Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-2289/2020

г. Нальчик

29 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 июня 2021 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Х. Шогенцуковой,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Министерства земельных и имущественных отношений КБР, г. Нальчик, 

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, с. Карагач Прохладненского района КБР, 

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании

от истца ФИО2 по доверенности от 11.01.2021

в отсутствии, уведомленного должным образом ответчика

У С Т А Н О В И Л :

Министерство земельных и имущественных отношений КБР (далее министерство) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 983 325 рублей основного долга за период с 01.07.2020 по 30.03.2021, взыскании 34 270 рублей 26 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2019 по 15.07.2020, расторжении договора аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 12.09.2018 № 91 и обязании индивидуального предпринимателя возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером 07:04:4600000:29, общей площадью 5760000 кв.м., расположенный относительно ориентира по адресу: КБР, Прохладненский район, по акту приема-передачи.

В ходе слушания дела ответчик погасил задолженность и проценты за заявленный период платежными поручениями от 10.03.2021 №1 и №2.

В связи с длительным рассмотрением настоящего дела Министерство уточнило заявленные требования и просило взыскать с предпринимателя задолженность по договору аренды в размере 983 325 рублей основного долга за период с 01.07.2020 по 30.03.2021, 21 100 рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2020 по 15.04.2021(уточнения от 16.03.2021), а также расторгнуть договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 12.09.2018 № 91 и обязать предпринимателя возвратить земельный участок с кадастровым номером 07:04:4600000:29, общей площадью 5760000 кв.м., расположенный относительно ориентира по адресу: КБР, Прохладненский район, по акту приема-передачи.

Определением от 19.03.2021 суд принял к рассмотрению уточненные требования истца. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнений в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить. Доводы истца основаны на том, что ответчик систематически нарушает условия договора аренды не вносит арендные платежи в установленные сроки, в связи с чем, за предпринимателем образовалась задолженность в размере 983 324 рублей  88 копеек. Кроме того, полагая, что систематическое невнесение арендных платежей является существенным нарушением условий договора, истец просил расторгнуть договор аренды и обязать предпринимателя вернуть земельный участок по акту приема-передачи. 

Ответчик, уведомленный о рассмотрении настоящего дела надлежащим образом (что подтверждается уведомлениями о вручении судебной корреспонденции, приобщенными к материалам дела) отзыв на исковое заявление не представил, возражений по существу требований не заявил, в судебное заседание не явился. 

Ответчик уведомлен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, что в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела по существу. Судебные заседания по настоящему делу неоднократно откладывались по ходатайствам ответчика для внесудебного разрешения спора, однако к дате судебного заседания сторонами соглашения о мирном урегулировании спора не достигнуто, в связи с чем, дело рассмотрено судом по существу в отсутствии ответчика.

В соответствии с протоколом от 06.08.2018 №П-43 и по результатам аукциона, между Минимуществом КБР и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды от 12.09.2018 № 91, по условиям которого Минимущество передало, а предприниматель принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:04:4600000:29, общей площадью 5760000 кв.м. для сельскохозяйственного использования, расположенный относительно ориентира по адресу: КБР, Прохладненский район КБР. Земельный участок находится в собственности Кабардино-Балкарской Республики. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи. Договор аренды надлежащим образом зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.10.2018 за номером 07:04:46000000:29-07/024/2018-1.

Согласно п. 3.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально, путем предоплаты, равными долями, не позднее 15 числа первого месяца текущего квартала, в течение всего срока действия договора. Пунктом 3.1. размер годовой арендной платы установлен в сумме 1 264 320 рублей. Стороны также договорились, что задаток в размере 1 264 430 рублей засчитывается в счет арендной платы.

Согласно п. 3.2 договора размер годовой арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в связи с инфляцией цен и в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики.  Уведомление об изменении арендной платы вместе с расчетом направляется в адрес арендатора, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

Письмом от 20.02.2020 № 24-04-1-41/705 арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы по договору, указав, что с 01.04.2020 размер годовой арендной платы будет составлять 1 311 099 рублей 84 копейки, в связи с инфляцией. Указанное уведомление вручено арендатору 13.03.2020, что подтверждается уведомление о вручении заказной корреспонденции.

Так как с 01.09.2019 арендатор не вносил арендную плату, министерство направило в адрес предпринимателя претензию от 21.04.2020 №24-4-1-41/1419 с требованием погасить задолженность за период с 01.09.2019 по 30.06.2020 в размере 1 026 663 рубля, предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок. Направление ответчику данной претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 24.04.2020 и уведомлением о вручении предпринимателю 26.04.2020.

Неисполнение требований содержащихся в претензии послужило основанием для обращения истца в суд16.07.2020 с настоящим иском. 

В связи с тем, что с 01.07.2020 арендатор не вносил арендную плату, министерство направило в адрес предпринимателя очередную претензию от 27.10.2020 №24-4-1-68/4248 с требованием погасить задолженность за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 в сумме 655 550 рублей и предложением расторгнуть договор аренды. Направление ответчику данной претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 06.11.2020.

В связи с невнесением арендной платы за следующий период министерство направило в адрес предпринимателя очередную претензию от 22.01.2021 №24-4-68/228 с требованием погасить задолженность по арендной плате в сумме 983 325 рублей за период с 01.07.2020 по 30.03.2021, предложением расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок.

Платежными поручениями от 10.03.2021 №1 и №2 предприниматель погасил задолженность по арендной плате и проценты за период, указанный в первоначальном  исковом заявлении с 01.09.2019 по 30.06.2020, что послужило основанием для уточнения истцом заявленных требований.

Таким образом, министерством соблюден обязательный претензионный порядок как в отношении первоначальных требований, так и в отношении уточненных исковых требований о взыскании арендной платы.

Изучив материалы дела, и выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела суд установил, что определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.05.2020 принято к производству заявление ООО Банк «Прохладный» о признании ФИО1 несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу № А20-1303/2020. Вопрос об обоснованности требований заявителя на дату рассмотрения настоящего дела еще не разрешен.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" обязательства, возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве, требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 5 названного Закона денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом (абзац 1 пункта 1 постановления). В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование электрической и тепловой энергией, газом и другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве (абзац 3 пункта 2 постановления).

Производство по делу о банкротстве возбуждено 14.05.2020, согласно уточнениям истец поддержал требования за период с июля 2020 года по апрель 2021 года, соответственно заявленный истцом период образования задолженности относится к текущим платежам и подлежит рассмотрению по настоящему делу. Кроме этого, как указано выше, вопрос об обоснованности требований в рамках дела о банкротстве, на дату вынесения настоящего решения, не рассомтрен.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). В силу статьи 309 указанного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Договор аренды от 12.09.2018 № 91 содержит все существенные условия, никем не оспорен и не признан недействительным. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

 В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Материалами дела подтверждено, что в период с сентября 2019 года по апрель 2021 года арендатор не вносил арендную плату в установленном договором порядке. То есть с даты заключения договора арендная плата истцом не вносилась. Сумма задатка была зачтена арендодателем в счет арендных платежей за первый год пользования земельным участком.  В нарушение положения о ежеквартальном внесении арендной платы, ответчик внес арендную плату за период с сентября 2019 по июль 2020 года только после возбуждения производства по настоящему делу платежными поручениями от 10.03.2021 №1 и №2. 

В последующем ответчик арендную плату за  III; IV квартал 2020 года, а также за I квартал 2021 года не вносил, в связи с чем, суд пришел к выводу об обоснованности требований Минимущества КБР о взыскании задолженности в размере 983 324 рублей 88 копеек в соответствии с условиями договора и уведомлением об изменении размера ежегодной арендной платы от 20.02.2020 № 24-04-1-41/705, исходя из следующего расчета:

- 1 311 099,84 рублей (размер годовой арендной платы) /4 квартала = 327 774,96 рублей (размер ежеквартальной платы).

- 327 774,96 рубля * 3 квартала = 983 324 рубля 88 копеек (размер спорной задолженности).

Удовлетворяя требования Минимущества КБР в части, суд исходит из допущенной истцом арифметической ошибки при расчете суммы требований (заявлено о взыскании 983 325 рублей ровно).

При обращении в суд истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере  21 100 рублей 45 копеек за период с 16.07.2020 по 15.04.2021 с учетом уточненных исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.1 договора установлено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством. Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленные срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в соответствии с установленной Банком России ключевой ставкой рефинансирования.

Расчет истцом неустойки произведен по правила статьи 395 ГК РФ, тогда как условиями договора (пункт 3.5 договора) предусмотрена договорная ответственность за нарушение условий о внесении арендной платы в виде пени за каждый день просрочки в соответствии с установленной Банком России ставкой рефинансирования. 

Размер пени в соответствии с условиями договора аренды составляет 26 967 рублей 35 копеек из расчета 5,5% ставки рефинансирования Банка России на дату объявления резолютивной части решения. 

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с

по

дней

327 774,96

16.07.2020

Новая задолженность на 327 774,96 руб.

327 774,96

16.07.2020

15.10.2020

92

5.5

327 774,96 × 92 × 1/365 × 5.5%

4 543,95 р.

655 549,92

16.10.2020

Новая задолженность на 327 774,96 руб.

655 549,92

16.10.2020

15.01.2021

92

5.5

655 549,92 × 92 × 1/365 × 5.5%

9 087,90 р.

983 324,88

16.01.2021

Новая задолженность на 327 774,96 руб.

983 324,88

16.01.2021

15.04.2021

90

5.5

983 324,88 × 90 × 1/365 × 5.5%

13 335,50 р.

Сумма основного долга: 983 324,88 руб.

Сумма неустойки: 26 967,35 руб.

Однако, так как суд не может выходить за рамки заявленных требований, требования истца о взыскании неустойки в заявленном размере 21100 рублей 45 копеек, подлежат удовлетворению.

Обращаясь в суд, истец просил расторгнуть договор аренды ввиду систематического нарушения арендатором обязанностей по внесению арендных платежей.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено пунктом 8.3 договора, договор может быть расторгнут досрочно по решению суда, по основаниям, предусмотренным пунктами 4.1.5 и 5.2.6 договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 4.2.8. договора аренды Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Подпунктом «в» пункта 5.2.4 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению, в том числе, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. 

Как установлено судом арендатор не вносил арендную плату более двух периодов  подряд, а именно с сентября 2019 по дату обращения истца в суд с первоначальным иском 16.07.2020. 

Предупреждения истца от 21.04.2020 № 24-04-1-41/1419 о необходимости внесения просроченной арендной платы с предложением о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, получено ответчиком, что подтверждается уведомлением о вручении. Требования о внесении арендной платы, изложенные в указанной претензии, исполнены ответчиком только 10.03.2021. Требования о возврате земельного участка предпринимателем не исполнены. 

После возбуждения производства по настоящему делу погасил задолженность в размере 1 060 933 рубля 26 копеек. Однако доказательств внесения арендных платежей за III и IV квартал 2020 года, а также за I квартал 2021 года в материалы дела не представлены. Указанная задолженность образовалась более чем за два периода подряд.

Из содержания претензионных писем от 27.10.2020 № 24-4-1-68/4248, от 28.07.2020 №24-04-1-23/2849 и от 22.01.2021 № 24-4-1-68/228 следует, что арендодатель предлагал арендатору неоднократно расторгнуть договор аренды в связи с периодическими существенными нарушениями условий о внесении арендной платы, и не намерен продолжать арендные отношения с предпринимателем.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении его условий другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

По смыслу и содержанию указанных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений. Указанное соответствует позиции, изложенной в  определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2019 г. N 304-ЭС19-26051.

Из содержания претензий от 27.10.2020 № 24-4-1-68/4248, от 28.07.2020 №24-04-1-23/2849 и от 22.01.2021 № 24-4-1-68/228 следует, что истцом соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды в связи с систематическим нарушением порядка внесения арендных платежей.

Поскольку ответчиком не внесены арендные платежи более чем за два периода подряд, истцом соблюдено требование о досудебном уведомлении о расторжении договора аренды, требование истца о расторжении договора от 12.09.2018 № 91, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений КБР и предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением договора аренды, земельный участок сельхозназначения общей площадью 5 760 000 кв.м. с кадастровым номером 07:04:4600000:29, расположенный в Прохладненском муниципальном районе Кабардино-Балкарской Республики подлежит возврату арендодателю по акту приема-передачи.

При подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, которая по правилам статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

В связи с изложенным и руководствуясь статьями  70, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

1. Взыскать с предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в пользу Министерства земельных и имущественных отношений КБР 983 324 (девятьсот восемьдесят три тысячи триста двадцать четыре) рубля 88 копеек основного долга и 21 100 (двадцать одна тысяча сто) рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

2. Расторгнуть договор аренды от 12.09.2018 №91 между Министерством земельных и имущественных отношений КБР и предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 земельного участка сельхозназначения общей площадью 5 760 000 кв.м. с кадастровым номером 07:04:4600000:29.

3. ФИО3 Хатакшуковича возвратить в пользу Министерства земельных и имущественных отношений КБР земельный участок сельхозназначения общей площадью 5 760 000 кв.м. с кадастровым номером 07:04:4600000:29, расположенный в Прохладненском муниципальном районе Кабардино-Балкарской Республики.

4. В остальной части требований отказать.

5. Взыскать с предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 29 044 рубля (двадцать девять тысяч сорок четыре) рубля.

6. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов.