Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14123/17

25 октября 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в лице судьи Валюшкиной В. В., 

протокол судебного заседания вел секретарь судебного заседания Богатова А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мытищи-Плаза» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал Проперти Менеджмент» задолженности в сумме 21´774´829,88 руб.,

при участии в судебном заседании представителей истца, ответчика,

у с т а н о в и л:

исковое заявление о взыскании задолженности в сумме 32´184´114,01 руб. предъявлено на основании норм гражданского законодательства, в порядке норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 17.04.2017 принято уменьшение истцом размера заявленных требований до взыскания задолженности в сумме 25´267´538,68 руб.

Определением суда от 13.07.2017 принято уменьшение истцом размера заявленных требований до взыскания задолженности в сумме 21´774´829,88 руб., из которой: 5´894´829,88 руб. арендной платы, 2´080´000 руб. неустойки, 13´800´000 руб. штрафа.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по изложенным в иске, уточнениям к нему основаниям.

Представители ответчика возражали против удовлетворения заявленных требований по изложенным в отзыве основаниям.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела документы, суд находит исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 11.11.2015 общество с ограниченной ответственностью «Мытищи-Плаза» в качестве арендодателя и общество с ограниченной ответственностью «Торговый квартал проперти менеджмент» в качестве арендатора заключили договор аренды № К/2015 на предмет передачи нежилых помещений в торговом центре, расположенном по адресу: 

<

...>.

Уведомлением от 28.11.2016 арендатор сообщил арендодателю об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с нарушением арендодателем условий договора, договор считается расторгнутым по истечении пяти календарных дней с даты получения уведомления арендодателем, арендатор просил в дату расторжения договора направить уполномоченного представителя в торговый центр для подписания акта возврата помещений, а также в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта возврата помещений возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа – 4´000´000 руб., сумму переплаченной арендной платы – 4´258´064,52 руб.

Поскольку, по утверждению истца, в связи с расторжением договора помещения арендодателю не возвращены, взысканию с арендатора по условиям пунктов 4.4, 4.5, 4.5.1 договора подлежит арендная плата в двойном размере.

По расчету истца в соответствии принятым судом определением от 13.07.2017 уменьшением истцом размера требований в данной части по сравнению с первоначально заявленными взысканию с ответчика подлежит арендная плата в сумме 5´894´829,88 руб., в том числе 2´114´007,95 руб. за декабрь 2016 года, 2´520´547,95 руб. за январь 2017 года, 1´260´273,98 руб. за февраль 2017 года.

Кроме того, истец, выявив непредставление ответчиком статистических отчетов, рассчитал неустойку за период с 01.01.2016 по 04.12.2016 в сумме 2´080´000 руб., а также штраф в сумме 13´800´000 руб. за нарушение сроков представления ответчиком договоров субаренды.

Направленная ответчику претензия с предложением оплатить арендную плату, неустойку и штраф, не исполнена, что послужило основанием для обращения истцом в суд с требованиями, которые в процессе производства по делу были уменьшены.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, в отзыве на иск указал, что в ответ на уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора арендодатель не направил представителя для подписания акта возврата, в связи с чем акт подписан арендатором в одностороннем порядке, 07.12.2016 ответчик повторно направил истцу уведомление о расторжении договора и необходимости подписать акт возврата, данное уведомление также оставлено без внимания. В связи с изложенным ответчик полагает, что принял все зависящие от него меры по возврату спорных помещений. Более того, все спорные помещения переданы арендатором по договорам субаренды, арендатор уведомил субарендаторов о прекращении договора аренды, а также о том, что вопросы пользования имуществом разрешаются с арендодателем, а истец, в свою очередь, получал от субарендаторов плату за пользование помещениями, ранее арендуемыми ответчиком. При таких обстоятельствах основания для взыскания арендной платы с арендатора отсутствуют. Требование о взыскании неустойки за непредставление статистической отчетности необосновано, поскольку статистические отчеты своевременно передавались истцу. Условие договора о представлении арендодателю договоров субаренды и, как следствие, неустойка за неисполнение данной обязанности, нарушает баланс интересов сторон, ответчик при заключении договора не имел возможности повлиять на его условия. Ответчик также заявил о применении ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью неустойки последствиям допущенного нарушения.

Суд находит частично обоснованной позицию ответчика по заявленным требованиям.

На основании ст.ст. 615, 618 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Материалами дела установлено и представителями сторон в судебном заседании не оспаривался факт того, что 04.12.2016 договор аренды прекратил свое действие.

По утверждению истца, ответчик, как арендатор, не принял мер по возврату спорных помещений после прекращения действия договора, в связи с чем взысканию с арендатора подлежит арендная плата за период с декабря 2016 года по февраль 2017 года, как это предусмотрено договором аренды в двойном размере.

Суд находит необоснованными доводы истца.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из представленного в материалы дела уведомления арендатора от 28.11.2016 об отказе от дальнейшего исполнения договора следовала необходимость обеспечить участие представителя истца как арендодателя для возврата помещений, истец представителя не направил.

Доводы истца о том, что спорные помещения не были готовы к возврату, не нашли документального подтверждения при рассмотрении дела. 

При этом, в соответствии с пунктом 4.8 договора в случае если арендатор не освобождает помещения от товаров или иного имущества, арендодатель вправе совершить следующие действия: создать комиссию с участием работников других пользователей/арендаторов в торговом центре, провести комиссионную опись имущества арендатора, передать имущество арендатора или передать такое имущество профессиональному хранителю или вывезти такое имущество на склад арендодателя, не отвечая перед арендатором за его утрату.

Доказательств того, что арендодатель принимал подобные меры, в материалы дела не представлено.

Письмом от 07.12.2016 ответчик повторно сообщил истцу о том, что договор прекратил действие 04.12.2016 и просил арендодателя подписать приложенный акт возврата, подписанный арендатором в одностороннем порядке. Акт истцом подписан не был. 

Суд полагает, что ответчик как арендатор принял все зависящие от него меры по возврату спорных помещений, однако арендодатель уклонился от их принятия.

Материалами дела также установлено, что субарендаторы, извещенные арендатором о прекращении с 04.12.2016 действия договора аренды, продолжали пользоваться помещениями и вносили плату непосредственно арендодателю, в связи с чем предъявление истцом первоначальных требований к бывшему арендатору с учетом фактического пользования помещениями субарендаторами и внесения ими платы расценивается судом как злоупотребление правами.

Более того, сложившаяся судебная практика свидетельствуют о том, что при досрочном прекращении договора аренды арендодатель имеет право получить с субарендатора плату за просрочку возврата имущества, переданного в субаренду, если соответствующую плату не внес арендатор (субарендодатель). Если после прекращения договора аренды и, как следствие, договора субаренды субарендатор продолжает пользоваться имуществом, переданным в субаренду, и не вносит арендную плату, у него возникает неосновательное обогащение за счет арендодателя.

Таким образом, суд находит необоснованным требование истца о взыскании с ответчика арендной платы с учетом установленных обстоятельств того, что у арендодателя фактически сложились отношения с субарендаторами, а также обстоятельств того, что ответчик как арендатор принял все зависящие от него меры по возврату спорных помещений.

В соответствии с пунктом 5.2.6 договора арендатор обязан предоставлять арендодателю статистический отчет, заверенный подписью руководителя и печатью организации, в течение 10 календарных дней с момента окончания соответствующего отчетного периода, за который готовится соответствующий статистический отчет, а также в электронном виде на адрес электронной почты.

На основании п. 10.1.8 договора в случае нарушения арендатором статьи 5.2.6-5.2.8 договора арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере 10´000 рублей за каждый календарный день такого нарушения.

Начисленная по указанному основанию неустойка с учетом уточнения заявленных требований составила 2´080´000 руб.

Ответчиком в материалы дела представлены статистические отчеты с отметками о предъявлении, входящим номером и датой.

По условиям пункта 10.1.9 договора, пени, штрафы и иные санкции, установленные за нарушение арендатором своих обязательств по договору, за исключением обязательств по оплате арендных платежей, подлежат оплате только в случае фиксации допущенного арендатором нарушения в соответствующем акте, подписанном представителями обеих сторон и направления арендодателем в адрес арендатора письменного требования об уплате неустойки, рассчитанной в соответствии с условиями настоящего договора.

В материалах дела отсутствует подписанный сторонами двусторонний акт, предусмотренный пунктом 10.1.9 договора, в котором зафиксировано выявленное истцом нарушение срока представления статистической отчетности, следовательно, описанные истцом нарушения не фиксировались в установленном договором порядке. Несоблюдение данного условия договора является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Истцом также предъявлено требование о взыскании штрафа в сумме 13´800´000 руб. за нарушение срока представления ответчиком копий договоров субаренды.

Суд находит частично обосновнным данное требование.

Действительно, по условиям пункта 5.2.7 договора аренды арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней с даты подписания договоров субаренды предоставить арендодателю заверенную копию договора субаренды. Арендодатель вправе в любое время знакомиться с оригиналом подписанного договора субаренды.

В процессе производства по делу ответчик частично признал допущенное нарушение сроков представления в отношении следующих договоров субаренды: 054-КДС-КК/2016 от 10.06.2016, 063-КДС-КК/2016 от 15.08.2016, 042-КДС-КК/2016 от 27.04.2016, 067-КДС-КК/2016 от 25.08.2016, 022-КДС-КК/2016 от 05.02.2016, 047-КДС-КК/2016 от 05.02.2016, 068-КДС-КК/2016 от 09.09.2016, 033-КДС-КК/2016 от 03.03.2016, 026-КДС-КК/2016 от 16.02.2016, 055-КДС-КК/2016 от 15.06.2016, 050-КДС-КК/2016 от 20.05.2016, 071-КДС-КК/2016 от 29.09.2016, 076-КДС-КК/2016 от 01.10.2016, 043-КДС-КК/2016 от 04.05.2016. Общая сумма штрафа с учетом количества дней просрочки, подтвержденных копиями договоров и датами их предъявления арендодателю, составила 5´270´000 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В отношении остальной суммы штрафа истец, заявляя о просрочке, не представил в материалы дела копии соответствующих договоров субаренды в подтверждение изложенных в расчете штрафа обстоятельств, в связи с чем суд находит недоказанными истцом основания взыскания штрафа в сумме 8´530´000 руб. по остальным договорам субаренды.

Одновременно ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ в отношении начисленной неустойки в связи с несоразмерностью суммы штрафа последствиям допущенного нарушения.

По условиям договора штраф рассчитывается из расчета 10´000 руб. за каждый день нарушения срока представления договоров.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ). 

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. 

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). 

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. 

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки. 

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Суд принимает во внимание обстоятельства того, что начисленная сумма штрафа не является мерой обеспечения исполнения какого-либо обязательства, а устанавливается за нарушение установленной договором обязанности арендатора обеспечивать арендодателя копиями договоров субаренды. Начисленная сумма штрафа и признанная судом обоснованной значительно превышает ежемесячную арендную плату, установленную договором. Размер штрафа – 10´000 руб. за каждый день просрочки – по мнению суда, не обусловлен разумными деловыми целями и несоразмерен последствиям допущенного нарушения. 

В связи с изложенным, суд полагает необходимым уменьшить признанную обосновано начисленной сумму штрафа в 10 раз, до суммы 527´000 руб.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку частичное уменьшение истцом размера заявленных требований в процессе производства по делу не связано с удовлетворением ответчиком требований, государственная пошлина подлежит возврату истцу в части.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ТКПМ» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Мытищи-Плаза» (ОГРН 

<

***>) штраф в сумме 527´000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3´192 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить ООО «Мытищи-Плаза» государственную пошлину в сумме 52´046,57 руб., перечисленную на основании платежного поручения № 139 от 06.02.2017.

Решение суда может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Судья                                                                                                             В.В. Валюшкина