Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А15-6441/2021

17 ноября 2023 года

г. Махачкала

              Резолютивная часть решения объявлена   10 ноября 2023 года

              Решение в полном объеме изготовлено     17 ноября 2023 года

 

 Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Оруджева Х.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

      ООО «Алжан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к ОАО «Цум» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

и ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании  отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за номером 05:40:000047:556-05/184/2019-1 от 08.02.2019 право собственности ОАО «Цум» на объект недвижимости (террасу) с кадастровым номером 05:40:000047:556, 

о признании произведённый ГБУ ФКП ФС государственной регистрации кадастра и картографии кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:556 незаконным и недействительным и исключении из Государственного кадастра недвижимости (ЕГРН) сведений об указанном кадастровом учёте,

об обязании ОАО «Цум» не чинить ООО «Алжан» препятствия в пользовании своим имуществом  - пристроенными к зданию ОАО «Цум» помещениям, площадью 470,4 кв.м. включая использование крыши указанных помещений по своему усмотрению для любых целей, не противоречащих закону, в частности, запретить ОАО «Цум» использовать обозначенную крышу в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников ОАО «Цум» в здание универмага,

 при участии в судебном заседании 02.11.2023:

от истца – не явился, извещен, 

от ответчика – ФИО2  (доверенность от 01.05.2023 №23/05-01),

при участии в судебном заседании 10.11.2023:

от истца – ФИО3 (доверенность от 25.06.2021), 

от ответчика – ФИО2  (доверенность от 01.05.2023 №23/05-01),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Алжан» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ОАО «Цум» (далее – ответчик)  об обязании ОАО «Цум» не чинить ООО «Алжан» препятствия в пользовании своим имуществом  - пристроенными к зданию ОАО «Цум» помещениям, площадью 470,4 кв.м. включая использование крыши указанных помещений по своему усмотрению для любых целей, не противоречащих закону, в частности, запретить ОАО «Цум» использовать обозначенную крышу в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников ОАО «Цум» в здание универмага.

Определением от 18.04.2022 дело №А15-1086/2022 по исковому заявлению ООО «Алжан»  к ОАО «Цум» и ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД о признании произведённый ГБУ ФКП ФС государственной регистрации кадастра и картографии кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:556 незаконным и недействительным и исключении из Государственного кадастра недвижимости (ЕГРН) сведений об указанном кадастровом учёте, о признании  отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за номером 05:40:000047:556-05/184/2019-1 от 08.02.2019 право собственности ОАО «Цум» на объект недвижимости (террасу) с кадастровым номером 05:40:000047:556, объединено  в одно производство с делом №А15-6441/2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по РД.

Решением суда от 01.07.2022, оставленным без изменением постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2022, в удовлетворении искового заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.01.2023 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 01.07.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2022 по делу №А15-6441/2021 отменены, дело №А15-6441/2021 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Определением от 11.05.2023 произведена замена филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД на его правопреемника – ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>). 

При направлении дела на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал следующее. 

1) При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Между тем суды, отказывая в удовлетворении требований о признании права собственности отсутствующим, не дали оценку доводу общества об отсутствии у объекта "терраса универмага" с кадастровым номером 05:40:000047:556 признаков, способных отнести ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

2) Наличие в ЕГРП записей о правах в отношении объектов, не являющихся недвижимым имуществом, противоречат принципам укрепления прав посредством государственной регистрации. Суды указали, что из технического паспорта следует, что терраса является крышей помещений, купленных обществом по договору купли-продажи. Таким образом, суды отметили, что терраса фактически является крышей помещений, в связи с чем суды должны были исследовать вопрос возможности постановки на кадастровый учет отдельных конструктивных элементов здания.

3) Кроме того, в рассматриваемом случае суды должны были исследовать вопрос наличия защищаемого права у общества при заявлении им требований о возложении обязанности на организацию не чинить обществу препятствия в пользовании своим имуществом - пристроенными к зданию организации помещениями площадью 470,4 кв. м вместе с использованием крыши указанных помещений по своему усмотрению для любых целей, не противоречащих закону, в частности, запретить организации использовать обозначенную крышу в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников организации в здание универмага. В данном случае существенным обстоятельством, подлежащим установлению, является определение предмета купли-продажи от 16.01.1996, то есть являются ли принадлежащие обществу помещения самостоятельным объектом или принадлежащие обществу помещения и здание универмага представляют собой единое строение. При оценке данных вопросов суды должны также учитывать обстоятельства, установленные ранее в судебных актах, в частности, по делам N А15-1427/2007 и А15-1428/2007. В случае установления, что здание универмага и принадлежащие обществу помещения представляют собой единое строение, суды должны установить, относится ли объект "терраса" к общему имуществу спорного объекта, что определяет порядок пользования общим имуществом.

