ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-137143/21-180-983

25 августа 2022 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2022 г.     

Решение в полном объеме изготовлено 25 августа 2022 г.     

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРАВОВЫХ ЭКСПЕРТИЗ И КОМПЛЕКСНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ" (125459, МОСКВА ГОРОД, ТУРИСТСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 16, КОРПУС 4, ПОМЕЩЕНИЕ I, ОГРН: 1057747265883, Дата присвоения ОГРН: 20.06.2005, ИНН: 7704560474)

ответчик: 

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

Об обязании Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) заключить с ООО "Научно-исследовательский институт правовых экспертиз и комплексных исследований" (ОГРН 1057747265883, ИНН 7704560474) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Туристская, д. 16, корп. 4, общей площадью 146,6 кв.м. (1 этаж, пом. I, комн. 1-13), по цене 9 389 167 рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона

в судебное заседание явились:

от истца – Латынцев А.В. директор (реш. №1 от 20.12.2021г., паспорт)

от ответчика – Караваева А.О. ,дов. № 33-Д-841/21 от 19.11.2021

Судебное заседание проводилось с перерывом с 23.08.2022 по 25.08.2022

УСТАНОВИЛ:

ООО «Научно-исследовательский институт правовых экспертиз и комплексных исследований" (ОГРН 1057747265883, ИНН 7704560474) (далее по тексту именуемый также – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения исковых требований об обязании Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) заключить с ООО "Научно-исследовательский институт правовых экспертиз и комплексных исследований" (ОГРН 1057747265883, ИНН 7704560474) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 146,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Туристская, д. 16, корп. 4 (1 этаж, пом. I, комн. 1-13), по цене 9 389 167 (Девять миллионов триста восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на следующих условиях: 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) №

г. Москва                                                          «____»____________ 202__года

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий от имени города Москвы на основании ________________________________________________________, в лице ______________________________________, действующего на основании _______________________________________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт правовых экспертиз и комплексных исследований", именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице директора Латынцева Александра Викторовича, действующего на основании устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий, договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, ул. Туристская, дом 16, корпус 4, 1 этаж, помещение I (комнаты №№1-13), общей площадью 146,6 кв.м., а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.2.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с п. 3.4. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан предоставить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в п. 3.6. Договора.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 9 389 167 (Девять миллионов триста восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-137143/21-180-983. 

НДС в соответствии с подпунктом 12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется

3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Сумма процентов подлежит уплате в соответствии с Графиком платежей.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 156 486 руб. 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с 04732071000)

ИНН - 7705031674

КПП - 770301001

Банк получатель - ГУ Банка России по ЦФО/УФК по г.Москве

БИК - 004525988

Расчетный счет - 03100643000000017300

Счет банка получателя - 40102810545370000003

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя. Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца. 

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в п. 3.1. Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты пени в размере 1/365 ключевой ставки (ставки рефинансирования) ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Покупателя от взятых на себя обязательств.

5.2. В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной по ставке арендной платы на дату заключения Договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект.

5.3. Пени, указанные в п.5.1 договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в п.3.3 договора

5.4. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

В судебном заседании Истец поддерживал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту именуемого также – Закон № 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения. 

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Определением от 17.05.2022 г. судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "ЭКСПЕРТ" (111024, МОСКВА ГОРОД, АВИАМОТОРНАЯ УЛИЦА, ДОМ 34, КОРПУС 1, АНТРЕСОЛЬ 1 ЭТ., ПОМ.III, К.15), эксперту Ефимову Игорю Владимировичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Туристская, д. 16 корп. 4 общей площадью 146,6 кв.м. (этаж 1 пом. I комнаты №№ 1-13), по состоянию на 05.04.2021 года без учета НДС ?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. 

08 июля 2022 в суд поступило заключение эксперта. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы,         № 00-00155/18 от 02 апреля  2018 года арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул. Туристская, дом 16, корпус 4, 1 этаж, пом. I (комнаты №№1-13), общей площадью 146,6 кв. м. 

Помещение используется истцом под социальный проект размещения детского развивающего и учебного центра. 

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Истец, полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им помещения, 05 апреля 2021 года обратился к ответчику с заявлением (вх. №33-5-35004/21-(0)-0 от 05.04.2021) о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении указанного выше нежилого помещения. 

Ответчиком было принято решение об отказе в предоставлении данной государственной услуги, указанное в его письме в адрес истца от 14.04.2021 №33-5-35004/21-(0)-1), со ссылкой на то, что указанное помещение включено во время рассмотрения ответчиком заявления истца о предоставлении государственной услуги в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на основании распоряжения Департамента (Ответчика) от 11.09.2017 № 29626. 

25 апреля 2021 года истец направил ответчику жалобу от 24.04.2021 №21/70 (вх. № ДГИ-Э-52292/21 от 26.04.2021) на указанный выше отказ в предоставлении государственной услуги. В данной жалобе истец обратил внимание ответчика, что является ошибочной ссылка на то, что рассматриваемое помещение в настоящее время (в том числе во время рассмотрения ответчиком заявления истца о предоставлении государственной услуги) включено в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, так как при отказе в предоставлении государственной услуги ответчиком не было учтено, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы № 24450 от 26.07.2018 были внесены изменения в указанное выше распоряжение Департамента от 11.09.2017 № 29626, в соответствии с которыми рассматриваемое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул. Туристская, дом 16, корпус 4, 1 этаж, пом. I (комнаты №№1-13), общей площадью 146,6 кв.м., было исключено из Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Истец указывает на то, что ответчиком был признан факт исключения указанного выше нежилого помещения из Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Данное обстоятельство подтверждается ответчиком в абз. 4 стр. 2 имеющегося в деле письма ответчика в адрес истца от 29.04.2021 № ДГИ-Э-52292/21-1.  

При этом в ответе истцу от 29.04.2021 № ДГИ-Э-52292/21-1 ответчик отказал в удовлетворении указанной выше жалобы. 

Посчитав данные отказы неправомерными, истец 20 мая 2021 года направил ответчику оферту (проект договор) купли-продажи указанного выше нежилого помещения. До настоящего времени ответ на данную оферту Истец не получил, что явилось основанием для обращения в Суд.  

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ). 

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным. 

Согласно абз. 1  ч. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

До настоящего времени ответчик договор с истцом не заключил, действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, а именно: обеспечить проведение оценки спорного нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации, направить заявителю проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения, не исполнил.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.  Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ. 

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, а именно: 

- истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует иным требованиям, установленным Законом № 159-ФЗ; 

- указанное нежилое помещение с 02.04.2018 года непрерывно арендуются истцом; 

- отсутствуют доказательства наличия задолженности истца по оплате ответчику арендной платы по указанному выше договору аренды на дату подачи заявления; 

- площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках Закона № 159-ФЗ. 

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "ЭКСПЕРТ" Ефимову И.В.

Согласно заключению эксперта ООО "ЭКСПЕРТ" Ефимова И.В. рыночная стоимость нежилого объекта недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Туристская, д. 16 корп. 4 общей площадью 146,6 кв.м. (этаж 1 пом. I комнаты №№ 1-13), по состоянию на 05.04.2021 года без учета НДС составляет 9 389 167 (Девять миллионов триста восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 коп. 

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. 

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям действующего законодательства.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. 

Суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость нежилого помещения определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "ЭКСПЕРТ" Ефимовым Игорем Владимировичем. 

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 года. 

Доводы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются судом. 

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки. 

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Иные доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, также отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств. 

Ссылка Департамента на сложившуюся судебную практику не может быть принята судом во внимание, учитывая иные обстоятельства указанных ответчиком дел.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению с установлением стоимости объекта в соответствии с результатами судебной экспертизы.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску и расходы на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 23 000 руб. 00 коп. относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) заключить с ООО "Научно-исследовательский институт правовых экспертиз и комплексных исследований" (ОГРН 1057747265883, ИНН 7704560474) договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 146,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Туристская, д. 16, корп. 4 (1 этаж, пом. I, комн. 1-13), по цене 9 389 167 (Девять миллионов триста восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на следующих условиях: 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) №

г. Москва                                                          «____»____________ 202__года

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий от имени города Москвы на основании ________________________________________________________, в лице ______________________________________, действующего на основании _______________________________________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт правовых экспертиз и комплексных исследований", именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице директора Латынцева Александра Викторовича, действующего на основании устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий, договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, ул. Туристская, дом 16, корпус 4, 1 этаж, помещение I (комнаты №№1-13), общей площадью 146,6 кв.м., а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.2.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с п. 3.4. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект. В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан предоставить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в п. 3.6. Договора.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 9 389 167 (Девять миллионов триста восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек в соответствии с судебной экспертизой по делу № А40-137143/21-180-983. 

НДС в соответствии с подпунктом 12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется

3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Сумма процентов подлежит уплате в соответствии с Графиком платежей.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 156 486 руб. 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с 04732071000)

ИНН - 7705031674

КПП - 770301001

Банк получатель - ГУ Банка России по ЦФО/УФК по г.Москве

БИК - 004525988

Расчетный счет - 03100643000000017300

Счет банка получателя - 40102810545370000003

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя. Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца. 

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в п. 3.1. Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты пени в размере 1/365 ключевой ставки (ставки рефинансирования) ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Покупателя от взятых на себя обязательств.

5.2. В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной по ставке арендной платы на дату заключения Договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект.

5.3. Пени, указанные в п.5.1 договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в п.3.3 договора

5.4. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК ГАЗЕТНЫЙ, ДОМ 1/12 ОГРН: 1037739510423 ИНН: 7705031674 - 08.02.2003) в пользу ООО «НАУЧНОИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРАВОВЫХ ЭКСПЕРТИЗ И КОМПЛЕКСНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ» (125459, МОСКВА ГОРОД, ТУРИСТСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 16, КОРПУС 4, ПОМЕЩЕНИЕ I, ОГРН: 1057747265883, дата присвоения ОГРН: 20.06.2005, ИНН: 7704560474) 6 000 руб. 00 коп. расходов по госпошлине и 23 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме. 

Судья                                                                                       Т.А. Ламонова