АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9708/2023

Дело № А12-12032/2022

г. Казань

28 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителей:

Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО1, доверенность от 09.11.2023, ФИО2, доверенность от 24.04.2023,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023

по делу № А12-12032/2022

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и неустойки 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения, процентов, третьи лица: Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Департамент городского хозяйства администрации Волгограда, администрация Волгограда,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет, арендодатель), ссылаясь на то, что общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» (далее – общество «Квадро», арендатор), будучи арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49, ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды от 23.03.2021 № 2819-В и № 2820-В, обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности:

в размере 1 259 438 руб. 27 коп. за период с 29.03.2021 по 28.03.2022, соответствующих пени в размере 29 856 руб. 07 коп. за период с 11.09.2021 по 28.03.2022, с дальнейшим начислением неустойки по день фактического исполнения обязательства по договору аренды № 2820-В (дело № А12-12032/2022); 

в размере 1 199 350 руб. 77 коп. за период с 29.05.2021 по 28.03.2022, соответствующих пени в размере 28 431 руб. 64 коп. за период с 11.09.2021 по 28.03.2022, с дальнейшим начислением неустойки по день фактического исполнения обязательства по договору аренды № 2819-В (дело № А12-12045/2022). 

Определением от 05.09.2022 суд объединил дело № А12-12032/2022 с делом № А12-12045/2022 в одно производство. Объединенному делу присвоен № А12-12032/2022. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Волгограда, департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, департамент городского хозяйства администрации Волгограда.

Обращению в суд предшествовали следующие обстоятельства.

В соответствии с протоколами от 15.03.2021 о признании аукционов несостоявшимся Комитет (арендодатель) и общество «Квадро» (арендатор) заключили 23.03.2021 договоры аренды двух смежных земельных участков с местоположением 

<

...>, которые имеют категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов), для многоквартирной застройки сроком на 8 лет:

договор аренды № 2819-В, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 10 000 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030077:49; с ежегодной арендной платой за участок согласно протоколу, прилагаемому к договору, 3 879 639 руб. (далее - договор аренды № 2819-В);

договор аренды № 2820-В, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 10 501 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030077:44, с ежегодной арендной платой за участок согласно протоколу, прилагаемому к договору, 4 074 009 руб. (далее - договор аренды № 2820-В).

Условиями пунктов 3.1, 3.2 названных договоров предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10 числа текущего месяца; за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договоров). 

Характеристики предоставляемых в аренду земельных участков и их особенности приведены в пунктах 10.2 договоров аренды № 2819-В и № 2819-В.

Так, согласно договору № 2819-В, в соответствии с топографической подосновой М 1:500 в границах земельного участка имеется перепад высот отметок грунта, который ориентировочно составляет 13 м.; для размещения объекта необходима инженерная подготовка территории, установлены санитарно-защитные зоны, земельный участок подпадает в проекцию зоны ограничения застройки от антенн № 44, № 47 по азимуту излучения 20 с нижней границы на высоте 16,2 м., при определении параметров строительства требуется согласование с Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области, на участке произрастают зеленые насаждения и др.

Согласно договору № 2820-В, в соответствии с топографической подосновой М 1:500 земельный участок имеет резкое падение рельефа. В границах участка имеются: инженерные коммуникации: воздушные линии электропередачи напряжением от 1 кВ и выше, зоны, ограниченные в использовании с учетом минимально допустимых расстояний от инженерных коммуникаций до зданий и сооружений с СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», охранные зоны воздушных линий электропередачи напряжением от 1 кВ и выше, на участке произрастают зеленые насаждения и др.

По утверждению общества «Квадро» на производство изыскательных работ в целях освоения земельных участков им заключен договор от 08.02.2022 № 2991 с обществом с ограниченной ответственностью «Статус» «ГеоСИМ», которым в ходе проведения инженерных изысканий был обнаружен магистральный ливневой коллектор диаметром 1 000 мм, являющийся собственностью г. Волгограда.

Посчитав наличие данного магистрального ливневого коллектора диаметром 1 000 мм скрытым недостатком арендованного имущества, который арендодателем не был указан и оговорен в заключенных договорах аренды, общество «Квадро» направило Комитету письма от 10.03.2022 и от 14.03.2022, в которых просило пересмотреть в сторону понижения размер арендной платы за арендованные земельные участки, указывая на то, что вследствие неоговоренных арендодателем при заключении договоров скрытых недостатков, использование земельных участков для строительства домов в настоящее время невозможно, поскольку необходимо проведение предварительных дополнительных работ по выносу магистрального ливневого коллектора.

Общество «Квадро» в письмах ссылалось на то, что им заключен договор от 02.02.2022 № 002-2022/ПСД-1 с обществом с ограниченной ответственностью  «Брис» (подрядчик) на выполнение проектных работ, в соответствии с которыми подрядчик выполнил для него, в том числе инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49, в ходе которых был обнаружен водовыпуск магистрального ливневого коллектора диаметром 1 000 мм.; начало проектных и строительных работ для освоения земельных участков невозможно без проектирования и выполнения дополнительных работ по выносу магистрального ливневого коллектора, являющегося муниципальным имуществом.

Общество «Квадро» указало, что согласно разработанной в настоящий момент специализированной проектной организацией проектной документации и смете стоимость производства работ по выносу ливневой канализации за границы участка составляет 33 544 629 руб., выданы технические условия от 18.02.2022 № 4874, 4875.

Комитет письмом от 25.03.2022 № 2117/5308 отказал в соразмерном уменьшении арендной платы со ссылкой на соответствие аукционной документации требованиям подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), отсутствие скрытых недостатков выставленных на торги земельных участков, отсутствие информации о невозможности строительства многоквартирных жилых домов, соответствующих параметрам разрешенного строительства, на невозможность изменения условий договора, заключенного на публичных торгах в форме аукциона.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества «Квадро» в суд со встречными исковыми требованиями о внесении изменений в договоры аренды № 2819-В и № 2820-В путем их дополнения: 

- пунктом 3.1 следующего содержания: «В счет арендной платы подлежат зачету фактически произведенные и документально подтвержденные арендатором расходы на вынос ливневых коллекторов     d-1000 мм и d-300 мм с участка согласно проекту и разрешению на производство работ. На время проектирования и ведения строительных работ по выносу ливневых коллекторов d-1000 мм и d-300 мм с участка арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы»; 

- пунктом 10.2 следующего содержания: «На участке имеются ливневые коллекторы d-1000 мм и d-300 мм». 

Встречные исковые требования мотивированы тем, что при заключении сторонами договоров аренды спорных земельных участков обществу «Квадро» не были известны скрытые недостатки земельных участков, на устранение которых требуются существенные материальные затраты. 

Таким образом, арендатором фактически заявлены встречные требования об уменьшении суммы арендной платы на сумму предполагаемых расходов, которые арендатор понесет в результате выноса ливневых коллекторов  d-1000 мм и d-300 мм с арендуемых земельных участков.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.10.2022 удовлетворено ходатайство общества «Квадро» и судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Статус», с постановкой перед экспертами вопросов: имеются ли на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 ливневые коллекторы, если да, указать их местоположение и основные характеристики; препятствует ли наличие на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 ливневых коллекторов строительству на них многоквартирных жилых домов, возможно ли строительство на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 многоквартирных жилых домов согласно проекту застройки (ПЗУ) при наличии на них ливневых коллекторов, несет ли наличие ливневых коллекторов на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49 какие-либо ограничения в их полноценном использовании согласно их целевому назначению и разрешенному использованию; производство по делу приостановлено. 

После поступления в суд результатов судебной экспертизы № 150/10-2022 и возобновления производства по делу, общество «Квадро» изменило встречные исковые требования, просило взыскать с Комитета сумму внесенной арендной платы за период с марта 2021 года по октябрь 2021 года (задаток и арендные платежи) в общем размере 2 816 821,58 руб. в качестве неосновательного обогащения Комитета и соответствующие проценты за период с 23.03.2021 по 16.02.2023 в сумме 435 014,84 руб.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.02.2022 изменение встречных исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2023, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023 исковые требования удовлетворены частично. Суды оценили экспертное заключение № 150/10-2022 в порядке статьи 71 АПК РФ как доказательство по делу, и пришли к выводу об отсутствии у арендатора препятствий в использовании земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:49, в связи с чем удовлетворили требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.03.2021 № 2819-В за пользование названным земельным участком, соответствующие пени, неустойки, отказали во встречном иске общества о взыскании с Комитета неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы. Судебные акты в указанной части обществом «Квадро» не оспариваются, в связи с чем законность судебных актов в данной части судом округа не проверяется.

Разрешая спор в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44, суд первой инстанции, с учетом судебной экспертизы № 150/10-2022, пришел к выводу о доказанности факта предоставления ответчику в аренду земельного участка со скрытыми его недостатками, которое невозможно использовать по его целевому назначению (для строительства дома), что приравнивается к отсутствию встречного представления, влекущего обязанность арендодателя по возврату необоснованно полученных арендных платежей; удовлетворил встречный иск общества о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы, отказал в иске Комитету о взыскании задолженности по арендной плате, отнес на Комитет расходы по экспертизе, а также по шурфованию, по госпошлине.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Комитет, в кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, просит отменить решение и постановление в части взыскания с него неосновательного обогащения в размере внесенной арендной платы по договору аренды от 23.03.2021 № 2820-В, судебных расходов, расходов по экспертизе, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, выражая несогласие с экспертным заключением, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, неполное исследование, атакже на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам,

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2023 рассмотрение кассационной жалобы отложено в порядке части 5 статьи 158 АПК РФ на 21.11.2023 на 15 часов 45 минут.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2023 произведена замена судьи Нагимуллина И.Р., рассматривающего дело, в связи с его нахождением в отпуске, в порядке статьи 18 АПК РФ, на судью Галиуллина Э.Р.

В судебном заседании представители Комитета поддержали доводы жалобы. 

В отзыве на жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, полагая их законными и обоснованными.

В дополнительных письменных пояснениях, представленных в суд, общество полагает, что Комитет не вправе взимать арендную плату до завершения работ по выносу ливневого коллектора с земельного участка.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей Комитета, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что решение и постановление в обжалуемой части подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ). 

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).

Абзацем вторым пункта 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 ГК РФ договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в настоящем случае - строительство многоквартирного дома), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Возражая на доводы арендатора относительно наличия скрытых недостатков объекта аренды в виде действующих ливневых коллекторов, без выноса которых за пределы участка невозможно его освоение в предоставленных целях (строительство дома), Комитет приводил ранее следующие доводы, которые повторно приведены им в кассационной жалобе: земельный участок предоставлен в аренду посредством реализации публичных процедур для размещения многоквартирных жилых домов; аукционная документация и договоры аренды содержали информацию относительно особенностей объекта аренды, в том числе информацию о его характеристиках, технических параметрах, особенностях рельефа местности, ограничениях, охранных зонах, позволяющих определить необходимость и непосредственно свидетельствующих о необходимости проведения специальных мероприятий по предварительной подготовке объекта для использования его в целях строительства (выравнивание рельефа и т.д.), возражений относительно невозможности использования объекта аренды, или претензии к аукционной документации арендатором при заключении договора аренды не заявлено, письмами структурных подразделений администрации Волгограда (Департамент муниципального имущества, Департамент городского хозяйства, Департамент по градостроительству и архитектуре), в соответствии с топографической подосновой М 1:500, подтверждается отсутствие каких-либо инженерных коммуникаций, в том числе действующих ливневых коллекторов, а также транзитных сетей инженерных коммуникаций ливневой канализации в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44, выставленного на торги; из представленного в материалы дела заключения экспертов № 150/10-2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 имеются два действующих подземных ливневых коллектора из полиэтиленовых труб диаметром 200 и 300 мм., однако, как заключением эксперта и содержащимися в нем фототаблицами (фото с №5 по №10), так и при проведении непосредственного осмотра земельного участка экспертом какие-либо подземные коммуникации на участке обнаружены не были; все разрозненные части трубы, осмотренные сторонами и зафиксированные в фототаблице, располагались непосредственно на поверхности обследуемого участка в разорванном виде и состоянии, исключающем возможность любой их эксплуатации; из писем общества «Квадро» в адрес Комитета от 10.03.2022 и от 14.03.2022 следовало, что при проведении инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49, общество «ГеоСИМ» выполнил съемку на общей площади 2,9 га с сечением рельефа и обследование подземных коммуникаций (т.1, л.д. 135-154, т.2, л.д.1-21), по результатам которых обнаружен магистральный ливневый коллектор диаметром 1 000 мм., и в целях выноса которого проектировщиком ООО «ИнвестВолга» по заказу общества подготовлена проектная документация и локальный сметный расчет на сумму 33 544 629 руб., выданы технические условия от 18.02.2022 № 4874 и 4875, между тем, эксперты в своем заключении № 150/10-2022 опровергли наличие на земельных участках с кадастровыми номерами 34:34:030077:44 и 34:34:030077:49, магистрального ливневого коллектора диаметром 1 000 мм., указав на страницах 8-9 экспертного заключения, что в материалах дела имеется копия топографической съемки «Вынос ливневого коллектора из зоны застройки земельных участков по ул. 8-я Воздушная Армия в Дзержинском районе г. Волгограда» в соответствие с которой на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 расположены подземные ливневые коллекторы линейного типа, состоящие: из полиэтиленовой трубы диаметром 200 мм.; из асбестоцементной трубы диаметром 150 мм.; из асбестоцементной трубы диаметром 300 мм., а на участке 34:34:030077:49 расположены подземные ливневые коллекторы линейного типа, состоящие: из сборных железобетонных труб диаметром 1000 мм., из асбестоцементной трубы диаметром 150 мм., однако экспертами установлено: отсутствие на участке 34:34:030077:49 каких-либо ливневых коллекторов, в том числе и магистрального ливневого коллектора диаметром 1 000 мм., отсутствие на участке 34:34:030077:44 магистрального ливневого коллектора диаметром 1 000 мм., а также ливневого коллектора диаметром 150 мм., наличие на участке 34:34:030077:44 ливневых коллекторов из полиэтиленовой трубы диаметром 200 мм. и 300 мм., составлена Схема их расположения, согласно которой коллекторы из полиэтиленовой трубы диаметром 200 мм. и 300 мм. расположены на небольшой ограниченной части участка 34:34:030077:44.

Таким образом, заявитель жалобы полагает, что: представленные арендатором в материалы дела документы (в том числе топографическая съемка «Вынос ливневого коллектора из зоны застройки земельных участков по ул. 8-я Воздушная Армия в Дзержинском районе г. Волгограда», проектная документация, сметная документация, технические условия и др.) содержат противоречащие друг другу данные относительно обстоятельств наличия ливневого (ливневых) коллектора, его (их) характеристик, местонахождения на спорном земельном участке; экспертами фактические съемки, измерения, исследования не сделаны, а их выводы основаны на исследовании представленных арендатором документов путем сопоставления данных из этих документов, полученных у подрядчиков арендатора при проведении изыскательских работ, и эти противоречия экспертного исследования судами не устранены, а заключение экспертизы, подтвердившее отсутствие магистрального ливневого коллектора диаметром 1 000 мм., с наличием которого арендатор связывал невозможность использования земельного участка, подготовил проектную документацию о выносе его за пределы спорного земельного участка, а также смету работ, принято в качестве надлежащего доказательства, при наличии в материалах дела иных доказательств, что ставит под сомнение достоверность выводов судебных экспертов.

При этом по утверждению Комитета, иные исследования экспертами не проводились, какая-либо иная информация (документы, схемы и т.д.) о наличии магистральных ливневых коллекторов, ливневой канализации в указанной территориальной зоне, место их расположения, схемы водоотведения у соответствующих городских служб не истребовались, доказательства принадлежности указанной сети городской канализации, их состояние (находятся в работоспособном состоянии и (или) неработоспособном состоянии, могут или не могут принимать поверхностные воды), не получены, не исследованы.

По утверждению заявителя жалобы, даже если согласиться с выводом судов о наличии на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 двух ливневых коллекторов, то их предполагаемое расположение и наличие охранных зон не влияет на возможность строительства на данном участке многоквартирного жилого дома, размещение которого согласно представленной в материалы дела проектной документации предусмотрено на значительном удалении от ливневых коллекторов, в противоположной части спорного земельного участка, что подтверждается Схемой № 1 составленной экспертами и представленной вместе с заключением.

Комитет не согласен с выводами судов, основанными на заключении эксперта (стр. 12) о том, что наличие ливневых коллекторов не соответствует требованиям пункта 4.6 СП 48.13330.2019 «СНИП 12-01-2004 Организация строительства», которым установлено, что базовыми функциями застройщика на период строительства являются подготовка (в том числе расчистка территории, организация вырубки зеленых насаждений, сноса строений и переноса сетей инженерно-технического обеспечения) и передача строительной площадки подрядной (генеральной подрядной) организации совместно с точками подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (предусмотренным ПОС) по акту), поскольку при вынесении оспариваемых судебных актов суды не учли, что эксперты основали свои выводы на применении пункта 4.6 названного Свода Правил в недействующей редакции, измененной приказом Минстроя России от 28.03.2022 № 207/пр «Об утверждении изменения № 1 к СП 48.13330.2019 «СНИП 12-01-2004 Организация строительства» и изложенной в новой редакции, отличной от той, которая процитирована в экспертном заключении; при этом в актуальной на момент проведения экспертизы редакции пункта 4.6 СП 48.13330.2019 «СНИП 12-01-2004 Организация строительства» (ред. от 28.03.2023) вышеуказанные требования на период строительства не поименованы.

Комитет полагает, что судами не было принято во внимание, что согласно Приказу Росстандарта от 02.04.2020 № 687 «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» указанный СП 48.13330.2019 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» был внесен в перечень документов, применяемых на добровольной основе, а потому организация строительной площадки в обязательном порядке не должна соответствовать данным строительным правилам, что, в свою очередь, свидетельствует о необоснованности вывода судов о невозможности какого-либо строительства; ссылок на каких-либо иные нормы материального права, устанавливающие запрет на освоение земельного участка, проведение строительных работ при наличии на земельном участке ливневых коллекторов, расположенных на части территории, которая в соответствии с проектной документацией не относится к месту размещения объекта капитального строительства, оспариваемые судебные акты не содержат.

Комитет полагает, что при разрешении настоящего дела суды необоснованно отклонили его доводы об отсутствии у ответчика препятствий для использования по назначению той части спорного земельного участка, которая выходит за пределы охранных зон ливневых коллекторов, поскольку согласно таблице 12.5 указанного судом СП 48.13330.2019 для самотечной канализации расстояние по горизонтали от подземных сетей канализации до фундамента зданий и сооружений составляет 3 м.; из Схемы № 1 заключения эксперта видно, что предполагаемые ливневые коллекторы относительно границ земельного участка и проектируемого дома составляет значительно более чем 3 м., суммарная площадь, занимаемая зоной ограниченной в использовании от данной инженерной коммуникации составит не более 110 кв.м, что не более 1% от общей площади земельного участка в размере 10 501 кв.м. что, следовательно, не может препятствовать ни размещению объекта капитального строительства в его границах, ни организации строительной площадки.

Выводы суда, основанные на экспертном заключении о том, что действующие подземные ливневые коллекторы диаметром 200 и 300 мм являются источником постоянного водонасыщении (подтоплении) грунта всего земельного участка носят предположительный характер, поскольку какие-либо замеры/исследования по данному вопросу экспертами не проводились, о чем свидетельствует отсутствие таких данных в экспертном заключении, а также подтверждается пояснениями эксперта ФИО3, предоставленными в суд апелляционной инстанции о проведении в ходе осмотра земельного участка только  геодезической съемки для определения координат земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:030077:44, 34:34:030077:49 и земляных работ по шурфовке ливневых коллекторов механическим и ручным способом, в местах их предположительного залегания. Иные исследования экспертами не проводились.

Тем самым, судебный эксперт, по сути, не отрицает, что оценка состояния грунта всего земельного участка с целью определения его водонасыщения на свободной от ливневых коллекторов территории им не осуществлялась. Пробы почвы грунта не отбирались.

В этой связи, является неоднозначным вывод экспертов о том, что сточные воды ливневых коллекторов могут вызвать подтопление всего земельного участка, вызвав повышение уровня подземных вод и увлажнение грунтов, приводящих к нарушению хозяйственной деятельности на данной территории. Отсутствие в заключении содержания и результатов исследований по данному вопросу, с обозначением примененных методов подтверждает позицию Комитета о том, что заключение носит вероятностный характер и вызывает сомнение в его объективности и достоверности.

Таким образом, достоверных доказательств, основанных на объективных данных, свидетельствующих о подтоплении грунта за границами охранной зоны ливневых коллекторов, на всем спорном земельном участке в материалы дела не представлено.

По утверждению заявителя жалобы, судами не принято во внимание и не дана оценка тому обстоятельству, что само по себе наличие ливневых коллекторов не препятствует размещению объектов капитального строительства и использованию земельного участка по назначению, на что указано в письме Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгоград от 24.08.2022 № ар 13087-22 (специально уполномоченного органа в сфере градостроительства на территории Волгограда), с указанием на возможность строительства на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030077:44 с учетом имеющихся инженерных сетей и их зон ограниченных в использовании от инженерной коммуникации до зданий и сооружений в соответствии с СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Доказательств того, что общество «Квадро» обращалось в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство и ему было в этом отказано по причине невозможности строительства многоквартирного жилого дома, в материалы судебного дела не представлено.

По мнению заявителя жалобы, исходя из фактических обстоятельств дела и содержания перечисленных ограничений по использованию земельных участков только в охранной зоне ливневых коллекторов, а не на прилегающей к ним территории, можно сделать вывод о том, что наличие охранной зоны в незначительной части спорного земельного участка (не более 110 кв.м, что не более 1% от общей площади земельного участка в размере 10 501 кв.м.) не может являться препятствием для размещения многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке и данное обстоятельство подкрепляется действиями самого арендатора, поскольку при проведении обследования земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44 эксперты установили (стр. 8 заключения), что на указанном земельном участке производятся земляные работы с засыпкой образовавшегося оврага и горизонтальной планировкой земляных масс, и это зафиксировано экспертами в экспертном заключении, где факт использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44 еще до выноса ливневых коллекторов зафиксировано путем его фотографирования (фото №№ 1,2,3,4 заключения), а также в подтверждается составленным Комитетом актом от 23.06.2023 обследования спорного земельного участка (с приложение фототаблиц), в ходе которого установлено, что участок частично огорожен забором из профилированного листа, на земельном участке, в том числе в месте нахождения выявленных ливневых коллекторов осуществляется освоение земельного участка, работает спецтехника, ведутся земляные работы; в акте также отражено проведение на земельном участке строительных работ по устройству ливневой канализации. На прилегающей территории к земельному участку с кадастровым номером 34:34:030077:44 возводится инженерное сооружение (камера для дождевых и сточных вод).

По мнению заявителя жалобы, изложенное подтверждает то юридически значимое обстоятельство, что несмотря даже на наличие ливневых коллекторов арендатор не только могло, но и фактически использовало земельный участок по назначению, осуществляя горизонтальную планировку земляных масс с целью создания условий для дальнейшего строительства многоквартирного жилого дома, а впоследствии, проводило дальнейшие работы по освоению земельного участка для строительства одновременно с работами по выносу ливневых коллекторов, что прямо опровергает выводы экспертов, поддержанные судами первой и апелляционной инстанции об обратном - невозможности строительства на спорном земельном участке.

Вместе с тем, все перечисленные доводы при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции в нарушение требований процессуального законодательства были необоснованно оставлены без внимания и не получили надлежащей правовой оценки при вынесении обжалуемых судебных актов.

Ввиду наличия действующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44, отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств невозможности использования участка арендатором по назначению, у судов не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении искового заявления Комитета о взыскании задолженности по настоящему договору и удовлетворения встречного иска ответчика о взыскании неосновательного обогащения.

