в городе Смоленске»; отчет об оценке рыночной стоимости от 02.08.2018 № 20/18; решение единственного участника ООО «Вектор» от 10.08.2012; платежное поручение от 05.09.2018 № 947.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных документов регистрирующим органом установлены причины, препятствующие ее проведению, а именно, непредставление на государственную регистрацию документов, свидетельствующих о проведении конкурса (аукциона).

Решением Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 «О сохранении культурного наследия Смоленской области» в список памятников истории и культуры Смоленской области, дополнительно выявленных объектов, подлежащих государственной охране как памятники местного значения, представляющие историческую и градостроительную ценность, включен Дом жилой, сер. 1950-х гг., по ул. Ленина, д. 7/2.

Объект культурного наследия регионального значения – Дом жилой,                    сер. 1950-х гг., расположенный по адресу: 

<

...> зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером 671610460250005.

Таким образом, помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264, расположенное по адресу: Смоленская область, 

<

...>, является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры), о чем в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации ограничения (обременения) на основании Решения Смоленской областной Думы от 28.02.1995 № 24 «О сохранении культурного наследия Смоленской области».

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001               № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В силу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007    № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Поскольку в рассматриваемом случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона № 178-ФЗ и положения Федерального закона от 25.06.2002   № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

На основании пункта 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем, Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 02.10.2007              № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ (в редакции Закона № 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона № 178-ФЗ установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона № 178-ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584.

Статьей 29 Закона № 178-ФЗ (в редакции Закона № 315-ФЗ) установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона № 178-ФЗ. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона № 178-ФЗ).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона № 178-ФЗ предусмотрены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Доказательств того, что спорное помещение с кадастровым номером 67:27:0031926:264 приобретено ООО «Вектор» по итогам конкурса, материалы дела не содержат.

Основания для применения к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 43 Закона № 178-ФЗ отсутствуют.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о законности решения управления Росреестра по Смоленской области о приостановлении государственной регистрации, изложенного в уведомлении от 29.09.2018 № MFC-0235/2018-34916, в связи с чем отказал администрации в удовлетворении заявленных требований.

Приведенный подход согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 12.09.2018 по делу                       № 301-КГ18-753, А11-10976/2016.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ином ошибочном толковании вышеприведенных нормативных положений во взаимосвязи с установленными судом фактическими обстоятельствами и не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции, в связи с чем оснований для ее удовлетворения у суда апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.02.2019 по делу                                    № А62-11274/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

 

    Д.В. Большаков

    В.Н. Стаханова

    Е.Н. Тимашкова