﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7462/18 

Екатеринбург

16 августа 2021 г.

 

Дело № А07-34176/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2020 по делу № А07-34176/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 02.08.2021 приняли участие представители:

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Валеев Р.А. (доверенность от 10.06.2021 № 01-05-01768/13);

Финансового управления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Муслимов И.Н. (доверенность от 18.09.2020).

  В судебном заседании 02.08.2021 объявлен перерыв до 09.08.2021 до 11 ч 30 мин. 

  После перерыва судебное заседание продолжено 09.08.2021 в том же составе суда при участии представителей лиц, участвующих в деле:

общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» - Рябов Ю.А  (доверенность от 17.01.2019);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Валеев Р.А. (доверенность от 10.06.2021 № 01-05-01768/13).

Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – общество «Стройинвест») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) о расторжении договора № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.01.2015; о взыскании убытков в виде реального ущерба размере 81 527 782 руб. 59 коп., убытков в виде упущенной выгоды в размере 79 302 407 руб. 00 коп. (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Решением суда 01.06.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме, договор от 16.01.2015 № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан расторгнут, с Администрации в пользу общества взысканы реальный ущерб в размере 82 004 687 руб. 26 коп., упущенная выгода в размере 87 631 903 руб.   00 коп., а также судебные расходы на оплату судебной экспертизы - в размере            120 000 руб. и на оплату государственной пошлины - в размере 200 000 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 решение суда от 01.06.2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 04.12.2018 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2018 по делу    № А07-34176/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Определением суда от 29.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее -  Финансовое управление).

Определением суда от 20.10.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Администрации к обществу «Стройинвест» о расторжении договора о развитии застроенной территории № 51-РТ от 16.01.2015, о взыскании ущерба в размере 102 568 434 руб. 47 коп.

Решением суда от 26.12.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд расторг договор № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.01.2015; взыскал с Администрации за счет средств бюджета муниципального образования городской округ город Уфа в пользу общества «Стройинвест» убытки в виде реального ущерба в сумме                   81 518 630 руб. 03 коп., убытки в виде упущенной выгоды в сумме                           52 532 428 руб. 80 коп., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме              1 049 376 руб. 50 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 166 700 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части требований судом отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Администрации к обществу «Стройинвест» отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021 решение суда изменено. Исковые требования общества «Стройинвест» удовлетворены частично. Расторгнут договор № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.01.2015. С  муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан в лице Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан за счет средств бюджета муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества «Стройинвест» взыскано 40 759 315 руб.       02 коп. убытков в виде реального ущерба, 26 266 214 руб. 40 коп. убытков в виде упущенной выгоды, 524 625 руб. 30 коп. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, 83 300 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Администрации к обществу «Стройинвест» отказано. 

В кассационной жалобе общество «Стройинвест» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на незаконность выводов суда апелляционной инстанции о наличии бездействия со стороны общества «Стройинвест» при  исполнении условий договора. Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции не учел, что истец действовал в рамках заключенного договора  о развитии застроенной территории  и действующего законодательства, все свои обязательства истец выполнил в срок и даже в некоторых случаях раньше установленных договором сроков. Заявитель отмечает, что обязанность по принятию решения об изъятии, заключение соглашения об изъятии в случае отказа собственника от подписания соглашения, принудительное изъятие помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) являются прямыми обязанностями публично-правового образования, которые не могут быть делегированы иному частному лицу. 

В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение. Заявитель полагает, что выводы судов о применении статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  к действиям муниципального органа не соответствуют установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Администрация указывает, что в пункте 3.3.3 договора № 51-РТ расселение муниципальным органом могло происходить после соответствующего выражения воли застройщиком с указанием территории расселения, с совершением данного обращения застройщик выражал, в том числе финансово-экономическую, техническую готовность к застройке территории в рамках срока договора № 51-РТ. Применительно к обстоятельствам настоящего обособленного спора администрация добросовестно исполняла  пункт 3.3.3 договора № 51-РТ, ожидая обращения общества для начала процедуры изъятия, и указанные действия не могут быть квалифицированы как направленные с целью причинения вреда застройщику. 

По мнению заявителя, суды установили неравное положение общества «Стройинвест» и администрации в части применения  мер ответственности, незаконно применяя положения статьи 404 ГК РФ, суды нарушили принцип баланса интересов сторон спора. Администрация считает, что суды предоставили необоснованное преимущество обществу «Стройинвест», освободив его от имущественной ответственности.  Заявитель ссылается на то, что общество «Стройинвест» выкупило квартиры, путем заключения прямых договоров купли-продажи с собственниками жилых помещений двух аварийных жилых домов (ул. Гоголя, д. 20 и ул. Заки Валили, д. 41), в последующим самостоятельно осуществив снос указанных объектов недвижимости. Общество «Стройинвест», приобретая жилые помещения у собственников аварийного дома, должно было запросить у Администрации согласие на действия в ее интересе без поручения, поскольку муниципальный орган не принимал решений об изъятии жилых помещений у собственников в многоквартирных домах. Таким образом, если одобрение не было получено, все расходы, которые понесены обществом «Стройинвест» не подлежат возмещению.

Относительно обоснования незаконности взыскания упущенной выгоды в сумме 52 532 428 руб. 80 коп. Администрация указывает на то обстоятельство, что проектная документация планируемого многоквартирного жилого дома не разрабатывалась. Ни один из 12 разделов проектной документации, установленных действующим законодательством, в материалы дела не представлен. Соответственно в отсутствие проектной документации и отсутствия заявления со стороны общества «Стройинвест» о предоставлении земельного участка для строительства, общество за разрешением на строительство в муниципальный орган не обращалось. Администрация также отмечает, что самостоятельно снесенные обществом «Стройинвест» два жилых дома, расположенных по адресу: ул. Гоголя, д. 20 и ул. Заки Валиди, д. 41, не находились в пятне застройки многоквартирного жилого дома, планируемого к возведению застройщиком. По мнению заявителя, указанный факт свидетельствует об отсутствии экономической оправданности в действиях общества, поскольку любой застройщик пытается как можно скорее приступить к строительным работам, освобождая место для строительства, с целью привлечения денежных средств от граждан (инвесторов). Таким образом, общество «Стройинвест» самостоятельно содействовало увеличению размера своих убытков. Администрация также указывает, что фактические понесенные расходы Администрации по предоставлению квартир нанимателям и оплате выкупной стоимости собственникам аварийных домов в размере 102 568 434 руб. 47 коп., которые были документально обоснованы во встречном иске, в расчет судебной экспертизы № 8.1-19 от 24.12.2019 не принимались.

Как следует из материалов дела, Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято Постановление № 4617 от 27.08.2014 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», предусматривающее развитие застроенной территории, ограниченной данными улицами, ориентировочной площадью 4,8 га, в том числе, строительство многоэтажного жилого дома и объектов обслуживания населения.

Постановлением Администрации № 5296 от 26.11.2014 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», утверждены условия аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории.

На основании Постановления Администрации от 27.08.2014 № 4617 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» по результатам проведения аукциона 16.01.2015 между Администрацией (сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью «БашАнтэк» (далее - общество «БашАнтэк») (сторона 2) заключен договор № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе ГО г. Уфа Республики Башкортостан, согласно которому сторона 2 обязуется в срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1 - 3.1.19 договора, связанные с развитием застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями ГрК РФ и пунктами 3.3.1 - 3.3.4 договора (пункт 1.1 договора № 51-РТ).

Согласно пункту 2.5 договора о развитии застроенной территории на территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены следующие здания, строения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии: многоквартирные жилые дома № 20, 22, 24, 26, 28 по ул. Гоголя, № 5/7 по ул. Карла Маркса, № 80 по улице Пушкина.

В соответствии с пунктом 2.6 договора о развитии застроенной территории на территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания: жилые дома № 5/2, 5/3, 9а по улице Карла Маркса, № 41/3 по улице Заки Валиди; нежилые объекты: капитальные и металлические гаражи.

Согласно пункту 3.1.3 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязуется подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 4,8 га и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 12-ти месяцев с момента принятия решения ответчика о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

В соответствии с пунктом 3.1.5 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязуется в течение 24 месяцев с момента заключения данного договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Пунктом 3.1.6 договора о развитии застроенной территории предусмотрена обязанность стороны 2 в течение 24 месяцев с момента заключения данного договора осуществить выкуп в установленном законом порядке на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, указанных в пункте 2.5 договора, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.5 договора.

Пунктом 3.1.7 договора о развитии застроенной территории предусмотрена обязанность стороны 2 приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 2 (двух) лет с момента заключения договора.

Согласно пункту 3.1.10 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязана осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории начать осуществлять с первого года заключения названного договора. В первый год освоения застроенной территории осуществить снос или реконструкцию не менее 60%, во второй год - не менее 30%, в последующие годы - не менее 10% объектов, подлежащих сносу и реконструкции.

В пункте 3.1.12 договора о развитии застроенной территории стороны предусмотрели, что в течение пяти месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и выполнения пунктов 3.1.5, 3.1.6 договора сторона 2 обязана оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков), получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации.

Согласно пункту 3.1.17 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязана осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в срок, указанный в пункте 3.1.16 договора.

В соответствии с пунктом 3.1.18 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязана осуществить строительство здания поликлиники на основании проекта планировки территории с последующей ее передачей в муниципальную собственность в рамках подпункта 2 пункта 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В течение одного месяца со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории (пункт 3.1.19 договора о развитии застроенной территории).

В свою очередь, сторона 1 согласно пункту 3.3.3 договора о развитии застроенной территории обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 8 месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2, а также обязана предоставить стороне 2 после выполнения ею обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, по мере формирования границ земельных участков земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 3.3.4 договора о развитии застроенной территории).

