ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, 

<

...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: 

<

***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-23296/2022

г. Саратов

27 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Романовой Е. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г. У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А12-23296/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

по исковому заявлению Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ставнефть» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о сносе самовольного строения, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» 

к Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области 

о сохранении объекта в реконструированном виде, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Лента»,

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – Администрация, истец по первоначальному иску) к обществу с ограниченной ответственностью «Ставнефть» (далее – ООО «Ставнефть», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании ООО «Ставнефть» привести реконструированный объект недвижимости - здание автомойки с ориентировочной площадью 850 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...>, в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. 

В свою очередь, ООО «Ставнефть» обратилось в арбитражный суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о сохранении реконструированного объекта недвижимости - здания автомойки, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...>, в реконструированном виде. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.09.2024 в удовлетворении иска Администрации городского округа - г. Волжский Волгоградской области отказано; встречный иск ООО «Ставнефть» удовлетворен, суд решил: сохранить реконструированный объект недвижимости - здание автомойки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030110:3516 по адресу 

<

...>, в реконструированном виде. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.09.2024 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является: принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. 

Из положений статьи 222 ГК РФ следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

В рамках рассмотрения настоящего спора юридически значимыми являются обстоятельства: не нарушает ли сохранение спорной самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей; существенность нарушения правил землепользования и застройки в части несоблюдения минимального отступа от границ смежных земельных участков. 

Удовлетворяя встречное требование ООО «Ставнефть» о сохранении спорного объекта в реконструированном виде, суд первой инстанции исходил из того, что выявленное экспертом нарушение в части минимальных отступов от границ смежного земельного участка не затрагивает права третьих лиц. 

Однако судом первой инстанции правообладатель смежного земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:13 – ООО «Лента» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к участию в деле не привлечено; позиция смежного землепользователя в части нарушения/не нарушения права сохранением спорной самовольной постройки судом первой инстанции не была выяснена. 

В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2024 суд перешел к рассмотрению дела № А12-23296/2022 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Лента».

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, доводы сторон, приведенные в обоснование своих позиций, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно сведениям из ЕГРН ООО «Ставнефть» является собственником земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 площадью 4526 кв.м. по адресу: 

<

...>, на котором расположено здание «мастерская автосервиса, станции технического обслуживания, мойки» (далее - автомойка) с кадастровым номером 34:35:030210:105 общей площадью 855,2 кв.м., принадлежащее также  ООО «Ставнефть» на праве собственности.

Объект недвижимости с кадастровым номером 34:35:030210:105 общей площадью 855,2 кв.м. построен в соответствии с разрешением на строительство от 27.01.2014 № RU 34302000-1369 и введен в эксплуатацию на основании разрешения от 05.12.2014 № RU 34302000-89.  

23.05.2022 специалистами Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 площадью 4526 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>.

В ходе указанного осмотра была выявлена самовольная реконструкция объекта здания автомойки: объект возведен с нарушением градостроительных регламентов в части отступов от границ участка (менее 3-х метров), а также нарушен процент застройки территории (45%), отсутствует озеленение территории, нет обеспечения парковочными местами.

При строительстве указанного объекта, за разрешением на отклонение от предельных параметров в части увеличения площади застройки, согласования отступов от границ земельного участка ООО «Ставнефть» не обращалось.

06.06.2022 Администрацией в адрес ООО «Ставнефть» было направлено требование о приведении реконструированного объекта в соответствие с правоустанавливающей документацией (том 1, л.д. 26-27), однако данное требование Администрации было оставлено без ответа и удовлетворения.

26.07.2022 Комиссией по вопросам выявления самовольных построек на территории городского округа – город Волжский Волгоградской области был составлен Акт проверки информации, содержащейся в уведомлении о выявлении самовольной постройки (том 1, л.д. 19-20).

Согласно данному Акту от 26.07.2022 пристройка к зданию автомойки выполнена из металлических конструкций, стены обшиты металлосайдингом, пол забетонирован. На момент осмотра установлено, что самовольно возведенная пристройка эксплуатируется (производится сушка автомобилей после мойки).

Администрация, ссылаясь на то обстоятельство, что указанная пристройка к зданию автомойки имеет признаки самовольной реконструкции, так как произведена без разрешения на реконструкцию, с нарушением градостроительных норм, на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с требованием о приведении реконструированного объекта недвижимости - здания автомойки в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции. 

ООО «Ставнефть», в свою очередь, ссылаясь на то, что реконструированный объект не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью третьим лицам, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о сохранении реконструированного объекта недвижимости - здания автомойки в реконструированном виде. 

