ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-16834/2022

12 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В., 

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-11674/2023) индивидуального предпринимателя ФИО1, (регистрационный номер 08АП-12804/2023) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09.10.2023 по делу № А75-16834/2022 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности, неустойки, убытков и об устранении недостатков, 

третье лицо, - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Система», 

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3, по доверенности от 25.09.2023, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей в сумме 409 967,74 руб., процентов на сумму долга в размере 57 052,91 руб., убытков 321 040 руб., процентов на сумму убытков в размере 55 918,07 руб., процентов на сумму долга 409 967,74 руб. и процентов на сумму убытков 321 040 руб. за каждый день просрочки, начиная с 30 сентября 2023 года по день фактического исполнения, обязании ответчика в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда установить охранную сигнализацию в помещении многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сургут, ул. Иосифа Каролинского, д.12 в нежилом помещении, принадлежащем истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Система» (далее – ООО «УК «Система»).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09.10.2023 по делу № А75-16834/2022 исковые требования удовлетворены частично, с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО1 взыскан долг в размере 409 967,74 руб., проценты 57 052,91 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины 14 234 руб., начиная с 30.09.2023 взысканы проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисляемые на сумму долга 409 967,74 руб. до фактического исполнения денежного обязательства. Со дня частичного уменьшения суммы основного долга указанные проценты подлежат начислению на оставшуюся сумму основного долга. Исковые требования в остальной части оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец и ответчик обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В обоснование апелляционной жалобы ИП ФИО1 указывает, что в результате приведения объекта аренды в ненадлежащее состояние, на стороне арендодателя возникли убытки в виде упущенной выгоды ввиду предоставления последующим арендаторам «арендных каникул»; демонтировав охранную сигнализацию, ответчик не только не исполнил обязанность по ее установке, но и причинил ущерб истцу, так как после демонтажа сигнализации на стенах помещения осталась неизолированная проводка. 

Мотивируя возражения относительно состоявшегося судебного акта, ИП ФИО2 обращает внимание апелляционного суда на следующее: приведенные истцом расчеты задолженности по арендной плате являются ошибочными; помещения были возвращены 11.07.2021, один комплект ключей ответчику был необходим по причине необходимости демонтажа стены, которая была демонтирована в течение двух суток. После окончания работ ответчик предложил собственнику принять ключи от помещения, однако собственник более месяца уклонялась от приемки ключей.

Определениями суда апелляционной инстанции от 27.10.2023 и 16.11.2023 апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению в судебном заседании на 23.11.2023.

Рассмотрение апелляционных жалоб в порядке части 5 статьи 158 АПК РФ неоднократно откладывалось. Информация об отложении рассмотрения апелляционных жалоб размещена в установленном порядке в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет (http://kad.arbitr.ru).

Истцом заявлено о фальсификации акта приема-передачи неотделимых улучшений от 15.08.2017 (представлен в дело ответчиком в виде копии).

Ответчиком заявлено о фальсификации договора № 193 от 12.06.2017 между ФИО1 и ИП ФИО4, квитанции к ПКО № 1 от 12.06.2017 (представлены истцом в копиях).

Представители сторон отказались от исключения спорных документов из числа доказательств по делу.

Определением суда от 05.04.2024 в целях проверки заявления о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: кем, ФИО1 или иным лицом выполнена подпись в акте приема-передачи неотделимых улучшений арендованного имущества от 15 августа 2017 года?

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспетиза» ФИО5, производство по делу № А75-16834/2022  на срок проведения экспертизы приостановлено.

23.04.2024 от общества с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспетиза»  в материалы дела поступило экспертное заключение.

Определением апелляционного суда от 25.04.2024 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу № А75-16834/2022 на 24.06.2024.

В судебном заседании представитель ответчика возражений относительно возобновления производства по делу не заявил. 

Определением (протокольное) от 24.06.2024 производство по делу возобновлено, в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв, сторонам предложено представить пояснения с учетом судебной экспертизы. 

За время перерыва от ИП ФИО1 поступили письменные пояснения, согласно которым поскольку при проведении судебной экспертизы исследовалась копия акта от 15.08.2017, результаты экспертного заключения нельзя признать в качестве доказательства подлинности подписи и оттиска печати истца.

Учитывая указанные обстоятельства, истец ходатайствовал об истребовании у ответчика оригинала акта от 15.08.2017, в случае представления оригинала – поставить вопрос о проведении повторной судебно-технической экспертизы документа на предмет оригинальности подписи и оттиска печати. В случае отказа ответчика в представлении документа – исключить спорный акт из числа доказательств по делу.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал ранее изложенную позицию, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Относительно возможности предоставления в материалы дела акта от 15.08.2017 пояснил, что указанный документ утрачен, имеется только в виде копии.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев ходатайства ИП ФИО1, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 161 АПК РФ если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд: разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу. В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные Федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Согласно статье 161 АПК РФ заявление о фальсификации доказательства имеет своей целью исключение соответствующего доказательства из числа доказательств по делу, и фактическое понуждение стороны, представившей доказательство, основывать свои доводы и возражения относительно предмета и основания иска на иных доказательствах.

По смыслу пункта 3 части 1 статьи 161 АПК РФ, способы проверки заявления судом определяются исходя из того, в чем заключается характер подложности документа, о фальсификации которого заявлено.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела следует, что ответчик добровольно исключать спорный документ из числа доказательств по делу отказался.

Согласно части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Апелляционный суд не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - Постановление № 23) ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ рассматривается судом, разрешающим дело по существу, исходя из предмета доказывания, имеющихся в деле доказательств.

В рассматриваемом случае судебная экспертиза назначена в рамках проверки заявления о фальсификации в целях установления авторства подписи ФИО1 в акте приема-передачи неотделимых улучшений арендованного имущества от 15.08.2017.

В ходе обсуждения вопросов, возникающих в целях назначения судебной экспертизы, ответчик занимал последовательную процессуальную позицию относительно того, что оригинал предмета исследования утрачен. Представитель истца возражений относительно возможности проведения экспертизы в отсутствие оригинала акта от 15.08.2017 не заявлял, настаивая на поручении судебной экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспетиза».

Ввиду отсутствия мотивированных возражений сторон в целях проверки заявления ФИО1 о фальсификации спорного документа судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению, предложенному истцом.

05.04.2024 апелляционным судом в адрес экспертного учреждения направлены представленные истцом оригиналы документов, а также  USB-флеш-накопитель mirex 16 GB, содержащий электронные образы заявления на получение согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества; акта приема-передачи неотделимых улучшений арендованного имущества от 15.08.2017 – 1 шт.

Согласно экспертному заключению от 23.04.2024 № 24/04-0094, подпись в изображении акта приема-передачи неотделимых улучшений арендованного имущества от 15.08.2017 выполнена ФИО1

Учитывая выводы судебной экспертизы, которые не подтверждают фальсификацию подписи ФИО1, суд апелляционной инстанции признает необоснованным заявление истца о фальсификации доказательств. Основания для исключения спорного документа из числа доказательств по делу отсутствуют.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что действующее арбитражное процессуальное законодательство не содержит требований о том, что для подтверждения обоснованности доводов необходимо предъявлять только подлинники документов, а также учитывая отсутствие в материалах дела нетождественных документов, при том, что истцом в суде апелляционной инстанции не в ходе обсуждения вопросов, связанных с назначением судебной экспертизы возражения относительно исследования электронной копии документа не заявлены, таковые возникли только после ознакомления с заключением эксперта. Процессуальное поведение ФИО1 после поступления результатов экспертизы апелляционная коллегия квалифицирует как противоречивое.

Правовой принцип эстоппель или запрет на противоречивое поведение предполагает утрату лицом права на возражение. Главная задача указанного принципа состоит в том, чтобы воспрепятствовать недобросовестной стороне получить преимущества и выгоду вследствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Процессуальное законодательство допускает использование копий документов в качестве доказательства, обосновывающего требования и возражения стороны по делу.

По утверждению ответчика, оригинал акта от 15.08.2017 невозможно представить по причине их утраты.

Основания сомневаться в достоверности спорного документа с учетом результатов судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, иное истцом не доказано.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает акт от 15.08.2017 надлежащими и допустимыми по настоящему делу, на основании которого подлежат установлению фактические обстоятельства.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав объяснения ответчика, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен ряд договоров аренды нежилых помещений:

- договор аренды нежилого помещения от 12.07.2017 № 1/С, на нежилое помещение (часть нежилого помещения) общей площадью 49,8 кв.м., расположенное на цокольном этаже по адресу: 

<

...>; 

- договор аренды нежилого помещения от 12.07.2017 № 2/С на нежилое помещение (часть нежилого помещения) общей площадью 49,8 кв.м., расположенное на цокольном этаже по адресу: 

<

...>; 

- договор аренды нежилого помещения от 12.07.2017 № 3/С на нежилое помещение (часть нежилого помещения) общей площадью 107, 8 кв.м., расположенное на цокольном этаже по адресу: 

<

...>.

Предоставленное помещение предназначено для использования в целях организации розничной торговли продуктами питания (пункт 1.4 договоров № 1/С, № 2/С). По договору № 3/С помещение предоставлено для использования в целях хранения товара.

Согласно пунктам 5.2 договоров сумма платы за аренду помещения в месяц составляет 50 000 рублей, НДС не облагается в отношении помещений, переданных по договорам № 1С, № 2/С), и 60 000 руб. для помещения, переданного по договору № 3/С.

На основании уведомлений  арендодателя размер арендных платежей с 12.09.2019 размер арендных платежей был увеличен до 66 000 руб. и 68 000 руб. соответственно.

Дополнительными соглашениями от 12.06.2020 к договорам аренды стороны предусмотрели, что размер ежемесячного арендного платежа составил: 

по договору № 1/С - 48 605 руб., НДС не облагается. С 12.09.2020 стоимость аренды за кв.м составляет 1100 руб. за кв.м 49,8 кв.м. * 1100 руб. = 54 780 руб.;

по договору № 2/С - 48 605 руб., НДС не облагается. С 12.09.2020 стоимость аренды за кв.м составляет 1100 руб. за кв.м 49,8 кв.м. * 1100 руб. = 54 780 руб.;

по договору № 3/С - 104 790 руб., НДС не облагается. С 12.09.2020 стоимость аренды за кв.м составляет 1100 руб. за кв.м. 107,8 кв.м. * 1100 руб. = 118 580 руб.

Все расчеты производятся арендатором путем перечисления суммы платежа на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца за исключение оплаты суммы задатка согласно пункту 6.1 и оплаты за первый расчетный месяц согласно пункту 5.2.1 (пункт 5.6 договоров).

Согласно пункту 2.1 договоры действуют с 12.06.2017 по 12.05.2018 с возможностью пролонгации на 11 месяцев в случае отсутствия возражений сторон.

Срок действия договоров продлен сторонами с 12.06.2020 по 12.05.2021 посредством заключения дополнительных соглашений.

На основании пункта 3.4 договоров при досрочном расторжении договора арендатор обязан возвратить арендодателю соответствующее помещение по акту возврата, с учетом нормального износа помещения и освободить его от принадлежащего ему имущества в последний день срока аренды. Все выполненные работы по перепланировке, переоборудованию, реконструкции и ремонтные работы, проведенные по улучшению арендуемого помещения, осуществляемые арендатором, остаются в собственности арендодателя.

Пунктами 4.2.1, 4.2.8 договоров предусмотрено, что арендатор обязан использовать помещение по целевому назначению, указанному в пункте 1.4 договора, произвести ремонт арендуемого помещения, не ухудшать своими действиями техническое состояние помещения, содержать помещение в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии, а также производить текущий ремонт помещений.

Арендатор вправе отказаться от исполнения договора и досрочно расторгнуть его во внесудебном порядке в любое время и без объяснения причин, при условии уведомления арендодателя о таком расторжении за 30 (тридцать) календарных дней (пункт 9.6 договоров).

Обстоятельства заключения договоров аренды, равно как и факт передачи помещений в пользование арендатора, сторонами не оспаривается.

Письмом от 13.05.2021 арендатор уведомил арендодателя о расторжении договоров аренды с 13.07.2021.

Актом приема-передачи от 19.08.2021 подтверждается, что ответчик возвратил истцу комплекты ключей.

Между тем, по утверждению истца, ответчик в период действия договоров обязанности по своевременному внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, ввиду чего на стороне последнего образовалась задолженность в размере 409 967,74 руб. Кроме того, ответчиком не исполнена обязанность по передаче помещений в надлежащем виде, не произведен ремонт арендованных помещений и не устранены допущенные нарушения по содержанию инженерных систем ливнеприемной трубы канализации, указанные в предписании ООО УК «Система» от 03.03.2020. Обязанность по установке охранной сигнализации, предусмотренная пунктом 4.2.2 договоров, ответчиком также не исполнена. Ввиду указанных обстоятельств на стороне истца возникли убытки в виде упущенной выгоды, выраженной в необходимости предоставления последующим арендаторам «арендных каникул» в счет произведения ремонта помещений собственными силами.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части, с чем выразили несогласие стороны.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене ввиду следующего.

Выводы суда первой инстанции в части обоснованности взыскания арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (пункты 2, 3 статьи 622 ГК РФ).

Заключение договоров аренды и факт передачи имущества сторонами не оспаривались. 

В соответствии с положениями статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указывалось ранее, письмом от 13.05.2021 арендатор уведомил арендодателя о расторжении договоров аренды с 13.07.2021, а также просил зачесть обеспечительный взнос в размере 160 000 руб. в счет арендной платы последнего месяца.

Из содержания письма ответчика от 23.07.2021 усматривается, что согласно акту приема-передачи помещения от 11.07.2021, ИП ФИО2 обязан устранить выявленные неисправности и передать помещения 15.07.2021.

По утверждению ответчика, предприниматель устранил неисправности, отраженные в акте от 11.07.2021, и выразил готовность передать помещения арендодателю 15.07.2021. Между тем, передача помещений в обусловленную сторонами дату не состоялась, 19.07.2021 арендатору поступил телефонный звонок от лица, представившегося представителем арендодателя с предложением принять ключи 20.07.2021, однако в назначенную дату указанное лицо на связь не вышло, ключи не приняло, ввиду чего ИП ФИО2 повторно просил арендодателя забрать ключи от помещения.

Согласно актам приема-возврата помещений объекты аренды возвращены арендодателю только 19.08.2021, рукописно указано, что техническое состояние помещений определено на основании фотоматериалов, приложенных к актам, нарушения, указанные в акте осмотра ООО «УК «Система», не устранены.

Арендатор от подписания актов отказался, о чем сделана соответствующая отметка.

Сторонами также составлен отдельный акт приема-передачи ключей от 19.08.2021 о возврате 4 комплектов ключей от помещений. Со стороны арендодателя акт подписан представителем по доверенности от 28.07.2021.

С учетом фактической передачи помещений 19.08.2021, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что арендная плата подлежит начислению до указанной даты.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

Действительно, законодатель связывает прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы с моментом возврата объектов аренды по акту приема-передачи. Обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

При этом неиспользование арендованного имущества не влияет на обязанность арендатора по перечислению арендной платы по действующим договорам аренды имущества и до фактического возврата имущества арендодателю (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как следует из пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать  с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи  с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из обстоятельств настоящего дела следует, что сторонами попытка подписания акта приема-передачи предпринималась 11.07.2021. Неподписание акта приема-передачи связано с отказом арендодателя принимать помещения в ненадлежащем, по его мнению,техническом состоянии.

Отклоняя доводы арендодателя о том, что арендованное имущество нельзя считать возвращенным до момента устранения выявленных в нем недостатков, апелляционная коллегия учитывает, что действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества по мотиву выявления недостатков объекта.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что выявленные недостатки помещения не являются следствием естественного износа при его эксплуатации в процессе аренды. Представленные истцом фотоматериалы об ином не свидетельствуют, поскольку не позволяют определить точную дату съемки, а также визуально сопоставить с фотоматериалами объектов до сдачи их в аренду.

Аналогичный правовой подход отражен в Определении Верховного Суда РФ от 15.02.2024 № 305-ЭС23-29363 по делу № А40-243366/2022.

Суд апелляционной инстанции также учитывает пояснения ответчика относительно того, что 11.07.2021 стороны договорились о том, что арендатор за свой счет демонтирует дополнительно возведенную стену, а также снимет рекламную конструкцию, размещенную в отсутствие согласования с арендодателем. При этом демонтаж произведен ответчиком собственными силами в течение двух суток.

В последующем из поведения сторон также усматривается, что передача помещений затягивалась по вине истца, поскольку арендодатель в г. Сургуте отсутствовал и не предпринял меры по своевременному обеспечению явки своего представителя для приемки помещения либо извещения ответчика о своем местоположении.

При этом из акта приема-передачи ключей от 19.08.2021 усматривается, что ключи приняты представителем истца по доверенности от 28.07.2021.

На основании изложенного, суд соглашается с доводами ответчика относительно того, что у арендодателя оснований для уклонения от приемки помещений не имелось, просрочка в передаче имущества допущена по вине истца, ввиду чего основания для начисления арендной платы до 19.08.2021 отсутствуют. Арендатор считается надлежащим образом исполнившим свои обязанности по возврату помещения 11.07.2021.

Проверив расчет истца в оставшейся части, суд апелляционной инстанции признает его неверным с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договоров стороны особо оговорили:

-что за первые 2 месяца с даты подписания акта приема передачи арендатор не уплачивает арендной платы, указанной в пункте 5.2., что является арендными каникулами;

-за первый расчетный месяц после арендных каникул арендатор уплачивает сумму в размере 50 000 руб. руб. арендодателю наличными средствами в течение 3-х дней со дня подписания договора;

-за четвертый и последующие девять месяцев» со дня подписания акта приема передачи арендная плата составит 20 000 руб. ввиду проведения за счет средств арендатора установки входной группы на общую сумму 300 000 (триста тысяч) рублей.

На основании пункта 5.5 договоров величина арендной платы может быть увеличена арендодателем по согласованию с арендатором, но не чаще одного раза в год и не более чем на размер ключевой ставки Банка России, действующей на дату увеличения арендной платы.

В целях обеспечения исполнения обязательств арендатора по настоящему договору арендатор в день подписания договора выплачивает арендодателю в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 руб. в счет в доказательства заключения договора. Внесенный в соответствии с настоящим пунктом задаток не является авансом в счет платы по договору. Арендодатель принимает сумму задатка на хранение и вправе обратить в свою собственность указанную сумму, если арендатором был нанесен ущерб арендуемого помещения (нарушена целостность стен, стеновых и напольных покрытий, инженерно - коммуникационных, вентиляционных сетей) (пункты 6.1, 6.2 договоров).

На основании пункта 6.6 договоров в день прекращения настоящего договора в связи с истечением срока его действия, в связи с расторжением договора по инициативе любой из сторон или в связи с отказом арендодателя от договора в случае, если задаток не использовался по правилам настоящего договора, арендодатель возвращает арендатору всю сумму задатка настоящего договора либо засчитывает сумму задатка в счет оплаты аренды по соглашению сторон в течение 3 (трех) дней.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком исполнено обязательство по установке входной группы на сумму 300 000 руб. (акт приема-передачи неотделимых улучшений от 15.08.2017, письмо на получение согласия арендодателя на выполнение ремонта входной группы).

Из акта от 15.08.2017 следует, что арендодатель осмотрел неотделимые улучшения, претензий к качеству работ не имеет.

Таким образом, за четвертый и последующие девять месяцев со дня подписания акта приема передачи арендная плата составляет 20 000 руб.

Кроме того, сторонами не оспаривается, что при заключении договора арендатор передал истцу наличные денежные средства в размере 320 000 руб. в качестве обеспечительного платежа.

При расчете суд апелляционной инстанции также учитывает, что 01.05.2019 арендодателем в адрес арендатора направлены уведомления об увеличении арендной платы по договорам № 1/С, № 2/С до 66 000 руб., по договору № 3/С до 68 000 руб. с 12.09.2019.

Согласно пояснениям ответчика, не оспоренным истцом, в период распространения новой коронавирусной инфекции арендодателем за период апрель, май 2020 года предоставлен дисконт в размере 50 %.

Таким образом, условный расчет по трем договорам выглядит следующим образом: за период с 12.06.2017 по 12.08.2017 арендатор освобожден от внесения арендной платы на основании арендных каникул, по договорам 1/С, 2/С за период с 12.08.2017 по 12.09.2017 арендная плата вносилась ответчиком в полном объеме.

Ввиду осуществления ремонта входной группы с 12.09.2017 по 12.06.2018 арендная плата по договорам 1/С, 2/С составляла 20 000 руб. С 12.06.2018 – 50 000 руб., с 12.09.2019 – 66 000 руб.

В соответствии с соглашением от 12.06.2020 сумма оплаты по договорам № 1/С, 2/С составляет с 12.06.2020 - 48 605 руб., с 12.09.2020- 54 760 руб.

По договору № 3/С аренда оплачивается в следующем порядке: первые 2 месяца – арендные каникулы, третий месяц и далее по 60 000 руб. (с 12.08.2019 по 12.06.2019).

Письмом от 01.05.2019 арендодатель уведомил об увеличении суммы оплаты с 12.06.2019 до 68 000 руб. В соответствии с соглашением от 12.06.2020 сумма оплаты по договору  составляет с 12.06.2020 - 104 790 руб., с 12.09.2020 -118 580 руб.

Указанный расчет произведен без учета 50% скидки, предоставленной за апрель, май 2020 года.

Согласно расчету истца, за период с 12.08.2017 по 12.09.2017 оплата списана из предоплаченных при заключении договора средств обеспечительного платежа в сумме 160 000 руб. Таким образом, 160 000 руб. обеспечительного платежа осталось не израсходованными.

Всего за период действия договора ответчиком в пользу истца выплачено 8 550 944 руб., что подтверждается в том числе платежными поручениями, поступившими в материалы дела 25.07.2023 через систему «Мой Арбитр», тогда как даже в случае расчета арендной платы до 19.08.2021 уплате по договору с учетом изложенных условий подлежало 8 344 820 руб. 

Иными словами, на стороне ответчика имеется переплата, ввиду чего основания для взыскания задолженности по арендной плате в пользу истца отсутствуют.

Поскольку требование о взыскании процентов является акцессорным по отношению к основному, а материалами дела наличие задолженности по арендной плате не подтверждается, в удовлетворений требований в указанной части также надлежит отказать.

Оценивая доводы апелляционной жалобы ИП ФИО1 в части необоснованного отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика убытков, а также обязания ответчика установить охранную сигнализацию, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Возникновение убытков в виде упущенной выгоды мотивировано истцом ненадлежащим состоянием объектов, ввиду чего арендодатель вынуждена была предоставить новым арендаторам «арендные каникулы» в счет самостоятельного проведения ими ремонта помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) даны разъяснения о том, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом. Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска. Отсутствие вины по данной категории дел доказывается лицом, нарушившим обязательство, указанное соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7).

При этом, как разъяснено в пункте 12 Постановления № 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

По смыслу закона причинно-следственная связь должна быть прямой и непосредственной, то есть необходимо доказать, что именно действия ответчика привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с последствиями не связаны.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Из разъяснений пункта 14 Постановления № 25 следует, что по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. 

Согласно из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, при проверке факта наличия упущенной выгоды судам следует оценить фактические действия истца, которые подтверждают совершение ими конкретных действий, направленных на извлечение доходов, не полученных в связи с допущенным должником нарушением. 

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду. 

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В обоснование упущенной выгоды в размере 321 040 руб. истцом в материалы дела представлены договоры аренды от 18.09.2021, от 28.06.2022, заключенные с ИП ФИО6 и ООО «ПИВ и Ко РИТЕЙЛ».

Из содержания указанных договоров следует, что арендаторы обязаны производить текущий, косметический ремонт помещений за свой счет.