В соответствии с частью 2.1. статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела суд принимает во внимание указания арбитражного суда кассационной инстанции по данному делу. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковое заявление и просил его удовлетворить.  

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований и применить срок исковой давности. 

         Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд установил следующее.  

         Как следует из материалов дела, 16.01.1996 по договору купли-продажи АО "ЦУМ" продало  нежилое помещение  площадью 473,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Покупателем по данному договору являлось ТОО "Радуга" (правопредшественник ООО "Алжан"), ранее арендовавшее данные помещения.

Право собственности на эти помещения (площадью 473,1 кв. м) зарегистрировано за ООО "Алжан" в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.06.2007, о чем сделана запись регистрации N 05-05-01/051/2007-217 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 05-АА N 085032 от 22.06.2007.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.05.2023 на здание с наименованием "нежилое помещение" площадью 473,1кв.м. с кадастровым номером 05:40:000047:912 зарегистрировано право собственности  ООО "Алжан" 21.06.2007, о чем сделана запись регистрации N 05-05-01/051/2007-217. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.11.2008 серии 05-АА №165934 за ООО "Алжан" зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000047:363, площадью 531,53 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. 

Согласно выписке из ЕГРН от 17.07.2021 №КУВИ-999/2021-543547 за ОАО "ЦУМ" 08.02.2019 зарегистрировано право собственности на нежилое здание с наименованием "терраса универмага" с кадастровым номером 05:40:000047:556, расположенное по адресу: 

<

...>. 

В обоснование исковых требований ООО "Алжан" указало, что поскольку помещение, приобретенное по договору купли-продажи от 16.01.1996, является завершённым строительством объектом, состоит из стен, полов, крыши, других несущих конструкций, дверей, окон и другого, по указанному выше договору купли-продажи были проданы продавцом и приобретены покупателем все конструктивные составляющие (элементы и части) помещений (строения), включая крышу помещений. Соответственно, права на крышу, не являющуюся конструктивной частью другого строения, принадлежат исключительно собственнику строения, конструктивной составляющей которого она является. В то же время, в момент совершения указанной сделки купли-продажи, крыша приобретённого ООО «Алжан» помещения, использовалась в качестве крыльца для прохода покупателей и посетителей в торговые залы магазина, которые располагаются на втором и выше этажах здания универмага. Т.е., ОАО «ЦУМ» осознанно реализовало ООО «Алжан» объект, являющийся проходом в своё здание. Договор купли-продажи не содержит каких-либо оговорок относительно дальнейшего использования продавцом крыши проданных помещений. ОАО «ЦУМ», в лице своих сотрудников, регулярно создают конфликтную ситуацию и чинят истцу препятствия в пользовании крышей помещений для своих целей, в частности для технического обслуживания строений и сооружений и эксплуатации своих помещений и другого принадлежащего истцу имущества. К приобретённым у ОАО «ЦУМ» помещениям примыкает принадлежащее истцу на праве собственности другое строение (шестиэтажное здание), доступ к задней стене которого имеется только с крыши помещений. Т.е., техническое обслуживание этой стены, установка на ней какого-либо технического и другого оборудования или сооружений возможно только с использованием указанной крыши. В течение всего лета 2021 года ООО «Алжан», из-за чинимых охранниками ОАО «ЦУМ» препятствий, не смогло установить кондиционеры на стене указанного здания. Истец считает, что действия кадастровой палаты по идентификации поверхности плиты перекрытия крыши в качестве объекта недвижимости и присвоению ему кадастрового номера являются незаконными, поскольку конструктивный элемент пристроенных помещений, каковым является монолитная плита перекрытия помещений - крыши, тем более, отдельно её поверхность, не может признаваться самостоятельным объектом недвижимости.  

Истец полагая, что регистрация права ОАО "Цум" на нежилое здание с наименованием "терраса универмага" с кадастровым номером 05:40:000047:556, расположенное по адресу: 

<

...>, нарушает его права и  интересы, обратился в суд с настоящим исковым заявлением. 

