ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

18.01.2023 

 

Дело № А40-280884/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена      11.01.2023 

Полный текст постановления изготовлен  18.01.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Архиповой Ю.В., Кольцовой Н.Н.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 22 ноября 2022 года (онлайн), 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10 августа 2022 года, 

рассмотрев 11 января 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Витбиомед +»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2022 года по делу № А40-280884/2021,

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Витбиомед +» о взыскании задолженности, расторжении договора аренды нежилого помещения, о выселении из нежилого помещения и обязании передать данное помещение в освобожденном виде,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Витбиомед +» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 марта 2020 года по 31 июля 2021 года в размере 4 135 175 руб. 67 коп., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06 марта 2020 года по 31 июля 2021 года в размере 170 709 руб., о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 220,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, от 19 июня 2015 года № 00-00289/15, о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 220,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом. XVII, ком. 1-8, пом. XVIII, ком. 1-13), и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2022 года исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки; исковые требования в части расторжения договора аренды от 19 июня 2015 года № 00-00289/15, выселении ответчика из нежилого помещения площадью и обязании передать данное помещение в освобожденном виде оставлены без рассмотрения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2022 года по делу № А40-280884/2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2022 года отменено в части: договор аренды от 19 июня 2015 года № 00-00289/15 расторгнут; суд обязал выселить ответчика из нежилого помещения площадью 220,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом. XVII, ком. 1-8, пом. XVIII, ком. 1-13), и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы; в остальной части решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на то, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 100-ПП от 25 февраля 2013 года и Приказом Департамента здравоохранения Правительства Москвы № 898 от 16 сентября 2013 года определен порядок применения льготной ставки арендной платы, в случае не подтверждения департаментом возможности применения арендатором льготной ставки арендной платы оформляется отказ, который с указанием причин в письменной форме направляется арендатору нежилого помещения в срок не позднее двух рабочих дней с даты его оформления, при этом, ответчик обратился в департамент с заявлением о подтверждении возможности применения льготной ставки арендной платы на будущий год, как участнику пилотного проекта «Доктор рядом», однако со стороны Департамента здравоохранения города Москвы имело место невыполнение положений вышеуказанных нормативных актов, поскольку ни в 2019, 2020, 2021 году со стороны департамента в адрес ответчика не направлено мотивированного отказа от подтверждения возможности применения льготной ставки арендной платы на предстоящий год; кроме того, исковые требования заявлены за период с марта 2020 года по июль 2021 года, то есть истец должен был представить два отказа Департамента здравоохранения Москвы относительно применения в отношении ответчика льготной ставки арендной платы, вместе с тем, истцом представлено только одно отрицательное заключение от 29 декабря 2020 года, которое составлено позднее даты, определенной в постановлении Правительства Москвы № 100-ПП от 25 февраля 2013 года и без подтверждения, что данный отказ был когда-либо направлен ответчику.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

От Департамента городского имущества города Москвы в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции).

К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя, а также документы, подтверждающие полномочия представителя на участие в судебном заседании.

Исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) и учитывая опыт Верховного Суда Российской Федерации, Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В заседании суда кассационной инстанции 11 января 2023 года представитель ответчика изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель истца против удовлетворения жалобы возражал, отзыв на кассационную жалобу не представил.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 19 июня 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 00-00289/15 на аренду нежилого помещения площадью 220,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Договор заключен сроком до 01 июня 2035 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 6.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 5-го числа первого месяца текущего месяца.

Исковые требования в рамках настоящего дела мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору, наличием задолженности за период с 31 декабря 2015 года по 30 сентября 2021 года в размере 4 135 175 руб. 67 коп., что также, по мнению истца, является основанием для расторжения договора аренды и выселении из арендованных помещений.  

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

Разрешая спор по существу, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав по правилам статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, установив обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом в срок и в порядке, которые указаны в договоре аренды, и отсутствие в материалах дела доказательств погашения образовавшейся задолженности, проверив расчет задолженности и неустойки, признав его арифметически и методологически верным, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и неустойки в полном объеме. При этом, представленный истцом расчет неустойки был проверен судом и признан верным, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом установлено не было, в связи с тем, что ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Оставляя без рассмотрения заявленные требования в части расторжения договора аренды от 19 июня 2015 года № 00-00289/15, выселения ответчика из нежилого помещения и обязания передать данное помещение в освобожденном виде, руководствуясь положениями статей части 5 статьи 4, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд первой инстанции исходили из того, что истцом не представлено доказательств направления ответчику предложения о расторжение договора аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды от 19 июня 2015 года № 00-00289/15, выселения ответчика из нежилого помещения площадью и обязания передать данное помещение в освобожденном виде, установив, что истец направил ответчику претензию от 02 августа 2021 года № 33-6-400849/21-(0)-2 по юридическому адресу (вручена 16 августа 2021 года) и по месту нахождения филиала ответчика (возвращена из-за истечения срока хранения 08 сентября 2021 года), учитывая, что из текста претензий следует, что департамент предложил устранить допущенные существенные нарушения договора аренды и в течение месячного срока с даты направления претензий перечислить денежные средства на расчетный счет департамента, указав, что в случае неисполнения принятого на себя обязательства истец предложил на основании 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть договор и освободить занимаемое помещение, отметив, что в случае неполучения ответа в течение месячного срока с даты направления претензии, департамент указал на обращение в суд для решения вопроса о расторжении договора и принудительном выселении, апелляционный суд пришел к выводу о том, что выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств направления истцом ответчику предложения об оплате задолженности по арендной плате в разумный срок, устранении и предложение о расторжении договора, являются необоснованными, а оставление судом иска без рассмотрения носит формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые имеют институт досудебного урегулирования спора, и не способствует защите нарушенных интересов и целям доступности правосудия.

Апелляционным судом также отмечено, что ответчик не мог не знать о наличии судебного разбирательства в отношении него, поскольку на адрес, указанный в ЕГРЮЛ, истец направлял ответчику исковое заявление, что подтверждается имеющимися в материалах дела отчетах об отслеживании отправления.

Между тем судами не учтено следующее.

Удовлетворяя исковые требования истца о взыскании арендной платы и расторжении договора, суды отклонили доводы ответчика о наличии у него льготной ставки арендной платы (1 руб. за 1 кв. м. в год), сославшись на представленное истцом в материалы дела письмо Департамента здравоохранения города Москвы от 29 декабря 2020 года, отметив, что указанным письмом истец был проинформирован о том, что Департамент здравоохранения города Москвы отказал ООО «Витбиомед+» в выдаче заключения о возможности применения льготной ставки арендной платы. На этом основании суды сделали выводы о правомерности исковых требований о взыскании арендной платы по рыночной ставке.

С учетом заявленных истцом основания исковых требований, а также заявленного периода задолженности по арендной плате, указанные выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не основаны на нормах действующего законодательства ввиду следующего.

Так, порядок применения льготной ставки арендной платы участникам пилотного проекта Правительства Москвы «Доктор рядом» определен постановлением Правительства Москвы от 25.02.2013 № 100-ПП (далее - постановление № 100-ПП) и Приказом Департамента здравоохранения Правительства Москвы от 16.09.2013 № 898.

Согласно пункту 4 постановлением № 100-ПП для применения ставки арендной платы, предусмотренной пунктом 2.3 настоящего постановления, арендатор нежилого помещения обращается с заявлением в произвольной форме в Департамент здравоохранения города Москвы, которое рассматривается в срок не позднее 5 рабочих дней».

Пунктом 5.1. указанного постановления предусмотрено, что по результатам рассмотрения обращения составляется заключение, подтверждающее факт оказания арендатором нежилого помещения медицинских услуг по перечню и в объеме, определенным Департаментом здравоохранения города Москвы (пункт 2.2), которое вместе с копией заявления арендатора (пункт 4) направляется в срок не позднее двух рабочих дней со дня его составления в Департамент городского имущества города Москвы для применения ставки арендной платы, предусмотренной пунктом 2.3 настоящего постановления. При этом указанная ставка арендной платы устанавливается со дня поступления заявления арендатора в Департамент здравоохранения города Москвы».

Подтверждение соответствия медицинских услуг, оказываемых участниками реализации пилотного проекта «Доктор рядом», перечню и объему, определенным Департаментом здравоохранения города Москвы (пункт 2.2), осуществляется ежегодно Департаментом здравоохранения города Москвы в срок не позднее 01 октября каждого года путем составления соответствующего заключения, которое направляется в Департамент городского имущества города Москвы в срок не позднее трех рабочих дней со дня его составления (пункт 6).

В соответствии с пунктом 5.2 постановлением № 100-ПП и пунктом 7 Порядка подготовки и выдачи заключения Департамента здравоохранения города Москвы о возможности применения льготной ставки арендной платы, утвержденного Приказом Департамента здравоохранения города Москвы от 16.09.2013 № 898 в случае не подтверждения Департаментом возможности применения арендатором льготной ставки арендной платы оформляется отказ, который с указанием причин в письменной форме направляется арендатору нежилого помещения в срок не позднее 2-х рабочих дней с даты его оформления.

Из представленных в материалы дела писем от 25.09.2019 № 58, от 29.09.2020 № 39 и от 29.09.2021 № 1-2/31 следует, что ответчик в соответствии с положениями постановления № 100-ПП ежегодно до 01 октября текущего года подавал в Департамент здравоохранения Москвы заявления о подтверждении возможности применения льготной ставки арендной платы на будущий год, как участнику пилотного проекта «Доктор рядом», однако Департамент здравоохранения города Москвы оставил указанные письма без какого-либо ответа.

При этом ссылки судов первой и апелляционной инстанции на наличие в материалах дела отказа Департамента здравоохранения города Москвы от 29.12.2020 не соответствуют положениям нормативных актов, регулирующих спорные отношения, поскольку данный документ составлен позднее 01 октября текущего года, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства направления данного отказа ответчику как заинтересованному лицу - арендатору.

Поскольку отказ в возможности применения льготной ставки арендной платы за заявленные периоды от Департамента здравоохранения в адрес ответчика не поступал, что по смыслу статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации является  просрочкой кредитора, ответчик справедливо мог полагать, что льготная арендная ставка ему была ежегодно пролонгирована.

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение ставки арендной платы с льготной на рыночную является изменением существенных условий заключенного договора, и не может осуществляться без надлежащего уведомления об этом арендатора и является нарушением пункта 6 постановления Правительства Москвы от 25 февраля 2013 года N 100-ПП. 

Кроме того суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, при вынесении решения сослался только на одно отрицательное заключение Департамента здравоохранения Москвы - от 29.12.2020, в связи с чем это заключение должно относиться к периоду установления арендной платы на 2021 год, а заключение на 2020 год должно было выдаваться и направляться ответчику не позднее 01.10.2019, между тем исковые требования истца заявлены за период с марта 2020 года по июль 2021 года.

Из указанных обстоятельств следует, что истец должен был представить два отрицательных заключения, два отказа Департамента здравоохранения Москвы в применении ответчиком льготной ставки арендной платы, а также доказательства уведомления об этом арендатора, в то время как истцом в материалы дела представлено только одно отрицательное заключение, которое составлено без подтверждения, что данный отказ был направлен ответчику, в то время как ответчик продолжал осуществлять свою деятельность по проекту «Доктор рядом», оказывал бесплатную медицинскую помощь гражданам по полисам ОМС, то есть использовал арендованное помещение в соответствии с условиями заключенного договора.

В связи с чем, выводы судов о наличие правовых оснований для начисления арендной платы, исходя из рыночной ставки, а также нарушении ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, являются преждевременными. 

Данные выводы судов также повлияли на результат рассмотрения спора в части требований о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения. 

При этом, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. С учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров". 

Поскольку допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права повлекли не установление существенных для рассмотрения настоящего спора о наличии либо отсутствии оснований применения льготной ставки арендной платы и определения надлежащего размере арендной платы обстоятельств, а также наличии оснований для расторжения договора аренды, принятые по делу судебные акты в соответствии с положениями статей 287-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках данного спора, а также с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку всем доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2022 года по делу № А40-280884/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судьяЖ.П. Борсова 

Судьи:Ю.В. Архипова 

Н.Н. Кольцова