АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-16546/2021

г. Краснодар

18 октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Легкоконец Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: администрация Крымского городского поселения Крымского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «АЗС-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 01.09.2017 № 4500013329

при участии:

от истца: не явился, уведомлен;

от ответчика: не явился, уведомлен;

УСТАНОВИЛ:

Администрация Крымского городского поселения Крымского района (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АЗС-ЮГ» (далее – ответчик, ООО «АЗС-ЮГ») с требованием о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 01.09.2017 № 4500013329. 

Представитель истца в судебное заседание не явился, направил в материалы дела  ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также настаивал на удовлетворении исковых требований. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения уведомлен надлежащим образом, раннее представил отзыв на исковое заявление с возражениями относительно иска. В материалах дела так же имеется ходатайство ответчика о рассмотрении дела в его отсутствие, поданное 07.07.2021. 

Спор рассматривается с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.  

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, установив юридически значимые обстоятельства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ввиду нижеследующего. 

Как следует из материалов дела, 01.09.2017 г. между администрацией (арендодателем) и ООО «АЗС-ЮГ» был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 4500013329 (далее – договор). 

 Согласно пункту 1.1. договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок из земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 23:45:0101047:131, площадь 989 кв.м., для размещения здания автозаправочной станции (цель использования земельного участка), для расширения и эксплуатации автозаправочной станции (вид разрешенного использования). 

По условиям пункта 1.3. указанный в пункте 1.1. договора земельный участок передан арендатору с 01.09.2017 г. без каких-либо иных документов по его передаче. 

Как установлено пунктом 7.1. договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его государственной регистрации по 31.08.2066 г. (включительно). Срок аренды устанавливается на 49 лет с 01.09.2017 г. по 31.08.2066 г. (включительно) (пункт 7.2. договора). 

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1. договора (пункт 4.1.6. договора); 

По условиям пункта 8.3. договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. 

Как указано в иске, по поручению главы администрации (губернатора) Краснодарского края ФИО1 в декабре 2020 года на территории Крымского городского поселения Крымского района работала межведомственная рабочая группа, в которую вошли работники администрации и органов исполнительной власти Краснодарского края, том числе департамента имущественных отношений Краснодарского края, а также представители общественных организаций Краснодарского края. 

В результате выездной проверки межведомственной группы в муниципалитет выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:45:0101047:131 площадью 989 кв.м., предоставлен в аренду ООО «АЗС-Юг» без проведения торгов при отсутствии оснований для такого предоставления, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Согласно замечанию группы, в соответствии с общедоступной информацией, содержащейся на публичной кадастровой карте, автозаправочная станция расположена границах земельного участка с кадастровым номером 23:45:0101047:0073. В границах земельного участка с кадастровым номером 23:45:0101047:131 здания и сооружения отсутствуют. 

Вместе с тем, в целях подтверждения факта отсутствия объекта недвижимости (здание автозаправочной станции) с кадастровым номером 23:45:0101081:473 на земельном участке с кадастровым номером 23:45:0101047:131 администрацией заключен договор с индивидуальным предпринимателем ФИО2 для проведения кадастровых работ по уточнению координат расположения объекта недвижимости (здание автозаправочной станции) с кадастровым номером 23:45:0101081:473 (условный номер 23:28/01:01:30:00:00), назначение: нежилое, площадью 14,4 кв.м, инвентарный номер: 20362, литер: А, по адресу: 

<

...> принадлежащего ООО «АЗС-Юг» на праве собственности относительно спорного земельного участка кадастровым номером 23:45:0101047:131. 

По итогам проведения геодезических работ по уточнению координат расположения здания автозаправочной станции с кадастровым номером 23:45:0101081:473 было установлено, что вышеуказанный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:45:0101047:0073. 

По мнению Администрации, названные обстоятельства свидетельствуют об использовании ООО «АЗС-Юг» арендуемого участка не по целевому назначению, строительство здания автозаправочной станции на участке не осуществлено. 

В связи с чем, 26 февраля 2021 года администрацией в адрес ООО «АЗС-Юг» направлено письмо № 16-17/74з с уведомлением о намерении прекратить арендные отношения по договору путем подписания соглашения о расторжении договора. 

Поскольку в претензионном порядке спор не урегулирован, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из толкования данной нормы следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в публичный реестр.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной, при этом под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенное ухудшение имущества.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац шестой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, предметом договора № 4500013329 выступает земельный участок с кадастровым номером 23:45:0101047:131, предоставленный в долгосрочную аренду (на 49 лет). 

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арбитражный суд отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств и соотнести такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером допущенного нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В качестве основания для расторжения договора № 4500013329 истцом указано неиспользование земельного участка в целях строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции в течение трех лет, в доказательство которого представлена схема расположения объекта недвижимости с кадастровым номером 23:45:0101081:473 (здание автозаправочной станции), подготовленной кадастровым инженером.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О). 

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истец доказал наличие основания для досрочного расторжения договора аренды № 4500013329. 

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (подпункт 13).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Приказ Минрегионразвития России от 30.12.2009 N 624 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства" содержит Перечень видов работ, которые относятся к строительству, реконструкции и капитальному ремонту.

Виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту - только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Согласно разделу III "Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту" к подготовительным работам относятся, в частности, геодезические разбивочные работы, выполняемые на строительных площадках; разборка (демонтаж) зданий, сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей; строительство временных дорог, площадок, инженерных сетей и сооружений и т.д.

Таким образом, строительство объекта капитального строительства представляет собой комплекс мероприятий, направленных на его возведение. Перечень данных мероприятий в каждом конкретном случае устанавливается из целевого назначения объекта, места его расположения, интересов третьих лиц, чьи права и интересы затрагиваются (или могут быть затронуты) возводимым объектом.

Заключив в 2017 году договор аренды земельного участка, арендатор принял на себя обязанности по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с категорией и видом разрешенного использования - для размещения здания автозаправочной станции (цель использования земельного участка), для расширения и эксплуатации автозаправочной станции (вид разрешенного использования).

Вместе с тем с даты заключения договора меры по использованию земельного участка с установленной целью не приняты, доказательств проведения каких-либо мероприятий, связанных с организацией строительства, в материалы дела не представлено. 

Таким образом, следует прийти к выводу, что ООО «АЗС-ЮГ» допустило существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в том, что в течение длительного времени не приступило к строительству заявленного объекта на земельном участке (фундаментные работы отсутствуют, здание автозаправочной станции находится на ином земельном участке).

В возражении на исковое заявление ответчиком было указано на то, что администрацией не был соблюден порядок расторжения договора, предусматривающий необходимость направления письменного предупреждения об устранении нарушений условий договора в разумный срок с последующим предложением о его расторжении (в случае неисполнения предупреждения). Указывая на отсутствие данного предупреждения со стороны администрации, ответчик по существу оспаривает факт активной легитимации администрации в качестве истца (наличие права на предъявление искового заявления о расторжении договора).

Суд признает указанный довод необоснованным, поскольку суду представлено уведомление от 26.02.2021 №16-17/74 з, направленное в адрес ответчика о расторжении договора и приложением проекта соглашения.

Факт получения указанного уведомления 04.03.2021 подтвержден ответчиком в представленном отзыве.

Отклоняя данный довод ответчика, арбитражный суд руководствовался правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Кроме того, ответчиком было указано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:45:0101047:131 расположены въезд и выезд на территорию автозаправочной станции, также он используется для подъезда к топливораздаточным колонкам. Данный земельный участок является двухконтурным, полностью заасфальтирован и используется ООО «АЗС-ЮГ» в соответствие с его разрешенным использованием: для расширения и эксплуатации автозаправочной станции.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, обязанность доказывания: а) распространяется на всех лиц, участвующих в деле; б) основу распределения обязанности по доказыванию составляет предмет доказывания; в) каждое участвующее в деле лицо доказывает определенную группу обстоятельств в предмете доказывания, определяемую соответствующей нормой права и основанием требований или возражений. 

Однако последствия несоблюдения бремени доказывания для истца и ответчика различны. Для истца данные последствия выражаются в виде отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку именно последний инициировал судебное разбирательство со ссылкой на фактические обстоятельства, послужившими поводом к иску. Для ответчика же несоблюдение бремени доказывания влечет удовлетворение исковых требований истца, только при условии доказанности тех обстоятельств, которые были положены в основу иска.  

Системное толкование вышеприведенных положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу, что сторона, на которой лежит бремя утверждений тех или иных обстоятельств должна представить суду ясные и убедительные доказательства в подтверждение своих доводов. 

В отсутствие таковых, а также принимая во внимание принцип состязательности сторон судопроизводства, который предполагает, что суд не имеет возможности по своей инициативе собирать доказательства, обстоятельства, на которые ссылается сторона, считаются не установленными. Таким образом, пассивная позиция ответчика в части непредставления доказательств в пользу своего довода повлекла для него неблагоприятные последствия в виде доказанности утверждаемых истцом фактов о неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением. 

Кроме того, арбитражным судом принимается во внимание, что использование земельного участка для целей въезда и выезда на территорию автозаправочной станции, противоречит прямо указанной в договоре цели - для размещения здания автозаправочной станции, с учетом того, что здание имеет следующие признаки: оно должно быть созданным в результате строительства; являться объемной строительной системой (в отличие от плоскостных и линейных строительных систем); обязательно включать в себя помещения; внутри него должны располагаться сети и системы инженерно-технического обеспечения; должно иметь специальное назначение, то есть использоваться для проживания людей (жилые здания); деятельности людей; размещения производства (производственные здания); хранения продукции. 

По результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов и возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд, установив, наличие указанных истцом фактов, к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

Подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными размер государственной пошлины составляет 6 000 рублей.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств. Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, в силу пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор от 01.09.2017 г. № 4500013329 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 23:45:0101047:131, площадью 989 кв. м., находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях размещения здания автозаправочной станции, заключенный между администрацией Крымского городского поселения Крымского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  и обществом с ограниченной ответственностью «АЗС-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АЗС-ЮГ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                            И.Н. Воронова