АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

15 февраля 2022 года

Дело №

А55-17326/2020

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 15 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Шабанова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каримовой Ю.Я.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Точка опоры",

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Поволжьеинвестстройпроект", Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Поволжьеинвестстрой", Акционерного общества "Средневолжское предприятие железнодорожного транспорта", Министерства имущественных отношений Самарской области,

об определении условий договора

при участии в заседании

от истца – представителя ФИО1, доверенность от 20.12.2019,

от ответчика – не участвовал, извещен;

от третьих лиц – не участвовали, извещены;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Корпорация "Точка опоры" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, просит определить условия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара со множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 807 кв.м., находящегося по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Самарская, д. 146А, кадастровый номер 63:01:0510002:2 в редакции протокола разногласий арендатора.

Определением суда от 19.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Поволжьеинвестстройпроект», Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Поволжьеинвестстрой», Акционерное общество «Средневолжское предприятие железнодорожного транспорта», Министерство имущественных отношений Самарской области.

Определением суда от 24.09.2020 принято заявление истца о конкретизации исковых требований, где истец просит определить условия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара со множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 807 кв.м., находящегося по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д.146а, кадастровый номер 63:01:0510002:2 в редакции протокола разногласий арендатора:

Пункт 1.3.: «Границы земельного участка указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 08.02.2018 года № 99/2018/78193772 (Приложение № 1), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью».

Пункт 2.1.: «Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. № 308 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов», указывается в Приложении № 3 «Расчет размера арендной платы за земельный участок» к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата по договору определяется сторонами в соответствии с действующими правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы (далее – правовые акты). Внесение изменений в правовые акты, принятие и отмена правовых актов влечет изменение арендной платы, без заключения дополнительных соглашений.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Абзац 1 Пункта 2.2.: «Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями в соответствии с Приложением №3 «Расчет размера арендной платы за земельный участок» к настоящему договор до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года». …далее по тексту.

Пункт 2.3.: «Размер арендной платы для ООО «Корпорация «Точка опоры» определен в соответствии с расчетом арендной платы, указанным в Приложении № 3 к настоящему договору, и определяется как отношение площади помещений, находящихся в собственности арендатора, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости к общей площади здания согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об общей площади здания показатель определяется исходя из сведений, содержащихся в документах органов (организаций) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации».

Пункт 2.5.: «Арендная плата исчисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 2.6.: «Арендная плата за период с даты подписания акта приема-передачи земельного участка до даты государственной регистрации договора аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уплачивается Арендатором в течение двадцати календарных дней с момента государственной регистрации данного договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пункт 3.2.: «В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с даты подписания акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 5.3.13.: «В 10-дневный срок с момента подписания настоящего договора подать заявление и необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы по государственной регистрации договора стороны несут в равных частях. Распределение расходов по государственной регистрации дополнительных соглашений к настоящему договору регулируются сторонами при заключении данных соглашений».

Пункт 6.2.1.: «Арендатор несет долевую ответственность по обязательствам, предусмотренным Договором».

Пункт 7.1.: «Договор заключается с условием согласия сторон на вступление в настоящий договор иных правообладателей помещений в здании (зданий), находящемся на земельном участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом дополнительное соглашение должно обязательно содержать сведения о лице, вступающем в договор на стороне Арендатора, расчет размера арендной платы за земельный участок и подписывается сторонами Договора». … далее по тексту.

Пункт 7.2.: «Договор заключается с условием согласия сторон на замену лица на стороне Арендаторов (правообладателей помещений в здании, зданий)  при переходе прав на помещения (здания), находящемся на земельном участке на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом соглашение подписывается сторонами Договора».

Приложение № 3 к договору аренды № 028433з: РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

«Описание методики расчета: В соответствии с методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. № 308 (далее Постановление), размер платы за земельные участки в случае заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора рассчитывается за пропорциональную земельную долю в год

по формуле:

где Ап - размер арендной платы за пропорциональную земельную долю в год; Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года; Кв - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю) по состоянию на 1 января очередного года начиная с года, следующего за годом утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель, по расчетный год; Sпомещ. - площадь помещения, находящегося в собственности арендатора, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости; Sобщ. зд. _ общая площадь здания согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об общей площади здания показатель определяется исходя из сведений, содержащихся в документах органов (организаций) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

Расчет платы за период с 01.01.2017 по 30.09.2017 - Исключить.

Расчет платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 - Исключить.

Расчет платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 - Исключить.

Расчет платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 - Исключить.

