Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-2437/2025

г. Владивосток

20 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Понуровской,

судей А.В. Гончаровой, Д.А. Самофала,

при ведении протокола секретарями судебного заседания Д.Р. Сацюк, Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, общества с ограниченной ответственностью «Ювентус»

апелляционные производства № 05АП-4195/2025, 05АП-4289/2025

на решение от 31.07.2025 

судьи Н.А. Тихомировой

по делу № А51-2437/2025 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Ювентус», ФИО2,

о признании незаконными действий по внесению записи в ЕГРН в дату – 11.12.2024 года, номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831- 25/060/2024-6, основание государственной регистрации: соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016, б/н от 16.02.2016 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 25:36:010201:15831 (предмет сделки: Приморский край, ЗАТО 

<

...>, нежилые помещения, расположенные в пристройке к дому площадью 170,1 кв.м./Литера 1/назначение: производственные помещения); об обязании ответчика исключить из ЕГРН запись, внесенную в дату – 11.12.2024 года, номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831- 25/060/2024-6;

при участии:

от ООО «Ювентус»: представитель ФИО3 по доверенности от 16.04.2025, сроком действия 3 года, удостоверение адвоката;

от Росреестра: представитель ФИО4 по доверенности от 14.01.2025, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 2434), служебное удостоверение;

от ИП ФИО1: до перерыва - представитель ФИО5 по доверенности от 03.03.2023, сроком действия 5 лет, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 1852/3), паспорт; после перерыва - представитель ФИО6 по доверенности от 27.01.2025, сроком действия до 31.12.2025, копия диплома о высшем юридическом образовании, паспорт;

от ФИО2: не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился с заявлением в Арбитражный суд Приморского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – ответчик, Управление, Росреестр) о признании незаконными действий по внесению записи в ЕГРН в дату – 11.12.2024, номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831-25/060/2024-6, основание государственной регистрации: соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016, б/н от 16.02.2016 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 25:36:010201:15831 (предмет сделки: Приморский край, ЗАТО 

<

...>, нежилые помещения, расположенные в пристройке к дому площадью 170,1 кв.м./ФИО7/назначение: производственные помещения); об обязании ответчика исключить из ЕГРН запись, внесенную в дату – 11.12.2024, номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831- 25/060/2024-6.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 31.07.2025 заявленные требования удовлетворены: действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по внесению записи ЕГРН в дату – 11.12.2024, номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831-25/060/2024-6, признаны незаконными, как несоответствующие Федеральному закону №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю исключить из ЕГРН запись, внесенную 11.12.2024, номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831-25/060/2024-6 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Росреестр и третье лицо - ООО «Ювентус» обратились в суд с апелляционными жалобами на решение суда первой инстанции от 31.07.2025. Податели апелляционных жалоб считают решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене. 

Так, Росреестр считает, что принятый судебный акт нарушает права и законные интересы Управления, как органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ставит под сомнение законность проводимой правовой экспертизы, предусмотренной абзацем 2 части 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Отмечает, что в данном случае с заявлением о проведении учетно-регистрационных действий обратился полномочный представитель в лице директора ООО «Ювентус», представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации дополнительного соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016, которым установлена сумма арендной платы. Управление настаивает на том, что регистрация спорного соглашения от 16.02.2016 никак не влияет на регистрационные записи в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 25:36:010201:15831. Как указывает апеллянт, отметка в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника спорного объекта не препятствовала внесению изменений в запись в ЕГРН, поскольку договор аренды, заключенный с ООО «Ювентус», прошел государственную регистрацию.

ООО «Ювентус», обжалуя решение суда первой инстанции, отмечает, что сторонами не оспаривается факт использования обществом с 2016 года по настоящее время спорных объектов в соответствии с договором аренды и исполнение дополнительного соглашения от 16.02.2016 встречных обязательств по внесению/принятию арендной платы за их использование. В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Ювентус» настаивает на том, что подписав дополнительное соглашение от 16.02.2016, стороны согласовали размер арендной платы, в связи с чем отсутствие государственной регистрации такого соглашения не изменяло для сторон договора принятые на себя обязательства по расчету и оплате арендной платы. Считает, что судом первой инстанции не дана оценка заключенности дополнительного соглашения от 16.02.2016, законного права исключительно общества на направление заявления о регистрации дополнительного соглашения, с учетом фактического исполнения его условий и зарегистрированного договора аренды, соблюдение заинтересованным лицом положений 216, 223 Порядка проведения правовой экспертизы документов, что предусмотрено Административным регламентом Росреестра, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278. 

 ООО «Ювентус» полагает, что учитывая, что государственная регистрация дополнительного соглашения проводилась по заявлению стороны этого соглашения, к заявлению были приложены все необходимые документы, в связи с чем у регистратора отсутствовали правовые основания усомниться в наличии у сторон сделки соответствующих прав и обязанностей.

Апеллянт настаивает на том, что заявитель безусловно знал о наличии зарегистрированного договора аренды и о дополнительном соглашении от 16.02.2016 как на момент подписания договора купли-продажи (2023 год), так и при направлении заявления от 02.02.2023 о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника.

По мнению общества, поведение ИП ФИО1 не соответствует критерию добросовестности. Заявитель документально не обосновал, каким образом государственная регистрация дополнительного соглашения нарушает его права и законные интересы, ссылаясь только на формальное отсутствие такой государственной регистрации. 

ООО «Ювентус» обращает внимание на то, что сторона договора не ограничена в сроках направления заявления о регистрации дополнительного соглашения. При этом отметка в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника спорных объектов не препятствовала заинтересованному внести изменения в записи ЕГРН, поскольку договор аренды с ООО «Ювентус» 28.10.2016 прошел государственную регистрацию. 

30.09.2025 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14.10.2025. Вынесено протокольное определение. Об объявлении перерыва стороны уведомлены путем размещения на сайте Пятого арбитражного апелляционного суда (www.5aas.arbitr.ru) и на доске объявлений в здании суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва заседание суда продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Д. Спинка.

Извещенная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания ФИО2 явку своих представителей в суд не обеспечила. Жалобы рассмотрены в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица по имеющимся в материалах дела документам.

Апеллянты - Росреестр и ООО «Ювентус» в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб в полном объеме.

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании и по тексту представленных в материалы дела письменных отзывов на доводы апелляционных жалоб возразила. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела коллегией установлено следующее:

15.02.2016 между гражданкой ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Ювентус» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером: 25:36:010201:15831, расположенного в пристройке к дому по адресу: 

<

...> (лит. А), общей площадью 176,74 кв.м. 

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора аренды от 15.02.2016 арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в сумме согласно расчета, прилагаемого ежемесячно к счету. 

Арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае изменения факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за три месяца. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН на основании договора купли-продажи №7- 0103-0004/03 от 23.01.2023 нежилое помещение с кадастровым номером 25:36:010201:15831 приобретено ФИО1, вид права: собственность, дата государственной регистрации: 02.02.2023. 

15.10.2024 ИП ФИО1 обратился в Управление Росреетра с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости зарегистрированного 02.02.2023 за №25:36:010201:15831-25/060/2023-4 без личного участия собственника (его законного представителя). На основании указанного обращения предпринимателя Управлением в ЕГРН внесены сведения о принятии заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя (графа 9 выписки из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 25:36:010201:15831). 

10.12.2024 ООО «Ювентус» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права (соглашение от 16.02.2016 об изменении условий договора аренды от 15.02.2016) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 25:36:010201:15831: нежилое помещение в здании, расположенного по адресу: Приморский край, ЗАТО 

<

...>. 

К заявлению были приложены: соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 от 16.02.2016, приказ от 18.06.2020 №17-0-20, решение учредителя от 04.03.2014 №1, решение учредителя от 27.10.2016 №6, устав от 04.03.2014. 

Согласно соглашению, заключенному между ФИО2 и ООО «Ювентус», о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 от 16.02.2016, в пункт 3.1 договора аренды внесены изменения в части размера арендной платы, а именно: арендная плата за предоставленное по настоящему договору помещение, согласно расчету, прилагаемого ежемесячно к счету, составляет 50 000 руб. 

11.12.2024 Управлением проведена государственная регистрация и внесена запись в ЕГРН в отношении соглашения от 16.02.2016 о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 (номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831-25/060/2024-6).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемые действия Росреестра являются незаконными и нарушают права и интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, выслушав сторон, проверив в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств:

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1).

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Заявитель свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Если заявитель избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно статье 131 (пунктам 1, 6) Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу статьи 1 (частей 2 - 5) Закона №218-ФЗ, ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено законом о регистрации или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609).

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи ЕГРН, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации. Оно считается заключенным с момента такой регистрации на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из положений статей 164 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации данного договора.

Таким образом, дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, представленное 10.12.2024 ООО «Ювентус» на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 16.02.2016 изменяет размер арендной платы, определенный договором б/н от 15.02.2016.

Вопреки позиции апеллянтов такого рода соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, так как оно является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Подобный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая выражена в пункте 9 информационного письма от 16.02.2001 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Доводы ООО «Ювентус» о том, что порядок регистрации дополнительного соглашения от 16.02.2016 о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 по содержанию и правовым основаниям отличен от регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости, что в свою очередь исключает основания для применения в рассматриваемом споре положений пункта 4 статьи 25 Закона №218-ФЗ, были предметом исследования в суде первой инстанции и правильно отклонены последним в силу следующего. 

Согласно материалам дела 15.02.2016 между гражданкой ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Ювентус» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером: 25:36:010201:15831, расположенного в пристройке к дому по адресу: 

<

...> (лит. А), общей площадью 176,74 кв.м. 

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора аренды от 15.02.2016 арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в сумме согласно расчета, прилагаемого ежемесячно к счету. Арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае изменения факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость помещения. 

Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за три месяца. 

Соглашением, заключенным между ФИО2 и ООО «Ювентус», о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 от 16.02.2016, в пункт 3.1 договора аренды внесены изменения в части размера арендной платы, а именно: арендная плата за предоставленное по настоящему договору помещение, согласно расчету, прилагаемого ежемесячно к счету, составляет 50 000 руб. 

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании, в связи с чем дополнительное соглашение, представленное в Росреестр, заключенное между ФИО2 и ООО «Ювентус», о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 от 16.02.2016 следует рассматривать как дополнение к зарегистрированному обременению, регулирующее существенные условия договора аренды. 

Доводы апеллянтов об обратном коллегией отклоняются, как основанные на неверном толковании норм права.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно материалам дела 10.12.2024 ООО «Ювентус» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права (соглашение от 16.02.2016 об изменении условий договора аренды от 15.02.2016) в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 25:36:010201:15831: нежилое помещение в здании, расположенного по адресу: Приморский край, ЗАТО 

<

...>. 

К заявлению были приложены: соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 от 16.02.2016, приказ от 18.06.2020 №17-0-20, решение учредителя от 04.03.2014 №1, решение учредителя от 27.10.2016 №6, устав от 04.03.2014. 

Заявление собственника или решение суда, являющееся основанием для осуществления вышеуказанных регистрационных действий, в представленных ООО «Ювентус» документах отсутствовали. 

Согласно тексту соглашения, заключенному между ФИО2 и ООО «Ювентус», о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 от 16.02.2016, в пункт 3.1 договора аренды внесены изменения в части размера арендной платы, а именно: арендная плата за предоставленное по настоящему договору помещение, согласно расчету, прилагаемого ежемесячно к счету, составляет 50 000 руб. 

Коллегия апелляционного суда, как и суд первой инстанции, приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае у регистрирующего органа имелись правовые основания для отказа ООО «Ювентус» в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий.

Так, согласно части 1 статьи 36 Закона №218-ФЗ при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации. 

Как следует из материалов дела, 15.10.2024 ИП ФИО1 обратился в Управление Росреетра с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости зарегистрированного 02.02.2023 за №25:36:010201:15831-25/060/2023-4 без личного участия собственника (его законного представителя). 

На основании указанного обращения предпринимателя Управлением в ЕГРН внесены сведения о принятии заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя. 

Запрет отражен в графе 9 выписки из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 25:36:010201:15831 по состоянию на 11.12.2024. 

Из пункта 4 статьи 25 Закона № 218-ФЗ следует, что основанием для возвращения без рассмотрения заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, является наличие в едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя). 

Согласно части 3 статьи 36 Закона № 218-ФЗ наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. 

Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. 

Таким образом, законодательством предусмотрена обязанность регистрирующего органа возвратить документы без рассмотрения, при наличии соответствующей отметки в ЕГРН. 

Норма пункта 4 статьи 25 Закона №218-ФЗ является специальной по отношению к общим правилам подачи и рассмотрения заявлений о государственной регистрации прав, наделяя собственника правом запретить регистрирующему органу регистрацию обременений на принадлежащее собственнику имущество без личного участия самого собственника. 

Вместе с тем, при наличии соответствующей отметки в ЕГРН, сведений о том, что собственником арендуемых помещений является иное лицо, чем то, что указано в представленном на регистрацию дополнительном соглашении, и обязанности возвращения без рассмотрения заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, 11.12.2024 Управлением проведена государственная регистрация и внесена запись в ЕГРН в отношении соглашения от 16.02.2016 о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения от 15.02.2016 (номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831-25/060/2024-6), что не может характеризовать действия Управления как законные. 

Не может коллегия апелляционного суда не отметить и то, что дополнительное соглашение об изменении арендной платы датировано 16.02.2016.

Однако с заявлением о регистрации данного дополнительного соглашения ООО «Ювентус» обратилось только 10.12.2024, то есть спустя более, чем 8 лет.

При этом, причина обращения в регистрирующий орган в спустя столь значительный промежуток времени обществом не указана, судом не установлена.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Таким образом, исходя из принципа добросовестности и разумности действий участников гражданского оборота, ООО «Ювентус» должно было предполагать возникновение негативных последствий в результате несовершения им юридически значимых действий, а именно, в течение длительного времени (более восьми лет) с момента подписания спорного соглашения не совершал зависящих от него действий, направленных на государственную регистрацию дополнительного соглашения, не обращался с предложением к предпринимателю осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. ООО «Ювентус» не привело при рассмотрении дела причин и оснований, по которым он не совершил необходимых действий в целях государственной регистрации дополнительного соглашения в течение длительного времени. 

Нельзя также не признать обоснованным и указание предпринимателя на тот факт, что спорные действия были совершены обществом в связи с наличием в производстве Арбитражного суда Приморского края дела №А51-15835/2023 по исковому заявлению ИП ФИО1 к ООО «Ювентус» о расторжении договора аренды от 15.02.2016 по причинам незаконной реконструкции помещений и не проведения текущего ремонта помещений с начала заключения договора аренды, а также наличием в производстве Арбитражного суда Приморского края дела №А51-12561/2024 по исковому заявлению ИП ФИО1 к ООО «Ювентус» об обязании ответчика внести изменения в договор аренды нежилого помещения 15.02.2016 путем заключения дополнительного соглашения в части установления размера арендной платы и порядка ее внесения с момента приобретения. 

Коллегия относится критически к неподтвержденным документально доводам ООО «Ювентус» о том, что ИП ФИО1 безусловно знал о наличии зарегистрированного договора аренды и о дополнительном соглашении от 16.02.2016.

Как пояснил предприниматель, на дату заключения договора купли-продажи №7-0103-0004/03 от 23.01.2023 он знал об обременении помещений в пределах документов, которые прошли государственную регистрацию в Росреестре ПК. Соглашение об установлении арендной платы от 16.02.2016 не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Новый арендодатель неоднократно направлял арендатору претензии с указанием арендной платы в сумме 186000 руб. на основании отчета об оценке №116/23, выставлял счета на оплату, счета-фактуры с определением месячного арендного платежа – 186000 руб., 04.07.2023 направлена досудебная претензия.

Вместе с тем, в ответ на данные обращения и претензию ООО «Ювентус» в адрес ИП ФИО1 спорное соглашение об установлении размера арендной платы в сумме 50000 руб. от 16.02.2016 не направлялось.

В оригинале соглашение от 16.02.2016 было представлено ООО «Ювентус» на обозрение суда в рамках рассмотрения дела 3А51-12561/2024 в ноябре 2024 года.

Доказательств обратного третьим лицом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ представлено не было.

Таким образом, судом апелляционной инстанции отклоняются доводы общества в той части, что поведение ИП ФИО1 не соответствует критерию добросовестности.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по внесению записи в ЕГРН в дату – 11.12.2024, номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831-25/060/2024-6, не соответствуют статье 36 Закона №218-ФЗ и нарушают права и законные интересы ИП ФИО1, как собственника арендуемых помещений. 

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Заявленные требования удовлетворены законно и обоснованно. 

Резолютивная часть решения суда изложена в соответствии с требованиями пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, а именно, суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю исключить из ЕГРН запись, внесенную 11.12.2024, номер государственной регистрации: 25:36:010201:15831-25/060/2024-6 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. 

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

Доводы заявителей апелляционных жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб нет.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 31.07.2025 по делу №А51-2437/2025 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.В. Понуровская

Судьи

А.В. Гончарова

Д.А. Самофал