Возражая по заявленным исковым требованиям ОАО "Цум" указало, что предметом договора купли-продажи от 16.01.1996 являлись нежилые помещения в пристроенной части универмага. Договор купли-продажи от 16.01.1996 не содержал в себе каких-либо оговорок относительно дальнейшего использования продавцом крыши проданных помещений, поскольку ответчик не продавал истцу ничто кроме как помещений, в том числе не продавал и не мог продать ему и поверхность крыши его помещений. В противном случае, ответчик лишил бы сам себя единственного прохода в принадлежащее ему здание, что само по себе представляется неразумным. В соответствии с договором купли-продажи от 16.01.1996 истцу были проданы исключительно помещения в пристроенной части здания, но никак не их крыша, являющаяся самостоятельным элементом и конструктивно представляющая собой террасу здания универмага и служащая для подъема и прохода посетителей и работников универмага. При этом, приобретенные истцом помещения и возведенное им впритык к универмагу здание торгового центра, имеют самостоятельные входы и выходы и никак не связаны с данной террасой и лестничными маршами, ведущими в здание универмага. В ответ на претензию истца, ответчиком было разъяснено о порядке получения доступа на террасу для монтажа кондиционеров на стене здания истца прилегающего к данной террасе. Однако, истцом сделан неправильный вывод прямо противоположный смыслу данного ответа, несмотря и на состоявшиеся после этого личные переговоры руководителей истца и ответчика и достигнутые при этом договоренности. Ответчик указал, что «крыша» помещений истца является самостоятельным объектом недвижимого имущества, неотъемлемым конструктивным элементом (террасой и лестничным проходом) здания универмага, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке. Истец фактически оспаривает зарегистрированное право собственности ответчика на объект недвижимого имущества, в таком случае истцу следует доказать свое право на оспариваемое имущество. Ответчик просил применить срок исковой давности. 

  Рассмотрев материалы суда суд приходит к следующим выводам. 

           Отказывая в удовлетворении требований ООО «Алжан» к ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан о признании произведённого учета объекта недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:556 незаконным и недействительным и исключении из государственного кадастра недвижимости (ЕГРН) сведений об указанном кадастровом учёте, суд исходил из следующего. 

           Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. 

При этом избираемый способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в случае удовлетворения требований должен привести к восстановлению нарушенных прав лица, обратившегося за судебной защитой. 

Как разъяснено в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

 При этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления № 10/22). 

Согласно пункту 56 постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. 

Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия. 

В рамках настоящего дела истец также обратился в арбитражный суд с требованием  о признании  отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за номером 05:40:000047:556-05/184/2019-1 от 08.02.2019 права собственности ОАО «Цум» на объект недвижимости (террасу) с кадастровым номером 05:40:000047:556. 

При наличии спора о праве (что имеет место в рассматриваемом случае) оспаривание действий ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан не имеет самостоятельного значения. 

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований ООО «Алжан» к ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан о признании произведённого учета объекта недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:556 незаконным и недействительным и исключении из государственного кадастра недвижимости (ЕГРН) сведений об указанном кадастровом учёте, следует отказать, в связи с избранием ненадлежащего способа защиты нарушенных прав. 

  В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Выбор способа защиты не может осуществляться (истцом) заявителем произвольно.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления N 10/22).

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.09.2013 N 1160/13, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

При этом осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с частью 2.1. статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

 Выполняя указания суда кассационной инстанции, для устранения выявленных недостатков и установления дополнительных обстоятельств, суд определением от 11.05.2023 удовлетворил ходатайство ОАО «Цум» и назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено ФБУ "Дагестанская лаборатория судебной экспертизы".

 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

 1) Определить физические характеристики, свойства и конструктивное устройство объекта недвижимости с КН 05:40:000047:556 ? 

 2) Определить наличие или отсутствие у террасы универмага с КН 05:40:000047:556 признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимому объекту.

 3) Определить взаимное расположение следующих объектов недвижимости: с КН 05:40:000047:921, с KH 05:40:000047:556 и с КН  05:40:000047:912 ? 

4) Является ли объект недвижимости с КН 05:40:000047:556 конструктивной, составной и неотделимой частью объекта недвижимости с КН 05:40:000047:921  ? 

5) Является ли объект недвижимости с КН 05:40:000047:556 конструктивной, составной и неотделимой частью объекта недвижимости  с КН  05:40:000047:912 ? 

6) Определить полностью или частично накладывается терраса универмага с КН 05:40:000047:556 на объект недвижимости  с КН  05:40:000047:912. Отобразить данные сведения на схеме с указанием площади наложения. 

 7) Определить является ли терраса универмага с КН 05:40:000047:556 крышей для нежилого помещения с КН 05:40:000047:912. 

 8) Определить является ли нежилое помещение с КН 05:40:000047:912 самостоятельным зданием или указанное нежилое помещение и здание универмага с КН 05:40:000047:921 представляют собой единое строение.

9) Определить целевое и фактическое назначение объекта недвижимости с КН 05:40:000047:556  в соответствии с проектом строительства здания универмага с КН 05:40:000047:921 ? 

10) Препятствует ли эксплуатации помещений, принадлежащих ООО «Алжан»  с КН 05:40:000047:912, эксплуатация АО ТЦ «ЦУМ» объекта недвижимости с КН 05:40:000047:556  по ее целевому назначению  ? 

11) Возможна ли эксплуатация здания универмага с КН 05:40:000047:921 в соответствии с его целевым назначением, в случае запрета использования террасы универмага с КH 05:40:000047:556 в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников в здание универмага с КН 05:40:000047:921 ? 

