Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

       Именем Российской Федерации

    

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград

Дело №

А21-9520/2023

“13”

марта

2024 года 

 

11 марта 2024 г. оглашена резолютивная часть решения

13 марта 2024 г. изготовлен полный текст решения

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Ершовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Автопрайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным аукциона от 21.06.2023 по продаже земельного участка площадью 1721 кв. м., кадастровый номер 39:15:132605:9 с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - фундамент нежилого здания, кадастровый номер 39:15:132605:433, по почтовому адресу ориентира: 

<

...>;

о признании недействительным договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам проведения аукциона Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и ФИО2 Оглы, применении последствий недействительности сделки - ФИО2 Оглы в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области имущество,

третье лицо: ФИО2 С.М.О.,

 

при участии:

от истца:  ФИО3 по доверенности от 01.09.2023,  

от ТУФА: ФИО4 по доверенности от 07.07.2022,  

от ФИО2 С.М.О.: ФИО5 по доверенности от 02.02.2023,   

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Автопрайм» (далее – Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – ТУ Росимущества, Ответчик) о признании недействительным аукциона от 21.06.2023 по продаже земельного участка площадью 1721 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132605:9 с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - фундаментом нежилого здания с кадастровым номером 39:15:132605:433, по почтовому адресу ориентира: 

<

...>;

Истец также просил суд признать недействительным договор купли-продажи имущества, заключенного по результатам проведения аукциона ТУ Росимуществом и ФИО2 Оглы, применить последствия недействительности сделки - ФИО2 Оглы в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ТУ Росимущества следующее имущество: земельный участок площадью 1721 кв.м. с кадастровым номером 39:15:132605:9, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - фундаментом нежилого здания, кадастровый номер 39:15:132605:433, по почтовому адресу ориентира: 

<

...>.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, ТУ Росимущества и ФИО2 С.М.О. просили суд отказать в удовлетворении заявленных требований по изложенным в отзывах основаниям. 

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Обществом как Арендатором и Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества как Арендодателем заключен договор аренды недвижимого имущества № АИ-20 от 09.10.2017 (далее - Договор).

Согласно п. 1 Договора Арендодатель сдает в аренду, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату объект незавершенного строительства степень готовности 4 %, площадью застройки 167,9 кв.м., с кадастровым номером 39:15:132605:433, расположенный по адресу 

<

...>. 

Договор Аренды заключен на срок 15 лет (п. 1.5 Договора). 

Имущество передано Арендатору по акту приема-передачи.

Согласно размещенным данным на официальном сайте всети    Интернет www.torgi.gov.ru имеется информация о реализации вышеуказанного имущества на основании распоряжения ТУ Росимущества от 10.05.2023 г. № 39-135-р «Об условиях приватизации земельного участка площадью 1721 кв.м., кадастровый номер 39:15:132605:9, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества: объект незавершенного строительства - фундамент нежилого здания, кадастровый номер 39:15:132605:433, по адресу: Почтовый адрес ориентира: 

<

...>».

Конкурс проводился в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Торги были проведены 21.06.2023, победителем торгов признан ФИО2 С.М.О., предложение о цене: 7 614 320 рублей.

Истец полагает, что данные торги  проведены с нарушением прав Общества на преимущественное право приобретения спорного имущества, предоставленные истцу статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О раз витии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В данном случае, Истец указывает, что Общество непрерывно, с 09.12.2017, то есть в течение двух и более лет (около 5 лет), арендовало спорное имущество. Таким образом, Общество отвечает требованиям, поименованным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Согласно п. 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственно и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам -субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Как следует из сведений, размещенных на сайте www.torgi.gov.ru, распоряжение ТУ Росимущества № 39-135-р подготовлено 10.05.2023, а уже 11.05.2023 открыт прием заявок на участие в торгах.

Таким образом, Истец полагает ТУ Росимущество также нарушившим положения статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

ТУ Росимущества считает предъявленные требования необоснованными ввиду того, что спорный объект недвижимости (фундамент нежилого здания)  является объектом незавершенного строительства, в связи с чем право преимущественного выкупа арендуемого имущества не подлежит реализации; спорное имущество включено в прогнозный план приватизации федерального имущества; Истцу предлагалось принять участие в аукционе по продаже объекта на общих основаниях; Истцом пропущен двухмесячный срок на обращение в суд за защитой нарушенного права, установленный ст. 6 Закона № 159-ФЗ; Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам недействительных торгов.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам малого и среднего предпринимательства регламентированы нормами Закона № 159-ФЗ.

В статье 3 Закона № 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 4 Закон N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передач и во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Согласно части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в пункте 2.2 Определения от 15.07.2010 N 948-О-О положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

Признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11).

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта его нарушения, установление факта нарушения права истца именно ответчиком, наличие материального ущерба.

При этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав и законных интересов (статья 12 ГК РФ, статья 4 АПК РФ).

Следовательно, в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ по настоящему делу Истцу следует, прежде всего, доказать, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов были нарушены, и каким образом признание торгов недействительными повлечет восстановление этих прав.

Согласно ст. 6 Закона № 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Судом установлено, 11.05.2023 что на сайте всети    Интернет www.torgi.gov.ru в открытом доступе  была размещена информация о начале приема заявок на участие в аукционе по продаже спорного имущества, что Истцом не оспаривается.

В таком случае, Общество должно было узнать о нарушении своего права с указанной даты и предоставленный ст. 6 Закона № 159-ФЗ двухмесячный срок для обращения в суд за судебной защитой в таком случае следует исчислять до 11.07.2023, в то время как Истец обратился в суд с настоящим заявлением 02.08.2023, то есть с пропуском установленного срока.

Суд соглашается с позицией ТУ Росимущества о том, что Истец не имеет права преимущественного выкупа спорного имущества в связи с тем, что объект не введен в эксплуатацию.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности Объекта составляет 4%, он представляет собой фундамент нежилого здания (акт осмотра от 27.02.2020). Также Объект не введен в эксплуатацию.

Письмами от 14.12.2021 № 39-АК-04/7574, от 27.01.2022 № 39-АК-04/672 Территориальное управление проинформировало Общество о необходимости представления документов в отношении Объекта, принимая во внимание ст. 55 Градостроительного кодекса, ч. 5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, а также установленные случаи исключения, когда для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме того разъяснило правовой статус объекта незавершенного строительства.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу ст. 219 Гражданского кодекса, возникает после регистрации в установленном законом порядке. При этом ст. 650 Гражданского кодекса не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности, Определением ВАС РФ от 09.11.2012 № ВАС-14320/12 по делу № А40-106616/11-120-882, Определением ВАС РФ от 31.07.2012 № ВАС 9473/12 по делу № А57-11513/11).

Вместе с тем, право использования объекта капитального строительства установлено ст. 55 Градостроительного кодекса - с момента ввода объекта в эксплуатацию. Тем самым с точки зрения градостроительного законодательства объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей. 

Документы, подтверждающие осуществление ремонтных и отделочных работ и ввод Объекта в эксплуатацию в ТУ Росимущества Истцом не представлены, изменение правового статуса арендуемого Объекта не представляется возможным, в связи с чем не подлежит реализации преимущественное право выкупа арендуемого недвижимого имущества в рамках Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, поручением центрального аппарата Росимущества № ОМ-07/21535 от 25.05.2023, в целях исполнения указания Президента Российской Федерации В.В. Путина от 12.12.2019 № Пр-2545 о снижении объема и количества объектов незавершенного строительства, а также на основании поручения Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации ФИО6 от 17.06.2020 № МХ-П13-6454, ТУ Росимущества предписано включить Объект в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период или перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в Программу приватизации.

На основании указанного Объект включен в перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в Программу приватизации (Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 27 апреля 2023г. № 192, Перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, на 2023-2025 годы, утвержденный приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15 декабря 2022г. № 553).

На основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 28.04.2023 № 04/17407 принято решение об условиях его приватизации и 10.05.2023 объявлена конкурентная процедура торгов.

Письмом от 19.05.2023 № 39-04/3234 Истец предложил Обществу принять участие в аукционе по продаже Объекта на общих основаниях. Письмо было направлено и получено на адрес электронной почты (Eldorado.039@mail.ru) представителем по доверенности ФИО7 22.05.2023.

Суд отклоняет возражения Общества о ведении ТУ Росимуществом переписки относительно отсутствия у Общества права преимущественного выкупа и предложения участия в  аукционе по продаже Объекта на общих основаниях с ненадлежащим лицом ФИО7  по ненадлежащему адресу электронной почты Eldorado.39@mail.ru.

В материалах дела имеется доверенность от 22.06.2019, выданная Обществом на ФИО7

Полномочия ФИО7, перечисленные в данной доверенности, в частности, о предоставлении ей полномочий на приобретение в собственность на имя Общества спорного Объекта путем участия, с правом подачи ценных предложений от имени Общества в конкурсах/аукционах по лотам, определенным конкурсной/аукционной документацией, признаются судом достаточными для получения от ТУ Росимущества корреспонденции, касающейся спорного Объекта.

Кроме того, заявление от имени Общества о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества поступило в ТУ Росимущества 07.10.2020 за подписью ФИО7 по электронной почте Eldorado.39@mail.ru, в связи с чем последующая переписка с Обществом обоснованно велась по указанному адресу.

В связи с отсутствием у Арендатора преимущественного права, продажа спорного объекта осуществлялась по нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Истец не был лишен возможности участвовать в аукционе и приобрести данный Объект на торгах.

Надлежащим способом защиты для восстановления нарушенных прав в данном случае являлся иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Истец же просит признать недействительными торги, проведенные в форме электронного аукциона и признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ТУ Росимущества и ФИО2 С.М.О.

При этом продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законам случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 АПК РФ).

Как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом оспаривание заключенной между ответчиками сделки, стороной которой истец не является, не повлечет восстановление прав истца.

При этом пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того, спорная сделка не подлежит признанию недействительной в силу пункта 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу которых продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона.

В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Правовая позиция суда находит свое отражение в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 по делу N А57-9766/2010, правомерность которого поддержана определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.12.2020 по делу N А59-6708/2019.

Таким образом, при продаже недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение защита нарушенного права возможна путем осуществления перевода на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя.

Избранный Обществом способ защиты нарушенного права по настоящему делу не предусмотрен законом для возникшего правоотношения и не приведет к восстановлению прав и интересов заявителя.

На основании изложенного, требования Общества не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать. 

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

                                                Ершова Ю.А.