﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-5325/18 

Екатеринбург 17 марта 2020 г. Дело № А60-34827/2017 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2020 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2020 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тихоновского Ф.И., судей Оденцовой Ю.А., Сушковой С.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Колосова Михаила  Васильевича на определение Арбитражного суда Свердловской области от  09.10.2019 по делу № А60-34827/2017 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 по тому же делу о признании  Карвеля Алексея Юрьевича (должник) несостоятельным (банкротом).  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании принял участие представитель публичного  акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Сбербанк) - Голоднов А.Н.  (доверенность от 25.10.2018 № 3-ДГ/131).  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2018  Карвель А.Ю. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него  введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим  утверждена Кондратьева Анастасия Юрьевна.  

Колосов М.В. 12.07.2019 обратился в Арбитражный суд Свердловской  области с заявлением о признании предварительного договора купли-продажи  жилого дома от 02.10.2013, заключенного между Колосовым М.В. и  должником, основным; просил аннулировать записи № 66-66/02066/020/320/2016-1322/1 и № 66-66/020-66:020/320/2016-1321/1 от 19.07.2016 о  регистрации права собственности должника на земельные участки площадью  1200 кв. м и 194 кв. м, расположенные по адресу: Свердловская область,  Пышминский район, рабочий поселок Пышма, ул. Сергея Лазо, дом № 8, и  произвести государственную регистрацию перехода права собственности от  должника к Колосову М.В. на основании предварительного договора от  

02.10.2013 в отношении жилого дома общей площадью 60,7 кв. м,  расположенного по адресу: Свердловская область, Пышминский район,  рабочий поселок Пышма, ул. Сергея Лазо, дом № 8.  

Определением суда от 16.09.2019 к участию в обособленном споре в  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечена Колосова Любовь Васильевна.  

Определением суда от 09.10.2019 в удовлетворении заявления Колосова  М.В. отказано.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 

20.12.2019 определение суда первой инстанции от 09.10.2019 оставлено без  изменения.  

В кассационной жалобе Колосов М.В. (заявитель) просит судебные акты  отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное  применение норм материального права. Заявитель указывает на то, что в деле  нет разногласий относительно того факта, что Колосов М.В. приобрел жилой  дом 02.10.2013 (получил на него документы и ключи) и с этого времени уже  шесть лет в нем проживает, выкупная стоимость была оплачена 27.12.2013,  после чего в доме был произведен ремонт; при этом был признан  недействительным основной договор купли-продажи, оформленный 02.08.2016,  однако фактически жилой дом и земельный участок были отчуждены на  основании договора от 02.10.2013, поименованного как предварительный, но  содержащий все существенные условия договора купли-продажи, и все  обязательства по которому были исполнены сторонами в 2013 году, в том числе  и по оплате в сумме 500 000 руб., соответственно, к нему не подлежат  применению положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской  Федерации, суды должны были квалифицировать договор как договор купли- продажи исходя из существа обязательств сторон с учетом разъяснений,  изложенных в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения  общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении  и толковании договора».  

В отзыве на кассационную жалобу Сбербанк просит судебные акты  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая  выводы судов правильными, основанными на совокупной оценке имеющихся в  деле доказательств.  

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела,  проверив законность определения суда первой инстанции и постановления суда  апелляционной инстанции в обжалуемой части с учетом положений статьи 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между  Колосовым М.В. (покупатель) и Карвелем А.Ю. (продавец) подписан  предварительный договор купли-продажи недвижимости от 02.10.2013,  согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли- 

продажи (основной договор), условия которого стороны определяют в  настоящем предварительном договоре; основной договор должен быть  заключен до 01.06.2014.  

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора по основному  договору продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом  общей площадью 60,7 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область,  Пышминский район, рабочий поселок Пышма, ул. Сергея Лазо, дом № 8 (далее  – жилой дом), а покупатель обязуется принять объект и уплатить за него цену,  предусмотренную в договоре.  

В соответствии с пунктами 2.2, 2.3 предварительного договора стоимость  объекта составляет 500 000 руб. и будет оплачиваться в следующем порядке - в  срок до 01.01.2014.  

По условиям пунктов 2.4, 2.5, 2.6 предварительного договора продавец до  заключения основного договора обязан предоставить всю документацию по  жилому дому, а покупатель - оплатить стоимость объекта в порядке и в сроки,  предусмотренные пунктом 2.3 предварительного договора и основным  договором; продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче  объекта в собственность покупателю после фактической передачи объекта во  владение покупателя, подписания передаточного акта и перехода права  собственности после государственной регистрации на объект на имя  покупателя.  

Согласно расписке от 27.12.2013, Колосов М.В. передал Карвелю А.Ю.  500 000 руб.  

После этого между Карвелем А.Ю. (продавец) и Колосовым М.В.  (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного  участка от 02.08.2016, в соответствии с которым Карвель А.Ю. продал в  собственность Колосова М.В. за 500 000 руб. недвижимое имущество,  состоящее из жилого дома общей площадью 60,7 кв. метров, кадастровый  номер 66:20:1505005:135, а также земельных участков для индивидуального  жилищного строительства площадью 1200 и 194 кв. метров с кадастровыми  номерами 66:20:1502002:41 и 66:20:1502002:55, соответственно, расположенное  в р.п. Пышма по ул. Сергея Лазо, 8. В тексте договора отражено, что к моменту  его заключения отчуждаемое недвижимое имущество передано Колосову М.В.,  а стоимость недвижимости оплачена наличными денежными средствами под  расписку, а также отражено, что в жилом доме зарегистрированы Карвель А.Ю.  и пять членов его семьи.  

Государственная регистрация права собственности Колосова М.В. в  отношении указанной в договоре недвижимости состоялась 15.08.2016 на  основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от  02.08.2016.  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017  принято к производству заявление Сбербанка о признании Карвеля А.Ю.  несостоятельным (банкротом).  

Определением суда от 20.09.2017 введена процедура реструктуризации  долгов Карвеля А.Ю.  

Решением суда от 20.03.2018 Карвель А.Ю. признан несостоятельным  (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества.  

В ходе дела о банкротстве должника постановлением Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018 договор купли-продажи  жилого дома и земельного участка от 02.08.2016 признан недействительным на  основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), применены  последствия недействительности сделки; суд обязал Колосова М.В. передать  финансовому управляющему должника жилой дом и земельные участки и  восстановил Колосову М.Ю. требование к Карвелю А.Ю. в размере 500 000  руб.  

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2018  постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018  оставлено без изменения.  

Колосов М.Ю. 12.07.2019 обратился в арбитражный суд с заявлением, в  котором просил признать предварительный договор купли-продажи жилого  дома от 02.10.2013 основным; просил аннулировать записи № 66-66/02066/020/320/2016-1322/1 и № 66-66/020-66:020/320/2016-1321/1 от 19.07.2016 о  регистрации права собственности должника на земельные участки площадью  1200 кв. м и 194 кв. м, расположенные по адресу: Свердловская область,  Пышминский район, рабочий поселок Пышма, ул. Сергея Лазо, дом № 8, и  произвести государственную регистрацию перехода права собственности от  должника к Колосову М.В. на основании предварительного договора от  02.10.2013 в отношении жилого дома.  

В обоснование заявленных требований Колосов М.Ю. ссылался на то, что  ни предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 02.10.2013,  ни основной договор не подлежали государственной регистрации с 01.03.2013,  предметом предварительного договора являлось заключение в будущем  основного договора, но все обязанности сторон договора купли-продажи были  исполнены уже в 2013 году, включение в наименование договора от 02.10.2013  слова «предварительный» не свидетельствует о том, что к нему применяются  правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; исходя из  буквального толкования условий договора и действий сторон, предварительный  договор купли-продажи недвижимости от 02.10.2013 фактически является  договором купли-продажи недвижимости.  

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрена возможность сторон заключить предварительный договор, по  условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор о  передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)  на условиях, предусмотренных предварительным договором.  

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны  обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского  кодекса Российской Федерации).  

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным  

договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны  должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из  сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.  

Исследовав материалы дела, установив, что в дальнейшем через два года  стороны заключили договор купли-продажи объектов недвижимости (жилого  дома и земельных участков) от 02.08.2016, на основании которого в силу норм  пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации 15.08.2016  была произведена государственная регистрация перехода права собственности  на объекты недвижимости, а также принимая во внимание, что при  рассмотрении заявления об оспаривании договора от 02.08.2016 всесторонне  рассматривались и доводы о заключении сторонами предварительного договора  от 02.10.2013, о произведенной Колосовым М.В. оплате в сумме 500 000 руб., и  с учетом данных обстоятельств вступившим в законную силу судебным актом –  постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  18.06.2018 - было установлено, что договор купли-продажи между должником  и Колосовым М.В. заключен только лишь 02.08.2016, а сам по себе факт  передачи Колосовым М.В. должнику в декабре 2013 года денежных средств в  сумме 500 000 руб. не порождает у Колосова М.В. прав собственника в  отношении спорной недвижимости, принимая во внимание преюдициальное  значение данного судебного акта (статья 69 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации) в отношении обстоятельств заключения  договора купли-продажи от 02.08.2016 и признании его недействительным по  специальным основаниям Закона о банкротстве, и учитывая, что оснований не  согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции не имеется,  каких-либо доводов и доказательств, опровергающих данные выводы, не  представлено, суды, исходя из совокупности данных обстоятельств, пришли к  обоснованному выводу о том, что оснований считать, что стороны заключили  договор купли-продажи жилого дома 02.10.2013, подписав предварительный  договор, не имеется.  

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор купли- продажи от 02.10.2013, поименованный как предварительный, содержал все  существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем суды должны  были квалифицировать данный договор как договор купли-продажи с учетом  разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых  вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской  Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление №  49), не принимаются.  

В данном случае стороны не изъявляли желание заключить основной  договор в срок, предусмотренный предварительным договором от 02.10.2013, а  также не принимали мер по принудительному его заключению, а по истечении  более двух лет заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного  участка от 02.08.2016, тем самым выразили свою волю на приобретение  предусмотренных данным договором прав и обязанностей, и именно на  основании данного договора произведена государственная регистрация  

перехода права собственности, которая сторонами не оспаривалась. В такой  ситуации оснований считать предварительный договор от 02.10.2013 основным,  на основании которого и следовало произвести регистрацию перехода права  собственности, не имеется.  

Суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной  жалобы считает, что выводы судов об отсутствии оснований для  удовлетворения заявления сделаны на основании исследования и совокупной  оценки приведенных доводов и доказательств, исходя из конкретных  обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим  обстоятельствам данного обособленного спора и имеющимся в деле  доказательствам, основаны на верном применении норм права, регулирующих  спорные отношения.  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся  в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации основанием для изменения судебных актов, судом кассационной  инстанции не установлено.  

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной  жалобы не имеется, определение суда первой инстанции и постановление суда  апелляционной инстанции отмене не подлежат.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.2019 по делу   № А60-34827/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 20.12.2019 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу Колосова Михаила Васильевича - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Ф.И. Тихоновский  

Судьи Ю.А. Оденцова  

 С.А. Сушкова