ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

12 ноября 2018 г.                                                            Дело № А40-129767/17-54-926

 

Решение принято и полный текст решения изготовлен 12 ноября 2018 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Голоушкиной Т.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании 

по иску ООО «Элит Девелопмент» 

к 1) ООО «ЭВМ», 2) АО «Производственное объединение «Пресса-1», 3) ООО «Объединенный издательский дом «Медиа-Пресса» 

третьи лица – 1) ФИО2, 2) Управление Росреестра по Москве

о признании незаключенным Дополнительное соглашение от 01.02.2010г. к Договору аренды № 26-09-/07А от 01.09.2009г.

в заседании приняли участие: 

от истца: не явились;

от ответчиков: 1) ФИО3 02.12.2016 года (до перерыва), 2) не явились 3) не явились;

от третьего лица: 1) ФИО3 по дов. № 50 А А 9216048 от 02.12.2016 года (до перерыва), 2) не явились;       

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Элит Девелопмент» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭВМ», Акционерному обществу «Производственное объединение «Пресса-1» и Обществу с ограниченной ответственностью «Объединенный издательский дом «Медиа-Пресса» (далее – далее ответчики) о признании дополнительного соглашения от 01.02.2010 к договору аренды от 01.09.2009 № 26-09/07А незаключенным. 

 Определением Арбитражного суда города Москвы от 17 июля 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и Управление Росреестра по Москве. 

 Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2017 года исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании пункта 5 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

  Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2018 года определение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2017 года оставлено без изменения.

  Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2018 года  решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2017 года и постановление определение Арбитражного суда города Москвы от 14 декабря 2017 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2018 года по делу № А40-129767/2017 отменены. Дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

            Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции  указал на необходимость установить является ли соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом исполнимым, то есть проверить, не прекратил ли третейский суд свою деятельность, имеет ли он права принимать исковые заявления и рассматривать возникшие споры.

            Дело рассматривалось в отсутствие представителей истца, ответчиков - АО «Производственное объединение «Пресса-1» ООО «Объединенный издательский дом «Медиа-Пресса» и третьего лица - Управления Росреестра по Москве, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика ООО «ЭВМ» против удовлетворения заявленных требований возражал.

   Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию ответчика.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам. 

           Наличие третейского соглашения в силу п. 5 части 1 ст. 148 АПК РФ не может служить препятствием для принятия арбитражным судом искового заявления стороны такого соглашения.

            Ходатайств о несогласии относительно рассмотрения дела в арбитражном суде по причине наличия соглашения о рассмотрении данного спора третейским судом стороны не заявили.

   Как усматривается из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Производственное объединение "Пресса-1", действующим на основании договора доверительного управления имуществом от 01.02.2009 N 180-М, и обществом с ограниченной ответственностью "ЭВМ" был заключен договор аренды № 26-09/07А, по условиям которого Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

...> общей площадью 300,6 кв.м сроком до 31.01.2014.

   Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок 28.12.2009 № 77-77-09/152/2009-81.

   Помещение передано арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи 01.09.2009 года.

   14.06.2010 между ООО "ЭВМ" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор уступки права аренды нежилого помещения № 3, по условиям которого ИП ФИО2 переданы права и обязанности по договору аренды частично в отношении помещений общей площадью 193,9 кв. м.

  Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Москве 22.07.2010.

   11.06.2010 арендуемые по договору аренды помещения в составе строения 8 были переданы в оплату инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Эверест Офис» под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Офис Менеджмент».

   В соответствии с соглашением о смене сторон по договору аренды 09.12.2011 право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, в котором находятся помещения, переданные ИП ФИО2 на основании договора аренды нежилых помещений от 01.09.2009 № 26-09/07А и договора уступки прав аренды нежилого помещения от 14.06.2010 № 3, перешло к Обществу с ограниченной ответственностью "Элит Девелопмент".

