ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-37352/2023

город Ростов-на-Дону

09 марта 2024 года

15АП-76/2024

 

Судья Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Фахретдинов Т.Р.,рассмотрев без вызова сторон в соответствии с положениями статьи 272.1Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу акционерного общества «ИнпромЭстейт»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2023

(мотивированное решение от 13.12.2023) по делу № А53-37352/2023

по иску акционерного общества «Инпром Эстейт»

к обществу с ограниченной ответственностью «Чарли»

о взыскании задолженности и неустойки, 

 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Инпром Эстейт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Чарли» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества № 04-09-2014/А-Таг от 04.09.2014 в размере 399 774,90 руб., неустойки в размере 27 590,79 руб.

Принятым в порядке упрощенного производства решением судаот 07.12.2023 (резолютивная часть) в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивированный текст решения изготовлен 13.12.2023.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просилрешение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Жалоба мотивирована следующим.

В Приложении № 5 «Расчет переменной составляющей арендной платы» в редакции Приложения № 1 к дополнительному соглашению от 05.10.2020 к договору сторонами не согласовано фиксированное значение суммарной площади, на которую работает система холодоснабжения. Кроме того, дополнительным соглашением от 05.10.2020 к договору также не предусмотрено сторонами, что суммарная площадь определяется как площадь, на которую работает система холодоснабжения всего торгового центра, как утверждает ответчик. Помещение ответчика обеспечивается холодоснабжением исключительно от малых чиллеров № 3 и № 4, в связи с чем значение суммарной площади должно определяться из расчета суммы площадей помещений, которые подключены к системе холодоснабжения малых чиллеров № 3 и № 4. Включение в суммарную площадь площадей других арендаторов, которые не подключены к системе холодоснабжения малых чиллеров № 3 и № 4, недопустимо, поскольку это приведет к неверному расчету затрат на холодоснабжение иных арендаторов. До мая 2023 года расчет производился расчетным способом, поскольку до этого на системах холодоснабжения не были установлены приборы учета. Расчет ответчика не подтвержден материалами дела и является необоснованным.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к рассмотрению в порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между акционерным обществом «Инпром Эстейт» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Чарли» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-09-2014/А-Таг от 04.09.2014.

В соответствии с договором арендодатель передал арендатору в аренду по акту приема-передачи от 04.09.2014 нежилые помещения под номерами №72, 72а, 726, 72в,72г, 72д, 72е, 72ж, 72з, 72и, 72к, 72л, 72м, 72н, 72о, 72п, 72р, 72с, 72т, 72у, 72ф, 72х, 72ц,72ш, 72щ, 72ы, 72э, 72ю, 72я, 72аб, 72ав, 72аг, 72ад, 72ае, 72аж, 72аз, общей площадью 1936,2 кв.м. (далее совместно именуемые - «Помещение»), расположенные на 3 этаже нежилого здания Торгово-развлекательного центра «Мармелад» общей площадью 51241,8 кв.м, этажность 7, подземная этажность: 2 (по адресу: Россия, Ростовская область, г.Таганрог, Площадь Мира, 7 (далее – Здание).

Здание, с кадастровым номером 61:58:0002527:32 принадлежит истцу на праве собственности.

Согласно пункту 1.2 договора для расчета величины арендных платежей стороны договорились установить площадь 1959,2 кв.м.

В соответствии с условиями договора, арендная плата за пользование помещением включает в себя постоянную и переменную составляющие арендной платы.

Согласно пункту 7.2 договора переменная составляющая определяется как сумма расходов, понесенных арендодателем в связи с оплатой фактически потребленных арендатором в месяц электрической энергии, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и холодоснабжения. Размер переменной составляющей определяется:

- по электроснабжению, водоснабжению (горячему и холодному) – в соответствии с показаниями приборов учета, установленных арендодателем своими силами и за свой счет в помещениях арендатора;

- по другим видам энергии и услуг в соответствии с Приложением № 5 к договору.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 05.10.2020 к договору, которым согласовано, что в период с 01.04.2020 и до окончания действия договора действует приложение № 5 «Расчет Переменой составляющей арендной платы» в редакции Приложения № 1 к этому соглашению.

Согласно Приложению № 5 «Расчет Переменой составляющей арендной платы» в редакции Приложения № 1 к дополнительному соглашению от 05.10.2020, в стоимость Переменной составляющей арендной платы входит: расчетная Q1 -составляющая компенсации затрат по электроснабжению помещения аренды, Q3-расчетная составляющая компенсации затрат по водопотреблению и водоотведению холодной воды помещения аренды (руб.); Q4- расчетная составляющая компенсации затрат по теплоснабжению (отопление, включая фанкойлы и теплоснабжение калориферов приточно-вытяжных систем помещения аренды (руб.); Q5 – расчетная составляющая компенсации затрат по водопотреблению и водоотведению горячей воды помещения аренды (руб.), Q6- расчетная составляющая компенсации затрат по холодоснабжению помещения аренды (руб.).

Истец указывает, что у ответчика образовалась задолженность по оплате переменной составляющей арендной платы в размере 399 774,90 руб. за период с мая 2023 года по июль 2023 года.

