﻿﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-18468/2019

13 декабря 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     09 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 декабря 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Г.В. Лебедева,

судей  Н.С. Полубехиной, И.А. Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания:  Л.О. Котельниковым, 

при участии:  

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Т.А. Кузнецова, доверенность от 25.02.2019;

от 3-го лица: Т.А. Кузнецова, доверенность от 25.02.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-31825/2019)  общества   с ограниченной  ответственностью  «ЦДБ Красногвардейский» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2019  по делу                 № А56-18468/2019 (судья Бугорская Н.А.), принятое

по иску общества  с ограниченной  ответственностью  «ЦДБ Красногвардейский»

к  индивидуальному предпринимателю Плясунову Виктору Николаевичу

3-е лицо:  общество с ограниченной ответственностью «Акбор»

об урегулировании разногласий при заключении  договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЦДБ Красногвардейский» (далее также – Общество, арендатор) (Россия, 195213, Санкт-Петербург, пр-кт Заневский, д.37, лит.А, эт.3-4, пом.7Н, ОГРН: 1167847388720) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Плясунову Виктору Николаевичу (далее также – Предприниматель, арендодатель) (ОГРНИП: 314784725800383) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды от 01.01.2019 №01/2019.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Акбор» (194358, Санкт-Петербург, ул. Хошимина, д. 16, лит. А, пом. 1200-Н, ОГРН: 1167847494231) (далее – ООО  «Акбор»).

Решением суда  от 11.09.2019 исковые требования удовлетворены частично.

Указанное решение обжаловано Обществом в апелляционном порядке.

Испрашивая отмену вынесенного судебного акта, податель жалобы ссылается на неприменение закона, который подлежал применению.

Общество отмечает, что исходя из содержания статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) лица,  заключившие предварительный  договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем  договор и право  требовать от  другой стороны заключения  основного договора  на согласованных предварительным договором условиях.

Таким образом, статья 429 ГК РФ является императивной нормой и не позволяет ее интерпретацию в каком-либо ином смысле.

Общество несогласно с решением суда в части Приложения №3 к договору, принятым в редакции Предпринимателя, касающейся арендной платы.

Податель жалобы полагает, что новый  собственник нежилого помещения обязан заключить основной договор аренды на условиях предварительного договора аренды нежилого помещения.

При этом обязанность доказывать чрезмерность суммы арендной платы у Общества отсутствует. О размере арендной платы стороны договорились на весь период аренды, указав ее помесячно в Графике платежей, который является приложением к договору, условие о причинах существенного изменения обстоятельств отсутствует, так как в момент приобретения имущества новый собственник знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в частности, по размеру арендной платы.

С учетом изложенного податель жалобы полагает, что Приложение №3 к договору аренды, устанавливающее арендные платежи, подлежало принятию в редакции истца.

Согласно отзывам на апелляционную жалобу ответчик и третье лицо просят оставить решение суда без изменения.

Распоряжением председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 дело передано в производство судьи Г.В. Лебедева.

В судебном заседании присутствовал представитель ответчика и третьего лица, который дал пояснения, против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представитель истца, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, 13.11.2019 ходатайствовал о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

С учетом изложенного отсутствие истца не является препятствием для рассмотрения дела (часть 3 статьи 156, статья 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ)).

Законность и обоснованность судебного акта  проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,  Предприниматель  является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Хошимина, д. 16, лит. А, пом. 1200Н, общей площадью 269,5 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 78:36:0005508:9031 (далее также – помещение). 

27.12.2018 в адрес Общества  от Предпринимателя поступила оферта договора аренды нежилого помещения № 01/2019 от 01.01.2019 (далее также – договор аренды), предметом которого являлось предоставление во временное владение и пользование помещения.

В ходе переговоров по заключению договора аренды стороны не смогли прийти к соглашению по отдельным его условиям, а именно: пунктов 1.3, 2.1, 2.4,  2.6, 3.2.5, Приложение №3 «График платежей по  договору аренды нежилого помещения № 01/2019 от 01.01.2019» и включению  в договор аренды  пункта 4.5.

Обосновывая необходимость определения условий договора аренды в той редакции, которую предлагает Общество, последнее ссылается на условия предварительного договора аренды нежилого помещения от 01.07.2018, заключенного между ООО «Акбор» (третье лицо, предыдущий собственник помещения) и ООО «ЦБД Красногвардейский». 

Согласно пункту 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить в срок до 01.01.2019 договор аренды Помещения на условиях, предусмотренных данным предварительным договором. 

Общество указывает, что Предприниматель  после приобретения им права собственности на помещение, связан условиями предварительного договора, заключенного ранее между Обществом и предыдущим собственником помещения. 

В связи с этим все разногласия, которые возникают между Обществом и Предпринимателем  в рамках настоящего спора, подлежат разрешению с учетом содержания условий предварительного договора. 

Предприниматель, возражая против принятия спорных условий договора аренды в редакции Общества  полагает, что условия предварительного договора на него не распространяются, ссылаясь также на то обстоятельство, что 01.10.2018 между Обществом  и ООО  «Акбор» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения б/н в отношении спорного объекта (далее – договор аренды от 01.10.2018), который  был заключен на условиях, отличных от предварительного договора, на срок до 31.12.2018. Вместе с тем, по мнению Предпринимателя, с момента заключения договора аренды от 01.10.2018, предварительный договор прекратил свое действие.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших при заключении договора на основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования Общества в  части включения в условия  договора аренды  пункта 4.5. 

В отношении пунктов 1.3, 2.1, 2.4, 2.6, 3.2.5, Приложения №3 «График платежей по  договору аренды нежилого помещения № 01/2019 от 01.01.2019» суд принял редакцию Предпринимателя, в данной части Обществу в удовлетворении требований отказано.

Оценив доводы сторон и исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решение суда.

В соответствии со статьей  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту  1 статьи  429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как разъяснено в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

По правилам пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Вопреки доводам подателя жалобы, действующее законодательство не предусматривает для предварительного договора, предметом которого является отношения сторон по поводу заключения договора, объектом которого является недвижимое имущество, статус (и режим) обременения данного объекта, обязанность по заключению основного договора к новому собственнику недвижимости не переходит.

С учетом изложенного, принимая во внимание также, что ответчик стороной предварительного договора не являлся, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ответчик не связан условиями предварительного договора. 

Таким  образом, разрешение разногласий между сторонами договора аренды должно происходить без обязательного учета условий, содержащихся в предварительном договоре, что не исключает возможность их учета судом при разрешении разногласий в общем порядке. 

Ввиду того, что Предприниматель не возражал против самого факта заключения  договора аренды, но вместе с тем, не соглашался с Обществом  по отдельным его условиям, принимая во внимание, что Предприниматель предложил в ходе рассмотрения спора свою редакцию условий договора аренды, арбитражный суд правомерно рассмотрел настоящий спор по правилам статьи  446 ГК РФ, расценив процессуальное поведение сторон в качестве согласия на передачу преддоговорного спора на разрешение суда.

Удовлетворяя исковые  требования в части включения  в  договор аренды пункта 4.5, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 623 ГК РФ, отсутствием возражений арендодателя в отношении неотделимых улучшений, режимом последних, а также  необходимостью обеспечения баланса интересов сторон.

Применительно к возражениям ответчика, суд обоснованно учел, что стороны настоящего спора условиями предварительного договора не связаны. 

При принятии пункта 1.3 договора аренды в редакции ответчика, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что всевозможные устройства, приспособления, оборудование, изначально будучи вещами движимыми, после присоединения их к зданию (помещению) становятся частью здания (помещения), не подлежащей, по общему правилу, отделению, они выполняют функцию улучшения здания (помещения), делают его годным для занятия определенной деятельностью. При этом улучшения сами по себе не существуют после их приращения к помещению.

С учетом изложенного, формулировка названного пункта принята судом, как отражающая реально сложившиеся между сторонами отношения и соответствующая нормам материального права.

Принимая оставшиеся условия, а именно: пункта  2.1 и приложения к договору № 3 (определяет размер арендной платы), пункта  2.4 (устанавливает скидки  для арендатора в целях снижения финансовой нагрузки), пунктов 2.6 и 3.2.5 (устанавливает правило о компенсации за счет депозитного платежа возможного ущерба арендодателя от деятельности арендатора), в редакции Предпринимателя, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. 

Предложенная Предпринимателем редакция условий в части депозитного платежа и его назначения соответствует закону и обычаям, сложившимся в деловой практике. 

Принимая предложенные Предпринимателем редакции пунктов 2.6, 3.2.5 договора аренды,  суд  правомерно исходил из общего правила статьи 381.1 ГК РФ и того, что в арендных отношениях депозит является распространенным способом обеспечения обязательств арендатора, в том числе и по внесению арендной платы.

Определяя условия о размере арендной платы, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец, как арендатор,  не оспаривал размер платы по существу, не приводил доводов о том, что предложенная арендная плата является неразумной, завышенной или нерыночной, соответствующих доказательств в материалы дела также не представлено.

Оценив возражения истца в соответствующей части (мотивированные обязательностью условий предварительного договора), и имеющиеся материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для изменения размера арендной платы.

Оснований для иных вывод суд апелляционной инстанции также не находит.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции по существу. 

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.09.2019 по делу №А56-18468/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Г.В. Лебедев

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина