АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-63680/2023

г. Краснодар«18» июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2025 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 18 июля 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в судебном заседании дело № А32-63680/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без торгов, 

при участии в судебном заседании представителя заявителя – ФИО2 (по доверенности от 01.09.2023), представителя администрации и управления – ФИО3 (по доверенностям от 10.01.2025, 25.12.2024), 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным действие администрации в лице управления имущественных отношений в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:37:0904004:1523, площадью 36 219 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для животноводства, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Анапский;

- обязать администрацию в лице управления имущественных отношений в течение месяца с даты вступления в силу решения суда принять решение о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:37:0904004:1523, площадью 36 219 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для животноводства, по цене выкупа в размере кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ЕГРН на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а также подготовить и направить подписанный администрацией в лице управления имущественных отношений проект договора купли-продажи земельного участка 23:37:0904004:1523, площадью 36 219 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для животноводства, по цене выкупа в размере кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ЕГРН на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. 

В судебном заседании, состоявшемся 19.03.2024, предприниматель обратился с ходатайством об уточнении заявленных требований от 19.03.2024, в котором просил следующее:

- признать незаконным действие администрации в лице управления имущественных отношений, выраженное в отказе от 26.10.2023 № 27-05-10373/23 в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:37:0904004:1523, площадью 36 219 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для животноводства;

- обязать администрацию в лице управления имущественных отношений в течение месяца с даты вступления в силу решения суда принять решение о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:37:0904004:1523, площадью 36 219 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для животноводства, по цене выкупа в размере кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ЕГРН на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а также подготовить и направить в адрес предпринимателя подписанный администрацией в лице управления имущественных отношений проект договора купли-продажи земельного участкам 23:37:0904004:1523, площадью 36 219 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для животноводства, по цене выкупа в размере кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ЕГРН на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Определением от 16.07.2024 к участию в деле в качестве ответчика привлечено управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

В судебном заседании, состоявшемся 20 февраля 2025 года, представитель предпринимателя заявленные требования поддержал в полном объёме, представитель администрации и управления против требований предпринимателя возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель предпринимателя в судебном заседании пояснил, что вопрос о проведении судебной землеустроительной экспертизы снимается, ходатайство о проведении судебной землеустроительной экспертизы у предпринимателя отсутствует.

Представитель предпринимателя также утверждал, что расположение земельного участка в третьей зоне горно-санитарной охраны курорта не ограничивает его оборот и не препятствует предоставлению земельного участка в собственность.

На вопрос суда о соразмерности площади земельного участка и площади здания представитель предпринимателя пояснил, что в материалы дела представлено заключение специалиста, подтверждающее необходимость площади всего земельного участка для эксплуатации расположенного на земельном участке здания коровника. Ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимого для размещения здания коровника, отсутствует.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. того же дня, после указанного перерыва стороны в судебное заседание не явились, судебное заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Ходатайство об уточнении заявленных требований от 19.03.2024 судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев доводы отзыва и дополнительных письменных пояснений предпринимателя, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Земельный участок КН 23:37:0904004:1523, категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 36 219 кв. м, находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа и в аренде предпринимателя на основании договора аренды земельного участка от 09.03.2021 № 3700009182 (выписка из ЕГРН от 10.02.2023).

 В собственности предпринимателя находится здание с кадастровым номером 23:37:0711001:2873, площадью 919.7 кв. м, наименование «Коровник на 100 голов», 1961 года завершения строительства, приобретенное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.02.2023 (выписка из ЕГРН от 10.02.2023).

Здание коровника расположено на указанном земельном участке КН 23:37:0904004:1523, категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 36 219 кв. м, находящемся у предпринимателя в аренде.

26.09.2023 предприниматель обратился в администрацию с заявлением на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении указанного земельного участка в собственность.

Письмом от 26.10.2023 № 27-05-10373/23 управление отказало в предоставлении земельного участка КН 23:37:0904004:1523 в собственность, сославшись на нахождение в границах земельного участка по информации о результатах визуальной фиксации управления муниципального контроля кроме объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:37:0711001:2873 также объектов размером ориентировочно 5 м х 5 м, назначение которых определить не представляется возможным, сведения о таких объектах и их правообладателях в ЕГРН не значатся.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В процессе рассмотрения настоящего дела судом не установлено нахождение в границах спорного земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам.

Администрацией и управлением в ходе рассмотрения дела не доказано наличие в границах земельного участка объектов недвижимости, не значащихся в ЕГРН и принадлежащих не предпринимателю, а иным лицам.

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0904004:1523 объектов недвижимости, помимо здания с кадастровым номером 23:37:0711001:2873, не усматривается.

В соответствии с пунктом 1.5 договора аренды от 09.03.2021 № 3700009182, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0904004:1523 расположен принадлежащий арендатору на праве собственности объект недвижимости – коровник на 100 голов, с кадастровым номером 23:37:0711001:2873, площадью 919,7 кв. м.

Таким образом, приведённое администрацией в оспариваемом решении основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность подлежит отклонению.

Также подлежит отклонению и такое приведённое администрацией в отзыве основание для отказа в предоставлении земельного участка в собственность как нахождение земельного участка в границах 3 зоны санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, что указывает, как считает администрация, на ограниченность земельного участка в обороте.

Действительно, в соответствии со сведениями ИСОГД от 10.04.2024 № 17-20-1098/24, земельный участок КН 23:37:0904004:1523 находится в границе III зоны горно-санитарной охраны курорта.

Вместе с тем, в связи с принятием Федерального закона от 4 августа 2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, не ограничиваются в обороте, имеются ограничения в их использовании с учетом назначения курортов. 

Положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 4 августа 2023 года № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» вступили в силу с 04.08.2023. После указанной даты земельные участки в границах второй и третьей зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов не являются ограниченными в обороте (статья 27 Земельного кодекса), поэтому могут предоставляться в собственность. 

На дату обращения предпринимателя в администрацию (26.09.2023) положения части 11 статьи 16 Закона N 469-ФЗ вступили в силу. После указанной даты земельные участки в границах второй и третьей зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов не являются ограниченными в обороте (статья 27 Земельного кодекса), поэтому могут предоставлять в собственность за плату.

Вместе с тем, суд не находит возможным признать требования предпринимателя о предоставлении земельного участка в собственность обоснованными в силу следующего.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действие настоящего Федерального закона не распространяется в том числе на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.20 и подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). 

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2). 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, 09.11.2010 №7454/10 и 01.03.2011 №14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, от 03.06.2014 №1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в приватизации земельного участка. 

Таким образом, для реализации исключительного права на предоставление земельного участка без торгов в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости обязан доказать соразмерность испрашиваемой площади необходимой для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов. Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. 

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. 

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). 

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. 

В определении от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 Верховный Суд Российской Федерации указал, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Таким образом, при наличии у собственника недвижимого объекта исключительного права на приобретение в аренду соответствующего земельного участка суду надлежит исследовать вопрос о размере земельного участка, необходимого для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. 

Приведённые правовые позиции являются актуальными в настоящее время, поддерживаются в практике арбитражных судов Северо-Кавказского округа (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2023 по делу № А32-37841/2022; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2022 по делу № А32-9013/2021; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2025 по делу № А32-71385/2023).

Земельный участок КН 23:37:0904004:1523 имеет площадь 36 219 кв. м, тогда как площадь здания КН 23:37:0711001:2873 – 919,7 кв. м. 

Таким образом, площадь земельного участка превышает площадь здания более чем в 39 раз. 

Такое многократное превышение площади земельного участка площади расположенного на нём здания свидетельствует о невозможности предоставления собственнику здания всего земельного участка по правилам статьи 39.20 и подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Земельный участок КН 23:37:0904004:1523 площадью 36 219 кв. м имеет вид разрешённого использования – для животноводства, то есть земельный участок для размещения и эксплуатации здания коровника КН 23:37:0711001:2873 площадью 919,7 кв. м. не формировался.

Из договора аренды от 09.03.2021 № 3700009182 и постановления администрации от 28.05.2020 об утверждении схемы расположения земельного участка не следует формирование земельного участка площадью 36 219 кв. м для размещения и эксплуатации здания коровника.

Подготовленное по заказу предпринимателя заключение кадастрового инженера ФИО4 от 20.09.2023 № 07-ЭЗ/2023 судом рассмотрено и отклонено, поскольку в данном заключении расчеты выполнены применительно к нормам выделения земель для комплексов по выращиванию и откорму крупного рогатого скота и для ферм крупного рогатого скота, тогда как в настоящем случае рассматривается вопрос о площади земельного участка, необходимой для размещения здания коровника, ферма крупного рогатого скота или комплекс по выращиванию и откорму крупного рогатого скота на спорном земельном участке отсутствуют; земельный участок имеет вид разрешённого использования для животноводства, а не для здания коровника. 

При таких обстоятельствах, требования предпринимателя удовлетворению не подлежат, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство об уточнении заявленных требований от 19.03.2024 удовлетворить.

В удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков