Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-2064/2016

г. Рязань

14 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06 июня 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 июня 2018 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Медведевой О.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>; 

<

...>; 1026201399597 д.28)

к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН - 

<

***>; 

<

...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза", г. Рязань, ФИО2, г. Рязань, ФИО3, г. Рязань, ФИО4, г. Рязань, ФИО5, г. Рязань, ФИО6, г. Рязань

о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории №20/1-12-05 от 28.02.2013 в сумме 9852150 рублей 69 копеек,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 

<

***>; 390046, 

<

...>)

к администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>; 

<

...>)

об обязании осуществить фактическое изъятие в муниципальную собственность земельного участка,

В судебном заседании был объявлен перерыв с 31.05.2018 по 06.06.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

При участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: ФИО7, представитель по доверенности №03/1/1-44-95 от 27.12.2017 (06.06.2018);

от ответчика по первоначальному иску: ФИО8, представитель по доверенности от 18.08.2016; ФИО9, директор, решение от 25.05.2017; ФИО10, представитель по доверенности от 04.07.2017;

от ФИО2: ФИО11, представитель по доверенности от 02.06.2017;

от ФИО4: ФИО12, представитель по доверенности от 30.05.2017;

иные третьи лица: не явились, извещены о времени и месте судебного заседания;

установил:

Администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории №20/1-12-05 от 28.02.2013 в сумме 9852150 рублей 69 копеек.

Определением суда от 08.08.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2017 решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 по делу № А54- 2064/2016, отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области. 

На основании распоряжения Председателя Арбитражного суда Рязанской области №64р от 03 мая 2017 г. произведена замена судьи Митяевой Л.И. на судью Медведеву О.М.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 04.05.2017 дело принято к производству суда на новое рассмотрение.

Определением от 31.08.2017 производство по делу №А54-2064/2016 приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф", эксперту ФИО13.

Суд обязал эксперта представить экспертное заключение, калькуляцию и счет в суд в срок до 03.10.2017.

Принимая во внимание истечение установленного судом срока проведения экспертизы, определением от 17.10.2017 производство по делу возобновлено с 28.11.2017.

От общества с ограниченной ответственностью "ЭОК "Триумф" 27.11.2017 поступило экспертное заключение №11-17/08.

Ответчик по первоначальному иску оспаривал экспертное заключение №11-17/08, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения выкупной цены подлежащих изъятию жилых помещений по состоянию на дату проведения судебной экспертизы.

На разрешение эксперта ответчик просил поставить следующие вопросы:

1) какова выкупная цена подлежащего изъятию жилого помещения - квартиры №1 (22/46 доли) общей площадью 46,1 м2, расположенной на первом этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014?

2) какова выкупная цена подлежащего изъятию жилого помещения - квартиры №2 общей площадью 45,3 м2, расположенной на первом этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания А54-2064/2016 жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014?

3) какова выкупная цена подлежащего изъятию жилого помещения - квартиры №5 общей площадью 59,5 м2, расположенной на втором этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014?

4) какова выкупная цена подлежащего изъятию жилого помещения - квартиры №6 общей площадью 46,3 м2, расположенной на втором этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 16.03.2016, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014?

Представитель администрации города Рязани по ходатайству о назначении повторной экспертизы возражал, ссылаясь на соответствие экспертного заключения ООО ЭОК "Триумф" требованиям, как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки изымаемого имущества; все возражения ответчика являются необоснованными, надуманными. Экспертиза проведена в соответствии с федеральными стандартами оценки, выкупная стоимость определена верно, в связи с чем, основания для назначения по делу судебной экспертизы отсутствуют.

Представители третьих лиц ФИО2 и ФИО14 поддержали позицию администрации города Рязани. 

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы принято судом к рассмотрению.

18.01.2018 ответчик в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представил встречное исковое заявление, в котором ООО "Авиаль" просит обязать администрацию города Рязани осуществить фактическое изъятие в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786.

Определением от 23.01.2018 встречное исковое заявление принято судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании 15.03.2018 представителя ООО "Авиаль" заявили ходатайство о приостановлении производства по делу на основании части 9 статьи 130, пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до вынесения постановлений Арбитражным судом Центрального округа по делам №А54-1606/2016 и №А54-2837/2016. Представители ООО "Авиаль" указывали, что рассматриваемое дело взаимосвязано с делами №А54-1606/2016 и №А54-2837/2016, в рамках которых также рассматривается вопрос о взыскании с ООО "Авиаль" денежных средств по договору о развитии застроенных территорий №20/1-12-05 от 28.02.2013, рассматриваемые в рамках указанных дел обстоятельства имеют одинаковую правовую основу с обстоятельствами настоящего дела.

Представитель администрации города Рязани по ходатайству о приостановлении производства по делу возражала, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для приостановления производства по делу и необоснованное затягивание ООО "Авиаль" сроков рассмотрения настоящего дела.

Представитель третьего лица ФИО4 по ходатайству о приостановлении производства по делу возражал, указывая, что дела не являются взаимосвязанными.

   Ходатайство ООО "Авиаль" о приостановлении производства по делу судом рассмотрено  и оставлено без удовлетворения.

Согласно статье 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу приостанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143, частью 5 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого судом.

Обязанность приостановить производство по делу указанная норма закона связывает с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу, то есть с наличием обстоятельств, в силу которых невозможно принять решение по данному делу. В частности, принятие арбитражным судом решения может оказаться невозможным, если обстоятельства, которые могут быть установлены судом при разрешении другого дела, имеют преюдициальное значение для дела, производство по которому подлежит приостановлению (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предметом иска по настоящему спору является взыскание денежных средств по договору о развитии застроенной территории №20/1-12-05 от 28.02.2013 в сумме 9852150 рублей 69 копеек. Предметом исковых требований по делам №А54-1606/2016 и №А54-2837/2016 является также взыскание денежных средств по договору о развитии застроенной территории №20/1-12-05 от 28.02.2013, но на основании иных соглашений об изъятии в муниципальную собственность жилых помещений, заключенных администрацией города Рязани с собственниками квартир в спорном доме.   

Таким образом, рассмотрение требований о взыскании денежных средств по договору о развитии застроенной территории №20/1-12-05 от 28.02.2013 в рамках дел №А54-1606/2016 и №А54-2837/2016 не может являться основанием для приостановления производства по настоящему делу, поскольку отсутствуют основания для вывода о невозможности рассмотрения арбитражным судом настоящего спора до рассмотрения дел №А54-1606/2016 и №А54-2837/2016.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц (общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза", ФИО3, ФИО5, ФИО6), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство ответчика по первоначальному иску о назначении судебной экспертизы с целью определения выкупной цены подлежащих изъятию жилых помещений по состоянию на дату проведения судебной экспертизы судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения.

В судебном заседании 31.05.2018 был объявлен перерыв.

После перерыва в судебном заседании представитель третьего лица ФИО4 в рамках первоначального и встречного исков заявил о злоупотреблении представителями общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" процессуальными правами, указывая, что злоупотребление правами выражается в неисполнении обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" своих договорных обязательств, затягивании рассмотрения дела; действия общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" повлекли нарушения прав третьего лица ФИО4  

Представители общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" считают, что для удовлетворения заявления отсутствуют основания, поскольку обязанность по изъятию земельного участка возложена на администрацию города Рязани, данная обязанность администрацией не исполнена; права третьих лиц не нарушены.

Представитель администрации города Рязани пояснил, что заявление о злоупотреблении не может быть заявлено в рамках первоначального иска; в отношении злоупотребления правами в рамках встречного иска - поддержал ранее заявленную правовую позицию.

Представитель третьего лица ФИО4 поддержал заявление о злоупотреблении обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" процессуальными правами в рамках встречного иска.

Заявление третьего лица о злоупотреблении процессуальными правами принято судом к рассмотрению.

Представитель истца по первоначальному иску поддерживал исковые требования, а также правовую позицию, изложенную в решении Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016 и в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017, указывая на неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.4. договора о развитии застроенной территории №20/1-12-05 от 28.02.2013 в части уплаты выкупной цены. Против удовлетворения встречного иска возражал, указывая, что обязанность застройщика по уплате выкупной стоимости за изымаемые в муниципальную собственность жилые помещения является первоочередной, предоставление земельного участка застройщику до получения выкупной стоимости не представляется возможным. 

Представители ответчика по первоначальному иску против удовлетворения исковых требований возражали, указывая, что администрация города Рязани не исполнила встречные обязательства по договору о развитии застроенной территории от 28.02.2013. Требование об уплате выкупной стоимости за изымаемые в муниципальную собственность жилые помещения может быть заявлено только после фактического изъятия помещений в муниципальную собственность. В соответствии с условиями договора от 28.02.2013, обязательства по договору могут быть исполнены ответчиком в срок до 27.02.2020. Встречные исковые требования поддержали в полном объеме. Представители ответчика по первоначальному иску по существу исковых требований возражали, ссылаясь на то, что определенная обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и экспертиза" выкупная стоимость изымаемого имущества необъективна, поскольку экспертной организацией рыночная стоимость доли в праве на земельный участок определена как самостоятельный объект недвижимости, в нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации, который устанавливает, что стоимость доли в праве собственности на общее имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. 

Представители третьих лиц ФИО2 и ФИО14 поддерживали позицию администрации города Рязани.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц (ФИО2 и ФИО14), арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично в сумме 9312561 руб. 73 коп., в остальной части первоначального иска следует отказать; в удовлетворении встречного иска следует отказать.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления администрации города Рязани от 11.12.2012 №6455 администрацией города Рязани был проведен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани. Согласно протоколу приема заявок на участие в аукционе на право участия в аукционе на право заключить договор о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б в Советском районе города Рязани от 29.01.2013 была подана одна заявка от общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" 23.01.2013 (т. 4, л.д. 19-20). Поскольку общество с ограниченной ответственностью "Авиаль" признан единственным участником аукциона, аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани был признан несостоявшимся.

28 февраля 2013 года между администрацией города Рязани (Администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" (Застройщик) был заключен договор о развитии застроенной территории №20/1-12-05 (т. 1, л.д.12-16, далее - договор), предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 №4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 №5361 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д.74б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2-3.1.8.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 4 лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом (пункт 5.1 договора).

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, аварийным и подлежащим сносу, администрацией города Рязани принято постановление от 13.08.2015 №3737 (т. 1, л.д. 43) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд. Приложением №1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры №1, №2, №5, №6.

Обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка" на основании задания заказчика - Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани области подготовлены отчеты об определении рыночной и выкупной стоимости квартир №1, №2, №5 и №6, расположенных по адресу: 

<

...>, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв.м, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: 

<

...> (Советский район).

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани сообщило обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" письмом от 24.12.2015 №02/4-13-6488-Исх (т. 1, л.д. 64), что размер возмещения за изымаемое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> составляет: по квартире №1 - 2040282 руб. 07 коп., по квартире №2 - 3126231 руб. 96 коп., по квартире №5 - 3228303 руб. 78 коп., по квартире №6 - 2521827 руб. 87 коп. 

28.12.2015 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО3 (сторона 2 - собственник квартиры №1) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд №03/1/1-14-165 (далее - Соглашение 1), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани №3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает 22/46 жилого помещения: 2-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 46,1 кв.м., этаж 1, по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 62:29:0080043:352) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв.м. (т. 1, л.д. 17).

Согласно пункту 5 Соглашения 1 размер возмещения за изымаемые доли помещения и земельного участка определен на основании отчета №10-15/07р от 20.10.2015 и составляет 975787 руб. 08 коп.

16.03.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО5 (сторона 2, собственник квартиры №6) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд №03/1/1-18-02 (далее - Соглашение 2), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани №3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение: 2-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 46,3 кв.м., этаж 2, адрес объекта: 

<

...>, кв. №6 (кадастровый номер 62:29:0080043:357)  и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв.м.

Согласно пункту 5 Соглашения 2 размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета №10-15/13р от 20.10.2015 и составляет 2521827 руб. 87 коп.

22.03.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО4 (сторона 2, собственник квартиры №2) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд №03/1/1-18-05 (далее - Соглашение 3), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани №3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение: квартиру, назначение: жилое, общей площадью 45,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кв. №2 (кадастровый номер 62:29:0080043:353) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв.м.

Согласно пункту 5 Соглашения 3 размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета №10-15/08р от 20.10.2015 и составляет 3126231 руб. 96 коп.

04.04.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и ФИО6 (сторона 2, собственник квартиры №5) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд №03/1/1-18-06 (далее - Соглашение 4), согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани №3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение: 3-комнатную квартиру, назначение: жилое, общей площадью 59,5 кв.м., этаж 2, адрес объекта: 

<

...>, кв. №5 (кадастровый номер 62:29:0080043:356) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв.м.

Согласно пункту 5 Соглашения 4 размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета №10-15/12р от 20.10.2015 и составляет 3228303 руб. 78 коп.

Согласно пунктам 6 Соглашений 1, 2, 3, 4 сторона 1 обязуется возместить стороне 2 изъятие помещения и земельного участка, в соответствии с пунктом 5 настоящего соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации города Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.  

Постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 №4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (т. 1, л.д. 21).

В соответствии с пунктом 4 постановления администрации города Рязани от 26.10.2015 №4939 лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Указанные соглашения были направлены истцом ответчику письмами от 08.04.2016 №05/3-13-140/исх, от 12.04.2016 №05/3-13-147/исх, от 13.04.2016 №05/3-13-1503/исх, от 12.04.2016 №05/3-13-1468/исх, с указанием на необходимость перечислить денежные средства, указанные в соглашениях (т. 1, л.д. 22-25).

Указывая на то, что ответчик не оплатил выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в сумме 9852150 руб. 61 коп.

Ссылаясь на неисполнение администрацией города Рязани обязанности по изъятию жилых помещений, расположенных в аварийном доме №74б по ул. Свободы, и то обстоятельство, что администрация не приобрела право собственности на земельный участок, ООО "Авиаль" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением об обязании администрации города Рязани осуществить фактическое изъятие в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 3 данной нормы закона существенными условиями договора о развитии застроенной территории (в редакции, действующей на дату заключения договора от 28.02.2013) являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013, заключенный между администрацией города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль", соответствует требованиям статье 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.1.4 Договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013 стороны установили обязанность застройщика (общество с ограниченной ответственностью "Авиаль") уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

Порядок изъятия жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельным и гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Частью 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 6 соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд Муниципальное образование - городской округ город Рязань Рязанской области обязуется возместить гражданам изъятие доли помещения и земельного участка в соответствии с п. 5 настоящего соглашения путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации города Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение пяти банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

В соответствии с договором о развитии застроенной территории N20/1-12-05 от 28.02.2013, лицом, заключившим данный договор с Муниципальным образованием - городской округ город Рязань Рязанской области, является ООО "Авиаль".

Пунктом 5 соглашений установлен размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок, определенный на основании отчетов ООО "Оценка и экспертиза" и составляют: по квартире №1 - 975787 руб. 08коп., по квартире №2 - 3126231 руб. 96 коп., по квартире №5 - 3228303руб. 78 коп., по квартире №6 - 2521827 руб. 87 коп.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце восьмом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которому, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку в соглашениях об изъятии недвижимости для муниципальных нужд имеется ссылка на лицо, заключившее договор с Муниципальным образованием - городской округ город Рязань Рязанской области (коим является ООО "Авиаль"), то при таких обстоятельствах общество является заинтересованным лицом и вправе оспаривать выкупную стоимость имущества отраженную в отчетах.

В материалы дела ответчиком представлены отчеты по определению рыночной стоимости для консультирования о возможной стоимости спорных квартир и земельного участка, на котором они расположены, подготовленные оценщиком ИП ФИО15, в соответствии с которыми стоимость квартир и земельного участка значительно ниже, чем в отчетах представленных администрацией.

Арбитражный суд Центрального округа, отменяя решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.10.2016 и направляя дело №А54-2064/2016 на новое рассмотрение, указал, что для проверки достоверности и подлинности отчетов оценщика, определение выкупной стоимости за изымаемые в муниципальную собственность спорных квартир и земельного участка при наличии существенной разницы в отчетах, суд с согласия участвующих в деле лиц вправе был решить вопрос о назначении судебной экспертизы, учитывая, что ответчик не был согласен с величиной стоимости объектов оценки, указанной в отчетах независимого оценщика - ООО "Оценка и экспертиза".

С учетом постановления Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2017 по делу №А54-2064/2016 Арбитражный суд Рязанской области с целью определения выкупной стоимости спорных квартир, суд по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф", эксперту ФИО13.

Согласно заключению эксперта №11-17/08 от 24.11.2017 (т. 7, л.д. 3-68), подготовленного экспертом ООО "ЭОК "Триумф" ФИО13, выкупная цена (размер возмещения) за изымаемые в муниципальную собственность жилые помещения дома по адресу: 

<

...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество собственников помещений данного дома, применительно к требованиям ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014:

- жилого помещения - 22/46 доли квартиры №1, общей площадью 46,1 кв.м, расположенной на первом этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 28.12.2015 г. составляет: 1080941 руб. 39 коп.;

- жилого помещения - двухкомнатной квартиры №2, общей площадью 45,3 кв.м, расположенной на первом этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 22.03.2016 г., составляет: 2753672 руб. 77 коп.;

- жилого помещения - двухкомнатной квартиры №5, общей площадью 59,5 кв.м, расположенной на втором этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 04.04.2016 г. составляет: 3061274 руб. 01 коп.;

- жилого помещения - двухкомнатной квартиры №6, общей площадью 46,3 кв.м, расположенной на втором этаже дома по адресу: 

<

...>, по состоянию на 16.03.2016 г. составляет: 2500994 руб. 84 коп.

ООО "Авиаль", ссылаясь на необоснованность и противоречивость выводов эксперта ООО "Экспертно-оценочная компания "Триумф" ФИО13, заявило ходатайство о назначении по делу в порядке статьи 82 АПК РФ судебной экспертизы на предмет определения выкупной цены спорных квартир по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014.

Представители Администрации города Рязани и присутствующих третьих лиц возражали против ходатайства о назначении экспертизы.

Рассмотрев заявленное ООО "Авиаль" ходатайство о назначении экспертизы, суд отказывает в его удовлетворении, исходя при этом из следующего.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда.

При назначении повторной экспертизы судом должно быть обоснованно указано на недостатки, имеющиеся в первоначальном заключении эксперта и способы их устранения.

Вместе с тем, недостатков в заключении эксперта ФИО13 экспертного учреждения ООО "Экспертно-оценочная компания "Триумф", с учетом представленных в судебном заседании 13.02.2018 пояснений эксперта, а также сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у суда не возникло, в связи с чем отсутствуют основания, предусмотренные статьи 87 АПК РФ, для назначения повторной экспертизы.

Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Какие-либо недостатки в заключении эксперта судом не установлены. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Суд также не усматривает оснований для назначения экспертизы для определения выкупной цены квартир по состоянию на дату проведения судебной экспертизы. 

Экспертиза проведена на ретроспективную дату (дату заключения соглашений). Оснований для установления выкупной цены на сегодняшний день с учетом предмета рассмотрения, суд не усматривает. 

Доводы ответчика о неправильном определении выкупной цены оценщиком, в связи с неправильным определением степени износа, не включении в расчет прибыли предпринимателя и НДС, неправильным применением затратного подхода и пр. (т. 7, л.д. 107-116) судом отклоняется.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Эксперт ФИО13 в судебном заседании суда ответил на вопросы сторон. Письменные ответы приобщены к материалам дела (т. 9, л.д. л.д. 76-81).

Согласно пункту II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС РФ 29.04.2014, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суды руководствуются частью 7 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В пункте 11 ФСО N 1 указано, что "Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком".

Таким образом, выбор необходимости использования того или иного подхода определяет эксперт в каждом конкретном случае.

Вызванный в судебное заседание эксперт по вопросам, заданным лицами, участвующим в дела, пояснил, что применение затратного метода расчета стоимости квартиры был выбран экспертом, поскольку здание уникально, на цокольном этаже имеются жилые помещения, и аналоги зданию сложно подобрать.

В пункте 22 ФСО N 7 пп. а указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 13 ФСО 1 указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таким образом, количество аналогов не регламентировано, эксперт должен сам оценить ситуацию с аналогами: насколько она достаточна для анализа информации. При этом в качестве аналогов должны выступать объекты с аналогичными характеристиками, предусмотренными стандартом. Провести анализ информации при наличии 3-5 предложений нельзя. Как пояснил эксперт, необходимо от 10-20 аналогов со схожими характеристиками, что в рассматриваемом случае не было, поэтому экспертом применен затратный метод расчета.

Эксперт определял стоимость строительства 1 куб. м аналогичного здания, далее умножал на имеющийся объем оцениваемого объекта: расценка сборников дана на 1 куб. м конечного объекта, что предусмотрено методикой затратного подхода.

Поскольку оценка производилась на ретроспективную дату, экспертом осмотр не производился. Для оценки объекта экспертом использовались имеющиеся в материалах дела, отчеты других Оценщиков, а также иные документы по квартирам (данные об использованных листах дела приведены в разделе "Описание объектов экспертизы (оценки)"), фото объектов.

Поскольку при расчетах экспертом применялись данные из справочника Ко-Инвест 2014, на стр. 18-19 данного справочника указано, что в справочных показателях не учтен ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства, в том числе и НДС. Соответственно экспертом обоснованно при расчетах начислен НДС.

Эксперт рассчитывал износ поэлементно экспертным методом: рассчитывался износ как "потеря стоимости" по каждому конструктивному элементу в составе объекта с учетом пп. и п. 24 ФСО N 7, методика приведена в источнике, указанном на стр. 3 заключения: Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Книга 2. Учебное пособие под ред. ФИО16, стр. 134-136. Сначала определяется удельный вес каждого элемента в конструкции объекта. Поскольку в данном случае сборники Ко-Инвест, имеющиеся у Эксперта, не содержали информации об удельных весовых коэффициентах конструкций, элементный весовой состав определен с учетом сборников УПВС (сборники использовались в данной части, так как у Эксперта нет более актуальной информации) на подобные объекты. Далее определен процент износа в соответствии с ВСН ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий". Весовой коэффициент элемента умножен на процент износа, получен показатель, все показатели просуммированы, приведены к 100% имеющихся конструкций (так как необходимо рассматривать стоимость тех конструкций, которые имеются, и износ, приходящийся на них). Получена соответствующая величина физического износа.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний, у него отобрана расписка, им даны ответы в судебном заседании по проведенной экспертизе.

Какие-либо сомнения относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, с учетом представленных пояснений в ходе судебного заседания, у суда отсутствуют. Заключение содержит четкий однозначный вывод по поставленным перед экспертом вопросам. Вызванный в суд эксперт подтвердил выводы, изложенные в заключении, в связи с чем правовых оснований для назначения по делу повторной экспертизы, экспертизы по другим вопросам у суда не имеется.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив заключение эксперта в порядке статьи 71 АПК РФ, суд принимает экспертное заключение, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф" ФИО13 в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу для целей установления выкупной стоимости изымаемого имущества.

Как следует из материалов дела, истцом выкупная цена за изымаемые в муниципальную собственность жилые помещения дома по адресу: 

<

...> по квартире №1 определена в размере 975787руб. 08 коп., по квартире №2 - в размере 3126231 руб. 96 коп., по квартире №5 - в размере 3228303 руб. 78 коп., по квартире №6 - в размере 2521827 руб. 87 коп.

Судебной экспертизой установлена иная стоимость выкупной цены за указанные жилые квартиры, а именно по квартире №1 - 1080941 руб. 39коп., по квартире №2 - 2753672 руб. 77 коп., по квартире №5 - 3061274руб. 01 коп., по квартире №6 - 2500994 руб. 84 коп.

При  таких обстоятельствах, суд, учитывая, что выкупная цена, установленная экспертным заключением №11-17/08 от 24.11.2017 выше цены, установленной на основании отчета №10-15/07р от 20.10.2015 (по квартире №1 истец указывает выкупную цену меньшую на 105154 руб. 31 коп.), принимает расчет выкупной цены по данной квартире, указанный администрацией города Рязани.

При этом, учитывая значительную разницу в выкупной стоимости за квартиры №2 и №5 (по квартире №2 разница составляет 372559 руб. 19коп., по квартире №5 разница составляет 167029 руб. 77 коп.), указанные истцом и экспертом, суд принимает выкупную цену, указанную экспертом ФИО13

Вместе с тем, поскольку размер возмещения, установленный на основании отчета №10-15/13р от 20.10.2015 по квартире №6, незначительно отличается от размера возмещения, установленного заключением эксперта ФИО13 (истцом указано больше на 20833 руб. 03 коп.), суд принимает расчет выкупной цены, указанный истцом.

Таким образом, размер выкупной цены (размер возмещения) за изымаемые в муниципальную собственность жилые квартиры №1, №2, №5, №6 дома по адресу: 

<

...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество собственников помещений данного дома, применительно к требованиям ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014, составляет 9312561 руб. 73 коп. (975787 руб. 08 коп. + 2753672 руб. 77 коп. + 3061274 руб. 01 коп. + 2521827 руб. 87 коп.).

Учитывая изложенное, с ООО "Авиаль" в пользу администрации города Рязани подлежат взысканию денежные средства в размере 9312561 руб. 73 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска следует отказать.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд исходит из следующего.

Встречные исковые требования ООО "Авиаль" мотивирует следующим.

В соответствии с разделом 3 договора к обязанностям Застройщика относятся обязательства:

- подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, подлежащей развитию;

- создать либо приобрести и передать в муниципальную- собственность благоустроенные жилые помещения но согласованию с отделом по учету и распределению жилья администрации города Рязани для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, не позднее 1 года с момента заключения договора;

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора;

- осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планирования территории.

В свою очередь к обязанностям Администрации города Рязани по договору относятся обязательства:

- утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории;

- принять в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;

- предоставить ООО "Авиаль" без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения им обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Таким образом, как указывает истец по встречному иску, в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013 г., администрация города Рязани обязалась предоставить ООО "Авиаль" земельный участок ориентировочной площадью 0,23 га, в районе дома 74 б по ул. Свободы, для осуществления строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, при условии возмещения расходов возникающих при расселении указанного аварийного дома, а общество выполнить работы предусмотренные договором.

Ссылаясь на положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ООО "Авиаль" указывает на то, что заключенный договор помимо гражданско-правовых обязательств порождает административно-правовые последствия, связанные с исполнением органом местного самоуправления своих полномочий, в частности по изъятию в муниципальную собственность жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

ООО "Авиаль" утверждает, что обязанность Администрации по изъятию земельного участка по адресу: ул. Свободы, д. 74 б, обусловлена необходимостью надлежащего исполнения договора о развитии застроенной территории. Процедура и порядок исполнения данной обязанности урегулированы нормами градостроительного и земельного законодательства. При этом надлежащее исполнение по смыслу нормального гражданского оборота предполагает добровольное исполнение сторонами принятых на себя обязательств, принуждение к исполнению возможно в исключительных случаях уклонения обязанной стороны и является мерой реагирования на недобросовестное поведение стороны в правоотношении.

Как отмечает истец по встречному иску, из правовой природы договора следует, что обязательства по осуществлению строительства на предусмотренной договором территории ООО "Авиаль" может осуществить только после предоставления ему соответствующих земельных участков, которому в свою очередь должно предшествовать изъятие в муниципальную собственность жилых помещений расположенных в доме №74Б по ул. Свободы в г. Рязани, и земельного участка на котором они расположены.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

По мнению ООО "Авиаль", поскольку Администрация города Рязани не осуществила процедуру изъятия ни одного из жилых помещений расположенных в аварийном доме №74 "б" по ул. Свободы, и не приобрела права собственности на соответствующий земельный участок, значит она не обладает правом им распоряжаться.

Как следует из пункта 3.3.1 договора о развитии застроенной территории, Администрация города Рязани обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 3.3.2-3.3.4 договора и оказывать Застройщику необходимое содействие по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе обеспечить подготовку распорядительных документов и обращений (ходатайств) в органы государственной власти.

Пунктом 3.3.3 договора о развитии застроенной территории предусмотрена обязанность администрации города Рязани принять в установленном порядке постановление об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора о развитии застроенной территории земельный участок без проведения торгов предоставляется Застройщику после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора.

Как установлено судом, ответчиком по встречному иску свои обязательства исполнены, 13.08.2015 Администрацией города Рязани принято постановление №3737 "Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:008004:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд".

Пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории предусмотрена обязанность ООО "Авиаль" оплатить выкупную стоимость за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани жилые помещения, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии дома.

В адрес ООО "Авиаль" администрацией города Рязани направлены копии соглашений, которыми определена выкупная стоимость изымаемого имущества для возмещения.

Между тем, обязанность Застройщика по оплате выкупной стоимости за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани жилые помещения не исполнена, в связи с чем администрация города Рязани была лишена возможности оформить право муниципальной собственности на вышеуказанный земельный участок и передать его ООО "Авиаль".

При этом, поскольку денежные средства от ООО "Авиаль" не поступили, администрация г. Рязани была вынуждена обратиться в Арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств.

Вместе с тем, выкупная стоимость, подлежащая оплате, подтверждена заключенными с собственниками жилых помещений соглашениями об изъятии. Иных доказательств подтверждения выкупной стоимости ни договор о развитии застроенной территории, ни действующее законодательство не предусматривает.

Таким образом, суд считает, что фактическое изъятие и регистрация права муниципальной собственности на земельный участок возможны только после исполнения Застройщиком обязательств по возмещению выкупной стоимости за изымаемое имущество. 

При изложенных обстоятельствах правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Авиаль" об обязании администрации города Рязани осуществить фактическое изъятие в муниципальную собственность земельного участка отсутствуют.

Заявление третьего лица ФИО4 о злоупотреблении ООО "Авиаль" процессуальными правами, которое, по мнению третьего лица, выражается в неисполнении обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" своих договорных обязательств, затягивании рассмотрения дела, судом отклоняется, поскольку каких-либо доказательств в обоснование своего утверждения о наличии в действиях ООО "Авиаль" признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) ФИО4 не представлено, действия ООО "Авиаль", как заинтересованного лица, заключившего договор с Муниципальным образованием - городской округ город Рязань Рязанской области (ссылка на что имеется в соглашениях об изъятии недвижимости для муниципальных нужд), по оспариванию выкупной стоимости за изымаемое имущество носят обоснованный характер, не выходят за рамки правового поля. 

Документальных доказательств, подтверждающих, что действиями ООО "Авиаль" были нарушены права третьего лица ФИО4, последней, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлено.

Иные доводы ООО "Авиаль" судом не принимаются, поскольку сводятся к несогласию с выводами судебной экспертизы и иной оценке представленных в дело доказательств. 

Согласно части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска относится на ООО "Авиаль" и подлежит взысканию в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, поскольку истец в силу пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. 

В связи с отказом в удовлетворении встречных исковых требований государственная пошлина за рассмотрение встречного иска относится на ООО "Авиаль".

Судебные расходы по оплате судебной экспертизы, по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб относятся на стороны пропорционально удовлетворенным первоначальным  исковым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные средства, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство в срок, установленный арбитражным судом. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплата судебной экспертизы производится по ее окончании путем перечисления денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области. 

Распределение денежных средств в счет оплаты экспертизы по делу производится судом после исследования заключения в судебном заседании. 

ООО "Авиаль", по ходатайству которого была определением от 31.08.2017 назначена судебная экспертиза, на депозитный счет Арбитражного суда Рязанской области внесена сумма в счет оплаты услуг эксперта в размере 20000 руб. по платежному поручению №8 от 06.06.2017.

Обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф" представлено в суд экспертное заключение №11-17/08 от 24.11.2017. За проведение экспертизы ООО "ЭОК "Триумф" выставлен счет №63 от 27.11.2017 на сумму 20000 руб.

Учитывая изложенное, с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области на расчетный счет обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф" подлежат перечислению денежные средства в сумме 20000 руб. в счет оплаты проведенной экспертизы на основании выставленного счета.

Денежные средства, внесенные в депозит суда обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" в сумме 133216 руб. на основании платежного поручения №9 от 31.08.2017, и ФИО3 в сумме 3000 руб. (по чеку от 28.08.2017), подлежат возврату указанным лицам, поскольку в удовлетворении заявленных ходатайств о назначении экспертизы судом было отказано.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 1136234000264; г. Рязань, ул. Введенская, д. 80) в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань денежные средства в сумме 9312561 руб. 73 коп.

В остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

2. Взыскать с муниципального образования - городской округ город Рязань в лице администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260; г. Рязань, ул. Радищева, д.28) за счет казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 1136234000264; г. Рязань, ул. Введенская, д. 80) расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 1096 руб., расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб в сумме 328 руб. 80 коп.

3. Перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф" (390048, 

<

...>) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 20000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы на основании выставленного счета.

  4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>) с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 133216 руб., перечисленные по платежному поручению №9 от 31.08.2017.

5. Возвратить ФИО3 с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области денежные средства в сумме 3000руб., перечисленные по чеку от 28.08.2017.

6. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 68301 руб. 10 коп.   

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья         О.М. Медведева