Расчет платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020:

Параметры расчетов устанавливаются в следующем порядке:

Площадь помещения, находящегося в собственности арендатора составляет 1251 кв.м., значение определяется путем суммирования площадей помещений, принадлежащих истцу на праве собственности.

Общая площадь здания составляет 4072,3 кв.м.

Коэффициент инфляции составляет 1,3908044, рассчитан как произведение равное 1*1.05(2014)*1,055(2015)*1,064(2016)*1,04(2017)*1,043(2018)*1,046(2019)*1,04(2020)

Коэффициент вида использования земельного участка составляет 0,1797724 (3.9 – Размещение административных зданий (размещение административных зданий); Ленинский район;).

Кадастровая стоимость земельного участка имеет значение 7398407,74 рублей, установлена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области»

Таким образом, размер арендной платы в расчете на год составляет 7398407,74*0,1797724*1,3908044*1251,0000000/4072,3000000= 568 257,11 руб.

Размер арендной платы в расчете на месяц составляет 568 257,11/12 = 47 354,76 руб.»

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, свои доводы, изложил в отзыве на иск, пункты 1.3, 6.2.1 договора посчитал возможным принять в редакции Арендатора, также представив еще один отзыв, где просит определить спорные пункты в следующей редакции:

Пункт 1.3 Договора: «Границы земельного участка указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19-09.2019 №63/01/01/2019-236416 (Приложение № 1). прилагаемом к настоящему договору и являющемся ею неотъемлемой частью.».

Пункт 2.1. Договора: «Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. № 308 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов», указывается в Приложении № 3 «Расчет размера арендной платы за земельный участок» к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата по договору определяется сторонами в соответствии с действующими правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы (далее – правовые акты). Внесение изменений в правовые акты, принятие и отмена правовых актов влечет изменение арендной платы, без заключения дополнительных соглашений.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции на текущий финансовый год осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением Арендатора.

Уведомлением Арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции являются: опубликование соответствующего сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции в «Самарской газете» или размещение информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции на официальном сайте Арендодателя (Администрации городского округа Самара) в информационно-телекоммуникационной сети «Итернет» или направление соответствующего уведомления Арендатору посредством почтовой связи по адресу, указанному Арендатором в разделе 10 настоящего договора.

В случае изменения размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции новый размер арендной платы устанавливается с 01 января очередного года.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Пункт 2.2. Договора: «Арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в соответствии С Приложением № 3 «Расчет размера арендной платы за земельный участок» к настоящему договор).

Арендатор обязуется уплачивать предусмотренную настоящим договором арендную плату путем перечисления денежных средств по следующим реквизитам: УФК по Самарской области (Департамент управления имуществом г.о. Самара код бюджетной классификации 91711105012110001120 (для  оплаты арендной платы) код бюджетной классификации 91711607090110001140 (для оплаты пени), ОКТМО 36701000. Расчетный счет 40'10Г810'822'020Т012Г001. Отделение Самара. БИК 043601001. ИНН 

<

***>, КПП 631501001.»

Пункт 2.3 Договора: «Размер арендной платы для ООО «Корпорация «Точка опоры» определен в соответствии с расчетом арендной платы, указанным в приложении № 3 к настоящему договору, соразмерно   15502/30922 доле в праве на нежилое здание».

Пункт 2.5 Договора: «Арендная плата исчисляется с 01.01.2017».

Пункт 2.6 Договора: «Арендная плата за период с 01.01.2017 до даты государственной регистрации договора аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается Арендатором в течение 10 дней с даты государственной регистрации настоящего договора аренды».

Пункт 3.2 Договора: «В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского        кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с 01.01.2017».

Пункт 5.3.13 Договора: «В 10 - дневный срок с момента подписания настоящего договора подать заявление И необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию нрав на недвижимое имущество и сделок с ним. и оплатить всё расходы по государственной регистрации настоящего договора и последующих заключенных дополнительных соглашений. Указанные расходы Арендатору не возмещаются».

Пункт 6.2.1 Договора: «Арендатор несет долевую ответственность по   обязательствам, предусмотренным Договором. Арендодатель вправе предъявить требования об исполнении обязанностей Арендатора, предусмотренных Договором к любому из Арендаторов».

Пункт 7.1. Договора: «Договор заключается с условием согласия сторон на       вступление в настоящий договор иных правообладателей помещений в здании (зданий), находящемся на земельном участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом дополнительное соглашение должно обязательно содержать сведения о лице, вступающем в договор на стороне Арендатора, расчет размера арендной платы за земельный участок и подписывается  Арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне Арендатора.

