АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-22245/2022

г. Тюмень

19 декабря 2022 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., рассмотрев в упрощенном порядке иск от 29.09.2022 №б/н 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец) 

к ООО «Создатели». Специализированный застройщик» (далее – ответчик) 

о взыскании 492114,18 рублей

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 20.10.2022 поступило исковое заявление  индивидуального предпринимателя ФИО1  с требованиями к ООО «Создатели». Специализированный застройщик» о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2021 года 81241,93 рублей задолженности по арендной плате за январь, февраль и часть арта 2022 года, 27622,25 рублей неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за период с 26.12.2021 по 31.03.2021, 365000,00 рублей компенсации за неисполнение обязанности по производству восстановительного ремонта, 18250,00 рублей штрафа за не устранение всех признаков вывесок, конструкций.

Определением суда от 27.10.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 01.05.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно п.1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату в аренду арендатору, а арендатор принять за плату в аренду помещение, назначение: нежилое помещение, этаж № 1, адрес местонахождения: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0429002:10468. Договор заключен на 11-ть месяцев и вступает в силу с даты приема арендатором помещения по акту приема-передачи (п.1.6 договора). Арендодатель имеет право требовать возмещения убытков, понесенных арендодателем вследствие нарушения арендатором норм эксплуатации помещения, несвоевременного внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором или невыполнения других обязательств, предусмотренных за арендатором договором (п.2.2.2 договора). Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия, предупредив о своих намерениях, арендатор в письменной форме не менее чем за 20-ть календарных дней до даты планируемого расторжения (п.2.2.12 договора). Арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором. Не выставление арендодателем счета на оплату арендных платежей не является основанием для их невнесения либо задержки арендатором арендных платежей (п.2.3.2 договора). Арендатор обязуется по истечении срока аренды в течение 2-х календарных дней освободить помещение от своего имущества и возвратить по акту приема-передачи помещения в состоянии, в котором оно было передано арендатору с учетом нормального износа (и неотделимых улучшений), а также н условиях, определённых в договоре (восстановительный ремонт). Все имущество, оставленное арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным арендатором, если он заблаговременно не сообщил арендодателю о наличии собственного интереса в данному имуществе. Арендодатель вправе определить судьбу брошенного имущества (п.2.3.7 договора). Обязанность арендатора по внесению арендной платы на условиях настоящего договора после направления арендодателю уведомления о досрочном освобождении помещения сохраняется на весь период в течение, которого арендатор занимает помещение (п.2.3.18 договора). Невыполнение или ненадлежащее выполнение арендатором вышеуказанных обязанностей является основанием возложения н него ответственности в виде возмещения убытков арендодателя, возникших в результате действий (бездействия) арендатора, иных неблагоприятных имущественных последствий, явившихся результатом пожара, аварии, неисправности (п.2.3.21 договора). В срок не позднее чем за 5-ть дней до окончании срока аренды (при досрочном расторжении договора за 5-ть дней до дня досрочного расторжения договора) произвести за свой счет восстановительный ремонт помещения эквивалентный по своей стоимости затратам арендодателя на приобретение строительных материалов и выполнение отделочных работ, либо выплатить арендодателю за ремонт дополнительную суммы в размере 10-ти ежемесячных арендных платежей (п.2.3.22 договора). Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 30-ть календарных дней о предстоящем освобождении помещения как в вязи с окончанием срока аренды, так и при досрочном его освобождении по иным обстоятельствам (п.2.3.23 договора). Размер арендной платы 36500,00 рублей в месяц (п.3.1 договора). Арендная плата за помещение уплачивается арендатором арендодателю ежемесячно авансом до 25-ого числа месяца, предшествующего месяцу аренды (п.3.2 договора). В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору арендатор не позднее 2-х рабочих дней с момента подписания договора перечисляет арендодателю обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в двукратном размере ежемесячной арендной платы, установленной в п.3.1 договора (п.4.1 договора). Если арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб арендодателю, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с арендатора или просроченные арендатором платежи (п.4.3 договора). При удержании обеспечительного платежа, арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. В каждом случае такого удержания арендатор в течение 5-ти календарных дней с момента получения от арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа (п.4.4 договора). Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон, либо по требованию арендодателем или арендатора, в случае предусмотренных законодательством (п.5.2 договора). За несовременное внесение арендной платы или обеспечительного платежа арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% от суммы платежа за каждый день просрочки (п.6.2 договора).  В случае если арендатор в течении 5-ти календарных дней с даты предъявления требования арендодателя не будут устранены все признаки крепления различных вывесок, конструкций арендодатель вправе устранить все крепления самостоятельно, при этом арендатор обязуется перед началом вывоза имущества из арендуемого помещения возместить понесенные в связи с этим расходы либо взыскать с арендатора штраф в размере 50% от суммы месячной арендной платы за последний месяц аренды, при этом арендатор обязуется в добровольном порядке выплатить указанный штраф до начала вывоза имущества (п.6.3 договора). В случае, если арендатор передает (возвращает) помещение не в удовлетворительном состоянии, а также в состояние значительно ухудшающем вид помещения и не соответствующем акту по которому арендатор принял помещение, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 30000,00 арендатор (п.6.4 договора).  За нарушение сроков выполнения иных обязанностей, помимо внесения арендных платежей, арендодатель вправе выставить арендатору штраф в размере 30% от суммы арендного платежа за каждый факт нарушения соответствующего срока (п.6.5 договора). Все споры и разногласия разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия в суде по месту жительства арендодателя (договорная подсудность) (п.7.1 договора). 