Пунктом 5.2.1. договора аренды от 18.09.2021, заключенного с ИП ФИО6, стороны особо оговорили, что за первый 1 месяц аренды с даты подписания акта приема передачи арендатор не уплачивает арендную плату, указанную в пункте 5.2., в счет проведение арендатором ремонта помещения, в связи с его неудовлетворительным состоянием.

Арендная плата по договору составляет 200 000 руб. в месяц.

Пунктом 4.2.1. договора аренды от 28.06.2022, заключенного с ООО «ПИВ и Ко РИТЕЙЛ», предусмотрено, что арендодатель предоставляет 1 (один) месяц «арендных каникул» на косметический ремонт сдаваемого помещения, без арендной платы с 28 июня 2022 по 28 июля 2022, косметический ремонт помещения производится силами арендатора.

Арендная плата по договору составляет 161 040 руб. в месяц.

Как указывалось ранее, причинно-следственная связь должна быть прямой и непосредственной, то есть необходимо доказать, что именно действия ответчика привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с последствиями не связаны.

Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что помещение передано арендодателю в неудовлетворительном состоянии и такое состояние не связано с нормальным износом вследствие эксплуатации.

Как указывалось ранее, материалы дела не содержат изображений помещений до передачи в аренду ответчику, ввиду чего у суда отсутствует объективная возможность произвести хотя бы визуальное сопоставление состояний помещений.

Процессуальное право на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в целях оценки причиненного ущерба истцом не реализовано, доказательства произведения внесудебной оценки не представлены. Более того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд предложил сторонам произвести совместный осмотр помещений, однако истец в назначенную ответчиком дату осмотра не явился.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Ответчиком в материалы дела представлены фотоматериалы, из которых усматривается, что в настоящий момент в спорных помещениях расположены две торговые точки, возведена снесенная ответчиком перегородка, выполнен косметический ремонт, отделочные работы с учетом специфики деятельности арендаторов.

Кроме того, в арендованных помещениях имеются следы протечек кровли, что ранее зафиксировано истцом при приемке помещений от ответчика.

Ответчиком представлены и иные доказательства, свидетельствующие о том, что протекание крыши носит проблемный характер для всего здания.

Так, например, из справки, представленной ООО «Ригус Сервис», следует, что указанное лицо является арендатором иных помещений в здании по ул. Иосифа Каролинского, д.12 с 2015 года. Начиная с 2015 года, из-за особенностей конструкции крыши постоянно происходили протекания в помещения на стыке стены дома и кровли пристроенной части помещения. Устранить протекание удалось только после устранения дефекта гидроизоляции, имеющегося с момент постройки помещения.

Также, согласно пояснениям третьего лица, 03.03.2020 ООО «УК «Система» в отношении собственника вынесено предписание о проведении мероприятий, направленных на восстановление ливнеприемной трубы канализации, в настоящий момент такие мероприятия собственником не исполнены.

Иных доказательств, из которых бы следовало, что ремонт произведен арендаторами только в силу неудовлетворительного состояния помещения, материалы дела не содержат и иное истцом не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ). 

Апелляционная коллегия также учитывает, что действия арендаторов по выполнению ремонта с целью придания помещению желаемого облика (например, в цветах бренда) и конфигурации дляпривлечения покупателей  является обычно ожидаемым поведением арендатора, использующего помещения в коммерческих целях.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Включение арендодателем условий об «арендных каникулах» относится к самостоятельным правоотношениям иных лиц и не опосредует причинно-следственную связь и вину ответчика в извлечении арендной платы в меньшем размере.

Как верно отмечено судом первой инстанции, согласно договорам аренды, заключенным с ответчиком, последнему также предоставлялись «арендные каникулы», предусмотрены условия о проведении ремонта, что в свою очередь не было связано с состоянием переданного помещения.

Апелляционная коллегия поддерживает выводы  первой инстанции о том, что независимо от того в каком состоянии были оставлены помещения, недополученная сумма арендных платежей в виде самостоятельно представленных истцом «арендных каникул» арендаторам не может являться убытками по смыслу статьи 15 ГК РФ.

Правовые основания для начисления процентов на сумму убытков отсутствуют.

