ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-695/2023, 18АП-696/2023

Дело № А47-10418/2021

03 марта 2023 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.12.2022 по делу № А47-10418/2021.

В судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители:

Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области – ФИО3 (доверенность от 14.02.2022, диплом, паспорт);

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (доверенность от 09.08.2021, диплом, паспорт);

ФИО5 - ФИО4 (доверенность от 03.06.2021, диплом, паспорт).

 

Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности за период с 12.03.2021 по 17.05.2021 в размере 60 874 руб. 45 коп., пени за период с 11.04.2021 по 01.06.2021 в размере 439 руб. 51 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 1, л.д. 69).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО5 (далее – ФИО5, третье лицо), государственное унитарное предприятие Оренбургской области «Областной имущественный фонд» (далее – ГУП Оренбургской области  «Областной имущественный фонд», третье лицо), общество с ограниченной ответственностью «Колибри» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (далее – ООО «Колибри», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.12.2022 исковые требования Министерства удовлетворены частично, в его пользу с  ИП ФИО2 взысканы задолженность в размере 31 968 руб. 80 коп., пени в размере 135 руб. 90 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 3, л.д. 18-26).

С вынесенным решением не согласились стороны, обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе Министерство просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необходимость производить расчет арендной платы за земельный участок пропорционально площади объекта недвижимости, принадлежащего ИП ФИО2, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101011:79, в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 109-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов» и договором аренды. 

В апелляционной жалобе ИП ФИО2 просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что требование о взыскании с предпринимателя арендной платы истцом основано на договоре, который с предпринимателем не заключался. Следовательно, предприниматель с момента приобретения спорного строения пользовался земельным участком с кадастровым номером 56:25:1101011:79 без установленных законом или договором оснований, в связи с чем в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, которое должно быть рассчитано исходя из методики расчета арендной платы. Принимая во внимание неправильную квалификацию предмета иска, в удовлетворении исковых требований Министерства к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате следовало отказать в полном объеме. Считает, что судом произведен неверный расчет арендной платы, поскольку согласно решению Оренбургского областного суда по административному делу № 3а-1024/2022 от 14.06.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:25:1101011:79 составляет 13 368 000 руб. Согласно экспертному заключению эксперта ФИО7 площадь участка, занимаемого предпринимателем, составляет 7 159 кв. м, при общей площади участка 29 543 кв. м. Соответственно, кадастровая стоимость участка, занимаемого ответчиком, составляет 3 106 723 руб. 20 коп. В этой связи общая сумма, подлежащая взысканию за период с 12.03.2021 по 17.05.2021, составит 5 171 руб. 17 коп.

Министерством представлены письменные возражения на апелляционную жалобу ИП ФИО2

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; третьи лица - ГУП Оренбургской области  «Областной имущественный фонд» и ООО «Колибри» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителей истца, ответчика и третьего лица - ФИО5 и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе Министерства, возражал против удовлетворения жалобы предпринимателя. 

Представитель ответчика и третьего лица - ФИО5 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ИП ФИО2, возражал против удовлетворения жалобы Министерства.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.08.2018 между Министерством (арендодатель) и ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области № 07-02/106 (т. 1, л.д. 10-13), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:25:1101011:79, площадью 29543 кв. м. категория земель: земли населенных пунктов, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственное здание, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Сакмарский район, с. Сакмара, ул. Юбилейная, дом 1д, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, строений, сооружений предприятий материально-технического снабжения, сбыта и заготовок. Земельный участок предоставляется арендатору в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (приложение № 1) и являющемся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора участок является государственной собственностью Оренбургской области.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 18.07.2018 на 3 года.

Пунктом 3.1 договора установлено, что условия договора по арендной плате в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям, возникшим с даты окончания срока действия договора аренды № 06-03-11/77 от 17.07.2015 – с 18.07.2018.

Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 109-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных аренду без торгов» с учетом ранее заключенного договора аренды участка от 17.07.2015 № 06-03-11/77 и составляет 171 251 руб. 25 коп. в год.

