АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-1477/2020

г. Йошкар-Ола

23» октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания 

секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304120704100039, ИНН 

<

***>)

к ответчику Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» 

о признании недействительным ненормативного правового акта

с участием представителей:

от заявителя – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – ФИО4 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, индивидуальный предприниматель Юсупов Рафис Габдрахманович (далее – предприниматель), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с изменённым в порядке статьи 49 АПК РФ заявлением к ответчику, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – комитет, орган местного самоуправления), в котором просит признать недействительным и не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации решение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», изложенное в письме № 09-17/10817 от 12.12.2019, об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО2 в продлении срока действия договора № 7029/2016н от 19.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703006:97, а также обязать ответчика продлить срок действия указанного договора на один год со дня вступления решения суда по делу в законную силу.

В заявлении и в дополнении к нему требование мотивировано тем, что строительство объекта на предоставленном в аренду земельном участке не было завершено по объективным причинам, в том числе по причине обнаружения захоронения на участке железобетонных плит, о наличии которых арендодателем не было сообщено. Выявление скрытых препятствий для продолжения строительства потребовало внесения изменений в проектную документацию и их согласования с уполномоченными организациями (л.д. 6-8, 38-39).

В судебном заседании заявитель поддержал измененное требование.

Ответчик в отзыве на заявление, в дополнении к нему и в судебном заседании требование заявителя не признал и указал, что повторное предоставление земельного участка без торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельным законодательством не предусмотрено. Также комитет пояснил, что невозможность завершения строительства объекта в установленный договором аренды срок обусловлена поведением самого арендатора, о чем свидетельствует факт получения разрешения на строительство объекта только спустя два года с момент заключения договора (л.д. 44-45, 112-113).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения участников дела, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявленное требование по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что в связи с принятием решения о предварительном согласовании места размещения объекта 25 июля 2008 года мэром г. Йошкар-Олы принято постановление № 1895 о предоставлении ООО «ПСК «Руфер» в аренду из земель населенных пунктов земельного участка общей площадью 910 кв.м с кадастровым номером 12:05:0703006:97, расположенного примерно в 1 м по направлению на запад от ориентира: 

<

...>, для строительства административного здания в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (л.д. 48). На основании данного постановления договор аренды не заключался, в связи с чем пользование ООО «ПСК «Руфер» земельным участком признано решением Арбитражного суда РМЭ от 25.01.2012 по делу № А38-6369/2011 в качестве пользования без правоустанавливающих документов.

Возведенный ООО «ПСК «Руфер» на земельном участке объект незавершенного строительства поставлен 18 июня 2013 года на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 12:05:0703006:1065, право собственности общества на него зарегистрировано 15 августа 2013 года (л.д. 55-59). Объект неоднократно перепродавался, 18 ноября 2015 года зарегистрирован переход права собственности на объект по договору купли-продажи к ФИО2 (л.д. 59).

19 октября 2016 года между муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению имуществом города Йошкар-Олы (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен договор № 7029/2016-н аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703006:97 (л.д. 25-27). В соответствии с условиями договора земельный участок предоставлен ответчику на основании подпункта 10 пункта 2, пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ по акту приема-передачи во временное владение и пользование на срок до трех лет, с 19.10.2016 по 17.10.2019, для завершения строительства пристроенной аптеки.

27 декабря 2018 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» выдано разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства сроком действия до 1 июля 2019 года, продленного 5 июня 2019 года до 17 октября 2019 года (л.д. 28, 92). 

18 ноября 2019 года индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» с заявлением о продлении срока действия договора аренды № 7029/2016-н до 31 декабря 2019 года (л.д. 49). 

Решением, оформленным в виде письма от 12.12.2019 № 09-17/10817, комитет отказал предпринимателю как в пролонгации договора аренды, так и в заключении договора аренды на новый срок с учетом того, что согласно пункту 7.3 договора он прекращает действие по окончании срока, указанного в пункте 1.5 договора. К тому же пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право лишь однократного приобретения в аренду без проведения торгов сроком на три года земельного участка под таким объектом для завершения его строительства (л.д. 50). 

Не согласившись с указанным решением об отказе в пролонгации действия договора аренды земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Избранный заявителем способ защиты нарушенного права на аренду земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства соответствует земельному законодательству и судебной практике. 

Так, согласно пункту 1 статьи 61 ЗК РФ ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. 

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемых решений, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых решений, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Существо возникшего спора составляют доводы, указанные комитетом в оспариваемом решении об отказе в пролонгации договора аренды земельного участка.

Согласно статьям 11 и 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления, обладающими правом управления и распоряжения такими земельными участками.

Так, в силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пунктов 2.2 и 2.3.4 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 20.04.2006 № 243-IV, предоставление земельных участков, расположенных на территории городского округа «Город Йошкар-Ола», государственная собственность на которые не разграничена, а следовательно, и земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703006:97, осуществляет комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола».

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения составляют установленные пунктом 2 названной статьи и применяемые с 01.03.2015 случаи, в частности, предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства по предусмотренным пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ основаниям.

Кроме того, специальные условия предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для завершения строительства расположенного на нем объекта предусмотрены пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому в таком порядке земельный участок может быть предоставлен в аренду однократно сроком на три года собственнику расположенного на нем объекта незавершенного строительства, если право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду. При этом в отношении конкретного земельного участка такой порядок может быть применен однократно.

Материалами дела подтверждается, что право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 12:05:0703006:1065 зарегистрировано до 1 марта 2015 года. Следовательно, индивидуальный предприниматель ФИО2, как собственник указанного объекта незавершенного строительства, имел право на однократное получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703006:97 сроком на три года. Предприниматель воспользовался таким правом, заключив 19 октября 2016 года с комитетом договор аренды №7029/2016-н на период до 17 октября 2019 года, по окончании которого действие договора согласно пункту 7.3 прекращается.

Посчитав, что предприниматель уже реализовал право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703006:97 в аренду без проведения торгов, комитет отказал ему как в пролонгации действовавшего договора аренды, так и в заключении нового договора аренды без проведения торгов.

Арбитражный суд признает отказ незаконным, так как при его принятии орган местного самоуправления руководствовался лишь формальным истечением установленного законом трехлетнего срока аренды земельного участка.

Между тем указанное законодательно установленное положение о предельном сроке аренды земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта, истечение которого влечет в силу статьи 425 Гражданского кодекса РФ прекращение аренды, необходимо толковать в системной связи с положениями о прекращении аренды земельного участка, предусмотренными Земельным кодексом РФ. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 45 и статьёй 46 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в установленный договором срок аренды земельного участка не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по обстоятельствам, исключающим такое использование.

На необходимость различать причины нарушения сроков строительства указывается и в статье 239.1 ГК РФ, согласно которой заявленное в суд уполномоченным органом местного самоуправления требование о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на находящемся в муниципальной собственности земельном участке, в связи с прекращением действия договора аренды такого участка, заключенного в целях завершения строительства объекта, не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Следовательно, комитет должен доказать, что предприниматель в течение трёхлетнего срока действия договора не осуществлял строительство на нем здания аптеки, не имея на то уважительных причин.

Однако соответствующих доказательств ответчиком не представлено. Напротив, истцом подтверждено, что в 2018 году разрабатывалась проектная документация на объект, по заказу предпринимателя кадастровым инженером изготовлен технический план объекта (л.д. 83-88, 89-101). Также было получено разрешение от 27.12.2018 на реконструкцию объекта (л.д. 92).

Кроме того, невозможность завершения предпринимателем строительства аптеки в установленный договором срок, требующая его продления, была вызвана приостановлением земляных работ в связи с обнаружением на земельном участке железобетонных изделий, потребовавшим изменения проектной документации (л.д. 31, 111). 

Таким образом, арбитражным судом установлены обстоятельства, временно исключавшие возможность использования предпринимателем земельного участка для реконструкции здания аптеки. 

При этом актами обследования земельного участка от 18.05.2020 и 03.08.2020 и приложенными к ним материалами фотосъемки подтверждается осуществление предпринимателем строительных работ и отсутствие лишь кровельной части здания (л.д. 63-66, 102-107).

С учетом указанных обстоятельств, отказ комитета в пролонгации действия заключенного с предпринимателем договора аренды земельного участка признается арбитражным судом противоречащим требованиям земельного и гражданского законодательства и нарушающим права предпринимателя на завершение реконструкции здания аптеки и ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает недействительным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об отказе в продлении срока действия договора № 7029/2016н от 19.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703006:97.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ признание акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным влечет за собой обязанность указанного органа устранить допущенные нарушения. 

Поэтому арбитражный суд возлагает на комитет обязанность по пролонгации действия договора аренды на шесть месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу.

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в арбитражный суд заявителем уплачена по квитанции от 26.02.2020 государственная пошлина в размере 6000 руб. (л.д. 9). Между тем согласно статье 333.21 НК РФ за рассмотрение заявленного требования государственная пошлина подлежала уплате в размере 300 руб. Поэтому с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт, подлежат взысканию расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.40 НК РФ в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено положениями НК РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату. Следовательно, излишне уплаченную заявителем государственную пошлину в сумме 5700 руб. необходимо возвратить ему из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Признать недействительным и не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации решение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», изложенное в письме № 09-17/10817 от 12.12.2019, об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304120704100039, ИНН 

<

***>) в продлении срока действия договора № 7029/2016н от 19.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703006:97.

2. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» продлить срок действия договора № 7029/2016н от 19.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0703006:97 на шесть месяцев с момента вступления настоящего решения арбитражного суда в законную силу.

3. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304120704100039, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

4. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304120704100039, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5700 руб., уплаченную по квитанции от 26.02.2020.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                      В.В. Лежнин