АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А23-7366/2015

город Калуга

12  марта  2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  12.03.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме   12.03.2018.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

 Леоновой Л.В.

 судей

 Сорокиной И.В.

 

     ФИО1

при участии в заседании:

 

от истца:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 

ОГРНИП 311402703400014

ИНН 

<

***>

 

ФИО3 - представитель по доверенности от 04.10.2017;

от ответчика:

Открытое  акционерное  общество "Калужский турбинный завод"

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

 

от третье лицо:

Негосударственное частное образовательное учреждение дошкольного образования "Монтессори-центр частный детский сад "Сосновый бор"

 

ФИО4 - представитель по доверенности от 01.01.2018;

 

 

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.09.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу №А23-7366/2015,  

 

                                                         УСТАНОВИЛ:

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Калужский турбинный завод" (далее - общество) о взыскании стоимости капитального ремонта помещений, произведенного в период действия договора аренды от 28.08.2012 N 708-12 в размере 2 615 339 рублей 46 копеек.

В свою очередь общество, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к предпринимателю о взыскании 3 226 727 рублей 67 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 28.08.2012 N 708-12 в размере 2 309 229 рублей, задолженности по коммунальным услугам в размере 375 260 рублей 12 копеек, неустойки в сумме 542 238 рублей 55 копеек.

К участию в деле качестве участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено негосударственное частное образовательное учреждение дошкольного образования "Монтессори-центр частный детский сад "Сосновый бор".

Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.09.2017 (судья Акимова М.М.)  в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. 

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 (судьи Капустина Л.А., Токарева М.В., Тучкова О.Г.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ИП ФИО2 обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой  просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований истца.

        Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте  Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыло, явку своего представителя не обеспечило.

        Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

        Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 28.08.2012 между обществом (арендодатель) предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 708-12, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду одноэтажный кирпичный спальный корпус N 3 (строение 4) общей площадью 503,1 кв. метра (номер объекта 40:26:0100396:0001:9497/4), расположенный по адресу: г. Калуга, Городской бор, на территории филиала общества санаторий "Сокол" с необходимой для целевого использования прилегающей территорией на срок с 01.09.2012 по 01.09.2027 для организации детского развивающего центра.

Размер арендной платы, согласно разделу 2 договора, определен в 270 рублей за 1 кв. метр в месяц, включая НДС по ставке 18%. В стоимость арендной платы не входит стоимость эксплуатационных расходов (плата за теплоэнергию, электроэнергию, воду, канализацию и т.п.), которые арендатор оплачивает по показаниям приборов учета на основании официально установленных тарифам по Калужской области, а сброс сточных вод - по отдельному договору. Если приборы учета не установлены, то плата за отопление рассчитывается по объемным показателям арендуемых помещений; за холодную, горячую воду и сброс сточных вод - по максимальному проходному сечению проводящих трубопроводов при рабочем давлении, за электроэнергию - по максимально установленной мощности. Арендная плата и эксплуатационные расходы по договору перечисляются ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным месяцем, начиная с первого месяца аренды путем безналичного перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя. Арендная плата за период проведения арендатором ремонта, но не более чем за первые три месяца аренды с начала действия договора не взимается.

Разделом 3 договора предусмотрены обязанности арендатора в течение трех месяцев с момента передачи здания в аренду произвести ремонт здания; своевременно за собственный счет производить текущий ремонт; при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического и прочего оборудования немедленно письменно сообщить об этом арендодателю; принять меры к устранению аварийной ситуации в арендуемом помещении и прилегающей территории; если арендуемое здание в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние - восстановить своими силами за счет своих средств или возместить ущерб, нанесенный арендодателю в установленном порядке.

По акту приема-передачи от 28.08.2012 арендованное имущество передано арендатору. В акте зафиксировано, что помещение находится в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии и пригодно для использования по назначению .

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 29.06.2016 по делу N А23-923/2016 договор аренды от 28.08.2012 N 708-12 признан прекратившимся с 20.01.2016.

Ссылаясь на то, что в период пользования имуществом предпринимателем проведены работы по его капитальному ремонту, реконструкции, а также благоустройству прилегающей территории, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь общество, ссылаясь на наличие у предпринимателя задолженности по арендным платежам в период действия договора (с 01.04.2015 по 01.09.2016), обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулировано общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в акте приема-передачи арендуемого имущества от 28.08.2012, подписанного предпринимателем без возражений, указано, что помещение находится в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии и пригодно для использования по назначению согласно договору.

За период действия договора арендатор не обращался к арендодателю с просьбой провести капитальный ремонт и не доказал, что проведение такого ремонта за его счет было вызвано неотложной необходимостью.

Судом обосновано отклонена ссылка истца на заключение экспертизы, которым подтверждена необходимость выполнения работ по ремонту здания, поскольку обязанность по проведению такого ремонту арендатор принял на себя добровольно. Выводов о неотложной необходимости в проведении капитального ремонта заключение экспертизы не содержит.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что пунктом 3.2.2 договора не конкретизирован, какой именно вид ремонта здания должен произвести арендатор в течение трех месяцев с момента передачи имущества, в связи с чем, заявитель полагает, что речь идет о текущем ремонте.

Между тем обязанность по своевременному выполнению текущего ремонта прямо предусмотрена другим пунктом договора - пунктом 3.2.5. В связи с этим, исходя из вышеуказанных обстоятельств и сложившихся отношений сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действительная общая воля сторон с учетом цели договора заключалась в возложении обязанности провести капитальный ремонт на арендатора.

Указанное обстоятельство подтверждается и пунктом 2.4 договора, согласно которому арендная плата на период проведения ремонта, но не более чем за первые три месяца с даты договора, с арендатора не взимается.

Толкование истцом указанного условия как условия об отсрочке уплаты арендной платы, не основано на положениях статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. По своей сути отсрочка представляет собой освобождение от уплаты долга на определенное время, по истечении которого этот долг должен быть погашен. Договором не предусмотрен период времени, на который истцу предоставлена отсрочка, напротив, из пункта 2.4 прямо следует, что арендатор освобождается от внесения арендной платы на время проведения ремонта, но не более трех месяцев.

Указанное условие, с учетом статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющей определить арендную плату (в данном случае за первые три месяца) путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, правомерно истолковано судом как компенсация стоимости ремонта в согласованном сторонами размере (арендная плата за три месяца). Несение арендатором расходов, превышающих указанную компенсацию, с учетом принятия арендатором на себя обязанности по проведению капитального ремонта, является его предпринимательским риском (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, суд кассационной инстанции полагает обоснованным отказ в удовлетворении первоначальных требований.

Кроме того,  суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов в части удовлетворения встречных исковых требований общества.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В связи с чем, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В материалах дела имеется акт приема-передачи от 28.08.2012, который подтверждает передачу арендованного имущества арендатору и его нахождение в пользовании предпринимателя в спорный период, за который взыскивается задолженность (01.04.2015 по 01.09.2016).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 29.06.2016 по делу N А23-923/2016 договор аренды от 28.08.2012 N 708-12 признан прекратившимся с 20.01.2016.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановления Пленума N 35) разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Коммунальные платежи, обязанность по возмещению которых принял на себя арендатор, формой арендной платы не являются и подлежат уплате отдельно от нее (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В связи с тем, что доказательств возврата имущества в заявленный истцом период не представлено, арендная плата за период с 01.04.2015 по 01.09.2016 в размере 2 309 229 рублей и стоимость эксплуатационных расходов в размере 375 260 рублей 12 копеек не уплачены, требования о взыскании основного долга и применении к арендатору ответственности за нарушение денежного обязательства являются обоснованными.

Кроме того, суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о взыскании неустойки, за период с 11.05.2015 по 20.02.2017 в размере  542 238 рублей 55 копеек. 

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289  АПК РФ, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Калужской области от 22.09.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу №А23-7366/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                            Л.В. Леонова

 

Судьи                                                                                             И.В. Сорокина

 

                                                                                                      ФИО1