АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А83-18772/2018

г. Калуга

10 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03.12.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 10.12.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова,

судей

И.В. Сорокиной,

ФИО1,

при ведении протокола судебного 

заседания помощником судьи                Е.В. Трохачевой 

при участии в судебном заседании представителей:

ООО «СКАЙ ПЛАЗА» – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019;

Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым – ФИО3 по доверенности от 18.04.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СКАЙ ПЛАЗА» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 01.04.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 по делу №А83-18772/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Ялты Республики Крым (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «СКАЙ ПЛАЗА» (далее – ответчик, общество, заявитель) о расторжении  договора аренды земельного участка от 15.08.2008 №1244, заключенного между Ялтинским городским советом и ООО «Скай-Плаза» в отношении земельного участка общей площадью 0,9545 га, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 90:25:010107:523 (ранее присвоенный кадастровый номер 0111900000:01:007:0148), об обязании общества возвратить департаменту по акту приема-передачи указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 01.04.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019, исковые требования удовлетворены частично, судом расторгнут договор аренды земельного участка от 15.08.2008 №1244, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО «Скай-Плаза» в отношении земельного участка общей площадью 0,9545 га, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 90:25:010107:523 (ранее присвоенный кадастровый номер 0111900000:01:007:0148). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, постановить новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель жалобы указывает, что пункт 4.2 договора устанавливает двухлетний льготный период уплаты арендных платежей, а не срок окончания работ, как установлено судами первой и апелляционной инстанций. Заявитель считает, что истец препятствовал освоению земельного участка в установленные договором сроки, так как затягивал рассмотрение обращений общества, что подтверждается судебными актами. Кроме того, к освоению земельного участка можно отнести получение разрешительной документации. По мнению заявителя, акты осмотра истца не соответствуют действительности, поскольку номер участка указан неверный, а изложенные сведения не соответствуют фототаблице. Заявитель указывает, что у общества всего четыре земельных участка, один из которых находится в собственности.

Представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель департамента с доводами жалобы не согласился.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из содержания кассационной жалобы усматривается, что судебные акты обжалуются в отношении удовлетворения исковых требований, и с учетом положений статьи 286 АПК РФ, законность и обоснованность судебных актов проверяется судом в рамках доводов кассационной жалобы.

По мнению суда кассационной инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, суды в соответствии с положениями статей 430, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 22, 35, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 13, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», обоснованно исходили из следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Ялтинским городским советом и обществом 15.08.2008 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,9545 га, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 0111900000:01:007:0148, целевое назначение – для строительства и эксплуатации многофункционального гостинично-офисного центра с кинотеатром, апартаментами и автопаркингом.

Пунктом 2.2 договора установлено, что на земельном участке находятся нежилые помещения, которые принадлежат арендатору на праве собственности на основании свидетельства от 17.12.2007 Исполнительного комитета Ялтинского городского совета, зарегистрированного КП ЯГС «БТИ», регистрационный номер 5765174.

Срок действия договора установлен пунктом 3.1 договора и составляет 49 лет.

Договор зарегистрирован 11.08.2009 Ялтинским отделением КРФ ГП «ЦГЗК».

Между Ялтинским городским советом и обществом 04.12.2009 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в пункты 4.2 и 4.3 договора аренды, касающиеся внесения арендной платы, в разделы условий возврата земельного участка, изменения условий договора и прекращение его действия, а также заключительные положения, зарегистрированное Ялтинским отделением КРФ ГП «ЦГЗК» 23.12.2009.

Судами установлено, что ответчиком получены свидетельства о государственной регистрации права, выданные 17.04.2015, 20.04.2015, 11.05.2015 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на навес площадью 59,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010204:475; нежилое здание площадью 510,7 кв.м, кадастровый номер 90:26:010108:179; нежилое здание площадью 186,6 кв.м, кадастровый номер 90:25:010108:183; нежилое здание площадью 107,9 кв.м, кадастровый номер 90:25:010108:186; нежилое здание площадью 152,9 кв.м, кадастровый номер 90:25:010108:182; навес площадью 100,8 кв.м, кадастровый номер 90:25:010108:184; навес площадью 60,4 кв.м, кадастровый номер 90:26:010108:185; нежилое здание площадью 13 кв.м, кадастровый номер 90:25:010107:566; здание ТП площадью 144,10 кв.м, кадастровый номер 90:26:010107:567, расположенные по адресу: 

<

...>.

Кроме того, за ответчиком зарегистрировано право на нежилое здание площадью 388,3 кв.м, кадастровый номер 90:26:010107:2021, расположенное по адресу: 

<

...>.

Как следует из кадастровой выписки, на земельном участке также расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 90:26:010107:643 и 90:25:010107:1923.

Земельному участку 07.10.2016 присвоен кадастровый номер 90:25:010107:523.

В связи с переоформлением права аренды на земельный участок площадью 9 545 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 90:25:010107:523, общество 07.03.2017 обратилось к ответчику о предоставлении в аренду земельного участка.

На основании межведомственного запроса истца сотрудниками Управления земельного и градостроительного муниципального контроля Администрации г. Ялты Республики Крым 26.06.2018 осуществлен выезд на место расположения земельного участка, по ул. Киевской, 4, пл. Советская, в г. Ялта, в ходе которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010107:523, площадью 0,9545 га, расположен общественный туалет, строительные работы не ведутся, строительные машины и механизмы отсутствуют, о чем составлен акт №19.

Департамент 17.07.2018 обратился к обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, а также предложением о расторжении договора в случае не исполнения обязательств.

В связи с не урегулированием спора истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Приходя к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, суды обоснованно указали, что неисполнение арендатором условий договора является основанием для его расторжения.

Согласно части 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон №6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом, то есть – с 18.03.2014.

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Закона №6-ФКЗ и учитывая дату заключения и период действия договора аренды, суды пришли к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также российское законодательство, в том числе ГК РФ.

Согласно частям 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 данного Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Департаментом в качестве существенного нарушения условий договора при обращении в арбитражный суд указано на несоблюдение ответчиком сроков строительства, согласованных сторонами в дополнительном соглашении от 04.12.2009 к договору аренды, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность  строительства объекта на земельном участке.

Договор аренды заключен сторонами сроком на 49 лет, цель землепользования – строительство и эксплуатация многофункционального гостиночно-офисного центра с кинотеатром, апартаментами и автопаркингом.

Дополнительным соглашением от 04.12.2009 к договору аренды стороны согласовали изменение пункта 4.2 договора и установили, что  арендная плата устанавливается на период строительства объекта (но не более двух лет с момента государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка) – 207 317,40 гривен в год, а  после ввода объекта в эксплуатацию – 1 036 777,90 гривен в год.

Исходя из фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, судами установлено, что в 2014-2016 годах ответчиком  предпринимались определенные меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства, а именно получены технические условия, акты сдачи-приемки изыскательской продукции. В подтверждение осуществления строительных работ ответчиком представлены декларации о готовности объекта к эксплуатации – обустройство пешеходного перехода на уровне 2-го этажа между кинотеатром «Сатурн» и домом торговли, в отношении разных очередей строительства.

Между тем, судами обоснованно установлено, что ответчик не осуществил полный комплекс необходимых мер для строительства оговоренного в договоре объекта, доказательств наличия объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта не представлено.

Таким образом, судами установлено, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, предусмотренный договором аренды, а установленный дополнительным соглашением к договору срок истек в 2011 году, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды.

Как правомерно указали суды, предоставляя спорный земельный участок в аренду в 2008 году, истец вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка на нем будет возведен объект недвижимости – многофункциональный гостиночно-офисный центр с кинотеатром, апартаментами и автопаркингом, в котором заинтересован город Ялта, а также на получение арендной платы, превышающей средства, которые обязано выплачивать общество в период строительства, что привело бы к пополнению бюджета города.

Кроме этого, при рассмотрении спора исходя из установленных фактических обстоятельств, суды обоснованно учли, что  в рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей. Продемонстрированные обществом темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора даже в течение всего срока его действия.

Вышеизложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.02.2019 №310-ЭС18-25381

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, суды пришли к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, что послужило основанием для его расторжения.

Доводы кассатора о том, что истец препятствовал освоению земельного участка в установленные договором сроки, так как затягивал рассмотрение обращений общества, что подтверждается судебными актами, а также то, что к освоению земельного участка можно отнести получение разрешительной документации, о наличии у заявителя трех земельных участков, судебной коллегией не принимаются, поскольку данные доводы были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка.

Ссылка заявителя на то, что акты осмотра истца не соответствуют действительности, поскольку номер участка указан неверный, а изложенные сведения не соответствуют фототаблице, является несостоятельной, поскольку указанные доказательства судами первой и апелляционной инстанции были оценены наряду с другими имеющимися в деле доказательствами, что не повлияло на правильность выводов судов.

Убедительных доводов и ссылок на доказательства, бесспорно опровергающие установленные судами обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения спора, кассатор не представил, поэтому у суда кассационной инстанции нет оснований считать, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы кассатора не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судами норм материального и процессуального права. Данные доводы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае о наличии оснований для расторжения договора аренды, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств, установленных судами фактических обстоятельств и положенных в обоснование содержащихся в судебных актах выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Иная оценка заявителем обстоятельств спора и толкование положений законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, не означает допущенных при рассмотрении дела судебных ошибок, влекущих отмену судебных актов.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 01.04.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 по делу №А83-18772/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                              В.В. Ципляков

Судьи                                                                                      И.В. Сорокина

ФИО1