Участвуя в аукционе, заключая договор аренды, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте (земельном участке), его качественными характеристиками, вместе с тем, каких-либо претензий по состоянию земельного участка, затруднительности его использования от арендатора как на момент заключения договора аренды (23.03.2021), так и на протяжении последующих 2-х лет его действия в Комитет не поступало; в материалы судебного дела Комитетом предоставлены заключения структурных подразделений администрации Волгограда об отсутствии каких-либо ограничений и возможности предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44 для строительства многоквартирного жилого дома (письмо департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда от 18.11.2020 № 23811-мку, письмо департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда от 24.09.2020, градостроительное заключение от 25.09.2021 №ар 13324-20, выданное департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, письмо администрации Дзержинского района г. Волгограда от 13.11.2020 № 01-21/10449-20, заключение о возможности предоставления земельного участка для строительства от 16.09.2020 №21-23/22825 департамента городского хозяйства).

В период действия договора аренды (начиная с 23.03.2021 по настоящее время) арендатор не совершил предусмотренных действующим законодательством действий при обнаружении (по его мнению) недостатков земельного участка (пункт 1 статьи 612 ГК РФ), включая отказ от договорных отношений и возврате земельного участка арендодателю.

Таким образом, поскольку использование земельного участка в силу положений статьи 65 ЗК РФ является платным, денежные средства, перечисленные по договору аренды, не могут являться неосновательным обогащением по смыслу статьи 1102 ГК РФ.

Выражая несогласие с взысканием судебных издержек по шурфованию трубопроводов ливневых коллекторов и рекультивации земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44, Комитет полагает данные услуги не соответствующими и не относящимися к судебным расходам, понесенные лицами, недоказанными, в том числе и по причине незавершенности рекультивации), завышенными, не соответствующими расценкам за аналогичные услуги на территории Волгоградской области, заявленная стоимость услуг фронтального погрузчика является завышенной.

Таким образом, с учетом специфики спорных правоотношений, при распределении бремени доказывания, арендодатель должен представить доказательства того, что он выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду земельным участком для целей, указанных в договоре, учитывая встречный характер обязательств сторон договора аренды.

А арендатор, в свою очередь, в обоснование доводов об отсутствии возможности использования участка для указанных в договоре целей может представить свои доказательства, в том числе заключение специалиста, которые подлежат оценке судами в совокупности с иными представленными в дело доказательствами.

Таким образом, судебным инстанциям для правильного разрешения заявленных в рамках настоящего дела требований следовало определить обстоятельства образования спорного земельного участка и выставления его на торги, установить с учетом схем водоотведения муниципального образования городского округа город Волгоград возможность его предоставления в указанных границах в пользование в целях заявленного строительства, определить наличие у арендатора возможности использовать участок в указанных в договоре целях, а также наличие у него обязанности вносить плату за пользование землей до выноса ливневого коллектора, если таковой имеется на спорном участке и использование участка невозможно до его выноса.

Поскольку выводы судов не основаны на исследовании и оценке совокупности представленных в дело доказательств, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2023, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023 в части, касающейся земельного участка с кадастровым номером 34:34:030077:44, следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить наличие (отсутствие) у общества фактической и юридической возможности строительства объекта, названного в договоре аренды, после чего на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2023, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023 по делу № А12-12032/2022 отменить в части:

взыскания с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро»:

2 816 821 руб. 58 коп. неосновательного обогащения, 277 118 руб. 49 коп. процентов за период с 23.03.2021 по 16.02.2023 (за исключением периода действия моратория), 291 264 руб. расходов по шурфованию трубопроводов и рекультивации земельного участка, 65 000 руб. расходов на проведение экспертизы, 12 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску;

2 234 421 руб. 66 коп. денежных средств в сумме в результате произведенного зачета первоначальных и встречных требований;

20 216 руб. в счет оплаты судебной экспертизы;

взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квадро» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Статус» 9 784 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

В отмененной части дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Меры, принятые определением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.09.2023 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Волгоградской области от 31.03.2023 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023 по делу № А12-12032/2022, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

Судьи                                                                               Р.А. Нафикова

                                                                                          Э.Р. Галиуллин