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №659/2-3 от 27.10.2023.

Согласно заключению эксперта от №659/2-3 от 27.10.2023, эксперт пришел к следующим выводам. 

По первому вопросу: Объект недвижимости с кадастровым номером 05:40:000047:556 представляет собой террасу универмага, расположенную в уровне первого этажа здания «ЦУМ», общей документальной площадью 828 кв.м. Терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 имеет фактические размеры в плане: 9,52x23,91+8,34x23,80+38,60x8,30+2,75x8,34+2,75x9,52+1,85x5,60x2м. Терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 расположена в уровне первого этажа здания «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921, над пристройкой литер «а», расположенной в уровне цокольного этажа. Толщина террасы универмага составляет 0,28 м. Высота от уровня земли до площадки террасы универмага составляет 3,60 м. Конструктивная схема террасы универмага - железобетонная плита «П» - образной формы, опирающаяся на железобетонные колонны, расположенные в цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ».

По второму вопросу: Принимая во внимание конструктивное исполнение террасы универмага с к/н 05:40:000047:556 в виде «П» - образной железобетонной плиты в уровне первого этажа здания «ЦУМ», опирающейся на железобетонные колонны, расположенные в цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ», не предусматривающее техническую возможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, а также невозможность перемещения конструктивных элементов сооружения террасы универмага без ухудшения их эксплуатационных качеств, эксперт приходит к выводу о том, что сооружение террасы универмага с кадастровым номером 05:40:000047:556, расположенное по адресу: 

<

...>, имеет прочную связь с землей и является объектом недвижимого имущества, определенного п.1 ст.130 Федерального закона от 30.11.1994 №51-ФЗ. 

По третьему вопросу: Терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 расположена вплотную к зданию «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921 со стороны главного фасада (со стороны ул. Коркмасова), со стороны левого бокового фасада (со стороны ул. Белинского) на протяженности 23,91 м, и со стороны правого бокового фасада (со стороны ул. Толстого) на протяженности 23,72м. Терраса универмага с к/н 05:40:000047:556, расположенная в уровне первого этажа здания «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921, своей горизонтальной проекцией полностью накладывается на нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912, расположенные в цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ». Нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912 расположены на цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921, со стороны главного и правого бокового фасадов. 

По четвертому вопросу: Поскольку проход покупателей, посетителей и сотрудников в здание «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921 осуществляется через террасу универмага с к/н 05:40:000047:556, что также предусмотрено проектной документацией «Дагестангражданпроект» 1966 года, и проход данных лиц к входам первого этажа без террасы универмага с к/н 05:40:000047:556 невозможен, сооружение террасы универмага с к/н 05:40:000047:556 является конструктивной, составной и неотделимой частью здания «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921. 

По пятому вопросу: Терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 расположена над нежилыми помещениями с к/н 05:40:000047:912, в связи с чем, помимо функции осуществления подъема покупателей, посетителей и сотрудников в здание «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921, терраса предотвращает попадание атмосферных осадков в нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912 и другие помещения, расположенные под ней и не является конструктивной, составной и неотделимой частью объекта недвижимости с к/н 05:40:000047:912, поскольку данный объект недвижимости является нежилыми помещениями в составе помещений пристройки литер «а» здания «ЦУМ». 

По шестому вопросу: Терраса универмага с к/н 05:40:000047:556, расположенная в уровне первого этажа здания «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921, своей горизонтальной проекцией полностью накладывается на нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912, расположенные в цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ», на всей площади данных помещений. 

По седьмому вопросу: Поскольку объект недвижимости с к/н 05:40:000047:912 не является зданием или сооружением, а является нежилыми помещениями, расположенными в цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921, терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 не является крышей для нежилых помещений с к/н 05:40:000047:912, однако предотвращает попадание атмосферных осадков в данные нежилые помещения. 

По восьмому вопросу: Нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912 не являются самостоятельным зданием, поскольку:

- данные нежилые помещения расположены в пристройке литер «а» к основному зданию «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921;

пристройка литер «а», согласно сведениям технического паспорта здания ОАО «Махачкалинский Центральный Универмаг», составленного по состоянию на 14.11.1973, выполнена в виде возведения трех стен к основному зданию «ЦУМ»;

пристройка литер «а» (а, следовательно, и нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912) имеет общую стену с основным зданием «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921, что также отражено в Проектной документации «Дагестангражданпроект» 1966 года и в техническом паспорте здания ОАО «Махачкалинский Центральный Универмаг», составленного по состоянию на 14.11.1973;

на период составления технического паспорта здания ОАО «Махачкалинский Центральный Универмаг» (14.11.1973) помещения пристройки литер «а» входили в состав помещений здания «ЦУМ».

           По девятому вопросу: Согласно проектной документации «Дагестангражданпроект» 1966 года, терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 предназначена для прохода покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921, поскольку основные входы в здание «ЦУМ» предусмотрены в уровне первого этажа со стороны ул. Советская, что является ее целевым назначением. Фактически, на момент проведения осмотра, терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 выполняет функцию, предусмотренную проектной документацией «Дагестангражданпроект» 1966 года - проход покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921. Помимо прохода покупателей, посетителей и сотрудников с улично- дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921, терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 предотвращает попадание атмосферных осадков в нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912 и другие помещения, расположенные под ней.

          По десятому вопросу: Поскольку, эксплуатация АО ТЦ «ЦУМ» террасы универмага с к/н 05:40:000047:556 в соответствии с ее целевым назначением - в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921, предусмотрена проектной документацией «Дагестангражданпроект» 1966 года, в которой также отражено размещение нежилых помещений кафе в цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ», эксплуатация АО ТЦ «ЦУМ» объекта недвижимости с КН 05:40:000047:556 по ее целевому назначению не препятствует эксплуатации помещений, принадлежащих ООО «Алжан» с КН 05:40:000047:912.

По одиннадцатому вопросу: Эксплуатация здания универмага с к/н 05:40:000047:921 в соответствии с его целевым назначением - торговым центром, невозможна в случае запрета использования террасы универмага с к/н 05:40:000047:556 в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников в здание универмага с КН 05:40:000047:921, поскольку:

основные входы в здание «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921 расположены в уровне первого этажа здания, на высоте 3,6 м от уровня улично-дорожной сети г. Махачкала, и терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 способствует проходу покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921;

кроме двух основных входов в здание универмага с к/н 05:40:000047:921, имеются служебные входы в здание только в уровне цокольного этажа, на котором размещены преимущественно помещения складского, кладового и обслуживающего назначения;

проход покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921 по террасе универмага с к/н 05:40:000047:556 предусмотрен проектной документацией «Дагестангражданпроект» 1966 года;

- в случае запрета использования террасы универмага нарушаются конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения здания «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921, обеспечивающие безопасную эвакуацию людей при пожаре независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к зданию территорию до наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара через эвакуационные выходы - два основных входа в уровне первого этажа здания.

Оценив представленное заключение эксперта, суд считает, что оно отвечает требованиям, установленным статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как заключение содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения, исследовательскую часть с указанием примененных методов исследования, является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование, поэтому в силу части 1 статьи 64, части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является допустимым доказательством по делу. В выводах эксперта содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют.     

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, в удовлетворении которого судом отказано на основании следующего. 

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего дело по существу спора. Суд самостоятельно оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие подлежат установлению.

 Назначение повторной или дополнительной экспертизы является правом суда, а не обязанностью.

         Сам по себе факт несогласия заявителя с выводами судебной экспертизы не свидетельствует о недостоверности и необходимости назначения повторной или дополнительной экспертизы

Таким образом, именно суду, рассматривающему дело по существу, принадлежит право разрешения вопроса о необходимости получения дополнительных доказательств для правильного разрешения спора, в том числе и заключения экспертизы. При этом заключения экспертов являются одним из доказательств по делу, которые оцениваются наряду с другими доказательствами по общим правилам исследования и оценки доказательств (статьи 64, 86 АПК РФ).

В данном случае суд не усматривает оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ для проведения повторной экспертизы и считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в нем документам. 

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о вызове в судебного заседание эксперта, в удовлетворении которого судом отказано на основании следующего. 

         В соответствии с абзацами вторым и третьим ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. 

 Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда.

         В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с частью 7 статьи 71 АПК РФ результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

 В данном случае суд не усматривает оснований для вызова в судебного заседание эксперта и считает возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле документам. 

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от 16.01.1996 ООО "Алжан" приобрело помещения (столовой) в пристроенной части универмага. Указанные обстоятельства сторонами признаются и не оспариваются. 

Кроме того, данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам NА15-1175/08, N А15-447/2008, N А15-1428/07, N А15-1427/07, и имеют в силу ст.69 АПК РФ преюдициальное значения для рассматриваемого дела. 

         Из технического паспорта Махачкалинского центрального универмага следует, что терраса, являющаяся крышей помещений (купленных ООО "Алжан" по договору купли-продажи от 16.01.1996) изначально являлась и является в настоящий момент составной частью одного здания - здания универмага.  Данное обстоятельство подтверждается также тем, что доступ в помещения ОАО "ЦУМ" осуществляется по лестнице, одновременно служащей крышей помещений ООО "Алжан". Данный факт свидетельствует о том, что терраса неразрывно связана со зданием универмага и вместе представляют одно единое строение.

