АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6988/2024

г. Уфа

11 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2024

Полный текст решения изготовлен 11.09.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

ИП  ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП  

<

***>) 

к ООО «Альфа-М»  (ИНН 

<

***>, ОГРН      

<

***>)

о взыскании  37 500  руб.  суммы  долга,  1 620  руб.  суммы  пени   

при участии  в судебном  заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности №1 от  01.01.2024, 

от ответчика  – ФИО3, по доверенности от 26.03.2024

Индивидуальный  предприниматель   ФИО1 обратилась в Арбитражный суд  Республики Башкортостан с исковым  заявлением  к    обществу с  ограниченной ответственностью  «Альфа-М»  о взыскании  37 500  руб.  суммы  долга,  1 620  руб.  суммы  пени.

Представитель истца в ходе судебного заседания поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и  ответчика, арбитражный суд    

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует  из  материалов дела,  13.10.2021 между ИП ФИО1 (арендодатель)  и ООО «Альфа-М» (арендатор)  заключен договор аренды №АМ-5297-07/2021,  согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения (чп1) общей площадью 43,2 кв.м., расположенные на первом этаже, являющиеся частью помещения, назначение: нежилое, площадью 629,8, (шестьсот двадцать девять целых восемь десятых) квадратных метров, Этаж№1, Подвал №б/н, кадастровый номер: 02:55:020110:5269, находящегося по адресу: 

<

...>; нежилые помещения (чп1) общей площадью 76,7 кв.м.,  расположенные на первом этаже, являющиеся частью помещения, назначение: нежилое, площадью 379,5 кв.м., этаж№1, кадастровый номер:02:55:020110:5267, находящегося по адресу: 

<

...>. 

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением (п. 1.3. договора).

Срок действия договора аренды   с 24.11.2021 по 24.11.2028.

Помещение передано по акту приема-передачи от 11.11.2021. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 24.11.2021.

В соответствии с разделом 3 договора аренды определен размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Согласно пункту 3.1. договора  арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы составляет 150  000 рублей в месяц за весь объект аренды. Переменная часть арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату коммунальных услуг (п. 3.1.2 договора).    

В соответствии с п. 3.2. договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Стороны договорились, что Акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется и не подписывается (п. 3.3.1. договора).

04.09.2023 письмом (исх. № 11), арендодатель  проинформировал о перерасчете арендной платы с 01.10.2023 года на 5% исходя из расчета индекса потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленного (опубликованного) государственным органом статистики Республики Башкортостан и предложил подписать дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды с новым размером арендной платы на сумму 157 500  рублей в месяц без НДС.  Согласно официальным данным  уровень инфляции  на  территории Республики Башкортостан  за  2022  год составил  11,26  %.  

Письмом исх. №б/н от 11.09.2023 арендатор отказал арендодателю в праве на индексацию арендной платы, предусмотренной п. 3.3.1. договора.

После чего,  истец  письмом за исх. №14 от  13.09.2024  уведомил ответчика, о выполнении  всех условий договора об индексации арендной платы, указав на то, что договором не предусмотрено согласование индексации арендатором. Индексация осуществляется арендодателем в уведомительном порядке. Подписание дополнительного соглашения сторонами является оформлением условий о договорной индексации, арендатор не может отказаться от подписания указанного соглашения. Не подписание соглашения не препятствует применению новой арендной ставки.

Таким образом, по расчету истца по состоянию  на  01.03.2024  у ответчика имеется задолженность по договору аренды в размере 37 500 рублей за период с октября 2023 по февраль 2024 года.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить, образовавшуюся задолженность, которая осталась без исполнения, на основании чего истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.  

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, сославшись на отсутствие воли с его стороны на изменение арендной платы, связанного с применением коэффициента индексации, указывает, что изменение арендной платы возможно исключительно по соглашению сторон и не может носить уведомительный и односторонний порядок, и уж тем более не делится на два разных порядка как предлагает истец,  в связи с чем отсутствуют основания  для  повышения  арендной  платы и взыскании  задолженности  ввиду  ее  отсутствия.  

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, приступили к исполнению его условий. Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд пришел к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

Из обстоятельств дела, следует, что арендодатель принял решение об увеличении размера постоянной части арендной платы с 01.10.2023 года на 5% исходя из расчета индекса потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленного (опубликованного) государственным органом статистики Республики Башкортостан и предложил подписать дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды с новым размером арендной платы на сумму 157 500  рублей в месяц без НДС.

Спор между сторонами возник относительно возможности внесения изменений в указанный договор аренды в части увеличения размера арендной платы по требованию арендодателя только путем обязания арендатора подписания  дополнительного соглашения к договору.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2006 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее либо твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. 

Следовательно, изменение арендной платы, связанное с применением коэффициента индексации, не является изменением условий договора аренды. 

Как дословно указано в пункте 3.2. договора, пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 5 %. 

В случае, если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20 %, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%. 

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из буквального толкования указанного пункта договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что  стороны при заключении договора аренды нежилого помещения определили, что соглашение сторон оформляется дополнением к договору только в случае, если индекс потребительских цен превысит 20% и изменение арендной платы составит свыше 5%. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующего изменения. 

Со стороны ответчика договор подписан без разногласий, следовательно, ответчик согласился с условием об индексации размера арендной платы один раз в год не больше чем на 5%, если индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, не будет более 20 % без составления дополнительного соглашения.

Кроме того, изменение размера арендной платы в результате изменения индекса потребительских цен не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, указанного в пункте 3.2 договора аренды, в связи с чем необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствует.

Ссылка ответчика на судебную практику по иным делам не принимается, поскольку иные судебные акты не являются преюдициальными при рассмотрении настоящего дела, так как правовая позиция суда по другим делам, основанная на оценке иных доказательств, не влияет на оценку доказательств, при рассмотрении настоящего дела.

 Истцом  также заявлены  требования о взыскании неустойки  за период с 11.10.2023 по  01.03.2024  в размере  1 620  руб. 

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора. Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка). 

Из вышеприведенных положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неустойкой законодатель понимает денежную сумму, являющуюся мерой гражданско-правовой ответственности и одним из способов обеспечения обязательств, основанием для исчисления и последующего взыскания которой является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения обязательства. При этом условие о применение неустойки как меры гражданско-правовой ответственности может быть предусмотрено как договором, так и законом.

На основании п. 4.1.  договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендатор выплачивает пению в размере  1/300  действующей на  дату  уплаты пеней ключевой ставки Центрального  банка Российской Федерации от суммы  задолженности  за каждый  день просрочки. 

За период с 11.10.2023 по  01.03.2024  истцом начислены пени за просрочку оплаты в размере 1 620  руб.  

Расчет неустойки судом проверен, признан арифметически верным

В ходе рассмотрения дела ответчиком не заявлено о несоразмерности суммы неустойки и необходимости ее снижения.

Поскольку доказательств оплаты арендной платы в предусмотренные договором сроки в спорный период не представлено, начисление пени истцом произведено обоснованно, исковые требования подлежат удовлетворению  в размере  1 620  руб.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «Альфа-М»  (ИНН 

<

***>, ОГРН      

<

***>) в пользу ИП  ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП  

<

***>)  37 500  руб.  суммы  долга,  1 620  руб.  суммы  пени, 2 000 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова