Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-48742/2024-ГК

Дело № А40-258412/23

город Москва

17 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В., 

судей Захаровой Т.В., Кухаренко Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елмановой А.А., 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июня 2024 года 

по делу №А40-258412/23, 

по иску ООО «Крона-Мед» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об урегулировании разногласий,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 17.10.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Крона-Мед» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенный по при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), изложив: Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 6 097 357 (Шесть миллионов девяносто семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 21 копейки в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-258412/23-125-1360, выполненным ООО «Вердикт-оценка». НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 72 587 (Семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят семь) руб. 59 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Решением от 04.06.2024 Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что 12.09.2013 между ООО «Крона-Мед» (Покупатель, Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (Департамент, Продавец, Ответчик) заключен Договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы № 00-00100/13 от 12.09.2013 г, согласно которому истец принял в аренду нежилое помещение с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенное по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8),

Являясь добросовестным арендатором и отвечая требованиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации ига в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 159) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, Истец 31.07.2023 обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Федерального закона.

Ответчиком в рамках предоставления государственной услуги с сопроводительным письмом (№ 33-5-120672/23-(0)-9 от 03.10.2023) в адрес Истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-8789, который был получен Истцом в «личном кабинете» на портале mos.ru 03.10.2023.

Пунктом 3.1. Договора установлено, что стоимость нежилого помещения, арендуемого истцом, составляет 20 484 000 руб. В связи с выбором Арендатором способа оплаты приобретаемого имущества - ежемесячно, пунктом 3.4. договора платеж за нежилое помещение установлен в размере 243 857,15 руб., а кроме того, проценты за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, Истец 08.09.2023 направил в адрес Ответчика Заявление о подписании договора с Протоколом разногласий, содержащим предложение об изменении пунктов договора:

- п. 3.1.: стоимость нежилого помещения предложено установить в размере 3 167 897 (Три миллиона сто шестьдесят семь тысяч восемьсот девяносто семь рублей) 77 копеек

- п. 3.4.: с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере (Тридцать семь тысяч семьсот тринадцать рублей) 03 копейки

Кроме того, проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Согласно Отчету об оценке от 12.10.2023 № 134/2023-О, выполненного ООО КГ «ПраймАудит», рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 9 363 000 руб.

Кроме того, Истцом были произведены неотделимые улучшения на общую сумму 6 195 105,23 руб., что подтверждается договорами подряда и первичными документами, копии которых представлены в материалы дела.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, цена объекта составляет 9 363 000 - 6 195 105,23 = 3 167 897,77 руб. без НДС.

Письмом от 25.10.2023.2023 исх. № 33-5-115477/23-(0)-611 Ответчик отказал Истцу в подписании договора на условиях, предложенных Истцом.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 16.02.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Вердикт-оценка» (ИНН: 

<

***>), экспертам ФИО3, ФИО4 с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), по состоянию на дату - 31.07.2023 г.?

2. Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), по состоянию на дату -31.07.2023 г.?

Согласно экспертному заключению ООО «Вердикт-оценка» экспертами даны ответы:

1. рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:02:0014007:6193, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 120,7 кв.м. (этаж 1, пом. V, ком. 1,2,2а,3,4,4а,5,7; пом. VI, комн. 1-4; пом. IX, комн. 8), по состоянию на дату -31.07.2023 г. составляет 11 076 971 руб.

2. 4 979 613,79 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 ГК РФ, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 72 587 руб. 59 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции  по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2024 года по делу № А40-258412/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                       Б.В. Стешан

 

Судьи:                                                                                                Т.В. Захарова

 

Ю.Н. Кухаренко