Указанная задолженность возникла в связи с недоплатой за расчетную составляющую компенсации затрат по холодоснабжению Помещения (Q6) по выставленным счетам № ЭСАР-008337 от 16.06.2023, № ЭСАР-009945 от 18.07.2023, № ЭСАР-011635 от 16.08.2023. Платежными поручениями №1257 от 07.08.2023, №1258 от 10.08.2023, №1343 от 23.08.2023 ответчик произвел оплату счетов, указав в назначении платежей - оплата переменной части арендуемого недвижимого имущества без оплаты Q6.

Пунктом 7.2.3 договора предусмотрено, что переменная составляющая арендной платы перечисляется не позднее 5 банковских дней с даты получения счета арендодателя.

В соответствии с пунктом 8.1 договора в случае несвоевременной оплаты арендной платы и других платежей арендодателю, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.

Истец указывает, что счета на оплату переменой составляющей арендной платы направлены и приняты ответчиком по системе электронного документооборота (ЭДО).

В связи с нарушением сроков внесения переменной составляющей арендной платы, истцом произведено начисление пени за период с 26.06.2023 по 06.10.2023 в размере 27 590,79 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия об оплате задолженности №УК/0823/264 от 29.08.2023. Однако, ответчик не согласился с произведенным расчетом затрат по холодоснабжению, в связи с чем претензия оставлена без финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно положениям статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спор между сторонами сложился в части определения размера переменной арендной платы за холодоснабжение, а именно в части определения показателя ?i S1 – суммарная площадь, на которую работает система холодоснабжения (кв.м).

Истец полагает, что суммарную площадь необходимо определять, исходя из площади помещений, холодоснабжение которых осуществляется с использованием малых чиллеров № 3 и № 4. Ответчик считает, что к расчету необходимо принимать суммарную площадь, на которую работает вся система холодоснабжения.

Как следует из условий дополнительного соглашения от 05.10.2020, стороны предусмотрели, что расчет переменной составляющей арендной платы производится по формуле, указанной в приложении № 1 к дополнительному соглашению, которая состоит из следующих показателей: - потребление электроэнергии системами холодоснабжения Центра по показаниям счётчиков учёта за период (месяц) (кВт/час); - суммарная площадь, на которую работает система холодоснабжения (кв.м); - площадь помещения арендатора по договору аренды (кв.м); - тариф на электроэнергию (мощность) ВН по 3 ценовой категории (от 670 кВт до 10 МВт) за 1 кВт.ч. (руб./кВт); - эксплуатационный коэффициент (установлен договором в размере 1.7); - сумма перерасчета, возникающая в случае применения арендодателем в расчете тарифа предыдущего месяца.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Исходя из буквального толкования условий договора судом апелляционной инстанции установлено, что сторонами согласована в качестве суммарной площадь, на которую работает вся система холодоснабжения. Ни в одном из условий сторонами не оговаривались малые чиллеры № 3 и № 4. В дополнительном соглашении используются слова «система холодоснабжения Центра» и «суммарная площадь, на которую работает система холодоснабжения». О разделении системы хладоснабжения на большие чиллеры № 1 и № 2 и малые чиллеры № 3 и № 4 ни в договоре аренды, ни в дополнительном соглашении не указано. Ввиду чего, у арендатора сложилось обоснованное представление о том, что для расчета используется суммарная площадь, на которую работает вся система холодоснабжения.  

Судом первой инстанции верно указано, что истцом с даты установки приборов учета фактически произведено изменение коэффициентов формулы расчета переменной составляющей. Вместе с тем, использование прежнего обозначения коэффициента формулы, при фактическом изменении его содержания, является изменением согласованной сторонами формулы расчета. Однако доказательств согласования с ответчиком иной формулы расчета, с использованием площадей помещений, подключенных к малым чиллерам № 3 и № 4 в материалы дела не представлено. 

Кроме того, согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Разъяснения аналогичного характера даны и в пункте 45 Постановления № 49.

Ввиду того, что истец является профессионалом в сфере сдачи имущества торгового цента в аренду, обладает полной информацией о сдаваемом в аренду имуществе, он был обязан сформулировать условия дополнительного соглашения таким образом, чтобы они не допускали двоякого толкования. Истец имел возможность четко прописать, что под суммарной площадью, на которую работает система холодоснабжения понимается площадь помещений, подключенных к малым чиллерам № 3 и № 4и даже указать ее точный размер, так как он обладает информацией о том, какие именно помещения подключены, однако не сделал этого.

Ответчиком представлен расчет, согласно которому размер переменной платы за период с мая по июль 2023 года, рассчитанной по формуле, согласованной дополнительным соглашением от 05.10.2020, составляет 140 565,41 руб. 

Истец в ходе рассмотрения спора арифметическую и методологическуюправильность произведенного ответчиком расчета не опроверг, контррасчет вматериалы дела не представил.

Судом апелляционной инстанции расчет проверен и признан верным.

Согласно представленным платежным поручениям от 31.10.2023 № 1699 на сумму 21 131,79 руб., от 31.10.2023 № 1700 на сумму 35 815,68 руб., от 31.10.2023 № 1701 на сумму 83 617,94 руб., ответчиком произведена оплата переменной составляющей арендной платы в сумме 140 565,41 руб. 

Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что обязательства по договору ответчиком исполнены надлежащим образом, в соответствии с условиями заключенного договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2020. 

При таких обстоятельствах, задолженность по оплате переменной составляющей арендной платы у ответчика отсутствует, в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований отказано обоснованно.

С учетом изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2023 (мотивированное решение от 14.12.2023) по делу № А53-37352/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Судья                                                                                             Т.Р. Фахретдинов