АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1202/2023

27 июня 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.Н. Новиковой

при участии:

от предпринимателя ФИО1: ФИО2, представитель  по доверенности от 13.04.2017  серия 28АА № 0849046

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 12.12.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2023

по делу № А04-6605/2021 Арбитражного суда Амурской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304280735600076, ИНН 

<

***>)

к администрации города Свободного (ОГРН 

<

***>,                                   ИНН 

<

***>, адрес: 676450, 

<

...> Октября, 14)

третьи лица: публичное акционерное общество «Сбербанк России»                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 117312, 

<

...>), управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного                                      (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 676450, 

<

...> Октября, 14-434), акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания» (ОГРН1052800111308, ИНН 

<

***>, адрес: 675004, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью «Дельта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 676460, 

<

...>)

о признании права собственности на реконструированное нежилое здание 

   

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации города Свободного                        (далее – администрация, ответчик) о признании права собственности на объект общественного питания общей площадью 191,1 кв. м, расположенный по адресу: Амурская область, г. Свободный, на земельном участке с кадастровыми номером 28:05:010905:105 (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: публичное акционерное общество «Сбербанк России», акционерное общество «Дальневосточная распределительная сетевая компания», общество с ограниченной ответственностью «Дельта»; определением от 18.04.2022 процессуальный статус ответчика управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (далее – УИМИЗ администрации г. Свободного) изменен на третье лицо.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 12.12.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2023, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель ФИО1 просит состоявшиеся судебные акты отменить связи с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

В обоснование жалобы (с учетом дополнений) заявитель приводит доводы о том, что судами не дана оценка отказу администрации в выдаче разрешения на строительство; об отсутствии доказательств, свидетельствующих о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, законных интересов публичного собственника земельного участка, а также третьих лиц. Обращает внимание на то, что на момент подачи иска в суд срок действия договора аренды не истек. Не согласен истец с выводом судов, что спорное здание не является самостоятельным объектом. Указывает на то, что само по себе расположение спорного объекта на двух земельных участках, учитывая, что соблюдены все параметры строительства и разрешенное использование участков, не может служить основанием для отказа в иске; выход некапитального крыльца здания за границы зоны допустимого размещения объекта капитального строительства, расположенного в границах земельного участка, таким основанием не является.

В отзыве на кассационную жалобу администрация, возражая относительно приведенных в ней доводов, просит в ее удовлетворении отказать.

Определением от 23.05.2023 разбирательство по делу по правилам статьи 158 АПК РФ откладывалось; определением от 13.06.2023 в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв, в котором представитель ФИО1  поддержал позицию, отраженную в жалобе, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав в судебном заседании объяснения представителя предпринимателя, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных  статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, детский игровой центр с кафе, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 365,3 кв.м, лит. А, адрес объекта: 

<

...> Октября, д. 23/1, находился в собственности ФИО3 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.12.2009 серии 28АА № 312029).

Между УИМИЗ администрации г. Свободного (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды от 16.10.2018          № 194 в отношении земельного участка из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 28:05:010905:105, общей площадью 1029 кв. м, по адресу: 

<

...> для строительства объекта общественного питания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на 3 года с 16.10.2018 по 16.10.2021.

16.10.2018 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

17.06.2019 на основании договора купли-продажи ФИО3 продал ФИО4 указанное нежилое здание и земельный участок площадью 300 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения детского игрового центра с кафе, кадастровый номер 28:05:010905:47, находящийся по адресу: 

<

...> Октября, д. 23/1.

В 2019 году на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010905:47, 28:05:010905:105 без соответствующего разрешения к существующему зданию возведена пристройка общей площадью 191,1 кв. м (обеденный зал, бухгалтерия, гардеробная, холл), в результате произведенной реконструкции общая площадь здания составила 585 кв. м.

11.03.2020 между ФИО4 (даритель) и ФИО1 (одаряемый) заключен договор дарения в отношении земельного участка: категории земель – земли начисленных пунктов, разрешенное использование: для размещения детского игрового центра с кафе, общая площадь 300 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:05:010905:47 и нежилого помещения: назначение – нежилое, детский игровой центр с кафе, 2-этажный, общей площадью 365,3 кв. м, лит. А, кадастровый (или условный) номер 28:05:010905:0047:10:430:002:007201710, расположенных по адресу: 

<

...> Октября, 23/1, принадлежащих дарителю на основании договора дарения нежилого помещения и земельного участка от 09.10.2019, дополнительного соглашения к нему от 31.10.2019 (регистрация от 01.11.2019 № 28:05:010905:47-28/001/2019-6,                         № 28:05:010561:68-28/001/2019-19, соответственно).

По соглашению от 31.08.2020 права арендатора по договору аренды земельного участка от 16.10.2018 № 194 ФИО3 переданы  ФИО1

По техническому паспорту, составленному 14.12.2020 ФГУП «Ростехинвентаризация», нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> Октября, 23/1, состоит из литеров А и А1; год ввода в эксплуатацию объекта с литером А – 2009; год реконструкции объекта с литером А1 – 2019; площадь здания для кадастрового учета составляет 585 кв. м, в том числе площадь 1 этажа –  405,5 кв. м, площадь 2 этажа – 179,5 кв. м.

В соответствии с техническим заключением, выданным 20.03.2019 ООО «Амургражданпроект», общее состояние несущих конструкций существующей пристройки к нежилому зданию, расположенного по названному адресу, соответствует действующим на период строительства строительным нормам и правилам, в том числе по взрывопожарной и пожарной безопасности. Здание пристройки находится в работоспособном состоянии. Признаков деформаций и разрушений не обнаружено. Применяемые при возведении строения строительные материалы, конструкции и изделия соответствуют требованиям по несущей способности и сохранили свои технико-эксплуатационные качества. Дальнейшая эксплуатация пристройки возможна без каких-либо ограничений. Технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Согласно проектной документации, изготовленной ООО «Амургражданпроект», выполненная реконструкция нежилого здания не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности существующего здания, не нарушает права третьих лиц и не превышает предельные параметры разрешительного строительства, установленные градостроительным регламентом.

По сведениям из публичного реестра земельный участок кадастровым номером 28:05:010905:47, общей площадью 300 кв. м, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования – для размещения детского игрового центра с кафе; земельный участок с кадастровым номером 28:05:010905:105, общей площадью 1029 кв. м относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства объекта общественного питания.

10.02.2020 предприниматель ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства с кадастровым номером 28:05:010561:68, расположенного по вышеуказанному адресу, в ответ на которое письмом от 14.12.2020 № 558-арх заявителю отказано по причине того, что строительные работы уже произведены в 2019 году.

Предприниматель ФИО1, считая, что возведенная пристройка к нежилому зданию находится на земельных участках, принадлежащих ей на законных основаниях (на праве собственности и на основании договора аренды), не создает опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав других лиц, предъявила в арбитражный суд настоящий иск.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации                   (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъяснено в пункте 2 раздела I Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 06.07.2016, в статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам (пункт 1 статьи 263 ГК РФ). 

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

На основании пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (постановление           № 10/22) указано, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

Системное толкование положений статей 49, 51, 52 ГрК РФ дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 309-КГ15-209).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Бремя доказывания наличия условий для признания права собственности на самовольную постройку возложено на самовольного застройщика.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что истец без получения соответствующего разрешения на реконструкцию в 2019 году самовольно возвел одноэтажную пристройку общей площадью 191,1 кв. м (обеденный зал, бухгалтерия, гардеробная, холл) к зданию, расположенному по адресу: 

<

...> Октября, д. 23/1, принадлежащему ему на праве собственности.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в частности, технический план, технический паспорт, рабочий проект документации «Реконструкции нежилого здания по адресу: 

<

...> Октября, 23/1», фотографический материал, принимая во внимание пояснения эксперта, выяснили, что данная пристройка примыкает к основному объекту (детский игровой цент с кафе, площадью 365,3 кв.м) и является его частью, в котором существует общий холл, гардеробная, обеденный зал; отсутствует раздельный вход/выход от основного объекта; а также учитывая невозможность использования пристройки (191,1 кв.м) без основного объекта (365,3 кв.м) ввиду наличия общего потребления услуг водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, признали, что спорный объект не является самостоятельным нежилым помещением, как следствие этому, критически отнеслись к выводу эксперта об обратном, изложенному в заключении строительно-технической экспертизы от 02.03.2022.

Таким образом, в отношении объекта капитального строительства - объекта площадью 365,3 кв. м, расположенного по названому адресу, произведена реконструкция, в результате которой увеличилась общая площадь здания до 585 кв. м.

При этом предприниматель ФИО1 не обращалась к администрации за разрешением на реконструкцию объекта капитального строительства ни до начала строительных работ, ни после их проведения работ.

Основываясь, в том числе, на результатах дополнительной судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Портал», суды  указали, что объект – детский игровой цент с кафе площадью 365,3 кв.м не соответствует градостроительному плану № Ru28301000-38 земельного участка с кадастровым номером 28:05:010905:47 в части установленного градостроительным планом места допустимого размещения здания.

Реконструированный объект расположен на двух земельных участках: на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010905:47, общей площадью 300 кв. м, принадлежащем на праве частной собственности предпринимателю и на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010905:105, общей площадью 1029 кв. м, отнесенным к публичной собственности, который предоставлялся в аренду в целях строительства объекта общественного питания (с необходимостью соблюдения соответствующих отступов от границ построенного объекта).

Таким образом, проведенный анализ документов позволил судам в итоге прийти к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно применены нормы материального права, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с позиции статей 67, 68, 71 АПК РФ. При этом выводы судов носят последовательный, мотивированный характер, основаны на всестороннем исследовании представленных доказательств, основания для переоценки которых у суда кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ отсутствуют.

При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы как не опровергающие изложенные выводы судов подлежат отклонению.

В этой связи основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.12.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2023 по делу № А04-6605/2021 Арбитражного суда Амурской области  оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                    в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова