﻿ 

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-46411/2016

31 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     24 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 марта 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Галенкиной  К.В., Тимухиной  И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Авакян Е.В. (доверенность от 10.12.2020)

от ответчика: Проволоцкий В.В. (доверенность от 11.01.2021)

от 3-их лиц: не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-2035/2021)  ООО "Телта", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2020 по делу № А56- 46411/2016 (судья Балакир М.В.), принятое по иску ООО "Телта" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании, 3-е лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Телта" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А, при реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 9 053 000 руб., НДС не облагается"; об обязании зачесть 2 937 000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции указанного помещения в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; об обязании зачесть стоимость величины арендной платы с 2012 г. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; о взыскании с комитета 6 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины, 35 000 руб. расходов по оплате экспертизы, 33 280 руб. расходов на оплату услуг представителя. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), ГКУ "Имущество СПб".

В соответствии с резолютивной частью решения от 26.05.2017, объявленной в судебном заседании, суд  урегулировал разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора: "Цена продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается"; зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Согласно решению суда от 02.06.2017, изготовленному в полном объеме, суд решил: урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора: "Цена продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается"; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2017 решение оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.03.2018 N Ф07-1922/2018 решение суда от 02.06.2017 и постановление от 01.12.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

25.11.2020 истец представил заявление об обосновании правовой позиции и пояснения к исковым требованиям, согласно которому просил урегулировать возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А, разногласия, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 9 053 000 руб., НДС не облагается"; обязать зачесть 2 937 000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции указанного помещения в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; взыскать с ответчика 863 601 руб. 21 коп., перечисленные в качестве арендной платы по договору аренды от 25.01.1996 № 15-А000390 за период с 26.03.2012, взыскать с комитета 6 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины, 35 000 руб. расходов по оплате экспертизы, 33 280 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Заявление истца об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АК РФ принято судом к рассмотрению.

Решением от 07.12.2020 иск удовлетворен частично.

Суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А, при реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем установления цены объекта в размере 10 150 000 руб. НДС не облагается. Обязал Комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 222 022 руб. в счет оплаты стоимости нежилого помещения путем формулирования п.2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена имущества составляет 9 927 978 руб. НДС не облагается. Взыскал с Комитета в пользу Общества 577 390,84 убытков, с учетом определения об исправлении опечатки от 07.12.2020.

Не согласившись с решением, Общество и Комитет обратились с апелляционными жалобами.

Комитет полагает вывод суда о величине рыночной стоимости объекта не обоснованным, так как рыночная стоимость объекта должна быть определена не на дату 26.03.2012, как указал истец, а на 21.10.2014, что следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-7651/2014.  Кроме того, по мнению Комитета, оснований для взыскания с Комитета убытков не имеется.

Общество просит изменить решение в части удовлетворенных требований относительно зачета стоимости неотделимых улучшений, поскольку полагает, что сумма, подлежащая зачету, составляет 1742848,00 руб.

В судебном заседании представители истца и ответчика доводы своих жалоб поддержали, возражали против удовлетворения жалобы, поданной другой стороной.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество в соответствии с  договором аренды от 25.01.1996 N 15- А000390 (далее - договор аренды) и дополнениями к нему является арендатором нежилого помещения (помещение 5Н) общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Комитет издал распоряжение от 21.04.2016 N 914-рз о продаже обществу объекта нежилого фонда по преимущественному праву приобретения по цене 23 000 000 руб., определенной на основании отчета ГУП "ГУИОН" N 31-8-0110 (003)-2016, выполненного по состоянию на 23.10.2014. 

Фонд имущества направил 05.05.2016 обществу проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого указано: "Цена продажи объекта составляет 23 000 000 руб., НДС не облагается". 

Не согласившись с рыночной стоимостью объекта, общество направило Комитету и Фонду имущества протокол разногласий, указав цену продажи объекта 9 053 000 руб., определенную по состоянию на 26.03.2012 на основании отчета N 34/2016, выполненного ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад". 

Полагая, что установленная Комитетом на основании отчета ГУП "ГУИОН" цена объекта существенно завышена, ссылаясь на то, что Общество является арендатором упомянутого нежилого помещения и имеет преимущественное право на приобретение помещения в собственность, а также на то, что между ним и комитетом имеются разногласия относительно выкупной цены помещения, зачета стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости объекта недвижимости, считая, что выкупная цена помещения подлежит уменьшению на величину расходов общества на реконструкцию помещения, а также на обязанность ответчика возместить заявителю перечисленную арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Комитет предложил Обществу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУП ГУИОН в отчете об оценке рыночной стоимости N 31-8-0110 (003)-2016, выполненного по состоянию на 23.10.2014, а именно: 23 000 000 руб. (НДС не облагается). Однако Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направило Комитету протокол разногласий в отношении условия договора о цене и ответственности сторон.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с заключением эксперта № 30/08/18-1 от 30.04.2019 ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко А.В. величина рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 119.4 кв.м., находящегося на 1-подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Каменноостровский, д.34, литер А, пом.5-Н по состоянию на 26.03.2012 составляет 10 500 000 руб. без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений помещения при осуществлении его реконструкции в помещении с учетом амортизационного износа составляет 1 742 848 руб. без НДС, работы по реконструкции, выполненные в нежилом помещении, общей площадью 119.4 кв.м., находящемся на первом подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, проспект Каменноострвоский, д.34, лит А, пом.5-Н по состоянию на момент подачи истцом заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 26.03.2012 в полном объеме не относятся к работам, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с п.3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58; размер затрат на работы по реконструкции, выполненные Обществом в указанном нежилом помещении по состоянию на 26.03.2012, и признанные экспертом работами, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с п.3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58, с учетом амортизационного износа по состоянию на 26.03.2012, составляет 222 022 руб. без учета НДС. 

В связи с представленными ГУП ГУИОН и Обществом обоснованными замечаниями на заключение от 30.04.2019 эксперта Васильченко А.В. относительно использования экспертом информации в рамках проведения расчетов, опубликованной после даты оценки, что является нарушением п.8 ФСР № 1, имеющихся технических ошибок и опечаток, судом была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения. 

Согласно заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» от 10.08.2020 Горячук Е.А., рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 119.4 кв.м., находящегося на 1-подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Каменноостровский пр, д.34, литер А, пом.5-Н по состоянию на 26.03.2012 составляет 10 150 000 руб. без учета НДС.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу, установив, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд обоснованно посчитал представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, ввиду чего цена выкупаемого объекта, отражаемая в пункте 2.1 договора, составила  10 150 000 руб.

Сторонами также не было достигнуто соглашение по вопросу возможности зачета в счет выкупной цены стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, а также о размере стоимости таких неотделимых улучшений.

В соответствии с частью 6 статьи 5 закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

То обстоятельство, что неотделимые улучшения произведены Обществом с согласия арендодателя, подтверждается материалами дела, в том числе Распоряжением Администрации Петроградского района от 30.10.1996 № 554-р

Эксперт Васильченко А.В. в заключении от 30.04.2019 определил стоимость неотделимых улучшений помещения при осуществлении его реконструкции в помещении с учетом амортизационного износа в размере 1742848 руб. без НДС, вместе с тем, указав, что работы по реконструкции, выполненные в нежилом помещении, общей площадью 119.4 кв.м., находящемся на первом подвальном этаже, кадастровый номер 78:07:0003083:1109, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, проспект Каменноостровский, д.34, лит А, пом.5-Н по состоянию на момент подачи истцом заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 26.03.2012 в полном объеме не относятся к работам, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с п.3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58; определив размер затрат на работы по реконструкции, выполненные Обществом в указанном нежилом помещении по состоянию на 26.03.2012, и признанные экспертом работами, затраты на которые подлежат возмещению в соответствии с п.3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 с учетом амортизационного износа по состоянию на 26.03.2012 в размере 222 022 руб. без учета НДС.

Таким образом, цена объекта недвижимого имущества, с учетом зачета стоимости произведенных работ Обществом составляет 9927978 руб. (10150 000 руб. – 222022 руб.)

При разрешении спора в указанной части, суд исследовал кроме указанного экспертного заключения распоряжение Администрации Петроградского района от 30.10.96 № 554-р, договоры от 21.10.1991, № 17 от 01.08.1991, сводную смету по состоянию на 1991 год, локальную смету, акт приемочной комиссии о приемки нежилой площади в эксплуатацию от 01.10.1996.

Выводы суда истцом не оспорены.

Требование о взыскании 863601 руб. 21 коп., перечисленных в качестве арендной платы по договору аренды от 25.01.1996 № 15-А000390 за период с 26.03.2012 по январь 2015 удовлетворено частично  с учетом применения срока исковой давности по заявлению ответчика. При этом суд руководствовался положениями ст. ст. 15, 16, 1069 ГК РФ с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в п. 12 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-87651/2014 отказ Комитета в выкупе арендуемого помещения был признан незаконным. Кроме того, судебными актами по делам А56-39192/2012, А56-87651/2014 установлено, что с надлежащим заявлением о реализации преимущественного права на выкуп Общество обратилось 26.03.2012 (вх. №1640/12 от 26.03.2012). Судами также установлено, что Комитет преднамеренно препятствовал Обществу в реализации его прав, искусственно создавая условия для внесения арендной платы, что не отвечает экономическим интересам Общества, противоречит его законным интересам в приобретении арендуемого помещения в установленные законом сроки, чем причинены убытки в виде внесенной Обществом арендной платы.

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлена дата надлежащего обращения с заявлением о выкупе – 26.03.2012, у суда не имелось оснований для определения цены на дату последующего обращения  – 21.10.2014.

В апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 07.12.2020 по делу №  А56-46411/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

К.В. Галенкина

 

И.А. Тимухина