АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-2199/2019

г. Махачкала

12 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.11.2020.

Полный текст мотивированного решения изготовлен 12.11.2020.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ТУ Росимущества в РД 

к ЖСК "Альянс" 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росприроднадзора по РД, Дагестанское УФАС, Управление Росреестра по РД, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД, пайщики 

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды 

о применении последствий недействительности сделки в виде возврата участка

при участии представителей

от ответчика: ФИО1 доверенность, паспорт

от истца и третьих лиц: извещены, не явились

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

УСТАНОВИЛ:

ТУ Росимущества в РД обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ЖСК "Альянс", в котором просит: 

- признать ничтожным договор аренды земельного участка №235 от 20.06.2016, заключенный с ЖСК "Альянс" земельного участка с кадастровым номером 05:40:000040:2079, расположенного по адресу: 

<

...>; 

- применить последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка ТУ Росимущества в РД по акту приема-передачи в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования основаны на статьях 12, 167, 168, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьях 39.6, 39.17, 39.18, 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивированы тем, что оспариваемый договор заключен без проведения торгов. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росприроднадзора по РД, Дагестанское УФАС, Управление Росреестра по РД, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО1, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, Усманова Имамат Салимовна, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, Юсупов Исрапил Даудович, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112.

Истец и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте которого извещены надлежащим образом арбитражным судом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Кодекса.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, в дополнениях и в возражениях к нему. Кроме того, ответчиком заявлен срок исковой давности.

Пайщики (ФИО113, ФИО36, ФИО13, ФИО76, ФИО49, ФИО62, ФИО19, ФИО114, ФИО110, ФИО44, ФИО115, ФИО7, ФИО77, ФИО72, ФИО89, ФИО14, ФИО85, ФИО35, ФИО116, ФИО117, ФИО87, ФИО47, ФИО118, ФИО98, ФИО34, ФИО22, ФИО15, ФИО29, ФИО39, ФИО119, ФИО102, ФИО94, ФИО83, ФИО27, ФИО108, ФИО101, ФИО9, ФИО104, ФИО12, ФИО120, ФИО70, ФИО61, ФИО23, ФИО45, ФИО41, ФИО56, ФИО106, ФИО25, ФИО48, ФИО46, ФИО121, ФИО58) исковые требования не признают, в иске просят отказать.

Позиция третьего лица (Дагестанское УФАС) изложена в отзыве.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 16.03.2016 регистрационный орган зарегистрировал право собственности Российской Федерации на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов - для размещения административных зданий) площадью 1086 +/-12 кв. м с кадастровым номером 05:40:000040:2079, расположенный по адресу: 

<

...>, номер записи: 05-05/001-05/140/012/2016-6631/1 (л.д. 52 т. 1).

20.06.2016 между ТУ Росимущества в РД и ЖСК «Альянс» заключен договор аренды № 235 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, общей площадью 1086 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:40:000040:2079, находящийся по адресу: 

<

...>, под эксплуатацию административного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Договор заключен на срок 5 лет (л.д. 13-16 т.1).

13.07.2016 регистрационный орган зарегистрировал право аренды ЖСК «Альянс» на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000040:2079, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации права № 05-05/001-05/140/012/2016-17898/2 (л.д. 52 т. 1). Основанием для регистрации права аренды ЖСК «Альянс» является договор аренды № 235.

ТУ Росимущества в РД получено предупреждение Управления Федеральной службы безопасности по Республике Дагестан от 11.03.2019 № 04-04/1284 о том, что теруправлением при проведении аукциона на предоставление в аренду сроком на 49 лет государственного имущества – земельного участка площадью 1087 кв. м с кадастровым номером 05:40:000040:2079, находящегося по адресу: 

<

...>, нарушило антимонопольное законодательство, предусмотренное статьями 15 и 19 Федерального закона «О защите конкуренции». В частности, в предупреждении УФАС по РД указано, что извещение о проведении торгов на официальном сайте torgi.gov.ru не было опубликовано.

Истец полагая, что указанный договор заключен с нарушением действующего земельного законодательства (в обход публичных процедур) и прав неопределенного круга лиц, обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу пункта 1 статьи 3 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету. 

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Вместе с тем, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 307-ЭС15-17878).

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 АПК РФ рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений; суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

Согласно части 3 статьи 6 Земельного кодекса земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статьей 34 Земельного кодекса, в действовавшей до 01.03.2015 редакции, предусматривалось, что уполномоченные действовать от имени публично-правовых образований органы обязаны обеспечить управление и распоряжение находящимися в собственности и (или) в ведении таких образований земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса (изъятые из оборота), могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. 

В случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду, он предоставляется на основании договора аренды (подпункт 3 пункт 1 статьи 39.1 Земельного кодекса). 

Статьей 39.6 Земельного кодекса в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела арбитражным судом, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. 

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Поскольку сделка (договор аренды № 235) заключена после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".

Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть недействительной по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой в судебном порядке (ничтожная сделка). К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях. Такое лицо должно иметь охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). 

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Вопросы подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регламентированы статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса.

Материалы дела свидетельствуют и сторонами не оспорено, что в нарушение императивных законодательных норм земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:40:000040:2079 предоставлен кооперативу в аренду сроком на 5 лет без проведения торгов. В отсутствие доказательств подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:40:000040:2079 в порядке, регламентированном статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса, а также отсутствие доказательств наличия прав на аренду земельного участка без проведения торгов, доводы истца о нарушении рассматриваемой сделкой прав и законных интересов неопределенного круга лиц, суд считает правомерными.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 05:40:000040:2079 относится к категории «земли населенных пунктов» - под административное здание, тогда как фактически данный участок занят объектом незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, что подтверждается фотоматериалом, представленным в материалы дела ответчиком, что истцом также не оспаривается (л.д. 54-56 т.2).

В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки истец просит обязать возвратить спорный земельный участок.

Поскольку судом установлено и не оспаривается сторонами, на спорном земельном участке с кадастровым номером 05:40:000040:2079 расположен незавершенный строительством объект, возврат земельного участка, связанный с его изъятием и передачей истцу невозможен без разрешения вопроса об объекте, находящемся на данном участке. При этом требование о сносе названной постройки истец не заявил.

Поскольку на земельном участке, предоставленном по недействительной сделке, находится незавершенный строительством объект, к спорным правоотношениям статья 167 Гражданского кодекса не может быть применима и не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению и передаче земельного участка, поскольку иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате земельного участка по правилам реституции.

В статье 222 Гражданского кодекса самовольная постройка определена как здание, сооружение, возведенное на не предоставленном в установленном порядке земельном участке, без получения на это необходимых разрешений (пункт 1). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2). Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. Снос самовольной постройки может быть произведен только при наличии соответствующего требования (иска) собственника земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731).

При имеющихся сведениях о нахождении на спорном земельном участке объекта собственник земельного участка вправе требовать освобождения земельного участка исключительно по основаниям статьи 222 Гражданского кодекса, что обусловливает необходимость установления ряда обстоятельств, предусмотренных положениями данной статьи. В таком случае требование о возврате участка по правилам реституции является ненадлежащим способом защиты, нарушенные права собственника (владение участком) могут быть восстановлены при разрешении иска о сносе расположенного на участке объекта.

При этом, признав спорный договор аренды № 235 ничтожным, нарушенное право истца на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса подлежит восстановлению путем аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости за №05-05/001- 05/140/012/2016-17898/0 от 13.07.2016 о договоре аренды № 235 от 20.06.2016.

Аналогичный подход применяется в судебной практике (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2020 № Ф08-7723/2020 по делу № А63-9243/2019).

При рассмотрении дела в суде ответчик заявили о применении срока исковой давности который по его мнению, составляет один год, поскольку сделка является оспоримой.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, применив положения положений статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса судом установлено, что о начале исполнения ничтожной сделки истец, являющийся ее стороной, узнал в момент ее исполнения / подписания передаточного акта от 20.06.2016, соответственно мог реализовать свое право на обращение в арбитражный суд с настоящим иском до истечения срока исковой давности - 20.06.2019. С иском в суд ТУ Росимущества в РД обратилось 30.04.2019, в пределах срока исковой давности.

На основании установленных обстоятельств, применив к спорным правоотношениям вышеуказанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части признания недействительным (ничтожным) договора аренды № 235 от 20.06.2016, а также применения последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости за №05-05/001- 05/140/012/2016-17898/0 от 13.07.2016 о договоре аренды № 235 от 20.06.2016. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов. 

Истец (орган местного самоуправления) в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, поэтому в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по делу взыскивается с ответчика в  доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № 235 от 20.06.2016. 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости за №05-05/001- 05/140/012/2016-17898/0 от 13.07.2016 о договоре аренды № 235 от 20.06.2016. 

В удовлетворении остальной части искового заявления отказать. 

Взыскать с ЖСК "Альянс" 6 000 руб. госпошлины в доход федерального бюджета. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                                                                                                          К.С. Гридасова