ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                   Дело № А61-4040/2020

30.06.2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.06.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цигельникова И.А., судей: Бейтуганова З.А., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от общества с ограниченной ответственностью «Арлан Фиш» - ФИО2 (доверенность от 07.05.2021), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арлан Фиш» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.04.2021 по делу № А61-4040/2020 (в составе судьи Коптевой М.Б.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственная организация «Арлан Фиш» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением о признании незаконным и отмене решения Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания (далее - Министерство) от 13.08.2020 № 1958, об обязании Администрации местного самоуправления Ардонского района РСО-Алания (далее - Администрация) в десятидневный срок после вступления в законную силу решения суда по данному делу, заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № 15:06:0010101:103, площадью 60000 кв. м, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ардонский район, к северу от с. Красногор 2-й км. автодороги Красногор-Бекан (далее – спорный земельный участок), для сельскохозяйственного производства, установить выкупную стоимость земельного участка в размере пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом уточнений).

Администрация привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Решением суда от 27.09.2019 в удовлетворении заявленных требований Общества отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для признания оспариваемого решения Министерства незаконным и его отмене. Запрошенная Обществом площадь земельного участка не соответствует площади находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Не согласившись с указанным решением, Общество обжаловало его в апелляционном порядке. Просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Администрация, Министерство надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации, Министерства.

В судебном заседании представитель Общества поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, считает решение суда подлежащим отмене. 

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя Общества, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Обществу на праве аренды на основании договора от 10.06.2019 № 15А13 (т.1, л.д. 18-21), заключенного с Министерством государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № 15:06:0010101:103, площадью 60000 кв. м, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ардонский район, к северу от с. Красногор 2-й км. автодороги Красногор-Бекан, для сельскохозяйственного производства. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Арлан Фиш» на праве собственности: 1. Нежилое строение литер «А» общей площадью 14,4 кв. м, кадастровый номер 15:06:0010101:414, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан; 2. Нежилое строение литер «В» площадью 33,2 кв. м, кадастровый номер 15:06:0010101:416, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан; 3. Нежилое строение литер «Г» площадью 23,8 кв. м, кадастровый номер 15:06:0010101:417, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан; 4. Нежилое строение литер «Д» площадью 11,9 кв.м, кадастровый номер 15:06:0010101:419, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан; 5. Нежилое строение литер «И» площадью 9,4 кв. м кадастровый номер 15:06:0010101:410, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан; 6. Нежилое строение литер «Ж» площадью 392,6 кв. м, кадастровый номер 15:06:0010101:415, расположенный по адресу: РСО-Алания, Ардонский район, с, Красногор, 2-й км автодороги Красногор-Бекан; 7. Нежилые сооружения литер «IV» (2 шт.) пл. 115,2 кв.м каждый, кадастровый номер 15:06:0010101:413, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан  (камера отлова) 8. Нежилое сооружение литер «V», пл. 71,3 кв. м, кадастровый номер 15:06:0010101:418, расположенный по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан; (канал сброса воды)  Нежилое сооружение литер «VI» (12 шт.) пл. 198 кв. м кадастровый номер 15:06:0010101:408, расположенные по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан (садки для выращивания рыбы); 10. Нежилые сооружения литер «VI» (11 шт.) пл. 165 кв. м, кадастровый номер 15:06:0010101:412, расположенные по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан (садки для выращивания рыбы); 11. Нежилое сооружение литер «VII» пл. 595 кв. м, кадастровый номер 15:06:0010101:409, расположенный по адресу; РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан (канал подачи воды); 12. Нежилое сооружение литер «IX» (31 шт.) пл. по 6,6 кв. м, кадастровый номер 15:06:0010101:411, расположенные по адресу: РСО-Алания, 

<

...> км автодороги Красногор-Бекан (садки для мальков). 

21.10.2019 Обществу выдано разрешение на строительство № RU15502000-12 объекта капитального строительства, а именно: бассейн для выращивания рыбы – 1,6 га, инкубаторная – 213 кв.м, мальковая – 810 кв.м, со сроком действия до 01.03.2021 (т.1, л.д. 120-122). 

23.07.2020 Общество обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка по цене 284700р. 

13.08.2020 письмом № 1958 (т.1, л.д. 17) Министерство отказало Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, со ссылкой на нецелесообразность, в связи с несоразмерностью площади участка и площади объектов капитального строительства, расположенных на нем и со ссылкой на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2018 № 301-КП7-22416 по делу № А43-32265/2016. 

Несогласие Общества с отказом Министерства, послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с заявлением.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Исходя из положений статей 39.1, 39.2, 39.3, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в развитие названного принципа предусмотрено, в том числе, исключительное право юридического лица, являющегося собственником объекта недвижимости, на приобретение в собственность земельного участка, на котором указанный объект расположен, без проведения торгов. Данному праву корреспондирует обязанность уполномоченного органа предоставить земельный участок на основании договора купли-продажи. При этом реализация обозначенного права и исполнение соответствующей ему обязанности должны осуществляться с соблюдением установленного порядка.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами. Собственник здания, сооружения, обратившийся с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора аренды и не получивший от уполномоченного органа проект такого договора, вправе оспорить действия (бездействие) этого органа в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. При рассмотрении такого дела подлежат оценке доводы уполномоченного органа о невозможности предоставления земельного участка.

Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка послужило то, что испрашиваемый земельный участок несоразмерен площади земельных участков на которых расположены объекты капитального строительства и необходимой для использования (эксплуатации) этих объектов, принадлежащих Обществу на праве собственности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В обоснование своих доводов Общество ссылается на заключение эксперта (ИП ФИО3) по землеустроительной экспертизе от 05.02.2021, согласно которому, на испрашиваемом земельном участке расположены объекты капитального строительства общей площадью 23095 кв. м, и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящихся в границах земельного участка с кадастровым номером 15:06:0010101:103, с учетом существующих нормативных требований к планировке сельскохозяйственных предприятий, составляет 67926кв.м (том 2, л.д.11-27). 

В решении суда указано, о том, что суд критически относится к названному заключению.

Однако суд первой инстанции не указал причины такого своего отношения к заключению эксперта. В решении суда отсутствуют аргументация и выводы суда относительно невозможности принятия заключения в качестве доказательства, обосновывающего доводы Общества о обязанности ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка. Судом не исследован вопрос о размере площади необходимой для эксплуатации объектов Общества, расположенных на испрашиваемом в собственность земельном участке. Не дана надлежащая оценка объектам недвижимости, расположенных на земельном участке, критерии их отнесения к объектам недвижимости, наличие акта ввода в эксплуатацию объектов.

Из содержания заключения эксперта (л.д.18, т.1) следует, что в пределах границ земельного участка имеются 24 объекта (12 объектов недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в установленном порядке (6016 кв. м); 8 объектов незавершенного строительства со степенью готовности 80-100% (6841 кв. м); 2 объекта – нежилые здания, возведены в рамках хозяйственной деятельности (155 кв. м); 2 объекта недвижимости (сооружения), возведены в рамках хозяйственной деятельности, имеют значение вспомогательное к основным объектам недвижимости (1949 кв. м). Также в расчет площади под объектами недвижимости включено: внутрихозяйственная автомобильная дорога (3852 кв. м), трансформаторные подстанции (10 кв. м), оборудованная площадка для хранения специальной техники (3181 кв. м). Итоговая площадь объектов недвижимости на земельном участке – 23095 кв. м.

Заключение содержит вывод, что при подсчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации названных объектов, суммируются площади всех 24 объектов, а также площади контуров под гравийной дорогой (3852 кв. м, двумя трансформаторными подстанциями (10 кв. м), автомобильной парковкой (1091 кв. м), площадка для хранения спецтехники (3181 кв. м). В заключении указано, что в формуле расчета необходимой площади земельного участка с применением коэффициента 34% результат общей площади земельного участка необходимого для эксплуатации этих объектов составляет 67926 кв. м.

Выводы эксперта не принимаются. Апелляционным судом сделан вывод о том, что в заключении при расчете необходимой площади земельного участка в формуле расчета использованы площади объектов, не подлежащих учету в целях определения искомого результата. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Исходя из положений земельного законодательства, наличие права на выкуп земельного участка возможно лишь при наличии права собственности на объект недвижимого имущества, после ввода объекта в эксплуатацию. Законодатель разделяет понятия здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые не являются идентичными, поскольку здания и сооружения используются в соответствии с их назначением, которым объект незавершенного строительства не обладает. 

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что такой объект не может быть использован в качестве здания или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства (продолжает возводиться).

Материалы дела не содержат доказательств ввода в эксплуатацию объектов (8 объектов, общей площадью 6841 кв. м), включенных экспертом в общую площадь объектов (23095кв.м), расположенных в границах земельного участка. При проведении экспертизы исследовательская часть экспертного заключения не содержит информации о вводе в эксплуатацию объектов, расположенных в границах испрашиваемого Обществом участка. Таких сведений не содержат и материалы дела.

Наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства не является безусловным основанием для предоставления земельного участка в собственность Общества. 

При этом обращение собственника объекта незавершенного строительства не равнозначно по своей правовой природе и последствиям обращению собственника зданий, сооружений. 

Из искового заявления и материалов дела не усматривается, что объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке, являются завершенным строительством. 

Обществом не представлено доказательств, подтверждающих ввод в эксплуатацию объектов этих объектов. Экспертное заключение содержит вывод о наличии на территории земельного участка объектов незавершенного строительства, что позволяет сделать об отсутствии в отношении данных объектов ввода их в эксплуатацию.

Также, в целях обязания ответчика заключить договор купли-продажи участка площадью 60000 кв. м, не могут приниматься во внимание площадь иных объектов (гравийная дорога, трансформаторные подстанции, автомобильная парковка, площадка для хранения спецтехники) (л.д.19, т.1), так как земельный участок предоставлялся Обществу для иных целей (для сельскохозяйственного производства), в связи с чем расположение (размещение) этих объектов не являются обстоятельствами, с которыми может быть связана обязанность ответчика продать Обществу земельный участок 60000 кв. м. Кроме того и эти объекты не являются объектами капитального строительства и  отсутствуют акты ввода их в эксплуатацию 

Принимая во внимание все вышеизложенное в совокупности, а также арифметический расчет, при котором площадь земельного участка несоразмерна площади объектов капитального строительства, расположенных на нем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Общество не является лицом, имеющим право на приобретение в собственность земельного участка (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, поскольку Общество не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для удовлетворения заявления.

Оспариваемый отказ Министерства правомерен, основания для предоставления Обществу испрашиваемого земельного участка по изложенным в заявлении основаниям, отсутствуют. 

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения..

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 29.04.2021 по делу № А61-4040/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                          Цигельников И.А.

Судьи                                                                                                      Бейтуганов З.А.

                                                                                                     Сомов Е.Г.