Условия настоящею договора, в том числе права и обязанности сторон, являются обязательными для лиц. вступающих в договор на стороне Арендатора, если  иное не предусмотрено дополнительным соглашением».

Пункт 7.2 Договора: «Договор заключается с условием согласия сторон на замену лица на стороне Арендаторов (правообладателей помещении в здании, здании) при переходе прав на помещения (здания), находящемся на этом земельном участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему   договору. При этом соглашение подписывается Арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне Арендатора.

Приложение № 3 к договору оставить в редакции Департамента.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании объявлялся перерыв с 01.02.2022 до 08.02.2022 до 13час. 25мин. (05-06.02.2022 выходные дни). Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru.

В обоснование заявленных исковых требований, истец указывает, что является собственником нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д.146а, 06.02.2020 истцом получено письмо о готовности проекта договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара со множественностью лиц на стороне арендатора, а именно земельного участка, площадью 807 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0510002:2, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д.146а, с видом разрешенного использования «под административное здание», и 10.02.2020 представителем истца получен проект договора.

Истец, не согласившись с условиями проекта договора, направил в адрес Департамента управления имуществом городского округа Самара  сопроводительным письмом 10.03.2020 протокол разногласий. В адрес истца сопроводительным  письмом от 09.06.2020 № 15-07-10/18953 поступил протокол согласования разногласий. В соответствии с данными документами позиция Департамента в отношении условий проекта договора аренды остается неизменной за исключением пунктов 1.3., 6.2.1 Договора, и арендодатель предлагает изложить условия, указанные в протоколе разногласий в своей редакции. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня  получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В соответствии с пунктом 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться регулируемым законодательными актами размером арендной платы земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не вправе применять другую цену. Новый размер арендной платы земельного участка государственной собственности подлежит применению с даты вступления в силу устанавливающего его нормативного акта.

Положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность изменения размера арендной платы земельного участка, находящегося в государственной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0510002:2 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляется органами местного самоуправления на основании ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, предусматривающие необходимость изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

Согласно Постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные для целей, не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: размер платы за земельные участки в случае заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора рассчитывается за пропорциональную земельную долю в год

по формуле:

где Ап - размер арендной платы за пропорциональную земельную долю в год;

Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года;

Кв - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка;

Ки - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю) по состоянию на 1 января очередного года начиная с года, следующего за годом утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель, по расчетный год;

Sпомещ. - площадь помещения, находящегося в собственности арендатора, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости;

Sобщ. зд. - общая площадь здания согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об общей площади здания показатель определяется исходя из сведений, содержащихся в документах органов (организаций) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

В соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

В ранее подписанном проекте договора с множественностью лиц на стороне арендатора, инициированном Министерством имущественных отношений Самарской области в 2014 году (решение от 20.04.2015 по делу № А55-28169/2014, по ходатайству Министерства имущественных отношений  Самарской области определением от 23.03.2015 была произведена процессуальная замена в порядке ст.48 АПК РФ министерства имущественных отношений Самарской области на Администрацию городского округа Самара в связи с закреплением в силу закона за органом местного самоуправления функций по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа, а так же привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, на заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – Департамент управления имуществом городского округа Самара и министерство имущественных отношений Самарской области), было согласовано условие о том, что «арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года» (п.3.3).

Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора. В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу части 2 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. При передаче земельного участка по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, отказ кого-либо из собственников здания от участия в таком договоре не препятствует его заключению с обратившимся лицом с условием потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Заключение такого договора не изменяет объем и характер прав иных землепользователей, не участвующих в договоре, в отношении использования ими этого земельного участка.

При множественности лиц на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка, на котором находится здание, предмет обязательства по внесению арендной платы делим, как указано в ч. 3 п. 20 Постановления. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. Следовательно, солидарное обязательство соарендаторов может возникнуть, только если обязанности соарендаторов связаны с предпринимательской деятельностью.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 № 18182/13 по делу № А40-139999/12-84-1444).

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

По смыслу указанных норм и разъяснений следует, что собственник объекта недвижимости вправе пользоваться частью земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости и необходимого для его эксплуатации, а также имеет исключительное право на предоставление этого земельного участка в собственность или аренду.

Как указал истец, он является собственником нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д.146а, на земельном участке, площадью 807 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0510002:2.

В силу норм статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец должен был узнать об обязанности вносить плату за землю с момента приобретения в собственность объекта недвижимости, поскольку, используя спорный земельный участок, не мог не знать о неправомерности его использования, без осуществления платы, в связи с чем обязанность арендодателя по передаче объекта аренды, в силу указанных норм отсутствует, а момент исчисления платы за пользование определяется датой регистрации права собственности.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 442 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Без взаимного согласия сторон условие обязывающее одну сторону для совершения определенных действий не может быть включено в договор, в том числе по решению суда.

В соответствии с п.1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать а сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.). и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принцип свободы договора не позволяет включать в договор условия, прямо противоречащие закону.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дела в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Учитывая, что исковые требования имеют неимущественный характер, расходы по государственной пошлине по иску следует отнести на ответчика, поскольку не в полном объеме принят судебный акт в его пользу, и взыскать в пользу истца.

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 163, 167-174, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

Р Е Ш И Л:

Урегулировать условия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара со множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 807 кв.м., находящегося по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, д.146а, кадастровый номер 63:01:0510002:2, между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "Точка опоры",  в следующей редакции:

Пункт 1.3. договора изложить в следующее редакции: «Границы земельного участка указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 08.02.2018 № 99/2018/78193772 (Приложение № 1), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью».

Пункт 2.1. договора изложить в следующее редакции: «Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. № 308 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов», указывается в Приложении № 3 «Расчет размера арендной платы за земельный участок» к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата по договору определяется сторонами в соответствии с действующими правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы (далее – правовые акты). Внесение изменений в правовые акты, принятие и отмена правовых актов влечет изменение арендной платы, без заключения дополнительных соглашений.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции на текущий финансовый год осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением Арендатора.

Уведомлением Арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции являются: опубликование соответствующего сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции в «Самарской газете» или размещение информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции на официальном сайте Арендодателя (Администрации городского округа Самара) в информационно-телекоммуникационной сети «Итернет» или направление соответствующего уведомления Арендатору посредством почтовой связи по адресу, указанному Арендатором в разделе 10 настоящего договора.

В случае изменения размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции новый размер арендной платы устанавливается с 01 января очередного года.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Абзац 1 Пункта 2.2. договора изложить в следующее редакции: «Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями в соответствии с Приложением №3 «Расчет размера арендной платы за земельный участок» к настоящему договор до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года». …далее по тексту.

Пункт 2.3. договора изложить в следующее редакции: «Размер арендной платы для ООО «Корпорация «Точка опоры» определен в соответствии с расчетом арендной платы, указанным в Приложении № 3 к настоящему договору, и определяется как отношение площади помещений, находящихся в собственности арендатора, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости к общей площади здания согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об общей площади здания показатель определяется исходя из сведений, содержащихся в документах органов (организаций) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации».

Пункт 2.5. договора изложить в следующее редакции: «Арендная плата исчисляется с даты государственной регистрации права собственности арендатора на объекты недвижимости»

Пункт 2.6. договора исключить.

Пункт 3.2. договора изложить в следующее редакции: «В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим с даты государственной регистрации права собственности арендатора на объекты недвижимости».

Пункт 5.3.13. договора исключить.

Пункт 6.2.1 договора изложить в следующее редакции: «Арендатор несет долевую ответственность по обязательствам, предусмотренным Договором».

Пункт 7.1. договора изложить в следующее редакции: «Договор заключается с условием согласия сторон на вступление в настоящий договор иных правообладателей помещений в здании (зданий), находящемся на земельном участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом дополнительное соглашение должно обязательно содержать сведения о лице, вступающем в договор на стороне Арендатора, расчет размера арендной платы за земельный участок». … далее по тексту.

Пункт 7.2. договора изложить в следующее редакции: «Договор заключается с условием согласия сторон на замену лица на стороне Арендаторов (правообладателей помещений в здании, зданий)  при переходе прав на помещения (здания), находящемся на земельном участке на основании дополнительного соглашения к настоящему договору».

Приложение № 3 к договору изложить в следующей редакции: «Расчет арендной платы»:  «Описание методики расчета: В соответствии с методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 (далее Постановление), размер платы за земельные участки в случае заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора рассчитывается за пропорциональную земельную долю в год по формуле:

где Ап - размер арендной платы за пропорциональную земельную долю в год; Скад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года; Кв - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю) по состоянию на 1 января очередного года начиная с года, следующего за годом утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель, по расчетный год; S (помещ.) - площадь помещения, находящегося в собственности арендатора, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости; S (общ.зд.) - общая площадь здания согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об общей площади здания показатель определяется исходя из сведений, содержащихся в документах органов (организаций) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Корпорация "Точка опоры",, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000руб. 00коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

А.Н. Шабанов