При рассмотрении спора в суде первой инстанции судом определением от 14.11.2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Атон», эксперту ФИО2 

Согласно экспертному заключению ООО «Атон» от 12.10.2023 № Э-033/22, эксперт пришла к выводу о наличии нарушений правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов в части: 

- минимального отступа от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 метра; 

- отсутствия градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...>; 

- отсутствия разрешения на проведение строительных работ по реконструкции здания автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречные требования ООО «Ставнефть» и не признавая указанные в иске и в экспертном заключении нарушения существенными, принял во внимание правовую позицию, приведенную в абзаце 3 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", согласно которой - с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска о сохранении реконструированного объекта не может согласиться.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Постройка является самовольной при наличии хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44). 

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. 

Как следует из пункта 10 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 №44, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения. 

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ, пунктах 39-40 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). 

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). 

Согласно пункту 16 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44, постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. 

Согласно пункту 43 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления от 12.12.2023 N 44, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с пунктом 25 постановления от 12.12.2023 N 44, пунктом 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как указывалось выше, ООО «Ставнефть» является собственником земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 площадью 4526 кв.м. по адресу: 

<

...>, на котором расположено здание «мастерская автосервиса, станции технического обслуживания, мойки» (далее - автомойка) с кадастровым номером 34:35:030210:105 общей площадью 855,2 кв.м., принадлежащее также  ООО «Ставнефть» на праве собственности.

Объект недвижимости с кадастровым номером 34:35:030210:105 общей площадью 855,2 кв.м. построен в соответствии с разрешением на строительство от 27.01.2014 № RU 34302000-1369 и введен в эксплуатацию на основании разрешения от 05.12.2014 № RU 34302000-89.  

23.05.2022 специалистами Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 площадью 4526 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>.

В ходе указанного осмотра была выявлена самовольная реконструкция объекта здания автомойки: объект возведен с нарушением градостроительных регламентов в части отступов от границ участка (менее 3-х метров), а также нарушен процент застройки территории (45%), отсутствует озеленение территории, нет обеспечения парковочными местами.

26.07.2022 Комиссией по вопросам выявления самовольных построек на территории городского округа – город Волжский Волгоградской области был составлен Акт проверки информации, содержащейся в уведомлении о выявлении самовольной постройки (том 1, л.д. 19-20).

Согласно данному Акту от 26.07.2022 пристройка к зданию автомойки выполнена из металлических конструкций, стены обшиты металлосайдингом, пол забетонирован. На момент осмотра установлено, что самовольно возведенная пристройка эксплуатируется (производится сушка автомобилей после мойки).

При рассмотрении спора в суде первой инстанции определением от 14.11.2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Атон», эксперту ФИО2

Согласно экспертному заключению ООО «Атон» от 12.10.2023 № Э-033/22, эксперт пришла к следующим выводам:

1. По вопросу № 1:  здание автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...> является объектом капитального строительства.

За счет изменения (увеличения) габаритных размеров здания автомойки образовалась зона протирки автотранспорта после мойки.

Зона протирки автотранспорта после мойки - это вновь возведенное помещение площадью порядка - 781,1 кв.м.

Таким образом, за счет пристроенного помещения площадью порядка - 781.1 кв.м. объект капитального строительства - здание автомойки с кадастровым помором 34:35:030210:105, фактически получил расширение объекта.

Вновь возведенное помещение площадью порядка - 781.1 кв.м является пристройкой к объекту капитального строительства.

Возведение пристройки - это реконструкция здания, потому что пристройка затрагивает несущие и/пли ограждающие конструкции здания, к которому она пристраивается.

Согласно выводам судебной экспертизы, строительные изменения зданияавтомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105 в виде возведенной пристройки дляпротирки автомобилей после мойки являются реконструкцией. 

2. По вопросу № 2: при указанных изменениях здания автомойки:

1)  не   допущены   нарушения   правил   землепользования   и    застройки   и градостроительных регламентов в части:

• разрешенного использования земельного участка;

• требований к параметрам площади земельного участка, высоты объекта экспертизы, процента застройки в границах земельного участка;

2) допущены нарушения правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов в части:

• минимального отступа от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 метра.

Со стороны гипермаркета «Лента» отступ от смежной границы земельных участков (кадастровый № 34:35:030210:13 и кадастровый № 34:35:030210:3516) до места размещения спорного объекта менее 3 метров.

• отсутствия градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...>. Заявления в администрацию городского округа - город Волжский Волгоградской области о выдаче   градостроительного   плана   земельного   участка   с   кадастровым   номером 34:35:030210:3516 не поступали.

Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:46 (площадью 4956 кв.м) по адресу: 

<

...> ФИО3, 90а в настоящее время является недействующим.

• отсутствия разрешения на проведение строительных работ но реконструкции здания автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105.

3) не допущены нарушения санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил в части:

• выполнения требований нормативных документов в части устройства пожарных проездов, подъездов и обеспечения доступа подразделений пожарной охраны для тушения пожара и проведения аварийно-спасательных работ.

• выполнения санитарных норм и правил в части требований к параметрам санитарно-защитной зоны. 

3. По вопросу № 3: по мнению эксперта, объект экспертизы находится в удовлетворительном работоспособном состоянии. Строительные конструкции не несут угрозы внезапного обрушения и угрозы жизни и здоровью граждан.

На момент осмотра здание автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...>, в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

4. По вопросу № 4: приведение объекта здания автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105 в первоначальное состояние до проведения реконструкции сопряжено с выполнением демонтажных работ (снос) отдельных конструкций и элементов, не соединенных друг с другом. Также осуществляется разрушение и последующее разрыхление монолитных конструкций, которые выполнены из железобетона и/или природного камня (покрытие пола).

По мнению эксперта, вновь возведенное помещение к зданию автомойки может быть демонтировано и большей частью своего состава перемещено без несоразмерного ущерба для него с сохранением целевого предназначения.

Эксперт считает, что приведение объекта здания автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние до проведения реконструкции - возможно.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, в рамках проведения осмотра окружения здания автомойки экспертом установлено, что граница земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...>, в натуре на местности не обозначена какими-либо ограждающими конструкциями (том 2, л.д. 110 оборот).

Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 34:35:030210:3516 граничит с участком с кадастровым номером 34:35:030210:13.

Эксперт пришла к выводу, что ограждение, представленное на фото (иллюстрация №32, №33), не относится к рассматриваемому земельному участку объекта экспертизы (том 2, л.д. 111).

Из фотоматериала следует, что данное сооружение забора относится к участку с кадастровым номером 34:35:030210:13, которое располагается по границе двух земельных участков (кад. № 34:35:030210:13 и кад. № 34:35:030210:3516) (том 2, л.д. 111 оборот).

Эксперт также указала, что фактическое выделение земельного участка на местности, к примеру: посредством какого-либо ограждения, не произведено. Визуально установить границы земельного участка эксперту не представляется возможным.

Согласно проведенным замерам экспертом было установлено, что со стороны гипермаркета «Лента» отступ от границы земельных участков (кад. № 34:35:030210:13 и кад. № 34:35:030210:3516) до места размещения спорного объекта менее 3 метров (том 2, л.д. 112).

Согласно данных экспертом ООО «Атон» письменных пояснений в суде апелляционной инстанции, в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 отсутствуют данные по описанию закрепления на местности характерных точек (координат) границы земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516. 

При этом, эксперт не выполняет проверку соответствия границ земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по тем координатам, которые отражаются в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в описании местоположения границ земельного участка.

В натуре (на местности) не закреплено местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516. 

Экспертом не учитывались сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН, о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516.

Также эксперт ООО «Атон» указала, что границы устанавливаются по координатам участка относительно геодезических пунктов в местной системе координат, т.е. выполняется вынос границ земельного участка в натуру. Для выполнения работ по определению и закреплению границ земельного участка используется геодезическое оборудование. Выносом границ могут заниматься только специалисты геодезических организаций или кадастровые инженеры. Поэтому данную работу может выполнять специалист в области геодезии и кадастра. 

Кроме того, судебной коллегией установлено, что при проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции экспертом не исследовалось и не определялось соответствие спорного объекта предельным параметрам максимального процента застройки (плотности застройки) в границах земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516, установленным федеральными законами и Правилами землепользования и застройки городского округа - город Волжский Волгоградской области, утвержденными Решением Волжской городской Думы Волгоградской обл. от 25.11.2022 N 230-ВГД «О внесении изменений в Городское положение от 15.10.2009 N 480-ВГД». 

С учетом обстоятельств дела, учитывая, что для разрешения спора по существу требуются специальные познания, судебная коллегия заявленное ООО «Ставнефть» ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы сочла подлежащим удовлетворению; определением Двенадцатого арбитражного суда от 26.02.2025 по делу № А12-23296/2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Центр Судебных Экспертиз», эксперту ФИО4. 

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: Соблюдены ли при реконструкции здания автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...> предельные параметры максимального процента застройки (плотности застройки) в границах земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516 и минимальные отступы от границ земельных участков?

Согласно экспертному заключению №15/2025, выполненному ООО «Центр Судебных Экспертиз», эксперт пришел к следующим выводам:

1. При реконструкции здания автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...> не соблюдений предельных параметров максимального процента застройки (плотности застройки) в границах земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:3516, не выявлено.

