АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-7541/2024

17 мая 2024 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года. Полный текст решения изготовлен 17 мая 2024 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А.Мкртичян, рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению ООО «ПРОСПЕКТ ГРУПП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент» и ФИО1, о признании ненормативного правового акта недействительным,

при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО2, доверенность от 09.11.2021г.; 

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от 30.11.2023г.;

от третьих лиц: ФИО2, доверенность от 09.11.2021г.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

Заявитель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к заинтересованному лицу с требованием признать недействительным (незаконным) приостановление государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218, выраженное в уведомлении №КУВД-001/2023-58119829/2 от 21.12.2023г., а также обязать устранить допущенные нарушения. 

Заинтересованное лицо представило отзыв. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

ООО «Проспект Групп» (заявитель) на праве собственности принадлежит здание - силовой цех (Литера М6, М7) Приспособление для современного использования под Фитнес-центр (№ 5 по ПЗУ), с кадастровым номером 66:41:0206014:6372, расположенное по адресу: 

<

...> строение 22/5, общей площадью 1271,5 кв.м, что подтверждается выпиской ЕГРН от 04.06.2021г.

Ранее здание принадлежало на праве собственности ООО «Специализированный Застройщик «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (застройщик) и имело иной кадастровый номер 66:41:0000000:66680, впоследствии 66:41:0206029:2491.

Застройщик выполнял работы по сохранению объекта культурного наследия согласно разрешению на строительство № RU 660392999-38-05-32/03-2018 от 23.03.2018 г., заявитель принимал участие в строительстве в качестве инвестора согласно договору инвестирования от 12.10.2020г.

Здание введено в эксплуатацию 18.12.2020г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 66-302000-38-05-33/05-2020, и передано застройщиком заявителю по акту приема-передачи 12.04.2021г.

 Согласно п. 3.1 договора инвестирования цена договора включает в себя возмещение затрат на строительство объекта - многофункциональный комплекс общественно-жилого назначения с сохранением объекта культурного наследия. 1 очередь строительства. 2 этап. «Силовой цех (Литера М6, М7) Приспособление для современного использования под Фитнес-центр (№ 5 по ПЗУ)», оплату услуг застройщика, оплату доли инвестора в общем имуществе объекта, оплату доли в праве на земельный участок.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206014:5218, который принадлежал на праве собственности застройщику, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2017г.

На вышеуказанном земельном участке помимо здания заявителя находятся иные объекты: МКД - ФИО4, 22/2, Проходная - ФИО4, 22/3, Здание Мельницы - ФИО4, 22/4, Здание детского клуба -ФИО4, 22/6, МКД - ФИО4, 22/7, МКД - ФИО4, 22/8, входящие в состав ЖК «Мельница» (всего 7 объектов).

11.12.2023г. заявитель обратился в Управление Росреестра по Свердловской области (регистрирующий орган) с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок 66:41:0206014:5218.

21.12.2023г. регистрация права приостановлена. В качестве причины, вызвавшей приостановление регистрации права, регистрирующий орган в своем уведомлении № КУВД-001/2023-58119829/2 сослался на положения пп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и рекомендовал заявителю обратиться в уполномоченный орган для образования земельного участка под зданием заявителя в качестве общего имущества многоквартирного дома.

Не согласившись с причинами, вызвавшими невозможность регистрации права на земельный участок, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

 

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности следующих обстоятельств: несоответствия этих решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона о регистрации).

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Соответствующая правовая позиция изложена в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023 (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570).

Для признания возникновения на земельный участок права общей долевой собственности всех собственников помещений расположенных на нем многоквартирных домов и иных объектов недвижимости необходимо установление обстоятельств того, что согласно проектной документации и выданному уполномоченным органом разрешению на строительство (разрешениям на строительство) указанные многоквартирные дома и иные объекты недвижимости были возведены на этом участке в соответствии со схемой его планировочной организации именно в качестве единого жилого (имущественного) комплекса с общей территорией, инженерными коммуникациями, инфраструктурой и элементами благоустройства (детской и спортивной площадкой, озеленением, проездами и тротуарами, открытыми стоянками для автомобилей, въездами и выездами, ограждением территории и системой доступа, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.), при этом проектная документация не предполагала раздел земельного участка под размещение каждого из возведенных на нем объектов недвижимости и фактический раздел такого участка с образованием участков под размещение отдельных объектов или выдел из него самостоятельных участков в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства невозможен.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218 находился в частной собственности застройщика и был вовлечен последним в строительство многофункционального комплекса общественно-жилого назначения с сохранением объекта культурного наследия. Состав комплекса наглядно продемонстрирован на экспликации, представленной заявителем.

Формирование единого земельного участка подтверждается актами органа местного самоуправления - постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 1241 от 10.04.2013 г. земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:58, из которого образован земельный участок 66:41:0206014:5218, предоставлен в частную собственность ОАО «Екатеринбургский мукомольный завод» (договор купли-продажи от 01.04.2014 г., запись регистрации от 29.04.2014 г.); постановлением главы Екатеринбурга 11.09.2009 г. № 4052, с учетом изменений, внесенных постановлением № 1119 от 22.04.2014 г., утвержден Проект межевания территории в квартале улиц Челюскинцев-Мамина-Сибиряка-ФИО4-Свердлова.

Из полученного от органа местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия регистрирующим органом ответа следует, что земельный участок сформирован в качестве неделимого и соответствует градостроительной документации.

В соответствии с проектной документацией, указанной в разрешении на строительство и разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию, на земельном участке предусмотрено возведение единого комплекса общественно-жилого назначения с сохранением объекта культурного наследия, состоящего из многоквартирных домов, автостоянки, объектов инженерно-технического обеспечения, нежилых объектов, объекта культурного значения. Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы. 

Таким образом, то обстоятельство, что на земельном участке наряду с многоквартирными домами расположены также нежилые здания, не исключает возможности возникновения на него права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в случае, если указанные объекты возведены на основании одной проектной документации и разрешений на строительство, выданных с учетом очередей и этапов одного строительства, и предназначение этих объектов свидетельствуют о том, что они являются неотъемлемыми составными частями единого жилого комплекса, образуя его инженерно-техническую инфраструктуру.

В рассматриваемом случае все названные выше объекты недвижимости, входящие в комплекс, возведены на едином земельном участке, который находился в собственности застройщика и им полностью освоен. 

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, находящегося свою реализацию в том числе в нормах пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (подлежащей применению по аналогии к случаям возникновения права собственности на объект недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве), возникновение у участника строительства право собственности на нежилое здание или его составную часть сопровождается возникновением права собственности и на земельный участок, на котором это здание расположено. Иной подход к разрешению указанного вопроса приведет к нарушению названного основополагающего принципа земельного законодательства.

С экономической точки зрения при возведении единого жилого комплекса на принадлежащем застройщику на праве собственности земельном участке последний закладывает в цену возводимых и отчуждаемых им по соответствующим договорам объектов недвижимости стоимость этого участка, а приобретатели объектов недвижимости в свою очередь получают права на него. С окончанием строительства застройщик утрачивает какой-либо интерес к такому земельному участку. Приобретатели же всех объектов недвижимости - и жилых/нежилых помещений в многоквартирных домах, и машино-мест, и возможно иных объектов, напротив, приобретают этот единый участок и образуют гражданско-правовое сообщество лиц, являющихся участниками общей долевой собственности на него. Действующее гражданское законодательство не предусматривает запрета для нахождения единого земельного участка в общей долевой собственности как собственников жилых/нежилых помещений многоквартирных домов, так и собственников иных объектов недвижимости в случае, если соответствующие объекты являются составной частью единого жилого комплекса. При необходимости и возможности указанный земельный участок может быть самостоятельно разделен ими на отдельные участки и право на раздел земельного участка имеют его собственники.

Таким образом, нормы жилищного законодательства о возникновении права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") являются гарантией возникновения прав на такой участок у собственников помещений многоквартирного дома, но сами по себе не исключают возможности возникновения права общей долевой собственности на единый земельный участок, на котором помимо многоквартирных домов расположены и иные объекты недвижимости, входящие с этими домами в состав единого вновь возведенного жилого комплекса.

При указанных обстоятельствах регистрирующий орган не имел права требовать образования земельного участка под зданием заявителя, что свидетельствует о незаконности оспариваемого уведомления, поскольку препятствует регистрации права заявителя на земельный участок. В целях восстановление нарушенного права заявителя суд обязывает регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию права.

Расходы заявителя по оплате государственной пошлины возлагаются на регистрирующий орган (ст. 110 АПК РФ). 

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Свердловской области (ИНН 

<

***>) от 21.12.2023г. №КУВД-001/2023-58119829/2.

Обязать  Управление Росреестра по Свердловской области (ИНН 

<

***>) зарегистрировать право общей долевой собственности ООО «ПРОСПЕКТ ГРУПП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218.

Взыскать с Управления Росреестра по Свердловской области (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ПРОСПЕКТ ГРУПП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить ООО «ПРОСПЕКТ ГРУПП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 3 000 руб., излишне уплаченной платежным поручением №103 от 14.02.2024г. 

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

Судья                                                                          С.Ю. Григорьева