Относительно возложения на ответчика обязанности по установлению охранной сигнализации, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 4.2.2 договоров аренды арендатор обязуется за свой счет установить охранную сигнализацию, вентиляционный датчик (при необходимости) произвести перепланировку (установка перегородок в арендуемом помещении).

Арендатор не имеет право на изъятие произведенных им улучшений помещения. все произведенные арендатором неотделимые улучшения передаются в собственность арендодателя одновременно с возвратом помещения по акту возврата (пункт 4.2.9 договоров).

В соответствии с частью 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

С учетом конкретных обстоятельств спора суд вправе признать улучшения в виде установки охранной и пожарной сигнализаций отделимыми, если при демонтаже ущерб является незначительным.

Из буквального толкования пункта 4.2.2 договоров следует, что арендодатель фактически выразил волю на установку охранной сигнализации силами арендатора. 

Установка охранной сигнализации произведена ответчиком в целях осуществления собственной деятельности, а не в пользу истца, что подтверждается документами, поступившими в арбитражный суд через систему «Мой арбитр» 26.07.2023.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, спорные договоры вытекают из отношений аренды и не предусматривают поставки ответчиком товара истцу, в частности охранной сигнализации, не предусматривают видов работ по установке (монтажу) охранной сигнализации, наладке ее и т.д.

Фотоматериалами, представленными ответчиком, также подтверждается, что в настоящее время арендаторами самостоятельно установлены сигнализация и кондиционеры. Объективная необходимость установки сигнализации при наличии в помещении таковой, истцом не мотивирована.

Ввиду изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Решение суда первой подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьями 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска подлежат отнесению на истца.

Заключение по результатам судебной экспертизы, проведенной по инициативе истца в рамках проверки заявления о фальсификации доказательств, представлено в материалы дела.

Статьей 109 АПК РФ предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Внесенные истцом на депозитный счет Восьмого арбитражного апелляционного суда за проведение судебной экспертизы денежные средства в общем размере 30 000 руб.  в соответствии со статьей 109 АПК РФ подлежат перечислению обществу «СургутГлавЭкспертиза».

В соответствии с главой 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7 «Об утверждении регламента арбитражных судов» в целях реализации положений статей 94, 106-110 АПК РФ в каждом арбитражном суде открывается депозитный счет (пункт 124). На депозитный счет вносятся суммы лицами, заявившими ходатайство об участии в деле эксперта (экспертов) или о вызове свидетелей, которым производится выплата вознаграждения за счет зачисленных на депозитный счет средств (пункт 125).

В соответствии со статьями 94, 106-110 АПК РФ на депозитный счет суда вносятся денежные средства лицами, заявившими ходатайство об участии в деле эксперта (экспертов), о проведении экспертизы или о вызове свидетелей, которым производится выплата вознаграждения за счет зачисленных на депозитный счет средств. 

Вместе с тем, принимая во внимание, что ходатайство ответчика о назначении по делу судебной комплексной почерковедческой и технической экспертизы документов в рамках проверки заявления о фальсификации доказательств в испрашиваемой редакции не удовлетворено, перечисленные по платежному поручению № 1006 от 31.01.2024 денежные средства в размере 100 000 руб., подлежат возврату с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда плательщику – ФИО2

При этом апелляционный суд учитывает, что права иных участников спора разрешение вопроса о возвращении денежных средств с депозита суда не затрагивает.

Апелляционный суд обращает внимание плательщика, что денежные будут перечислены после представления в материалы дела реквизитов для возвращения денежных средств. Представленные реквизиты должны содержать информацию об ИНН получателя, Банке получателя (БИК, корр.счет, ИНН, КПП), расчетном счете.

На основании изложенного, руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении апелляционной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Решение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 09.10.2023 по делу № А75-16834/2022 отменить в части удовлетворенных исковых требований.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 6 875 руб. излишне уплаченной государственной пошлины (платежное поручение № 1 от 31.05.2022).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Перечислить обществу «СургутГлавЭкспертиза» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 30 000 руб. с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 100 000 руб., перечисленных по платежному поручению № 1006 от 31.01.2024.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.В. Бацман

Судьи

 

Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая