﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-33392/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  06 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 августа 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Демидовой Е.Ю.,

								Шуйской С.И.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников недвижимости «Дачное шоссе 2/1» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.11.2018 (судья Бутенко Е.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 (судьи Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е., Фертиков М.А.) по делу № А45-33392/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Тренинг и консалтинг» (630123, г. Новосибирск, ш. Дачное, д. 2/3, корп. 1, ИНН 5405257420, ОГРН 1035401934754) к товариществу собственников недвижимости «Дачное шоссе 2/1» (630123, г. Новосибирск, ш. Дачное, д. 2/1, кв. 17, ИНН 5402017525, ОГРН 1165476086720) об устранении препятствий в пользовании земельным участком, присуждении судебной неустойки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: частное учреждение дополнительного образования «Новосибирская школа бизнеса».

В заседании принял участие представитель частного учреждения дополнительного образования «Новосибирская школа бизнеса» и общества с ограниченной ответственностью «Тренинг и консалтинг» – Полякова И.М. по доверенностям от 06.08.2018.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тренинг и консалтинг» (далее – ООО «Тренинг и консалтинг», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к товариществу собственников недвижимости «Дачное шоссе 2/1» (далее – ТСН «Дачное шоссе 2/1», товарищество, ответчик) с требованиями об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, расположенным по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Дачное шоссе, путем обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, гостям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Дачное шоссе, кадастровый номер 54:35:031945:337, путем обеспечения ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, гостям, контрагентам, клиентам, контрагентам арендатора свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке и спортивной площадке, присуждении судебной неустойки в размере 50 000 рублей за каждый факт неисполнения судебного акта по настоящему делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено частное учреждение дополнительного образования «Новосибирская школа бизнеса» (далее – учреждение, третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.11.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019, требования истца удовлетворены частично: товарищество обязано устранить препятствия в пользовании обществом земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, расположенным по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Дачное шоссе, путем обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Дачное шоссе, кадастровый номер 54:35:031945:337, путем обеспечения ООО «Тренинг и консалтинг», а также его посетителям, клиентам (детям, родителям) свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской и спортивной площадках; в остальной части иска отказано; за каждый случай неисполнения настоящего решения постановлено взыскивать с товарищества в пользу общества судебную неустойку в размере 30 000 рублей.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ТСН «Дачное шоссе 2/1» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на необходимость рассмотрения дела другим судьей. 

В обоснование жалобы заявитель указывает, что согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников; выводы судов о подтверждении факта создания ответчиком препятствий истцу в пользовании земельным участком, а также элементами благоустройства (детской и спортивной площадками), не следует из доказательств, представленных в материалы дела; суды не учли законодательно установленные ограничения при предъявлении негаторного иска, и установили для истца незаконные и необоснованные преимущества, фактически позволяющие ему предоставлять общее имущество многоквартирного дома в пользование неограниченному кругу лиц по своему усмотрению без согласия иных сособственников, выраженном в соответствующем решении общего собрания собственников; сотрудники охраны не являются органами управления или уполномоченными лицами ответчика, следовательно, товарищество не отвечает за их действия, кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что замечания охранников, на которые истец ссылается, препятствуют в пользовании истцом земельным участком и расположенными на нем площадками; ответчик не является лицом, ответственным за проезд через ворота ЖК «Гринвуд», не имеет отношения к обслуживанию въездных ворот, следовательно, решение суда первой инстанции в части обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО «Тренинг и консалтинг», а также его арендаторам, посетителям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение неисполнимо, поскольку ответчик не имеет вещных прав ни в отношении ворот, ни в отношении земельных участков, на которых ворота расположены; суды неправомерно решили вопрос о правах и обязанностях иных лиц, не привлеченных к участию в деле, в частности, затронуты конституционные права всех долевых собственников общего имущества, а также права собственников земельных участков, на которых расположены ворота в ЖК «Гринвуд».

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Тренинг и консалтинг» просит обжалуемые акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержал свои позиции по делу.

Выслушав пояснения представителя истца и третьего лица, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 236,9 кв.м, номера на поэтажном плане 2-10, 44-49, этаж 1, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ш. Дачное, д. 2/3, кадастровый номер 54:35:031945:337, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности 54 АЕ 237414 от 09.11.2013. Указанное нежилое помещение приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 24.10.2013, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Зеленый бор» (далее – ООО «Зеленый бор»). 

Дом № 2/3 по Дачному шоссе в г. Новосибирске (культурно-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, нежилое здание с кадастровым номером 54:35:031945:282) расположен на земельном участке площадью 5 548 кв.м с кадастровым номером 54:35:031945:304, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 05.06.2018 № 99/2018/109680818. 

Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 03.09.2018 по делу № 2-2168/2018 указанное нежилое здание признано многоквартирным жилым домом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Судом также установлено, что помещение истцом используется в качестве детского клуба «Matrix». Земельный участок и расположенные на нем детская площадка, спортивная площадка с 2013 года использовались истцом, его контрагентами, клиентами, гостями и посетителями указанного детского клуба.

31.05.2018 ответчиком в адрес истца направлено предупреждение, в котором указано, что к общему имуществу, находящемуся в управлении ответчика, относятся придомовая территория с детской площадкой, предназначенной исключительно для использования собственниками помещений МКД № 2/1, МКД № 2 и дома № 2/3 для прогулок своих детей в сопровождении взрослых родителей, проживающих в указанной группе домов. Спортивная площадка предназначена для детей старшего возраста и взрослых жителей также указанной группы домов. В помещении истца появились два детских учреждения с большим количеством малолетних детей, претендующих на придомовую территорию, детскую и спортивную площадки. В СМИ появилась реклама, в которой предлагается отдых для детей с использованием общего имущества без согласия его собственников. В этой связи ответчиком предложено убрать из рекламы упоминание о придомовой территории и указанных площадках. 

ТСН «Дачное шоссе 2/1» также предупредило, что не дает согласия на использование в коммерческой деятельности элементов придомовой территории (указанных площадок); работники ответчика вправе потребовать посторонних покинуть частную территорию. Ответчиком размещено объявление о том, что детская и спортивная площадки являются частной собственностью, посторонним вход на них воспрещен, что подтверждается фотографиями, представленными в материалы дела. Также в письмах ответчика указано, что детская и спортивная площадки на земельном участке в ЖК «Гринвуд» являются общей долевой собственностью всех собственников дома, владение и пользование которой осуществляется по соглашению или в порядке, устанавливаемом судом. 

Истец сослался на то, что охранники и другие сотрудники ответчика запрещают пользование земельным участком и объектами его благоустройства посетителям, клиентам, гостям, контрагентам ответчика. Служебными записками от 04.06.2018, 10.08.2018 на имя директора учреждения подтверждено, что от ТСН «Дачное шоссе 2/1» продолжают поступать устные запреты на использование детской площадки, спортивной площадки в деятельности детского клуба «Matrix». 

Согласно акту об отсутствии проезда к детскому клубу «Matrix» от 30.06.2018, составленному Тимофеевой Е.А., Ляховой О.В., Сосуновой Д., Ивайкиной Е.А., в июне 2018 года проезд ко входу в детский клуб был невозможен, так как на въезде на дорогу установлены ворота, которые посетителям не открывают. 

Как следует из договора аренды нежилого помещения от 06.06.2018, нежилое помещение площадью 236,9 кв.м, номера на поэтажном плане 2-10, 44-49, этаж 1, кадастровый номер 54:35:031945:337, передано истцом в аренду третьему лицу. Дополнительным соглашением от 11.06.2018 к договору аренды в связи с невозможностью пользоваться детской и спортивной площадками, а также отсутствием проезда к детскому клубу «Matrix» стороны снизили арендную плату на 50 000 рублей в месяц. 

Заключением кадастрового инженера Комарова В.Б. от 29.10.2018 подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 расположено здание с кадастровым номером 54:35:031945:282, спортивная площадка и детская площадка.

Как следует из соглашения о порядке пользования земельным участком от 10.07.2013, заключенного между истцом и ООО «Зеленый бор», стороны указанного соглашения, а также их работники, арендаторы, клиенты, посетители совместно пользуются и владеют земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304. Стороны обязуются не препятствовать друг другу, а также работникам, арендаторам, клиентам, посетителям в свободном доступе, проходу, проезду и ином использовании земельного участка. Стороны вправе использовать земельный участок в своей коммерческой деятельности не запрещенными законодательством и учредительными документами способами. 

Согласно условиям соглашения о порядке пользования земельным участком от 07.08.2018, заключенного между истцом и собственниками квартир в доме № 2/3 по Дачному шоссе, стороны решили установить совместное пользование и владение земельным участком, а также физическими и юридическими лицами, являющимися арендаторами вышеназванных помещений, посетителями и/или клиентами собственников помещений, арендаторов помещений. Стороны также решили установить совместное пользование детской площадкой, спортивной площадкой, проездами, проходами, другими объектами инфраструктуры, расположенными на земельном участке на момент подписания соглашения и созданными в будущем. 

Допрошенные в заседании суда первой инстанции свидетели Иткин В.Г. и Терехов С.Ю. пояснили, что охрана ЖК «Гринвуд» препятствует проезду и проходу родителей с детьми в детский клуб «Matrix», дети вынуждены от ворот до клуба идти одни, иногда в сопровождении сотрудников детского клуба. Препятствий в проходе детей не чинится. Имеется два въезда на территорию, оборудованных воротами, один из них в настоящее время полностью закрыт для прохода и проезда, через другой пропускают детей без родителей. Детям запрещается также вход на детскую и спортивную площадки, прогулки по территории жилого комплекса. Охранники запрещают посетителям детского клуба пользоваться детской и спортивной площадками. 

Ссылаясь на чинение ответчиком препятствий в пользовании земельным участком, детской и спортивной площадками, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суды руководствовались статьями 8, 12, 246, 247, 290, 304, 305, 308.3, 330, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 36 ЖК РФ, положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 64), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходили из того, что земельный участок, а также детская и спортивная площадки относятся к общему имуществу, на которое распространяется режим общей долевой собственности, истцом доказано наличие препятствий в их использовании со стороны ответчика.

Принимая решение, суды учитывали характер осуществляемой истцом деятельности (детский клуб), которая предполагает посещение данного учреждения детьми и их родителями, следовательно, использование истцом земельного участка и расположенных на нем объектов благоустройства в данном случае невозможно без обеспечения такого права указанных лиц. При этом суды указали, что оснований для предоставления права нахождения на земельном участке, отдыха и прогулок на нем, пользования объектами благоустройства (детская, спортивная площадка) иными лицами (контрагентами, арендаторами) не установлено. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции, прекращая производство по апелляционной жалобе Виноградова А.В. (собственник помещений в МКД по адресу г. Новосибирск, ул. Дачное шоссе, д. 2/3), указал, что Виноградов А.В. не относится к лицам, имеющим право на обжалование решения суда в соответствии со статьей 42 АПК РФ. Поскольку предметом рассмотрения является негаторный иск, истцом представлены доказательства создания препятствий ответчиком в пользовании земельным участком и расположенными на нем детской и спортивной площадками, при этом права на указанные объекты никем не оспариваются. Суды не усмотрели оснований для привлечения к участию в деле собственников всех помещений в доме № 2/3 по Дачному шоссе в г. Новосибирске. Права указанных лиц на общее имуществом никем не оспариваются, сомнению не подвергаются, судом вопрос об их правах и обязанностях не разрешался. 

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав, одним из которых является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права.

В соответствии с пунктом 45 постановления № 10/22 в силу статей 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности (ином вещном праве) и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества, а также обязанности ответчика совершить те действия, которые, по мнению истца, устранят препятствия во владении этим имуществом.