2. При реконструкции здания автомойки с кадастровым номером 34:35:030210:105, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...> не соблюден минимальный отступ от границы земельного участка:

- минимальный отступ от границы земельного участка, меньше нормативного на 3 метра.

При этом из исследовательской части экспертного заключения №15/2025 следует, что минимальный отступ до границы смежного земельного участка от наружной стены (витражей) обследуемого объекта (здания автомойки), составляет - 0,17 метра, а минимальный отступ от цокольной части фундамента обследуемого объекта, отсутствует (Фото № 5,6) (том 4, л.д. 86).

Оценив экспертное заключение №15/2025, выполненное ООО «Центр Судебных Экспертиз», по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. 

Экспертное заключение №15/2025, выполненное ООО «Центр Судебных Экспертиз», принято судом апелляционной инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В части 1 статьи 55 ГрК РФ определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Доказательства, подтверждающие, что до начала реконструкции спорного объекта недвижимости либо в период строительства ответчик обращался в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство на реконструированный объект в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ, в материалы дела не представлено.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа-город Волжский Волгоградской области (утв. Решением Волжской городской Думы 27.03.2020 года № 89-ВГД), на карте градостроительного зонирования обследуемый объект по адресу: 

<

...> относится к зоне (ОД-2) - зона делового, общественного и коммерческого назначения.

Для этой зоны градостроительным регламентом установлены, в том числе, минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 метра.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что при самовольной реконструкции спорного здания автомойки не соблюден минимальный отступ от границы земельного участка - минимальный отступ до границы смежного земельного участка от наружной стены (витражей) обследуемого объекта (здания автомойки), составляет - 0,17 метра, а минимальный отступ от цокольной части фундамента обследуемого объекта, отсутствует.

Поскольку спорный объект возведен без разрешительной документации и с нарушением правил землепользования и застройки,  спорный объект отвечает признакам самовольной постройки.

Как указывалось выше, из положений статьи 222 ГК РФ следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

В рамках рассмотрения настоящего спора юридически значимыми являются обстоятельства: не нарушает ли сохранение спорной самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей; существенность нарушения правил землепользования и застройки в части несоблюдения минимального отступа от границ смежных земельных участков. 

Поскольку спорная постройка проходит по границе земельного участка с кадастровым номером 34:35:030210:13 (без отступа), судебное разбирательство по настоящему делу судом апелляционной инстанции неоднократно откладывалось для выяснения позиции ООО «Лента» относительно нарушения/не нарушения сохранением спорной постройки прав и охраняемого законом интереса ООО «Лента» как смежного землепользователя; однако ООО «Лента», будучи надлежащим образом извещенным о судебном процессе по настоящему делу, каких-либо пояснений в материалы дела не представило.

В случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего это постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 85-КГ18-23). 

Как указывалось выше, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения. 

Как следует из пункта 25 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44, по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. 

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2025 N 18-КГ24-372-К4).

В силу пункта 30 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 N 44, независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе, ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 65 АПК РФ). 

Таким образом, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что сохранение спорного объекта в реконструированном виде нарушает права смежного землепользователя ООО «Лента», волеизъявление которого на сохранение постройки в реконструированном виде отсутствует, а согласно экспертному заключению ООО «Атон» от 12.10.2023 № Э-033/22 приведение здания автомойки в первоначальное состояние до проведения реконструкции является возможным, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска Администрации о приведении реконструированного объекта недвижимости - здания автомойки в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU34302000-89 от 05.12.2024). 

При определении срока для приведения реконструированного объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положением статьи 174 АПК РФ, считает возможным установить срок в четыре месяца с момента вступления решения суда в законную силу. 

Ввиду удовлетворения первоначальных исковых требований Администрации, встречные исковые требования ООО «Ставнефть» о сохранении реконструированного объекта недвижимости - здания автомойки в реконструированном виде удовлетворению не подлежат.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу статьи 270 АПК РФ.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по первоначальному и встречному искам, апелляционной жалобе и за проведение судебных экспертиз возлагаются на ответчика ООО «Ставнефть».

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 сентября 2024 года по делу № А12-23296/2022 отменить по безусловному основанию.

Первоначальные исковые требования Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ставнефть» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) привести реконструированный объект недвижимости - здание автомойки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030210:3516 по адресу: 

<

...>, в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU34302000-89 от 05.12.2024) в течение четырех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ставнефть» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 30 000 рублей.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр Судебных Экспертиз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета суда денежные средства за проведенную экспертизу в размере 60 000 рублей, перечисленные платежным поручением № 163 от 11.02.2025.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  О. И. Антонова   

Судьи                                                                                                                 С. А. Жаткина 

                                                                                                                          Е. В. Романова