ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-104417/2022

09 октября 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Масенковой И.В.,  

 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем ФИО1, после перерыва помощником ФИО2,

 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Крылья» до и после перерыва представителя ФИО3 (доверенность от 12.10.2022), от Санкт-Петербургского специализированного адвокатского бюро по вопросам миграции, административному и налоговому праву «Проверки.Нет» до перерыва представителя ФИО4 (доверенность от 15.09.2023), после перерыва  управляющего партнера ФИО5 (протокол от 01.12.2022), 

 

рассмотрев 21.09.2023 и 28.09.2023 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Санкт-Петербургского специализированного адвокатского бюро по вопросам миграции, административному и налоговому праву «Проверки.Нет» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.06.2023 по делу № А56-104417/2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Крылья», адрес: 191023, Санкт-Петербург, пер. Крылова, д. 1, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее - Общество), обратилось в суд к Санкт-Петербургскому специализированному адвокатскому бюро по вопросам миграции, административному и налоговому праву «Проверки.Нет», адрес: 191123, 

<

...>, лит. А, пом. 8Н (офис 1), ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), с требованием о взыскании 370 000 руб. задолженности по договору аренды от 29.11.2021 № 5/А, а также  45 454 руб. 32 коп. пеней за период с 11.01.2022 по 12.10.2022.

Решением от 23.06.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, в иске отказать.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что арендованное ответчиком помещение являлось непригодным  для использования в качестве офисного помещения  и имело существенные скрытые недостатки, а именно отсутствие вентиляции; указанные обстоятельства были выявлены ответчиком в первую неделю аренды помещения;  кроме того, при демонтаже пола была повреждена труба холодного водоснабжения вследствие чего в подвальное помещение поступала вода; по результатам проведенного 19.01.2022 в составе председателя правления ТСЖ «Крылова, 1» ФИО6, начальника участка ООО «РЭО «Наш дом» ФИО7, а также представителей арендатора осмотра общедомового  имущества, в том числе инженерных систем вентиляции, ХВС, водоотведения, отопления в арендуемом помещении установлено, что доступ к вентиляционным каналам системы вентиляции полностью перекрыт при проведении ремонтных работ, в результате чего воздухообмен и влажность в помещении находятся на недопустимом уровне, невозможна очистка и обслуживание вентиляционных каналов, что не соответствует санитарно-гигиеническим нормативам;  кроме того, 11.01.2022 ответчиком от ТСЖ «Крылова, 1» получено уведомление, согласно которому 19.10.2021 по результатам обследования общедомового имущества установлено ненадлежащее технологическое присоединение электрической мощности к спорному помещению 3-Н от общих электросетей дома, разрешительная документация от ТСЖ для технологического присоединения указанного помещения не выдавалась, технологическое присоединение фактически осуществлено от квартирной группы, а не по отдельно отведенной линии; таким образом, арендодатель  скрыл от Компании, что помещение не оборудовано вентиляцией, было затоплено и не просушено, а также незаконно подключено к электросети; 20.12.2021 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому на период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными ответчиком требованиями к его техническому оснащению сторонами установлены арендные каникулы сроком до 03.01.2022;  таким образом, у ответчика уже на декабрь 2021 года были претензии к состоянию арендуемого помещения, о чем истцу было известно; в январе 2022 года арендатор вновь принял помещение у истца, о чем стороны подписали дополнительное соглашение, однако недостатки не были устранены Обществом; кроме того, по результатам обследования экспертом сделал вывод о непригодности обследуемого помещения для использования в качестве офисного помещения; письмом от 27.07.2022 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора с 29.07.2022 в соответствии с пунктом 4.6, и о проведении осмотра помещения с участием эксперта, представитель Общества присутствовал при осмотре помещения, однако акт осмотра, акт приема-передачи помещения подписывать отказался.

В отзыве на жалобу Общество полагало ее неподлежащей удовлетворению, указало, что доводы ответчика не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам; в день подписания договора аренды помещение было принято ответчиком по акту без каких-либо  замечаний, претензии к состоянию помещения у Компании отсутствовали; недостатки имущества, на которые ссылается ответчик, не могли являться скрытыми, при осмотре помещения, действуя разумно и добросовестно, ответчик должен был указать на наличие препятствий к использованию имущества по назначению, а также учесть возможные расходы, которые он должен будет понести в целях приведения имущества в состояние, отвечающее той цели использования, для которой он принимает объект аренды в пользование, чего в данном случае ответчиком сделано  не было; доводы ответчика о том, что заключение дополнительного соглашения от 20.12.2021 № 1  свидетельствует о согласии истца устранить скрытые недостатки является ошибочной, поскольку на протяжении срока действия договора сторонами неоднократно заключались дополнительные соглашения к договору об изменении размера арендной платы за конкретный период и сроков ее оплаты, однако ни в одном из дополнительных соглашений к договору в качестве причины их заключения не указано, что изменения в договор вносятся сторонами в связи со скрытыми недостатками переданного в  аренду помещения; в обоснование доводов об отсутствии у ответчика задолженности по договору Компания ссылается на подписанные сторонами акты сверки, согласно которым у ответчика отсутствовала обязанность по уплате аренды, однако ответчиком не учтено, что в соответствии с дополнительным соглашением от 15.03.2022 стороны договорились до 01.05.2022 оснастить помещение функционирующей вентиляционной системой; таким образом, ответчик был вправе своими силами установить необходимое оборудование, а  впоследствии, у Общества возникла бы обязанность компенсировать соответствующие затраты в счет арендной платы; сторонами было согласовано приобретение вентиляционного  оборудования на сумму 137 452 руб., в связи с чем истцом был подписан акт сверки за 2 квартал 2022 года  с учетом компенсации затрат ответчика на приобретение вентиляционного оборудования за счет арендной платы по договору за май - июнь 2022 года, однако к установке оборудования ответчик не приступил и в июле 2022 года  направил заявление о расторжении договора с 29.07.2022; 29.07.2022 Компания освободила помещение и вывезла приобретенное им в счет арендной платы по договору вентиляционное оборудование, следовательно, арендная плата не была полностью внесена ответчика начиная с 01.05.2022 по 29.07.2022 (95 000 руб. за каждый месяц).

В судебном заседании представитель истца пояснил, что, несмотря на отсутствие подписи арендатора  в дополнительном соглашении  от 15.03.2022, из  переписки сторон усматривается договоренность сторон о том, что ответчик установит  вентиляционное оборудование в спорном помещении; двусторонние акты были подписаны сторонами после приобретения Компанией оборудования и согласования проекта его установки, вместе с тем оборудование так и не было  установлено; по поводу состояния помещения представитель пояснил, что оно находится на 1 этаже здания, при этом вентиляция изначально была установлена только в санузле, в самом помещении вентиляция не предусматривалась, вентиляционные каналы отсутствуют. 

Представитель ответчика полагал, что вентиляционный канал перекрыт в результате осуществленных истцом ремонтных работ; наличие вентиляции подтверждается, по мнению Компании, актом осмотра от 19.01.2022.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 28.09.2023, представителю ответчика предложено представить доказательства наличия в помещении вентиляционных каналов в обоснование доводов, представителю истца предложено представить техническую документацию, содержащую сведения об установленной системе вентиляции.

После продолжения заседания после перерыва представитель ответчика  ходатайствовал о приобщении к материалам дела технического  отчета по обследованию внутристенных каналов  по адресу: Санкт-Петербург, пер. Крылова, д. 1, лит. А, пом. 3Н, шифр 26/23, подготовленного ООО «Ревенсис», согласно которому к помещению ведут вентиляционные каналы, которые завалены.

Представитель Общества ходатайствовал о приобщении к материалам дела выкопировки из технической документации, представленной ТСЖ, в отношении вентиляционных каналов, согласно которой  до 1 этажа, на котором находится спорное помещение, доходит лишь один из вентиляционных каналов, он завален на 30%, при этом согласно плану кровли здания, выход указанного канала  зашит металлом.

Представленные сторонами в обоснование позиции документы приобщены судом к материалам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 29.11.2021 между Обществом (арендодатель) и Компанией (арендатор) был заключен договор № 5/А аренды нежилого помещения 3-Н площадью 21,7 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001139:3163, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, пер. Крылова, д. 1, лит. А, для использования под офис.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата за пользование помещением составляет 95 000 руб.  в месяц, НДС не облагается; плата за коммунальные услуги и услуги связи в арендную плату не входит и оплачивается арендатором  отдельно по счетам, предъявляемым ему  арендодателем.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата  осуществляется  ежемесячно  не позднее пятого числа оплачиваемого  месяца.

В силу пункта 3.7 договора помимо  арендной платы  арендатор вносит обеспечительный платеж  в размере 95 000 руб., который в случае прекращения и расторжения договора засчитывается арендодателем за последний месяц аренды.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что он заключен сторонами сроком на пять лет.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено право арендатора инициировать  досрочное прекращение договора в одностороннем внесудебном порядке в случае, если помещение в силу независящих от арендатора обстоятельств, окажется в непригодном  для его использования по назначению состоянии.

В силу положений пункта 4.7 договора о досрочном его прекращении по предусмотренным, в том числе пунктом 4.6 договора основаниям сторона, инициировавшая досрочное прекращение сообщает другой стороне договора путем направления соответствующего уведомления, при этом договор считается  прекращенным с даты, указанной в уведомлении.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае просрочки арендных платежей арендодатель вправе потребовать от арендатора  уплаты пеней в размере 0,1% от суммы  просроченного платежа за каждый  день  просрочки.

Договор в нарушение положений статьи 609 ГК РФ сторонами зарегистрирован не был.

Помещение передано  арендатору по акту приема-передачи от 29.11.2021, при этом согласно пунктам 2,3 акта  помещение передано в состоянии, пригодном для  его использования  в целях, предусмотренных договором, арендатор не имеет претензий  по состоянию помещения.

Впоследствии между сторонами 20.12.2021 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому пункт 3.3.1 договора  изложен в новой редакции, согласно которой на период подготовки арендуемого помещения  к эксплуатации в соответствии с требованиями  арендатора к его техническому оснащению сторонами устанавливаются арендные каникулы сроком до 03.01.2022; на период арендных каникул арендатор освобождается от обязанности  по оплате арендной платы.

Позднее 01.02.2022 сторонами заключено дополнительное соглашение № 2  к договору, согласно которому арендная плата составляет 95 000 руб. в месяц, при этом арендная плата первого месяца аренды составляет 49 807 руб. (пункт 3.1); в пункте 2 соглашения стороны изложили основания уменьшения размера арендной платы за первый месяц аренды (январь) (до 03.01.2022 арендатор был освобожден от уплаты арендной платы (плата уменьшена на 9 193 руб.);  арендатору предоставлена скидка на плату за первый месяц в размере 25 000 руб.; в зачет арендной платы арендатор оплатил уборку  после ремонтных работ в помещении на сумму 11 000 руб.).

В апреле 2022 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 26.04.2022 № 3, по условиям которого  арендная плата за пользование помещением в феврале и  марте  2022 года  составляет  80 000 руб. ежемесячно (арендодатель  предоставляет арендатору  скидку на арендную плату в размере 15 000 руб. за каждый указанный месяц); плата за пользование помещением в апреле 2022 года составляет 64 500 руб. (при уменьшении платы стороны руководствовались следующим: арендатору предоставлена скидка в размере 15 000 руб.;  в зачет платы арендатор оплатил установку  переговорного устройства для входа в помещение в размере 3 500 руб.; в зачет платы арендатор обязуется оплатить ООО «Евроклимат»  услуги по согласованию с Комитетом по градостроительству и архитектуре размещения дополнительного оборудования на фасаде здания в размере 12 000 руб.).

Впоследствии арендатор направил в адрес Общества заявление от 27.07.2023 о расторжении договора с 29.07.2022  на основании пункта 4.6 договора, ссылаясь на то обстоятельство, что помещение не пригодно  для эксплуатации по его назначению ввиду отсутствия вентиляции;  также Компания предложила арендодателю принять помещение по акту 29.07.2022 и уведомила о проведении осмотра  помещения с участием эксперта.

Акт возврата помещения арендодателем подписан не был.

Из акта осмотра от 29.07.2022 (л.д. 139) не следует, что представитель Общества участвовал при осмотре помещения.

Впоследствии на сайте базы объявлений об аренде и продаже недвижимости «Циан» 20.08.2022 арендодателем было размещено объявление о сдаче спорного помещения в аренду.

Общество, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Компанией обязательств по договору по оплате арендной платы и наличии у арендатора задолженности  за май 2022 года в размере 85 000 руб., июнь 2022 года  в размере 95 000 руб., июль 2022 года в размере 95 000 руб., август 2022 года  в размере 95 000 руб. (с учетом зачета обеспечительного платежа за последний месяц аренды (сентябрь 2022 года)), всего на сумму 370 000 руб., 29.08.2022 направило в адрес Компании претензию с требованием об уплате указанной задолженности по арендным платежам и неустойки.

Поскольку Компания претензию оставила без удовлетворения, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, сослался на заключенное между сторонами дополнительное соглашение от 15.03.2022 № 3, в соответствии с которым до 01.05.2022 ответчик был вправе за свой счет приобрести и установить необходимое оборудование с последующей компенсацией указанных расходов арендодателем в счет арендной платы; указанное соглашение не было исполнено Компанией, в связи с чем оснований для уменьшения размера арендной платы не имеется; также суд отметил, что в период действия договора истцом неоднократно были предоставлены скидки по арендной плате, действующим законодательством не предусмотрено изменение размера арендной платы за прошедший период аренды.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что спорное помещение было передано Компании по акту приема-передачи 29.11.2021, при этом согласно пунктам 2,3 акта  помещение передано в состоянии, пригодном для  его использования  в целях, предусмотренных договором, арендатор не имеет претензий  по состоянию помещения.

Доказательств направления в адрес Общества претензий относительно ненадлежащего состояния помещения, в том числе вентиляции, Компанией не представлено.

Доводы ответчика относительно того, что предоставленные дополнительными соглашениями к договору скидки по арендной плате были обусловлены ненадлежащим состоянием помещения, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из содержания дополнительных соглашений не следует, что снижение арендной платы за указанные в соглашениях периоды связаны с недостатками помещения.

Техническое заключение по результатам обследования помещения, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория строительной экспертизы», обоснованно расценено судом первой инстанции как не подтверждающее ненадлежащее техническое состояние арендуемого объекта, поскольку составлено по заказу арендатора, замеры проводились без участия арендодателя. Кроме того, в суде апелляционной инстанции представлены доказательства, подтверждающие, что спорное помещение технически оборудовано только вентиляцией в санузле, а иные вентиляционные каналы доходят лишь до второго этажа. С учетом периода эксплуатации помещения арендатором оснований считать, что такой недостаток мог быть выявлен лишь через семь месяцев после передачи помещения, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Компания не оспаривает, что занимала спорное помещение до 29.07.2022, при этом требований о расторжении договора до июля 2022 года не заявляла.  

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования Общества о взыскании задолженности по арендной плате и пеней являются обоснованными.

Между тем, принимая во внимание подписанные сторонами двусторонние акты за май и июнь 2022 года, которыми размер арендной платы уменьшен до 10 000 руб., осуществленный Компанией обеспечительный платеж, а также то обстоятельство, что после уведомления Компанией о расторжении договора Обществом на сайте базы объявлений об аренде и продаже недвижимости «Циан» 20.08.2022 было размещено объявление о сдаче спорного помещения в аренду, что свидетельствует о нахождении помещения во владении Общества и согласовании прекращения арендных отношений с Компанией, задолженность ответчика за период аренды до 19.08.2022 составляет 70 693 руб.  

Ссылка Общества и суда первой инстанции на положения, содержащиеся в дополнительном соглашении к договору от 15.03.2022 № 3, является необоснованной, поскольку в материалы дела указанное соглашение представлено без подписи арендатора, тогда как  последний в своих возражениях  и апелляционной жалобе отрицал факт заключения сторонами соглашения, которым на арендатора была бы возложена обязанность по установке вентиляционного оборудования.

Также Обществом заявлено требование о взыскании неустойки.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае просрочки  арендных платежей арендодатель вправе потребовать от арендатора  уплаты пеней в размере 0,1% от суммы  просроченного платежа за каждый  день  просрочки.

В связи с изложенным удовлетворению подлежат требования о взыскании с Компании 4 807 руб. 12 коп. неустойки за нарушение срока внесения арендной платы исходя из установленного судом апелляционной инстанции размера задолженности.  

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 23.06.2023 по делу № А56-104417/2022 изменить. 

Взыскать с Санкт-Петербургского специализированного адвокатского бюро по вопросам миграции, административному и налоговому праву «Проверки.Нет» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крылья» 70 693 руб. задолженности по арендной плате, 4807 руб. 12 коп. неустойки. 

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крылья» в пользу Санкт-Петербургского специализированного адвокатского бюро по вопросам миграции, административному и налоговому праву «Проверки.Нет» 399 руб. 60 коп. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

С.В. Изотова 

И.В. Масенкова