В дальнейшем, между обществом «БашАнтэк» и обществом «Стройинвест» 11.11.2015 подписано соглашение об уступке прав, в силу которого общество «БашАнтэк» уступает свои права и обязанности обществу «Стройинвест» по договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

На основании указанного соглашения об уступке прав, 15.12.2015 между Администрацией, обществом «БашАнтэк» и обществом «Стройинвест» заключено соглашение о перемене лиц по договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно пункту 4 соглашения общество «Стройинвест» возмещает обществу «БашАнтэк» все понесенные расходы в сумме 7 012 771 руб. 88 коп.

В соответствии с требованиями пункта 3.1.3 договора о развитии застроенной территории обществом «Стройинвест» подготовлен проект планировки и проект межевания застроенной территории, который утвержден постановлением Администрации от 10.12.2015 № 4111.

В целях исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории на основании пункта 4 соглашения об уступке прав от 11.11.2015 общество «Стройинвест» возместило обществу «БашАнтэк» понесенные последним расходы на освоение земельного участка в сумме 3 976 771 руб. 88 коп. Обществом «Стройинвест» обществу «БашАнтэк» также возмещены расходы в сумме 3 036 000 руб., понесенные последним за право заключить договор о развитии застроенной территории в соответствии с пунктом 3.1.1 договора.

Как указало общество «Стройинвест», в ходе исполнения договора о развитии застроенной территории им были понесены расходы по следующим договорам:

1) Договор № 51 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе ГО г. Уфа,

2) Договор № 200/15 на создание проектной документации от 25.02.2015  с АБ «А4»;

3) Договор на создание проектной продукции № 168/14 от 07.02.2014  с АБ «А4» (исполнитель);

4) Договор на производство топографической сьемки М 1:500 квартал 564, ограниченный ул. Пушкина, К. Маркса, З.Валиди, Гоголя № 20130102 от 12.02.2013, с МУП «Архитектурно-планировочное бюро Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа» (исполнитель);

5) Договор № 30-2015/УСИ от 22.06.2015 подряда на выполнение инженерно-изыскательских работ, по которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя выдачу заключения об инженерно-геологических условиях на объекте: «Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Пушкина, Гоголя, Заки Валиди, Карла Маркса в Кировском районе ГО г. Уфа с ООО «УралСибИзыскания» (подрядчик);

6) Договор об оказании услуг по расселению б/ от 19.11.2015 с ООО «Юнист» (исполнитель);

7) Договор на выполнение работ 40/201 от 01.12.2015 с ООО «УТСК «ЭВЕРЕСТ» (исполнитель). Работы включали в себя механизированную погрузку и вывоз бутового камня, мусора с применением техники исполнителя;

8) Договор подряда на земляные работы по устройству приямков для отключения газовых труб по ул. 3. Валиди 43 и ул. Гоголя 20 в Кировском районе г. Уфы № 16-62 от 09.09.2016 с ООО «Рентастрой» (подрядчик);

9) Соглашение о компенсации убытков, вызванных перекладкой (выносом и (или) демонтажем газопроводов) № 01-17-238 - 326 от 18.07.2016  с ОАО «Газпром газораспределение Уфа»(собственник);

10) Договоры на проведение государственной историко-культурной экспертизы:

- № 3/П30-2017 от 16.01.2017,

- № 68/ П30-2016 от 28.12.2016,

- № 2/П30-2017 от 16.01.2017 с ООО «Центр экспертиз и научных исследований» (исполнитель);

11) Договор возмездного оказания услуг (консультирование по вопросу применения действующего законодательства в отношении разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия, находящихся в границах застраиваемого квартала) № 20 от 07.11.2016  с ООО «Центр экспертиз и научных исследований» (исполнитель);

12) Договор подряда (подготовка актов обследования 2-х зданий)             № 08/02-02 от 08.02.2015  с ООО «Топограф» (исполнитель);

13) Договор на выполнение проектных работ № 2 от 07.11.2016  с ООО «Экспертно-проектное бюро АРХТАМГА» (подрядчик);

14) Договор на выполнение проектных работ № 3 от 07.11.2016  с ООО «Экспертно-проектное бюро АРХТАМГА» (подрядчик);

15) Договор на изготовление аналитического отчета б/н от 18.11.2016  с ИП Петуховым Игорем Анатольевичем (исполнитель);

16) Договор выполнения комплекса работ (работы подготовке карт (планов) для постановки на государственный кадастровый учет) № 50-2017 от 04.08.2017 с ИП Сиразетдинов И.М. (подрядчик);

17) Письмо № 7-17433/02 от 23.12.2016 с МУП «Архитектурно-планировочное бюро Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа» (исполнитель) о разработке схемы трасс бытовой и ливневой канализации для многоэтажного дома в квартале ограниченном улицами Заки Валиди, Гоголя, Пушкина, К. Маркса в Кировском районе ГО г. Уфа, дата 26.01.2017 № тех.процесса 16169.

18) Письмо № 7-17433/02 от 23.12.2016 с МУП «Архитектурно-планировочное бюро Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа» (исполнитель) о топографической съемке линейных сооружений М:1500 участка по ул. Гоголя на объекте: «Многоэтажный дом в квартале, ограниченном ул. Заки Валиди, Гоголя, Пушкина, Карла Маркса в Кировском районе ГО г. Уфа РБ».

19) Договор на создание проектной документации № 248/16 от 10.11.2016  с ООО Архитектурное бюро «А4» (подрядчик).

В целях исполнения обязательств по расселению жилых домов по адресу: г. Уфа, ул. Гоголя, д. 20, и ул. Заки Валиди, д. 41, между собственниками помещений в указанных домах и обществом «Стройинвест» были заключены соглашения о выплате компенсации за изымаемые помещения, а также выплачены денежные средства, указанные жилые дома снесены, территория освобождена от строений.

Всего размер фактически понесенных обществом «Стройинвест» расходов по исполнению договора застройки территории по его расчету составил 81 527 782 руб. 59 коп.

В соответствии с пунктом 3.1.6 договора истец принял на себя обязательство в течение 24 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории осуществить выкуп в установленном законом порядке на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, указанных в пункте 2.5 договора, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.5. договора.

Как указало общество «Стройинвест», в соответствии с пунтктом 3.1.6 договора оно произвело выкуп, расселение и расчистку земельного участка.

В результате действий истца по первоначальному иску был расчищены земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:010151:101, 02:55:010151:30, 02:55:010151:613, 02:55:010151:25. Из указанных земельных участков, в результате кадастровых работ по их объединению, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010151:625.

Указанный земельный участок в дальнейшем был передан в постоянное (бессрочное) пользование Арбитражному суду Республики Башкортостан с видом разрешенного использования: «для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации здания Арбитражного суда Республики Башкортостан».

Указанные обстоятельства подтверждаются Выпиской из ЕГРП от 12.01.2018 № 02/264/025/2018-28, а также решением от 14.12.2015 № 948 Управления земельных и имущественных отношений  о предоставлении Арбитражному суду Республики Башкортостан земельного участка, находящегося на пересечении улиц Гоголя и Заки Валиди в Кировском районе ГО г. Уфа РБ, в постоянное (бессрочное) пользование.

Однако, по мнению общества «Стройинвест», Администрация в нарушение пункта 1.1 договора создала препятствия для общества «Стройинвест», которые не позволили ему вовремя приступить к освоению земельного участка.

Согласно пункту 2.5 договора на территории, указанной в пункте 1.1 договора расположены следующие здания, строения, сооружения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории:

- многоквартирные жилые дома №№ 20, 22, 24, 26, 28 по ул. Гоголя,                  № 5/7 по ул. Карла Маркса, № 80 по улице Пушкина.

Согласно пункту 2.6 договора на территории, указанной в пункте 1.1 договора расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания:

- жилые дома №№ 5/2, 5/3, 9а по улице Карла Маркса, №№ 41, 43 по улице Заки Валиди.

С целью организационного и финансового обеспечения выполнения обязательств органов местного самоуправления по обеспечению жилищных прав собственников жилых помещений и граждан, выселяемых из занимаемых по договору социального найма жилых помещений, находящихся в подлежащих сносу многоквартирных домах, путем переселения граждан из аварийных многоквартирных домов, постановлением Правительства Республики Башкортостан утверждены региональные адресные программы.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан № 99 от 31 марта 2015 года была утверждена Республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного фонда на 2015-2018 годы.

В указанную республиканскую программу были включены следующие дома (признанные аварийными): ул. Гоголя д. 22, д. 24, д. 26, д. 26а, д. 28; ул. Карла Маркса 5/3; ул. Пушкина, д. 80.

Общество «Стройинвест» в обоснование исковых требований указывает, что в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации, Администрация обязана была принять решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, и только после принятия такого решения Администрацией общество «Стройинвест» могло осуществить выкуп в установленном законом порядке на основании решения Администрации в соответствии с пунктом 3.1.6 договора, независимо от обращения к ней застройщика.

Однако Администрацией указанные действия по принятию решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости не были выполнены.

Письмом от 02.08.2017 № 31 общество «Стройинвест» обратилось к Администрации с просьбой расторгнуть договор о развитии застроенной территории, поскольку в результате неисполнения администрацией Республиканской адресной программы продолжение исполнения данного договора невозможно.

Ответа на данное письмо от Администрации в адрес истца не поступило.

В письме от 20.01.2018 № 01-05-199/1 Администрация в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора о развитии застроенной территории в связи с нарушением обществом «Стройинвест» договора.

Таким образом, по мнению истца по первоначальному иску, в результате бездействия Администрации в виде не принятия решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты согласно пункту 3.3.3 договора, а также положений части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, общество «Стройинвест» понесло убытки и лишилось прибыли, которую оно могло бы извлечь при строительстве многоквартирного жилого дома и подземных паркингов, которые планировалось возвести на земельном участке, занятого жилыми домами, попавшими в республиканскую программу.

Общество «Стройинвест» также не смогло исполнить в полном объеме договор и компенсировать расходы, понесенные на расселение многоквартирных домов и расчистку земельного участка предоставленного в дальнейшем для строительства здания Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Администрацией своих обязательств по договору о развитии застроенной территории, в результате чего стало невозможным его исполнение, в частности пунктов 3.1.6, 3.1.7 и обществу «Стройинвест» причинены убытки как в виде фактического ущерба, так и упущенной выгоды, общество «Стройинвест» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Администрация заявила встречные исковые требования к обществу «Стройинвест» о расторжении договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.01.2015 № 51-РТ, а также о взыскании с общества «Стройинвест» убытков в виде стоимости возмещения за изымаемые жилые помещения в размере                102 568 434 руб. 47 коп.

При этом в обоснование требований в части взыскания с ответчика по встречному иску суммы в размере 102 568 434 руб. 47 коп. Администрация ссылается на положения статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, положения пункты 3.1.5, 3.1.6 договора № 51-РТ, в соответствии с которыми общество «Стройинвест» обязано уплатить Администрации возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Как утверждает истец по встречному иску, поскольку в нарушение пунктов 3.1.5, 3.1.6 договора № 51-РТ общество не приступало к расселению граждан, проживающих в остальных жилых домах, указанных в пункте 1.1 договора № 51-РТ, Администрация фактически исполнила обязанности застройщика по предоставлению квартир нанимателям и оплате выкупной стоимости собственникам следующих домов: г. Уфа ул. Гоголя, д. 24, 26, 28; ул. Пушкина, д. 80, ул. Заки Валиди, д. 43; ул. Карла Маркса д. 5/2, д. 5/7; ул. Карла Маркса д. 9а. Таким образом, по мнению Администрации, несоблюдение обществом «СтройИнвест» обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.5, 3.1.6 договора № 51-РТ по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения, повлекло для органа местного самоуправления ущерб в размере 102 568 434 руб. 47 коп.

 Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что истец представил совокупность доказательств, подтверждающих наличие условий для наступления гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков и с учетом выводов экспертов, взыскал с Администрации убытки в виде реального ущерба в сумме 81 518 630 руб. 03 коп., убытки в виде упущенной выгоды в сумме 52 532 428 руб. 80 коп. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что имеются основания для расторжения договора о развитии застроенной территории в судебном порядке в связи с существенным нарушением Администрацией условий договора.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора № 51-РТ от 16.01.2015 суд первой инстанции пришел к выводу, что именно Администрацией нарушена публично-правовая обязанность, императивно предусмотренная законом принять решение об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости и безосновательно в пункте 3.3.3 договора исполнение указанной обязанности поставлено в зависимость от обращения застройщика к Администрации. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде стоимости возмещения за изымаемые жилые помещения в размере 102 568 434 руб. 47 коп., суд первой инстанции пришел к выводу, что обязанность ответчика по предоставлению жилых помещений взамен изымаемых, а также уплате выкупной цены, таким образом, не может возникнуть до принятия соответствующих решений об изъятии.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда в части взыскания причиненных убытков и упущенной выгоды по первоначальному иску, исходил из того, что Администрация не выполнила прямого обязательства,  предусмотренного договором, и нарушила сроки по расселению по договору и по Адресной программе, вместе с тем общество «Стройинвест» в нарушение пункта 3.3.3 договора № 51-РТ за принятием решения об изъятии 10 объектов недвижимости, включенных в Адресную программу, в муниципальный орган не обращалось, в связи с чем имеется обоюдная вина как общества «Стройинвест», так и Администрации. Учитывая обоюдную вину сторон договора, суд апелляционной инстанции уменьшил размер ответственности Администрации и удовлетворил первоначальные исковые требование о взыскании убытков в размере 50% от предъявленной суммы, что составило              40 763 891 руб. 30 коп. убытков в виде реального ущерба, 39 651 203 руб.         50 коп. убытков в виде упущенной выгоды.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов, изложенных в кассационных жалобах, пришел к следующим выводам.  

Отношения сторон возникли из договора № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе ГО г. Уфа Республики Башкортостан 16.01.2015, заключенного на торгах в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

В силу части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов здании, строении, сооружении, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В пункте 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что существенным условием договора о развитии застроенных территорий является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать, или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, по уплате возмещения за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а в подпункте 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территории может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В качестве существенного нарушения условий договора истец указал на неисполнение Администраций своих обязательств по договору, а именно,  непринятия решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, что не позволило истцу приступить к освоению территории.

Истцом ответ на направленное  в адрес Администрации  письмо от 02.08.2017 № 31 с просьбой расторгнуть договор о развитии застроенной территории получен не был. 

Согласно пункту 2.5 договора о развитии застроенной территории на территории, указанной в пункте 1.1 договора расположены следующие здания, строения подлежащие сносу или реконструкции при развитии: многоквартирные жилые дома №№ 20, 22, 24, 26, 28 по ул. Гоголя, № 5/7 по ул. Карла Маркса, № 80 по улице Пушкина.

В силу пункта 2.6 договора на территории, указанной в пункте 1.1 договора расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания: жилые дома №№ 5/2, 5/3, 9а по улице Карла Маркса, № 41,3 по улице Заки Валиди; нежилые объекты: капитальные и металлические гаражи.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 этой статьи.

Частью 11 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

Согласно статье 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

То есть, передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома, и такая обязанность не может быть передана третьему лицу.

Таким образом, по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, а также компенсировать понесенные органом местного самоуправления расходы по приобретению в муниципальную собственность жилых помещений для расселения граждан.

В то же время, обязанность по принятию решения об изъятии помещений, заключению соглашений об изъятии, а в случае отказа собственника от подписания соглашения - принудительному изъятию помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена на орган местного самоуправления.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан № 99 от 31.03.2015 утверждена Республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного фонда на 2015-18 годы.

В указанную Республиканскую программу включены, в том числе, следующие дома, признанные аварийными: ул. Гоголя д. 22, д. 24, д. 26, д. 26а, д. 28; ул. Карла Маркса, 5/3; ул. Пушкина, д. 80.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что  Администрация указанную обязанность в отношении перечисленных в пунктах 2.5, 2.6 договора многоквартирных домов (расположенных по ул. Гоголя д. 22, д. 24, д. 26, д. 26а, д. 28; ул. Карла Маркса 5/3; ул. Пушкина, д. 80), включенных в адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Уфа, на момент обращения истца с письмом письмо от 02.08.2017 № 31 не выполнила, что воспрепятствовало истцу исполнить свои обязанности, предусмотренные пунктами 3.1.5 и 3.1.6 договора, относящиеся к существенным условиям договора о развитии застроенной территории.

Кроме того,  судами установлено, что на момент направления истцом в адрес Администрации письма от 02.08.2017 Администрацией были нарушены сроки окончания переселения, установленные Республиканской адресной программой. 

В последующем Администрация заявила односторонний отказ от договора путем в письме № 01-05-199/1 от 20.01.2018, при этом так и не приступив к исполнению своих обязательств по договору в виде изъятия помещений.

Поскольку неисполнение Администрацией обязанностей, прямо возложенных на нее законодательством, привело к невозможности исполнения  обществом «Стройинвест» своих обязательств в сроки, установленные договором № 51-РТ от 16.01.2015, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования общества «Стройинвест» в части расторжения спорного договора.

Обществом «Стройинвест» также были заявлены требования о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды. 

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков (вреда), должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, вину причинителя вреда, а также реальный размер убытков.

Определением  от 17.07.2019 по делу № А07-34176/2017 судом первой инстанции назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Ребус» Решетникову Александру Геннадьевичу.

Согласно заключению эксперта № 8.1-19 от 24.12.2019 фактические затраты, понесенные обществом «Стройинвест» по договору № 51-РТ от 16.01.2015, которые являются прямыми убытками, составили 81 518 630 руб. 03 коп. с учетом  исключения из указанной суммы затрат в размере 472 557 руб. 23 коп. и включения затрат на проведение историко-культурной экспертизы на сумму 3 170 000 руб. 

Из материалов дела следует, что общество «Стройинвест» приступило к выполнению условий договора № 51-РТ от 16.01.2015, застройщиком был изготовлен проект застройки, который в дальнейшем был утвержден Постановлением Администрации № 4111 от 10.12.2015, общество «Стройинвест» произвело работы по выкупу, расселению и сносу части домов (по ул. Гоголя, 20 и ул. Заки Валиди, 41), провело необходимые историко-культурологические экспертизы части объектов, у общества «Стройинвест» существовала договоренность с подрядчиками и поставщиками материалов о строительстве объектов недвижимости на застраиваемой территории, что подтверждается соответствующими письмами таких организаций. 

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие принимаемые застройщиком подготовительные действия для надлежащего исполнения договора № 51-РТ от 16.01.2015, суд первой инстанции признал обоснованными доводы общества «Стройинвест» в обоснование требования о взыскании упущенной выгоды о том, что застройщик не получил выгоду, на которую он вправе был рассчитывать при заключении договора, только в результате виновного бездействия Администрации в виде непринятия необходимых решений об изъятии и сносе аварийных домов, и именно указанное бездействие ответчика стало единственным необходимым и достаточным препятствием, не позволившим истцу реализовать проект в полном объеме и получить соответствующую выгоду.

Размер упущенной выгоды общества «Стройинвест» определен судом первой инстанции на основании определенного экспертизой размера предполагаемой прибыли общества «Стройинвест» от реализации объектов капитального строительства (жилого здания с нежилыми помещениями (литера 1) и автопаркингов (литера 1.1 и литера 5)) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан с учетом исполнения обществом «Стройинвест» всех своих обязательств по договору № 51-РТ, в том числе обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1 - 3.1.19 п. 3.1 договора при учете затрат по использованию земельного участка в период с 10.05.2016 до даты оценки, а также исходя из установленного соотношения уже затраченных обществом «Стройинвест» по договору № 51-РТ от 16.01.2015 денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока.

Согласно заключению эксперта № 8.1-19 от 24.12.2019 соотношение уже затраченных обществом «Стройинвест» по договору № 51-РТ от 16.01.2015 денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве жилых помещений в жилом здании (литера 1), по договорам продажи нежилых помещений в жилом здании (литера 1) и по договорам продажи парковочных мест в автопаркингах (литера 1.1 и литера 5)) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в %) составляет 30,72%.

В соответствии с экспертным заключением размер предполагаемой прибыли общества «Стройинвест» от реализации объектов капитального строительства (жилого здания с нежилыми помещениями (литера 1) и автопаркингов (литера 1.1 и литера 5)) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан с учетом исполнения обществом «Стройинвест» всех своих обязательств по договору № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.01.2015, в том числе обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1 - 3.1.19, пунктом 3.1 договора, составляет при учете затрат по использованию земельного участка в период с 10.05.2016 до даты оценки 171 004 000 руб.

С учетом выводов эксперта размер, принимая во внимание, что непринятие Администрацией решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, общество «Стройинвест» лишилось прибыли, которую оно могло бы извлечь при строительстве многоквартирного жилого дома и подземных паркингов, которые планировалось возвести на земельном участке, занятого жилыми домами, попавшими в республиканскую программу,  суд первой инстанции определил  упущенную выгоду общества «Стройинвест» в размере 52 532 428 руб. 80 коп., которая подлежит возмещению за счет  Администрации. 

         Вместе с тем суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии обоюдной вины сторон договора, учитывая, что общество «Стройинвест» в нарушение пункта 3.3.3 договора № 51-РТ за принятием решения об изъятии 10 объектов недвижимости, включенных в Адресную программу, в муниципальный орган не обращалось, следовательно, указанное бездействие общества «Стройинвест» не может быть признано добросовестным, уважительным, соответствующим критериям разумности и осмотрительности. На основании пункта 1 статьи 404 ГК РФ суд апелляционной инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования о взыскании убытков в размере 50% от предъявленной суммы. 

             Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанной позицией суда апелляционной инстанции. 

         Суд первой инстанции верно указал, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации Администрация обязана была принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории. 

Указанная обязанность по изъятию помещений являются публичной обязанностью органа местного самоуправления, исполнение указанной обязанности не зависит от наличия обращения к нему застройщика. 

Невыполнение Администрацией данной обязанности повлекло невозможность исполнения застройщиком договора о развитии застроенной территории по обстоятельствам, за которые отвечает публично-правовое образование. 

Согласно «Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  № 3 (2020)» (утв. Президиумом  Верховного Суда  Российской Федерации от 25.11.2020)  поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено  в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства  и потребовать возмещения убытков. 

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ). 

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, заключающегося в создании необходимых условий для строительства (в том числе принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае неисполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного, жилищного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории,  исполнитель такого договора также вправе не исполнять свои обязательства, а, следовательно, в такой ситуации муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения своих обязательств.

Таким образом, учитывая, что именно Администрацией нарушена публично-правовая обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, судом апелляционной инстанции необоснованно исполнение указанной обязанности поставлено в зависимость от обращения к Администрации застройщика и сделан вывод о  наличии совместной вины сторон договора. 

         Принимая во внимание изложенное, у Администрации отсутствовали основания для отказа от исполнения договора № 51-РТ о развитии застроенной территории от 16.01.2015 в одностороннем порядке в письме № 01-05-199/1 от 20.01.2018  со ссылкой на ненадлежащее исполнение обществом «Стройинвес» условий пунктов 3.1.5, 3.1.6 раздела 3 договора.

          Судами учтено, что общество «Стройинвест» приступило к исполнению договора, застройщиком произведена оплата стоимости права на заключение договора о развитии застроенной территории (которая была в дальнейшем возмещена обществом «Стройинвест» по соглашению об уступке прав от 11.11.2015), по пунктам 3.1.2 - 3.1.3 договора обществом «Стройинвест»  подготовлен проект планировки и проект межевания застроенной территории, который утвержден Постановлением администрации от 10.12.2015 № 4111. Кроме того, общество «Стройинвест» произвело выкуп, расселение и снос двух домов по договору. 

         Судами установлено, что обществом «Стройинвест» исполнена обязанность, предусмотренная пунктами 3.1.1, 3.1.2, 3.1.4, 3.1.13; исполнена обязанность в той части, в которой зависело от общества «Стройинвест» по пункту 3.1.16. По пунктам 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.12, 3.1.14, 3.1.15, 3.1.17, 3.1.18, 3.1.19, 3.1.20 договора установлена невозможность исполнения обязательств по причине не принятия решения об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости.

         Таким образом, учитывая обстоятельства того, что Администрация заявила об отказе от исполнения договора по истечении более трех лет после полной оплаты обществом стоимости права на заключение договора о развитии застроенной территории и после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, а также длительное время спустя после пропуска, по мнению Администрации сроков, установленных обществу «Стройинвест» пунктами 3.1.5, 3.1.6 договора для выкупа жилых помещений, а также частичного исполнения договора по выкупу и расселению части домов, суды, принимая во внимание невозможность исполнения обществом «Стройинвест» пунктов 3.1.5, 3.1.6 договора до принятия Администрацией решения об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, пришли к выводу о злоупотреблении органом местного самоуправления правом на отказ от исполнения договора о развитии застроенной территории по обозначенным основаниям (статья 10 ГК РФ), в связи с чем в удовлетворении встречных исковых требовании Администрации о расторжении договора № 51-РТ от 16.01.2015 ввиду существенного нарушения условий договора со стороны общества «Стройинвест» судами обеих инстанций  отказано правомерно. 

         Кроме того, судами также обоснованно отказано в удовлетворении встречных исковых требований Администрации в части взыскания 102 568 434 руб. 47 коп. 

         Обращаясь с указанными встречными требованиями, Администрация указала, что поскольку в нарушение пунктов 3.1.5., 3.1.6. договора № 51-РТ застройщик не приступал к расселению граждан, проживающих в остальных жилых домах, указанных в пункте 1.1. договора № 51-РТ, то Администрация фактически исполнила обязанности застройщика по предоставлению квартир нанимателям и оплате выкупной стоимости собственникам следующих домов: г. Уфа ул. Гоголя, д. 24, 26, 28; ул. Пушкина, д. 80, ул. Заки Валиди, д. 43; ул. Карла Маркса д. 5/2, д. 5/7; ул. Карла Маркса д. 9а.

         В результате расселения и оплаты стоимости предоставляемых собственникам квартир на общую сумму 102 568 434 руб. 47 коп. Администрацией, и отсутствия возмещения со стороны застройщика, по мнению Администрации, на стороне общества «Стройинвест» возникла задолженность на указанную сумму.

        Рассматривая указанные требования с учетом оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ,  судами установлено, что Администрация, как сторона договора о развитии застроенной территории, после исполнения обязательства ответчика по предоставлению жилых помещений в муниципальную собственность, обязана предоставить ответчику земельные участки (пункты 3.1.6, 3.3.4 договора о развитии застроенной территории) без проведения торгов для строительства в границах застроенной территории.

         Вследствие того, что ответчик не предоставил жилые помещения для расселения, истец не понес никаких затрат, связанных со встречным предоставлением ответчику земельных участков.

         Истец осуществляет предоставление жилых помещений за счет тех помещений, которые предоставлены ответчиком, только в том случае, если он в качестве встречного исполнения предоставляет земельные участки под строительство. В иных случаях, жилые помещения приобретаются за счет бюджетных средств, что предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации, без соответствующей компенсации за счет средств инвестора.

         С учетом изложенного судами сделан вывод об отсутствии факта сбережения либо необоснованного приобретения имущества на стороне общества «Стройинвест», а также виновного поведения общества, повлекшего расходы Администрации на расселение жильцов аварийного фонда. Общество «Стройинвест» понесло расходы, указанные в качестве убытков в первоначальном иске, не получив ничего взамен от Администрации. 

          Кроме того, истец не принимал решений об изъятии жилых помещений у собственников в многоквартирных домах, такие решения не направлялись ответчику, вследствие чего ответчик был лишен возможности исполнить свою обязанность по предоставлению благоустроенных жилых помещений.

         Обязанность ответчика по предоставлению жилых помещений взамен изымаемых, а также уплате выкупной цены,  не может возникнуть до принятия соответствующих решений об изъятии в соответствии с пунктами 4,8 статьи 32 ЖК РФ. 

        Судами также учтено, что решения об изъятии приняты Администрацией только в 2019 году.

         На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании ч. 1, 2  ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции – оставлению в силе.

          С Администрации в пользу общества «Стройинвест» подлежит взысканию в возмещение государственной пошлины по кассационной жалобе 3000 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст. ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021 по делу № А07-34176/2017 отменить. 

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2020 по делу № А07-34176/2017 оставить в силе.

 Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» в возмещение государственной пошлины 3000 (три тысячи) руб.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            В.А. Купреенков

 

                                                                                             А.А. Столяров