 31.01.2014г. между ООО «Элит Девелопмент» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписан акт возврата к договору аренды нежилого помещения № 26-09/07А от 01.09.2009г., в ЕГРН внесена запись о прекращении договора аренды № 77-77-09/018/2014-107

Как указывает истец, 06.10.2014г. из решения Третейского суда при Торгово-промышленной палате Московской области от 29.09.2014г. по делу № 13-2014 стало известно, что 01.02.2010г. между ОАО «Производственное объединение «Пресса-1» и ООО «ЭВМ» заключено дополнительное соглашение к договору аренды  нежилого помещения № 26-09/07А от 01.09.2009г., которым установлено обязательство Арендодателя возместить произведенные Арендатором неотделимые улучшения (п. 1.3 дополнительного соглашения к договору), третейская оговорка (п. 3.1 дополнительного соглашения к договору), отказ сторон договора арены от государтсевнной регистрации дополнительного  соглашения к договору (п. 4.1 дополнительного соглашения к договору).

          29.09.2014 Третейский суд при Торгово-промышленной палате Московской области принял решение по делу № 13-2014 о взыскании с общества в пользу ИП ФИО2 5 682 786 рублей, в том числе 3 937 993 рубля - за произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества, 1 618 515 рублей - неустойка за несвоевременную оплату сумм долга, 126 348 рублей - третейский сбор.

 В материалы дела истцом представлена копия дополнительного соглашения от 01.02.2010г. к договору аренды  нежилого помещения № 26-09/07А от 01.09.2009г., подписанного между ОАО «Производственное объединение «Пресса-1» и ООО «ЭВМ».

Как указано в пункте 1 соглашения, стороны подтверждают, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором в соответствии с приложением № 5 к договору аренды нежилого помещения № 26-09/07А от 01.10.2009г., после окончания срока действия договора аренды становятся собственностью арендодателя.

Пунктом 3.1 установлено, что все споры, разногласия, претензии и требования, возникающие из договора аренды нежилого помещения № 26-09/09А от 01.10.2009г., подлежат разрешению в Третейском суде при Торгово-промышленной палате Московской области.

 В пункте 4.1 соглашения стороны определили, что соглашение не требует государственной регистрации, поскольку не затрагивает предмет договора, размеры арендуемых площадей, сроки аренды, размер арендной платы и иные существенные условия, установленные ГК РФ для договоров аренды недвижимого имущества.

 Истец, заявляя настоящий иск, указывает на незаключенность дополнительного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса).

 В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

 В то же время, как следует из толкования положений статьи 8.1, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

 По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

 Вместе с тем согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 также содержится правовой подход, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма от 25 февраля 2014 года № 165 указал, что иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

          В рассматриваемом случае, дополнительное соглашение подписано сторонами по договору, условия дополнительного соглашения согласованы сторонами.

          В рамках рассмотрения заявления ООО «Элит Девелопмент» об отмене решения Третейского суда при Торгово-промышленной палате Московской области по делу №13-2014 от 29.09.2014 (дело №А40-209731/14-143-1707) доводам Истца о незаключенности спорного соглашения также дана правовая оценка.

          Судом установлено, что дополнительное соглашение от 01.02.2010 года к договору подписано уполномоченными лицами, как со стороны арендатора, так и стороны арендодателя.

 Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 подтверждается, что третейское соглашение, заключенное в виде оговорки в договоре, должно рассматриваться как не зависящее от других условий договора. Поэтому вывод как о том, что содержащий оговорку договор недействителен, так и о том, что этот договор является незаключенным, не влечет за собой в силу закона недействительность или незаключенность оговорки.

Третейская оговорка, включенная в текст договора или дополнительного соглашения к нему, вопреки общим положениям гражданского права сохраняет свою силу. Кроме того, судами незаключенной или недействительной в силу ее автономности сама третейская оговорка признана не была.

 Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2018, в удовлетворении заявления ООО «Элит Девелопмент» об отмене решения третейского суда было отказано, заявление ИП ФИО2 удовлетворено, выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда.

 Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2018 г. № 305-ЭС18-6787 определение Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2017 по делу № А40-209731/2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.02.2018 по тому же делу оставлены без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Элит Девелопмент" - без удовлетворения.

 В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

  Если же исходить из требований пункта 2 статьи 623 ГГК РФ, то в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

         Таким образом, включение в условия дополнительное соглашение от 01.02.2010 года п. 1.3, 3.1, 4.1 требованиям закона не противоречит.

          Учитывая установленные при рассмотрении спора обстоятельства, оснований для признания дополнительного соглашения от 01.02.2010 к договору аренды от 01.09.2009 № 26-09/07А незаключенным, не имеется, в связи с чем, иск удовлетворению не подлежит.

  Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на истца.

          На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст. 102, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

         Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.    

СУДЬЯГолоушкина Т.Г.