По условиям п. 3.2 договора первый арендный платеж по договору вносится арендатором на указанный счет в течение 20 календарных дней с момента подписания договора и состоит из арендной платы, исчисленной за период с 18.07.2018 до последнего числа месяца, в котором был подписан договор.

Арендная плата подлежит перечислению арендатором на указанный счет ежемесячно равными долями (1/12 годового размера арендной платы) не позднее 10 числа текущего месяца, начиная с первого месяца срока аренды, указанного в п. 2.1 договора.

Оплата за неполный месяц рассчитывается арендатором самостоятельно из расчета платы в день (1/365 годового размера арендной платы).

 В соответствии с п. 3.4 договора арендная плата ежегодно, начиная с 18.07.2018, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который принимается ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится.

Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Арендная плата считается измененной с даты, указанной в уведомление при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы с момента доставки соответствующего уведомления об изменении арендной платы ему или его уполномоченному представителю. Уведомление об изменении арендной платы считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресам не ознакомился с ним.

Письмом № АС-12-24/197 Министерство уведомило ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» о том, что с 01.01.2021 по 31.12.2021 размер годовой арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления Правительства Оренбургской области от 15.10.2020 № 858 - пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Оренбургской области» составляет в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 109-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов»: 36 571 909,67 руб.  х 2% х 2272,7/2637,2 = 630 342,63 руб. в год (л.д. 14 т. 1).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101011:79 расположены следующие объекты:

- нежилое здание: ангар литер В5, площадью 1188,3 кв. м, кадастровый номер 56:25:1101011:587, находящееся в собственности ФИО5 с 18.05.2021  (т.1, л.д. 107-112);

- нежилое: незавершенное строительством административное здание с пристроем и верандой, площадью 229,3 кв. м, кадастровый номер 56:25:1101011:539, находящееся в собственности ООО «Колибри» с 17.11.2014 (т.1, л.д. 106-109);

- нежилое: сушилка литер В3, площадью 135,2 кв. м, кадастровый номер 56:25:1101011:589 (т.1, л.д. 113-114); 

- нежилое: ангар литер В4, площадью 1084,4 кв. м, кадастровый номер 56:25:1101011:588, находящееся в собственности общества ФИО5 с 12.03.2021 (т.1, л.д. 116-117).

Объекты недвижимого имущества: одноэтажный ангар литер В5 (кадастровый номер 56:25:1101011:587) и ангар литер В4 (кадастровый номер 56:25:1101011:588), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101011:79, закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» и реализованы последним во исполнение распоряжения Министерства от 19.01.2021 № 60-р (т.1, л.д. 136):

- ангар литер В4, кадастровый номер 56:25:1101011:588, площадью 1084,4 кв. м, по договору купли-продажи от 19.02.2021 ФИО5 (т.1, л.д. 138-140);

- ангар литер В5, кадастровый номер 56:25:1101011:587, площадью 1188,3 кв. м, по договору купли-продажи от 24.02.2021 ИП ФИО2 (т.1, л.д. 138-140). 

Право собственности ИП ФИО2 зарегистрировано 12.03.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

18.05.2021 зарегистрирован переход права собственности на объект 56:25:1101011:587, площадью 1188,3 кв. м от ФИО2 к ФИО5

Ссылаясь на то, что ответчик в период с 12.03.2021 по 17.05.2021 пользовался земельным участком, не производя плату за пользование, истец направил в адрес ответчика претензию 15.06.2021 № НС-12-14/14075 с требованием в срок до 11.07.2021 погасить задолженность по арендной плате  (т. 1, л.д. 17-18).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции установив, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 614, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», удовлетворил исковые требования частично.

Частичное удовлетворение исковых требований связано с тем, что на момент заключения договора аренды ГУП Оренбургской области «ОИФ» являлся правообладателем большинства объектов, расположенных на земельном участке. ФИО2 приобрел по сделке только один объект недвижимости. Оценив предоставленные доказательства с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что площадь, необходимая для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего в спорный период ответчику на праве собственности составляет 7 159 кв. м. На этом основании суд произвел перерасчет арендной платы и неустойки.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Вопреки возражениям ИП ФИО2, с учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суд первой инстанции правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Как верно отметил суд первой инстанции, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101001:79, находящемся в аренде у продавца, к ИП ФИО2 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком.

Отклоняя доводы Министерства о необходимости расчета арендной платы за земельный участок пропорционально площади объекта недвижимости, принадлежащего ИП ФИО2, суд первой инстанции правомерно отметил, что на момент заключения договора аренды ГУП Оренбургской области «Областной имущественный фонд» являлось правообладателем большинства объектов, расположенных на земельном участке, из которых ИП ФИО2 приобрел только один объект недвижимости - ангар литера В5 с кадастровым номером 56:25:1101011:587.

В целях определения площади земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 56:25:1101011:587 площадью 1188,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101011:79 площадью 29543 кв. м, судом первой инстанции по ходатайству ответчика определением от 05.05.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Геоэффект» ФИО7.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела предоставлено заключение от 29.06.2022, в котором экспертом сделаны следующие выводы.

 При проектировании границ для образования земельного участка необходимого для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 5:1101011:587, площадью 1188,3 кв. м, необходимо учитывать особенности и конфигурацию земельного участка, из которого планируется образовывать участок, на котором находятся объекты недвижимости, а также возможность размещения и эксплуатации других, расположенных на участке объектов.

 Предлагается установить с учетом:

 - фактических расположенных зданий и проездов к ним;

 - на участке 56:25:1101011:79 с южной стороны расположено здание 56:25:1101011:589 расстояние между ним и зданием 56:25:1101011:587 составляет 18,5 м, в связи с чем границу между зданиями предлагается провести по середине. В таком случае расстояние от проектируемой границы участка до строений составляет - по 9,25 м, что обеспечивает проход, доступ к строениям в том числе транспортных средств;

 - на участке 56:25:1101011:79 расположено здание 56:25:1101011:588 расстояние между ним и зданием 56:25:1101011:587  составляет 34 м, в связи с чем границу между зданиями предлагается провести по середине. В таком случае расстояние от проектируемой границы участка до строений составляет - по 17 м, что обеспечивает проход, доступ к строениям в том числе транспортных средств.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» земельный участок должен иметь доступ (проход проезд от земельных участков общего пользования), такой доступ будет обеспечен, в том числе для здания 56:25:1101011:589, 56:25:1101011:588 и ОНС 56:25:1101011:539.

 Площадь участка при таком проектировании составит 7159 кв. м ± 30 кв. м.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции верно счел его подробным, мотивированным и обоснованным. Составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержат недостоверные выводы, не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и имеет недостатки, которые бы позволили суду признать его ненадлежащим доказательством по делу.

Доводов о несогласии апеллянтов с выводами судебной экспертизы апелляционные жалобы не содержат.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу, что площадь, необходимая для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 56:25:1101011:587, принадлежащего в спорный период ответчику на праве собственности, составляет 7 159 кв. м. 

В расчете арендной платы за период с 12.03.2021 (регистрация права собственности) по 17.05.2021 (переход права собственности к ФИО5 с 18.05.2021) истец применяет кадастровую стоимость земельного участка в размере 36 571 909,67 руб., установленную в результате кадастровой оценки земель на основании постановления Правительства Оренбургской области от 15.10.2020 № 858-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Оренбургской области» с применением пропорции от площади всего земельного участка.

В контррасчете ответчик указывает кадастровую стоимость земельного участка, установленную решением Оренбургского областного суда от 14.06.2022 по делу № 3а-1024/2022, в размере 13 368 000 руб. 

 Проверив расчет представленный истцом расчет и контррасчет ответчика, суд первой инстанции признал их неверными.

По расчету суда первой инстанции арендная плата в год за пользование земельным участком с площадью 7 159 кв. м составляет 177 245 руб. 38 коп. (кадастровая стоимость 36 571 909,67 руб. : 29 543 кв. м (площадь всего земельного участка) = 1 237,92 руб. кадастровая стоимость 1 кв. м х 7 159              кв. м = 8 862 269, 28 руб. кадастровая стоимость земельного участка площадью 7 159 кв. м х 2 % (ставка арендной платы, установленная подп. «к» п. 3 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в размере 2,0 процента в отношении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, помещения в здании, сооружении, принадлежащие лицам на праве собственности, хозяйственного ведения). 

Соответственно, 14 770 руб. 44 коп. – плата за месяц, 485 руб. 60 коп. – плата за день. С 12.03.2021 по 12.05.2021 (2 месяца) арендная плата составит 29 540 руб. 80 коп. С 13.05.2021 по 17.05.2021 (5 дней) арендная плата составит 2 428 руб. 

Таким образом, арендная плата за период с 12.03.2021 по 17.05.2021 составит 31 968 руб. 80 коп. 

Доводы предпринимателя о неправомерности применения судом первой инстанции в расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, равной 36 571 909,67 руб., поскольку решением Оренбургского областного суда по административному делу № 3а-1024/2022 от 14.06.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:25:1101011:79 установлена в размере 13 368 000 руб., судебной коллегией подлежат отклонению в силу следующего.

При расчете арендной платы за спорный период суд первой инстанции правомерно принял во внимание особенность действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28).

На основании статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Таким образом, Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) в отсутствие специальных норм о придании ему обратной силы распространяет свое действие на отношения, возникшие после введения его в действие, то есть и на ту кадастровую стоимость, которая будет установлена по новым правилам данного Федерального закона.

Пунктом 6 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ данный документ вступает в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 31.07.2020), за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки. При этом пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ предусмотрено, что до 01.01.2023 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом следующих особенностей: 1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); 2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации: а) не применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; б) отчет об оценке рыночной стоимости, прилагаемый к заявлению об оспаривании в соответствии с частью 9 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», подлежит составлению исключительно в форме электронного документа; 3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального законом от 31.07.2020                         № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В 2022 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки (часть 5 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В 2023 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки (часть 6 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

На территории Оренбургской области указанное решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не принято, следовательно рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до завершения переходного периода осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ФИО5 в 2022 году, что прямо следует из резолютивной части решения Оренбургского областного суда от 14.06.2022, то уменьшенная кадастровая стоимость подлежит применению не ранее 01.01.2022.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, проверив расчет задолженности по арендной плате, произведенный судом первой инстанции на основании кадастровой стоимости равной 36 571 909,67 руб., правомерно удовлетворил требования в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 12.03.2021 по 17.05.2021 в размере 31 968 руб. 80 коп.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.1 договора аренды стороны согласовали, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства, предусмотренного п. 3.2 договора, арендатору начисляется пеня в размере, равной 1/300 ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства, за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке (пени) сторонами была соблюдена.

По расчету истца пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.04.2021 по 01.06.2021 составили 439 руб. 51 коп.

С учетом признания неверным расчета суммы основного долга, судом первой инстанции произведен перерасчет пени за период с 11.04.2021 по 01.06.2021, в связи с чем неустойка составила 135 руб. 90 коп.

Доводы Министерства и ИП ФИО2, приведенные в апелляционных жалобах основаны на неверном толковании норм гражданского и земельного законодательства, которые не опровергают выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом судебном акте. 

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.

За подачу апелляционной жалобы ответчиком уплачено 3 000 руб. государственной пошлины, что подтверждается платежным поручением                  № 159 от 27.12.2022.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем взыскание государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы Министерства в доход федерального бюджета в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.12.2022 по делу № А47-10418/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

Судьи:                                                                         А.Х. Камаев 

Ю.С. Колясникова