В рассматриваемом случае спор касается общего имущества МКД.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Пункт 6 постановления Пленума ВАС РФ № 64 устанавливает, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. 

Судами установлено и следует из материалов дела, что собственники спорного МКД не проводили собрания об установлении особенностей использования общего имущества здания. Вместе с тем фактически с 2013 года между обществом и собственниками жилых помещений в МКД № 2/3 сложился порядок совместного пользования общим имуществом МКД, в том числе общество, эксплуатируя помещение, принадлежащие ему на праве собственности, в качестве детского клуба «Matrix», использует земельный участок и расположенные на нем детскую и спортивную площадки, в целях осуществлении деятельности по работе детского клуба.

Кроме того, в решении Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 03.09.2018 по делу № 2-2168/2018 суд указал, что при переводе нежилого здания в многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, права и интересы ООО «Тренинг и консалтинг» не будут затронуты, поскольку данный перевод не приведет к нарушению прав общества и не создаст препятствий для продолжения его предпринимательской деятельности. Тем не менее, с целью урегулирования возможных разногласий после перевода здания из нежилого в жилое, между ООО «Тренинг и консалтинг» и собственниками жилых помещений в МКД № 2/3 заключено соглашение о порядке пользования земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304 от 07.08.2018. В пункте 4 соглашения определено, что стороны обязуются не чинить препятствий друг другу, а также арендаторам, посетителям, гостям, клиентам в свободном доступе и использовании данного земельного участка; детской площадки; спортивной площадки; проходами и проездами и т.д. 

Следовательно, вопреки доводам подателя жалобы, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома, несмотря на отсутствие решения общего собрания, явно и недвусмысленно выразили свое волеизъявление на предоставление истцу и заявленным им лицам права пользования земельным участком и иным общим имуществом.

Таким образом, оценив имеющие в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к верному выводу, что истец, будучи собственником нежилого помещения в МКД № 2/3, вправе использовать придомовую благоустроенную территорию земельного участка в пределах осуществления прав собственника недвижимости, предназначенной для коммерческого использования, в связи с чем ТСН «Дачное шоссе 2/1» не вправе создавать препятствий обществу, его арендаторам, посетителям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора в беспрепятственном проезде и проходе ко входу в помещение истца, а также не препятствовать обществу его посетителям, клиентам (детям, родителям) в свободном доступе и нахождении, отдыхе, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304.

Доводы ответчика о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства реального препятствования в пользовании истцом земельным участком и расположенными на нем площадками, верно отклонены судами, поскольку препятствия в пользовании имуществом могут выражаться не только в виде физических действий (физическое препятствование проходу, проезду на земельный участок через ворота), но также в виде требований тех или иных лиц о необходимости покинуть территорию земельного участка или невозможности использования детской площадки. Подобные требования хотя и не имеют овеществленного характера, однако объективно создают сложности в пользовании имуществом.

Доводы ответчика о том, что он не является лицом, ответственным за организацию прохода через ворота ЖК «Гринвуд» и не несет ответственности за действия сотрудников охранного предприятия ЧОП «Брест плюс», обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций на основании анализа положений устава ТСН «Дачное шоссе 2/1» от 03.03.2016, утвержденного решением общего собрания собственников помещений МКД № 2/1 по улице Дачное шоссе, и договора об оказании охранных услуг от 03.03.2018 № 220-ОХ, заключенного между ТСН «Дачное шоссе 2/1» (заказчик) и ЧОП «Брест плюс» (исполнитель).

Доводы товарищества о том, что суды неправомерно решили вопрос о правах и обязанностях иных лиц, не привлеченных к участию в деле, в частности всех долевых собственников общего имущества, также подлежат отклонению, поскольку обжалуемые судебные акты не затрагивают и не оспаривают права указанных лиц на общее имущество МКД.

Несогласие заявителя с выводами судов, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.11.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 по делу № А45-33392/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										Е.Ю. Демидова

											С.И. Шуйская