Актом приема-передачи от 01.05.2021, подписанным в двустороннем порядке подтверждается передача арендодателем арендатору в аренду спорного имущества.

Уведомлением ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды с 15.01.2022 (л.д. 22). Истец после получения от ответчика указанного уведомления сообщил 29.12.2021 о несогласии с досрочным расторжением договора, поскольку договором не предусмотрено оснований для его досрочного расторжения по инициативе арендатора. Арендатор в силу договора также не имеет дополнительных оснований для его расторжения. Ответчик письмом 11.01.2022 №3 сообщил истцу о том, что в п.2.3.23 договора предусмотрено, что арендатор письменно обязан сообщить арендодателю не позднее чем за 30-ть календарных дней о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока аренды помещения, так и при досрочном его освобождении по иным обстоятельствам. Истец 16.02.2022 уведомил ответчика о расторжении договора по инициативе арендодателя с 07.03.2022 в связи с п.5.3 договора, где указано, что если арендатор по истечении срока платежей, установленных в р.3 договора, если просрочка составила 10-ть и более календарных дней не производит оплату в полном объеме арендной платы или других платежей, предусмотренных договором. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 62500367002896 ответчик получил указанное уведомление истца 25.02.2022 года.

07.03.2022 произведен осмотр нежилого помещения ООО «ОЦЕНКА-мастер» по запросу истца как собственника помещения. По результатам осмотра составлен акт от 07.03.2022 №22, согласно которому в помещении выявлены и зафиксированы повреждения, не устраненные ответчиком.

Истец 27.06.2022 направил в адрес ответчика претензию с требованием о добровольном погашении задолженности и возмещении причинённого ущерба. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 62500370004139 указанная претензия была получена ответчика 14.07.2022 года. Поскольку после получения указанной претензии ответчика требования истца в добровольном порядке не исполнил, задолженность и убытки не погасил, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском, в котором указывает, что истцом не представлены доказательства: наличия задолженности по арендной плате, основания для взыскания компенсации за неисполнение обязанности по производству восстановительного ремонта, основания для взыскания неустойки. В обоснование довода об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате, в качестве соответствующих доказательств ответчиком представлены платежные поручения об уплате арендной платы и обеспечительных платежей за период с 10.09.2021 по 14.01.2022 года.

Истец представил возражения на доводы отзыва ответчика, в которых указывает, что задолженность по арендной плате подтверждена материалами дела, освобождение помещения ответчиком не соответствует действительности, обязанность арендатора произвести восстановительный ремонта предусмотрена материалами дела.

Ответчик возражений на доводы истца не представил.

Изучив материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ч.2 ст.614 ГК РФ). 

Согласно ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п.29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, договор расторгнут с 07.03.2022 путем направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.

Доказательств уклонения истца от приемки из аренды помещения материалы дела не содержат.

Заявляя о том, что уплаченные ответчиком по договору денежные средства полностью покрывают образовавшуюся задолженность, ответчик не учитывает, что обеспечительный платеж дважды использован истцом в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств по договору, и, что арендная плата начислялась до даты расторжения договора.

Так, в соответствии с п.4.1 договора, размер обеспечительного платежа составил 73000,00 рубля. Возможность удержания обеспечительного платежа в счет погашения неустойки следует из совокупности п.4.3 договора и положений ст.381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж был использован истцом дважды для погашения неустойки, начисленной за нарушение сроков исполнения денежных обязательств, что следует из письма истца от 29.12.2021 в сумме 39055,00 рублей, а также претензии истца от 27.06.2022 в сумме 33945,00 рублей.

Из содержания представленных ответчиком платежных поручений на 365000,00 рублей следует, что ответчик оплатил аренду за 8 месяцев по 36500,00 рублей в месяц, что в совокупности составляет 292000,00 рублей и 73000,00 рублей оплачены в качестве обеспечительного платежа.

Таким образом, оплаченной является задолженность за период с мая 2021 года по декабрь 2021 года, тогда как обеспечительный платеж в размере 73000,00 рублей использован истцом в счет погашения обязательств по оплате неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной платы за январь, февраль и часть марта 2022 года. Доказательств оплаты долга за указанный период не представлено.

Требование в части основного долга подлежит удовлетворению в сумме 81241,93 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч.1 ст.330 ГК РФ). 

При этом, согласно ч.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Материалами дела установлена просрочка внесения арендной платы по договору, в связи с чем, требование истца о взыскание пени за несвоевременное внесение арендной платы заявлено правомерно. Расчет пени, произведенный истцом, суд находит составленным арифметически верно. 

Ответчик контр-расчет пени не представил, ходатайств о снижении размера неустойки, о чрезмерности неустойки не заявил.

С учетом указанного, требование истца о взыскании 27622,25 рублей пени за период с 26.12.2021 по 31.03.2022 подлежит удовлетворению.

Также истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика 365000,00 рублей компенсации за нарушение обязанности по выполнению восстановительного ремонта.

В соответствии с п.2.3.22 договора арендатор обязуется в срок не позднее чем за 5-ть дней до окончания срока аренды (при досрочном расторжении договора – за 5-ть дней до даты досрочного расторжения договора) произвести за свой счет восстановительный ремонт помещения эквивалентный по своей стоимости затратам арендодателя на приобретения строительных материалов и выполнение отделочных работ либо выплатить арендодателю за ремонт дополнительную сумму в размере 10-ти ежемесячных арендных платежей.

Доказательств проведения ответчиком восстановительного ремонта не представлено. Указанное обстоятельство установлено путем осмотра специалистом ООО «Оценка – мастер» нежилого помещения и входной группы 07.03.2022, что подтверждается соответствующим отчетом с указанием выявленных недостатков.

Проверив расчет истца, составленный на основании п.2.3.22 договора, суд считает, что указанное требования подлежит удовлетворению.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае если арендатор в течение 5-ти календарных дней с даты предъявления требования арендодателя не будут устранены все признаки крепления различных вывесок, конструкций, арендодатель вправе устранить все крепления самостоятельно, при этом арендатор обязуется перед началом вывоза имущества из арендуемого помещения возместить понесенные в связи с этим расходы либо взыскать с арендатора штраф в размере 50% от суммы месячной арендной платы за последний месяц аренды, при этом арендатор обязуется в добровольном порядке выплатить указанный штраф до начала вывоза имущества.

Осмотром помещения и входной группы от 07.03.2022 установлено, что ответчик не выполнил обязательства по устранению всех признаков вывесок, конструкций. На стенах помещений остались вывески, отверстия от крепления внутренних вывесок. На наружных стенках остались отверстия от демонтированной наружной вывески.

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика 18250.00 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 181-182, 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «Создатели». Специализированный застройщик» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 81241,93 рублей задолженности по арендной плате, 27622,25 рублей неустойки за период с 25.12.2021 по 31.03.2021, 365000.00 рублей компенсации, 18250,00 рублей штрафа по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2021, а также 12842,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня принятия решения в полном объеме.

 Судья

Маркова Н.Л.