          В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учетом заключения   эксперта №659/2-3 от 27.10.2023 суд установил, что терраса универмага с кадастровым номером 05:40:000047:556 расположена в уровне первого этажа здания «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921, над пристройкой литер «а», расположенной в уровне цокольного этажа.  Толщина террасы универмага составляет 0,28м. Высота от уровня земли до площадки террасы универмага составляет 3,60м. Терраса универмага с КН 05:40:000047:556 своей горизонтальной проекцией полностью накладывается на нежилые помещения с КН 05:40:000047:912. Терраса универмага с КН 05:40:000047:556 является конструктивной, составной и неотделимой частью здания «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921. Терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 расположена над нежилыми помещениями с к/н 05:40:000047:912, в связи с чем, помимо функции осуществления подъема покупателей, посетителей и сотрудников в здание «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921, терраса предотвращает попадание атмосферных осадков в нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912.

           В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.   

          Поскольку, терраса предназначена для обслуживания здания ОАО «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921 и нежилых помещений ООО "Алжан" с КН 05:40:000047:912, и терраса не может быть демонтирована без причинения ущерба указанным объектам, суд приходит к выводу о том, что терраса относится к общему имуществу. 

 Судом установлено, что терраса как самостоятельный объект не обладает признаками объекта недвижимости, а является частью и конструктивным элементом здания ОАО «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921 и нежилых помещений ООО "Алжан" с КН 05:40:000047:912, поэтому терраса не может являться самостоятельным объектом недвижимости.      

         На создание террасы не требовалось получение разрешения на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

Ответчиком не представлены документы, подтверждающие создание спорного сооружения как объекта недвижимого имущества и получение разрешительной документации.  

Таким образом, терраса не имеет самостоятельного функционального назначения, создана исключительно в целях обеспечения эксплуатации здания ОАО «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921 и нежилых помещений ООО "Алжан" с КН 05:40:000047:912.

Исследовав материалы дела, учитывая, что объект недвижимости с КН 05:40:000047:912 изначально не создавался как самостоятельный объект недвижимости в установленном законом порядке, а именно путем предоставления отдельного земельного участка под строительство данного объекта и выдачи соответствующих (самостоятельных) разрешений на строительство, а по договору купли-продажи от 16.01.1996 ООО "Алжан" приобрело помещения (столовой) в пристроенной части универмага, суд приходит к выводу о том, что объект недвижимости с КН 05:40:000047:912 не является зданием или сооружением, а является нежилым помещением, расположенным в цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921. При таких обстоятельствах, с учетом предмета купли-продажи от 16.01.1996  и  судебных актов, в частности, по делам NА15-1427/2007 и №А15-1428/2007, суд считает, что принадлежащие ООО "Алжан" помещения не являются самостоятельным объектом. Поэтому, принадлежащие ООО "Алжан" помещения и здание универмага представляют собой единое строение. Поскольку здание универмага и принадлежащие ООО "Алжан" помещения представляют собой единое строение, суд считает, что объект "терраса"  относится к общему имуществу спорного объекта, что определяет порядок пользования общим имуществом.

Учитывая, что терраса универмага с кадастровым номером 05:40:000047:556 является конструктивной, составной и неотделимой частью здания «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921 и терраса универмага с кадастровым номером 05:40:000047:556 не создавалась как самостоятельный объект недвижимости в установленном законом порядке, а именно путем предоставления земельного участка под строительство данного объекта и выдачи соответствующих разрешений на строительство, суд считает, что терраса универмага не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Учитывая, что терраса универмага с кадастровым номером 05:40:000047:556 расположена над нежилыми помещениями с КН 05:40:000047:912 и полностью накладывается на нежилые помещения с КН 05:40:000047:912, суд считает, что указанная терраса является конструктивной, составной и неотделимой частью объекта недвижимости с КН 05:40:000047:912. 

 Проанализировав спорные правоотношения сторон, учитывая, что истец не лишен права владения террасой универмага с кадастровым номером 05:40:000047:556, который полностью накладывается на нежилые помещения истца с КН 05:40:000047:912, суд считает, что нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Единственным способом защиты нарушенного права истца в рассматриваемом случае является признание отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

В абзаце 3 пункта 57 постановления N 10/22 разъяснено, что, в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ, в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. В связи с этим ходатайство ответчика о применении срока исковой давности подлежит отклонению. 

 Согласно выписке из ЕГРН от 17.07.2021 №КУВИ-999/2021-543547 за ОАО "ЦУМ" 08.02.2019 зарегистрировано право собственности на нежилое здание с наименованием "терраса универмага" с кадастровым номером 05:40:000047:556, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Указанное в выписке из ЕГРН от 17.07.2021 №КУВИ-999/2021-543547 нежилое здание с наименованием "терраса универмага"  не является самостоятельным объектом капитального строительства, не является недвижимой вещью, так как не обладает самостоятельными полезными свойствами, не имеет конструктивных элементов, которые обеспечивают его неразрывную связь с землей, а представляет собой конструктивную, составную и неотделимую частью здания «ЦУМ» с КН 05:40:000047:921 и помещений ООО "Алжан" с КН 05:40:000047:912.

Факт технического (кадастрового) учета объекта не свидетельствует об отнесении его к недвижимости. Наличие в ЕГРП записей о правах в отношении объектов, не являющихся недвижимым имуществом, противоречат принципам укрепления прав посредством государственной регистрации. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 16.09.2016 по делу N А50-22517/2015.

Таким образом, право собственности ОАО "ЦУМ" на объект недвижимости - здание с наименованием "терраса универмага" с кадастровым номером 05:40:000047:556, не подлежало государственной регистрации ввиду отсутствия достаточных доказательств, подтверждающих его статус как объекта недвижимого имущества и правовых оснований для регистрации права.

Учитывая, что в реестре должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, наличие в ЕГРН записей о правах в отношении объектов, не являющихся недвижимым имуществом, противоречат принципам укрепления прав посредством государственной регистрации, запись о регистрации права собственности ОАО "ЦУМ" на такие объекты не может быть сохранена. Наличие данной записи нарушает права ООО "Алжан", поскольку терраса универмага с кадастровым номером 05:40:000047:556 расположена над нежилыми помещениями с КН 05:40:000047:912 и полностью накладывается на нежилые помещения с КН 05:40:000047:912. Кроме указанной террасы у нежилых помещений с КН 05:40:000047:912 не имеется конструктивной части объекта, которая осуществляет функции крыши. 

При таких обстоятельствах, суд считает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования о признании отсутствующим права собственности ОАО «Цум»  на нежилое здание с наименованием "терраса универмага" с кадастровым номером 05:40:000047:556, площадью 828 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В пункте 52. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В связи с изложенным решение суда является основанием для Управления Росреестра по РД (ИНН 

<

***>) аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ОАО «Цум» (ИНН 

<

***>) от 08.02.2019 №05:40:000047:556-05/184/2019-1.  

Истцом также заявлено требование об обязании ОАО «Цум» не чинить ООО «Алжан» препятствия в пользовании своим имуществом  - пристроенными к зданию ОАО «Цум» помещениям, площадью 470,4 кв.м. включая использование крыши указанных помещений по своему усмотрению для любых целей, не противоречащих закону, в частности, запретить ОАО «Цум» использовать обозначенную крышу в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников ОАО «Цум» в здание универмага. 

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с правилами статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В пункте 45 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 Кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, либо создается реальная угроза такого нарушения.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, основанием к негаторной защите является следующий юридический состав: наличие права собственности истца, фактическое владение и нарушение права ответчиком, с лишением владения не связанное.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от 16.01.1996 ООО "Алжан" приобрело помещения (столовой) в пристроенной части универмага. 

 Факт того, что истец пользуется и владеет помещениями, купленными по договору от 16.01.1996, сторонами не оспаривается. 

В связи с этим, суд считает, что требование истца об обязании ОАО «Цум» не чинить ООО «Алжан» препятствия в пользовании помещениями по своей природе является негаторным.

В пункт 49 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22  указано, что длительность нарушения права не препятствует удовлетворению судом требования об устранении препятствий пользования.

Статьей 208 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304). 

В связи с изложенным заявление ответчика о применении срока исковой давности к указанному требованию судом отклоняется. 

   Из технического паспорта Махачкалинского центрального универмага следует, что терраса, являющаяся крышей помещений (купленных ООО "Алжан" по договору купли-продажи от 16.01.1996) изначально являлась и является в настоящий момент составной частью одного здания - здания универмага.  Данное обстоятельство подтверждается также тем, что доступ в помещения ОАО "ЦУМ" осуществляется по лестнице, одновременно служащей крышей помещений ООО "Алжан". Данный факт свидетельствует о том, что терраса неразрывно связана со зданием универмага и вместе представляют одно единое строение.

        Как указал истец в исковом заявлении договор купли-продажи от 16.01.1996  не содержит каких-либо оговорок относительно дальнейшего использования продавцом крыши проданных помещений. В то же время, в момент совершения указанной сделки купли-продажи, крыша приобретённого ООО «Алжан» помещения, использовалась в качестве крыльца для прохода покупателей и посетителей в торговые залы универмага, которые располагаются на втором и выше этажах здания универмага. 

         Из указанных пояснений истца следует, что спорная терраса изначально использовалась универмагом для прохода покупателей и посетителей в торговые залы универмага. В ходе судебного разбирательства судом установлено, что указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. 

Таким образом, судом установлено, что с момента постройки универмага, т.е. с 1972 года, спорная терраса используется универмагом в качестве прохода покупателей и посетителей в торговые залы универмага, а право собственности на помещения под террасой у истца возникло позднее 22.06.2007 на основании договора купли-продажи  от 16.01.1996. Следовательно терраса используется ответчиком (универмагом) задолго до приобретения истцом права собственности на  помещения под указанной террасой. В связи с этим суд считает, что при покупке помещений истец знал о наличии соответствующих обременений в отношении крыши, покупаемых помещений.  

Согласно заключению эксперта от №659/2-3 от 27.10.2023 по проектной документации «Дагестангражданпроект» 1966 года, терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 предназначена для прохода покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г.Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921, поскольку основные входы в здание «ЦУМ» предусмотрены в уровне первого этажа со стороны ул. Советская, что является ее целевым назначением. Фактически, на момент проведения осмотра, терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 выполняет функцию, предусмотренную проектной документацией «Дагестангражданпроект» 1966 года - проход покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921. Помимо прохода покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г.Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921, терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 предотвращает попадание атмосферных осадков в нежилые помещения с к/н 05:40:000047:912 и другие помещения, расположенные под ней. Поскольку, эксплуатация АО ТЦ «ЦУМ» террасы универмага с к/н 05:40:000047:556 в соответствии с ее целевым назначением - в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921, предусмотрена проектной документацией «Дагестангражданпроект» 1966 года, в которой также отражено размещение нежилых помещений кафе в цокольном этаже пристройки литер «а» здания «ЦУМ», эксплуатация АО ТЦ «ЦУМ» объекта недвижимости с КН 05:40:000047:556 по ее целевому назначению не препятствует эксплуатации помещений, принадлежащих ООО «Алжан» с КН 05:40:000047:912.  Эксплуатация здания универмага с к/н 05:40:000047:921 в соответствии с его целевым назначением - торговым центром, невозможна в случае запрета использования террасы универмага с к/н 05:40:000047:556 в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников в здание универмага с КН 05:40:000047:921, поскольку:

основные входы в здание «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921 расположены в уровне первого этажа здания, на высоте 3,6 м от уровня улично-дорожной сети г. Махачкала, и терраса универмага с к/н 05:40:000047:556 способствует проходу покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921;

кроме двух основных входов в здание универмага с к/н 05:40:000047:921, имеются служебные входы в здание только в уровне цокольного этажа, на котором размещены преимущественно помещения складского, кладового и обслуживающего назначения;

проход покупателей, посетителей и сотрудников с улично-дорожной сети г. Махачкала в здание универмага с КН 05:40:000047:921 по террасе универмага с к/н 05:40:000047:556 предусмотрен проектной документацией «Дагестангражданпроект» 1966 года;

- в случае запрета использования террасы универмага нарушаются конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения здания «ЦУМ» с к/н 05:40:000047:921, обеспечивающие безопасную эвакуацию людей при пожаре независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к зданию территорию до наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара через эвакуационные выходы - два основных входа в уровне первого этажа здания.

Кроме того, из материалов дела не усматривается, что истец до приобретения в собственность помещений под террасой оспаривал правомерность использования ответчиком указанной террасы.  

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, учитывая, что наличие реальных препятствий в пользовании и распоряжении помещениями истцом не доказано, ответчик использует террасу с 1972 года в качестве прохода покупателей и посетителей в торговые залы универмага, истец до приобретения в собственность помещений под террасой не оспаривал правомерность использования ответчиком указанной террасы для доступа посетителей и покупателей к помещениям, расположенным внутри здания универмага, основания для удовлетворения требований истца об обязании ОАО «Цум» не чинить ООО «Алжан» препятствия в пользовании своим имуществом  - пристроенными к зданию ОАО «Цум» помещениям, площадью 470,4 кв.м. включая использование крыши указанных помещений по своему усмотрению для любых целей, не противоречащих закону, в частности, запретить ОАО «Цум» использовать обозначенную крышу в качестве прохода покупателей, посетителей и сотрудников ОАО «Цум» в здание универмага, у суда не имеются. 

  Иные доводы истца, указанные в исковом заявлении судом оценены и они не имеют существенного значения для рассматриваемого спора и не могут повлиять на правильность изложенных судом выводов. 

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

 В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.  

         На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление удовлетворить частично.

           Признать отсутствующим право собственности ОАО «Цум» (ИНН 

<

***>) на нежилое здание с наименованием "терраса универмага" с кадастровым номером 05:40:000047:556, площадью 828 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Решение суда является основанием для Управления Росреестра по РД (ИНН 

<

***>) аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ОАО «Цум» (ИНН 

<

***>) от 08.02.2019 №05:40:000047:556-05/184/2019-1. 

  В удовлетворении остальной части искового заявления отказать. 

                 Взыскать с ОАО «Цум» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Алжан» (ИНН 

<

***>)  6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

          Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Ессентуки Ставропольского края), через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                                                                                                          Х.В. Оруджев